商业房产纠纷律师，已胜诉，申请执行几年未果

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-28 08:36 标签： 房产纠纷

记得在我2015年7月22日成功代理330新政后第一例判罚卖家承担房价20%的违约金后不久，在深圳二手房买家维权群中，有群友转发了二个微信朋友圈消息，有二个律师分别在深圳仲裁委员会成功的代理买家打赢了继续履行官司并公布了裁决结果，我看到仲裁结果裁决项第一个反应就是该案件可能执行不能，立即在群里发出了风险警示，指出买家去仲裁委员会维权，请求继续履行一定要考虑清楚自己的现实风险，要仔细的权衡利弊，斟酌自己的仲裁请求，提前考虑下执行不能的风险，并简明扼要的阐述了在房产纠纷中，选择商事仲裁处理房产纠纷继续履行胜诉后可能面临执行不能的几个法律风险点。

 此后，一直忙着解答咨询立案和开庭，没用闲时间系统的整理下我对该问题的看法，昨晚还是在微信朋友圈，点评了一个没有追加抵押权银行做第三人导致胜诉后执行困难的案件，点评完后我的思绪一下子又跳到了去年买家一窝蜂选择诉讼继续履行的情形。现在深圳楼市平稳了，纠纷不多了，我不忙了就梳理下我以前在维权群里聊天时对一些问题的看法，点滴记录下我律师执行生涯的所思所想。

民商事纠纷，依据法律规定，有两个渠道可以解决纠纷，一个就是人民法院，一个就是去各地的仲裁委员会，去法院解决纠纷是依法行使自己的诉权，去各地的仲裁委员会仲裁首先要求双方有仲裁的约定，没约定仲裁，仲裁委员会没有管辖权。我说的仲裁委员会不是劳动局下面的仲裁委员会，是民间专门处理民商事纠纷包括合同纠纷和其他财产权益纠纷的商事仲裁委员会，劳动和有关婚姻人身关系的案件，不归他们管。先说下商事仲裁的好处，第一，处理纠纷的时间短，一裁终局。第二，仲裁案件违约金基本不调整，合同约定多少基本就裁决多少，充分体现合同的意思自治。当然我碰见也有个别调整的。第三，守约方为维权所支付的仲裁费、律师费、保全费、担保费等维权费用，由败诉方全部承担。律师费基本是以仲裁标的的10%为上限。第四，仲裁案件执行时直接由中级人民法院执行，执行效率高。再说下商事仲裁的不利因素，第一，仲裁员不是天天审理此类案件的专业人士，有可能犯常识性错误，依据法律规定只要不存在程序性错误，即便存在事实认定错误和法律适用错误，也很难被纠正，选择仲裁就要愿赌服输。第二、仲裁不允许没有仲裁协议的第三方参加仲裁活动，而房产案件没有必要的第三人参加，首先是事实无法查明，比如不让中介参与，其次是胜诉后导致不能执行，比如房产纠纷申请继续履行，没有抵押权人银行参与。第三、对申请人不能自行收集的证据不能像法院那样及时的依据职权主动的去调查取证，因此对仲裁申请人的举证责任更大。

    下面说下我说下房产纠纷案件在仲裁中不要选择继续履行我的主要观点：

一、仲裁委员会受理案件来源于买卖双方买卖合同的约定，房屋买卖合同之外和继续履行有利害关系的人，因为不是买卖合同的主体和买卖双方没有达成仲裁协议，没有办法参与仲裁主张自己的权利。主要有1、房产的产权共有人。配偶和其他共有权人，他们没有办法参与到买卖双方的仲裁中，但是他们的诉讼权利没有被剥夺，他们可以在法院另行主张权利，比如提出确权诉讼，或在仲裁结束后的执行阶段提出执行异议之诉主张自己的合法权益。2、抵押权银行或其他抵押权人。抵押权人只和卖家存在抵押合同关系，也不能直接参与到仲裁中，在没有得到抵押权人的明确答复之前，依法此时买家继续履行的诉求在事实上和法律上存在障碍，但是有仲裁员认为解除抵押不能，只是暂时不能，卖家只是承担延迟违约责任，还是裁决了继续履行，但是裁决后存在执行难问题。我们都知道为了避免存在这样的情况，2015年6月25日，深圳法院以各区审判长会议纪要的方式出台了深圳法院审理诉讼继续履行的指引，要求买家诉讼继续履行法院应当依职权追加抵押权人参加诉讼，主要是为了解决抵押权问题，避免累诉。3、实际占有涉案房产的租客。租客依法享有优先购买权，但是依据仲裁规则无法以有独立请求权的第三人身份加入仲裁，但是同样的他可以在仲裁后的执行阶段提出执行异议，或在法院另案诉讼继续履行要求行使优先权购买权，申请法院让仲裁申请人作为第三人参加诉讼。

 二、执行存在困难的第二个原因是仲裁申请人的仲裁申请请求不当，仲裁员依照仲裁申请请求裁决后，实际执行过程中不利于执行，主要就是买家要求卖家配合办理按揭贷款。前面说了深圳法院面对2015年众多诉讼继续履行的案件，6月25日出台了指导指引，其中有个很关键的点就是要求买家一次性付款。买家不能一次性付款的则特别要求“买受人虽不同意在合理期限内一次性付清购房款，但当事人已取得银行贷款承诺函且该贷款银行已经作为第三人参加诉讼的，如果贷款承诺函在一审判决作出时仍有效，或者贷款承诺函虽已失效，但出具该承诺函的银行在诉讼中明确表示同意按原承诺函所载金额向当事人发放贷款的，可以支持买受人继续履行合同的请求。”其实简单的说，就是要么买家一次性付款，要么买家在找个银行在向法院承诺，胜诉后，银行依旧给提供资金支持，不然驳回继续履行的诉讼请求。法院之所以这样主要是考虑到了执行问题，判令卖家配合按揭贷款，则有可能执行不能，遗憾的是在仲裁案件中还有人提出要求卖家配合办理按揭贷款的仲裁请求，卖家不配合也是执行障碍，依法人的行为无法强制执行，法院不能强迫卖家去银行签订首期款监管协议。

三、对于抵押权人的问题，没有仲裁和法院生效的判决文书，抵押权人不可能依据买家的申请同意解除抵押权，这样做对卖家就构成合同违约，此时买家可以依据物权法第191条第二款的规定，通过诉讼方式向抵押权人主张凃消房产抵押权登记。但是主张该项权利受卖家和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果约定不能提前赎楼或赎楼有其他附加条件，法院就可能就不同意买家代为清偿卖家债务解除抵押权。还有一种情况就是，设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

四、鉴于在房产纠纷在仲裁中诉讼继续履行存在诸多的风险，加上仲裁基本不调整违约金，仲裁费，律师费、担保费、保全费等维权费用一般裁决由违约方全部承担，还有执行过程中买家需要按照实际成交价纳税，费用高昂，因此在房价上涨幅度没有超过30%的仲裁案件，诉讼继续履行不但风险巨大，费用算下来还十分的不划算。

 敬请关注   ——周律说房市，微信公众号z。

我要回帖

更多关于 房产纠纷 的文章

 

随机推荐