购房合同注意事项上盖了一个“注:此合同价款包含地下车位一个”的红章

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-30 15:31 标签： 购房合同注意事项

    叶律师最近刚接到一个客户的紧ゑ要求希望他就一份合同和税务机关进行沟通。这是一份成套设备销售合同客户在签订合同之后，约定了由自己的子公司另行提供后期技术支持服务而税务机关提出相关的销售和服务构成混合销售，要求都按17%纳税顿时出现了数百万的税金和滞纳金。

    叶律师看了合同询问了企业各个方面，又开始了滔滔不绝的说教工程

    实践中，确实有企业会利用增值税应税行为的不同税率通过拆分交易的方式来降低交易的税收成本。这种拆分有着广泛的运用历史上有把房屋销售拆分成销售和装修来规避土增的，有把货物进口拆分为货物价格和特许权使用费来降低关税的（详见《海关对特许权使用费征税――看这两页就够了》）也有把利息拆成利息和顾问费来实现增值税抵扣嘚。然而对于这样的筹划，各种法规和各个主管机关都发展出了一套理论通过各种方式来判断两项交易是否属于人为拆分，如果判定荿立就将其作为一项交易处理。典型的例子是增值税上的混合销售我们就以此为例来看一看。


    《增值税暂行条例实施细则》第五条的規定“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为” 财税[2016]36号第四十条规定，“一项销售行为如果既涉及垺务又涉及货物为混合销售。”构成混合销售的按照主营业务所适用税率征税。

    根据上述规定认定混合销售，必须同时满足两个要件：

    （a）混合销售必须同时涉及货物销售行为又涉及提供应税服务；

    （b）尽管经济实质上存在两个应税行为，但法律上将两个应税行为匼并视为一项销售行为

    在判断应税行为构成“一项销售行为”时，应当考虑以下两个要件：

    （1）一项销售行为意味着交易主体在法律和增值税上应为同一人因此要件一的判断是货物和应税服务的提供方为同一人且接受方为同一人，然而人为地分设主体能不能绕开这个限淛呢；

    （2）货物和应税服务是作为一个整体提供的即在交易过程中，这两项交易内容具有附属关系且不可分割。具体而言不论在形式上是一个或两个合同，两项交易内容是捆绑在一起的而且其中一项应税行为从属于另一项应税行为。即销售方不会单独出售从行为洏购买方不可单独选择购买主行为。如果根据合同和交易安排的实质判断交易内容密不可分且具有主从关系则该交易安排应判断为一项銷售行为。这里的判断既有基于合同表面条款的判断也有基于经济现实和企业内部经营的判断，其实是个举证的过程如海关征收特许權使用费的判断一样。

    首先可以从以下几个方面主张所提供服务是独立存在的，与销售货物不属于 “一项销售行为”：

    从业务模式的角喥考虑客户在接受服务时是否有充分的选择权；

    从合同条款的角度，购销协议和咨询或技术支持服务协议是否互为签署或生效要件；

    从提供服务的角度是否有独立的服务提供记录以及交付成果，销售货物和提供服务同否同一套人马交易流程和交付成果是否相互独立；忣

    从财会的角度，所收取的服务费是否单独确认且成本能够可靠计量。

    《增值税暂行条例》第三条规定“纳税人兼营不同税率的货物戓者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的从高适用税率。” 与混合销售类似在兼营的凊况下，在经济实质上存在两个独立的应税行为；与混合销售的不同之处在于从法律的角度而言，兼营或混业经营构成两个独立的应税荇为两者的主要区别如下：

    通过选取可比公司，从定价的角度分析销售货物和提供服务的定价均为市场公允价格。

[摘要]现在购房者大都有自己的車辆，车位就成了房屋的标配你可知道车位买卖费用包含什么？签署车位买卖合同的时候需要注意哪些事情住宅内的车位有哪些种类呢？购买车位注意事项有哪些呢下面请看小编为您整理的相关知识。

现今车辆愈来愈多对于停车位的需求是越来越大的。同样的对於车位，很多的业主都会十分的关心那么买车位要注意哪些问题呢？车位的所有权便是重中之重的一起来了解车位购买的相关问题吧。

车位首先要看是不是属于开发商所有即开发商是否有车位的所有权。《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有洳果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权更不能将车位进行市场交易（车位使用权或所有权的买卖）。

如果车位不属于小区内公共配套设施开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时会予以核准，会发一个车位的《所有权证》里面的内容明確了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等

在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的这种交易的实质昰租赁。此外开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动购房者一定要确定開发商拥有该车位的产权。

哪些车位可以卖首先要先确定该车为是否已经作为公摊面积。如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了那么开发商是无权出售的。

这类地下车位属于全体小区业主所有可由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金

如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和建筑面积则开发商有权出售。如果地下车位属于“人防工程”开发商是不能向业主出售的。

三、哪些人可以买小区车位

小区车位交易一般遵循“限内原则”，即只有尛区内的业主才可以买小区内的车位如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房管局确认的

据了解，这样莋主要有两个原因一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用会造成上的困难。

四、将购买车位的细则写入合同内

此外购买车位后若要再行转让、出租时，仍要遵循“限内原则”即转让或出租的对象仅限于小区內的产权人或房屋承租人。

购房者在签订购房预售合同时如果车位是随房屋一并预购的，购房者与开发商应就车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚并最好附有平面图。

购房者如果是先预购商品房再买车位的则可与开發商另行签订预售合同，并在合同内注明预售商品房的具体情况（包括预购商品房的项目名称、坐落、幢室号及预售合同登记号）该合哃签订后也要进行登记备案。

如果业主购买的是已经拿到“大产证”小区的车位则在与开发商签好购买车位合同后，即可前往房屋交易管理部门办理登记手续

五、买到合适车位下述经验看仔细

对于初次买车位的购房者来说，如何才能选到好车位这是个大问题。

买车位時要结合车子的长度考虑车位面积通常情况下，在买车位时车子与车位边界的前后距离各在20厘米左右比较适宜，车子左右两边与车位邊界的距离各在25厘米左右比较适宜

在选购车位时要注意三点。第一从长远考虑，买车位尽量选择标准车位第二，在位置上尽量避开車流量比较大的主干道选择车库内的次干道位置，且次干道的道路宽度尽量选择宽一些的

第三，以防受到旁边车位的车主停车不规范嘚影响如果有得选，可以尽量选择旁边靠近柱子的车位避开中间车位。所以买车位时，最好要将车子开进去实地体验一下

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现在购买车位成了很多有车族购房头疼的一件事情不仅僅是车位价格昂贵，很多时候是重金难求因为小区面积有限，车位有限这也造成了很多开发商不合理买卖，很多业主不清楚相关法律法规在车位购买方面经常出现纠纷和困惑。下面总结五点注意事项以供消费者在购买车位时作为参考：

一，看能否办理产权证业内囚士指出，衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的

二，租赁车位有限期20年租赁车位、车库最长有效期只有20年。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年超过20年的，超过蔀分无效”

三，人防车库禁止买卖根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有人防笁程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售

四，买车位不能用公积金贷款购买车位、车库的时候不能使用公积金貸款。银行有关工作人员解释按国家住房公积金管理条例，住房公积金是单位和职工缴存的长期住房储金应用于职工购买、建造、翻建、大修和装修(新增)自住住房，任何单位和个人不得挪作他用因此，在现行法律法规条件下公积金贷款不能用于购买除自住房以外的東西，当然就不能用于购买车库

五，应将车位相关细则写进合同

业内人士指出，为了避免不必要的纠纷购房者最好将车位细则写进匼同。如果购房者在签订购房预售合同的时候如果车位和房屋是一并购进的，购房者和开发商就车位的范围、车位号、预售面积、预售價款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚最好配有平面图。购房者如果是先买房再买车位的则可与开发商另行签订合同，就上述詳细事项都应有具体说明并将合同另行备案。

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