的确，现在想全款买一套房，动不动都需要五六十万，对于很多工薪家庭来说，50万真的是很大的数字。再看看现在郴州疯狂的房价——郴州某楼盘半年时间已经涨价1500元/㎡，全市均价也在节节攀升......

一年前，当郴州房价均价在4000元/㎡左右的时候，很多家庭条件差的年轻人就叫苦不迭，认为郴州的房价在均价3500元每平方比较合适。

然而，当今年郴州房价开始突飞猛进，如今，连都已经涨到了均价4200多元每平方。

对于在郴州本地上班的人而言，不可否认，即使是4000元一个平方的房子也显得有些高，因为谁都知道，郴州市区一般的工作月薪大概在2000元到3000元之间，工作的时间稍微长点大概也就4000多元，加上点福利什么的，这样算下来，一年不吃不喝可以挣个5、6万。

看到上面这样的工资数据，你应该明白，按照现在的房价，我们根本就是买不起的，小编相信三四线城市房价猛涨必有猛跌，至于原因吗……

试想一下：那些你发誓打死都不去买的城市，虽然疯狂的时候抢了一个，但是冷静之后立马你就想丢掉它，可是再低的价格你都卖不出去，一旦到了解禁期，完全可以预料，会出现好多个曾经的鄂尔多斯。

相信很多人和我一样等着看房价一地鸡毛，结果它却一直居高不下，到底为什么?房价虽高，架不住有人愿意买!

高意愿的背后，最重要的还是子女入学这一点。越来越多的家长更倾向于把孩子送到市区来读书，近期有很多家长咨询关于他们买的楼盘可以就读什么学校。

不难看出，子女入学是导致刚需购房人增多的原因之一，在如今的社会中，入学是一个很难解决的问题，毕竟无论如何，社会都不可能做到教育资源的完全平均。所以不管怎么说，这么多家长为学区而买房，是无法彻底避免的。

任志强就讲过：小学生增加的城市，高速增长的城市一定是未来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这十几年的过程中它一定是供求关系逐步恶化的过程。

现在回想起一年前郴州的房价，还真不算高。一套100平方米的房子，40多万可以搞定。首付大概10万左右，月供2000多。这个价格，对于大多数家庭而言，不应该成为问题，因为很多都是三口之家，单身的子女虽然不一定有买房的能力，可父母如果连这个价格的房子都供不起，那也只能是让人一声叹息了。

现在，丈母娘一般都会要求对方有车有房，否则免谈。这个要求，在前些年，实在不算太高，可在现在，估计会让不少单身的男青年感到窒息了。

当然，有些单身的男青年很会忽悠，虽然穷得叮当响，但是，找到好老婆的也不乏其人，只是，物质基础薄弱的婚姻，要想走得太远也不是件容易的事。

郴州的房价不知道还要涨多久，涨到什么样的水平。倘若哪一天，郴州未来的规划一个个都实现了，房价的涨幅可能更为吓人，所以，在此，劝告郴州的单身青年，要尽快想办法买房子。

当然，如果不想结婚，就大可不必为房子费心了。长远而言，在老龄化的趋势下，随着中国人口的减少，再过20年，房子或许是最不值钱的东西。

最后祝我们都早日存到一百万

以2008年金融危机房价大跌为起点，以2017年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮，余音袅袅，让人回忆里都带着奢侈。

这十年，是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再，劳动力优势不再，人口红利亦消耗殆尽，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

然而，十年里，并不是所有地方都一飞冲天，甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

先说明一点，这35个大中城市，包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。

这七个城市十年房价不涨反跌

这十年，大中城市的房价出现大分化。

一线城市里，上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门，涨幅也高达559%。在这些地方，十年前一套100万的房子，如今已经升值到700万左右。

然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到100%，垫底的银川，十年涨幅只有81.86%。

涨幅不到100%，意味着什么?

我们可以对比城镇居民可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入是15781元，而到了2016年这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。

通过简单剔除收入涨幅，可以得到各城市十年房价实际涨幅

不难看出，有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。

这意味着，在当地买房，这十年，不赚反赔。

这七个城市里，最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市，宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨，但整体涨幅仍未跑赢收入。

广州房价为何被北上深远远抛下?

作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。

涨幅跑不过北上深，对广州而言既喜又悲，悲的是“广州衰落论”不绝于耳，喜的是还可以留住一些人。

2008年时，广州房价与北上深还在同一条起跑线，1万元左右，而到了十年后，当北上深房价全部突破5万时，广州房价却还在3万左右徘徊。

十年房价涨幅只有240%，不仅远低于北上深，而且跑输了厦门南京合肥。

为何会出现这种局面?一个原因是，广州经济竞争力在衰退，无论是人口吸引力还是经济竞争力，都弱于北上深。

另一个原因更为实际，这就是：城市基本盘大，广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人，而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。

还有一个原因，广州2010年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。

这也就导致在这一轮暴涨中，广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨，北京上海2016年年初就开始上涨，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。

虽然这一波从涨幅上看，广州已经超过了上海，但是由于过去几年的相对衰弱，广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。

新一线城市：杭州没有想象那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。

从涨幅上看，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均不到200%。

这里单说一线城市呼声最高的杭州，杭州十年房价涨幅仅为172%，出乎很多人意料。其实很正常，杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。

2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋，当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。

2014年，全国楼市走衰，杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持，杭州房价才再度走上暴涨道路。

这说明什么?过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。

合肥厦门为何涨得这么猛?

其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

2008年，厦门房价只有5000多元，而到了2017年，一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值，还是涨幅，都超过了作为一线城市的广州。

而合肥，2008年的房价只有3500多元，而2017年达到1.3万元，十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由这两年贡献的，年间相对稳定，而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。

厦门和合肥为何涨的这么猛?原因并不相同。

厦门房价之所以出现暴涨，主要原因是厦门的体量太小，城区面积也小，不到广州的1/5，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。

而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥2房价暴涨之前的三年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年，买房要走后门，就已经成为合肥的标配。

东北西北，终究是老大难

房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列，而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。

这十年，东北经济陷入危机，多年经济增速都位列全国后排，而且人口大量外流，房价既失去短期支撑，也失去长远支撑。而且，在可见的未来，也很难出现大幅反弹。

西北城市，无论是作为龙头的西安，还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐，表现都不太如意。

这也突出反映，过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代，谁离口岸最近，谁就能获得做多的全球市场分工机会，珠三角长三角在加工制造业上的突出表现，就是很典型的例子。

未来，随着高铁的推进，铁路物流成本正在不断降低，西安有望依靠西北的龙头地位，在经济和房价上，获得不错的发展。

普涨时代结束，谁能笑到最后?

正如前面所说，中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来，随着城镇化的进一步推进，无论是南方省会还是北方省会，都还能获得农民进城的人口增量，所以在房价上都尚有一定的支撑。

但同时要指出的是，经济增速换挡，东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业，实现产业转型升级，而东北的城市，却仍旧受制于老工业基地之困，西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

经济如此，房价也如此。

    近日，某机构绘制的国内各省会城市的购房压力图在网络上颇受热议，图中以平均年收入购买一套80平的房子为标准，需要的年份越长则表示压力越大。很多在中西部各城市感受过房价深深的“恶意”的朋友看到这张图想必会发出由衷的怒吼：明明工资差不多，为什么我买房比长沙的的朋友难那么多？？

    从图片来看，南昌的平均月工资比长沙低将近500元，房价却收入比却远超长沙。而中西部龙头的武汉月工资仅比长沙高77元，房价却几乎是长沙的两倍。着实叫人大跌眼镜。

    长沙的低房价曾经被温州和合肥人民亲切体验过，即便经过了2016年下半年的一轮补涨，城区均价已突破“9”字头。但，在全国房价普遍疯涨的背景下，长沙依然稳坐中部房价洼地的“宝座”。

   大家都知道长沙近年GDP猛涨，但为什么房价却难以破万？这样的局面让很多人疑惑。我们先来看一下长沙与周边其他省会城市各个宏观数据的对比：

   注：人口流入率=（常住人口/户籍人口）-1；房价收入比=（商品住宅均价*人均居住面积）/人均可支配收入）；成交量及房价为商品住宅市场

    1、长沙GDP规模位列中部省会第二，仅次于武汉，是南昌的2.1倍，合肥的1.5倍，人均可支配收入中部省会最高，但房价最低，经济实力确实与房价不在一个频道。

    2、长沙的人均居住面积高达45平米，居全国首位，比其他中部省会高出10-15平米。

    3、长沙常住人口虽没法与已当选“国家中心城市”的武汉、郑州相比，但与合肥旗鼓相当，比南昌更是高出不少。

    看完以上数据，不难发现，长沙经济实力雄厚，人均可支配收入并不低，房价似乎根本没有理由成为中部垫底。那究竟是什么原因导致了如今的局面？

    对高素质人才吸引力不足福利分房挖走本地大片购买力

    我们都知道，长沙是以工业和大制造业（三一重工、山河智能）为主的城市，第二产业贡献了近60%的GDP，由工业大宗交易所产生的GDP很难惠及到本地居民。第三产业比重过轻，也导致长沙的好工作很难找，平均工资很低（全国排名第21位），缺少对高素质人才的吸引力。

另外，一个值得注意的现象是，95%的老长沙人均持有一套至两套房，长沙本地的需求已经基本饱和，长沙房地产市场越来越依靠在外地湖南人的“返乡置业”。而福利分房制度的存在，将原属于商品房市场的需求分流掉很大一部分。政府机关、事业单位等，将建好的房子以远低于市场价的价格卖给员工，例如省政府有九峰小区、天心区有白沙世纪嘉园。这批人又恰恰是拥有强大购买力的族群。“几乎是效益不错的单位都有自建房，被挖去很大一块需求。”某开发商副总裁如是说。

    同时这种单位自建房体量并不小，以八方小区二期为例，该小区2014年的施工量达95万平方米，占到了全市施工量的近百分之一。

    我的一个朋友，单位在南边的雨花区，一套160的大平层只需60万，让人羡慕到眼红。

    由此，本地需求较少，倚重省内其他区县到长沙的“返乡置业”，自身的产业经济条件却难以吸引高级人才就业，这就导致了长沙本身的需求较少。

    压制房价的还有一个重要因素，便是住宅供求比。长沙人均住宅居住面积达到45平米，远高于其它中部城市，而人口远低于武汉、郑州、合肥等城市，则说明了该城市不合理的住宅存量。

    长沙与其他中部省会住宅市场历年供求比（数据来源：CRIC）观察2012年-2016年中部省会城市历年的住宅供求比，就会发现，武汉供求比一直在0.9以下， 在2016年甚至达到了0.4的最低值。也是在这一年，武汉城区均价涨幅超20%。合肥和南昌的经济总量、人均可支配收入及人口流入率均没有长沙高，但房价早已破万，也与其供不应求的住宅市场不无关系。

    反观长沙，2012年-2014年长沙住宅供应均高于其他中部城市，在2014年底去库存周期达到了24个月，对于城区常住人口375万（2014年）的长沙而言，这是一个惊人的数字。正是由于库存的积压，压制了长沙房价的上涨，并拉长了去库存的时间，让长沙房价的上涨节点滞后于其他城市。

2000年左右，长沙城市规模还很小。而正是因为长沙的规模小，在GDP崇拜的模式之下，长沙开始四面开花，“东拓西进，南移北扩”，城市规划热点和新城概念频出，东南西北都在卖地，土地供应量激增，更是加大了供应竞争。南城是长沙发展最早的区域之一，在2000年左右，长沙高唱融城向南的口号，让开发商修了湘府路，省政府南迁至此，并把湘府路两边的土地以及整个南城，全部给了开发商。据南城某项目负责人透露：过去10来年，长沙一直在消化城市建设中的“回报地”——2004年之前参与城建开发的投资者 “协议补偿用地”。该负责人无法用数据来描述这类土地的供应总量，但表情有些夸张地表示：“太多了”。他举例说：从延伸到湘潭的芙蓉南路到一直延伸到岳阳湘阴的芙蓉北路，这条全国最长的“城市干道”两厢，“补偿地”到现在都没有消化完。后又跨过湘江，向西要空间，发展大河西先导区，北边则卖出体量巨大的全国地王北辰三角洲、湘江世纪城，东边则由于长沙县的高速发展，此起彼伏。2015年湘江新区获批，面积有1000平方公里，差不多有以前长沙两个大，在这种南延北扩，通江达海的策略下，长沙的土地一直处于溢出状态，无序卖地也就成了常态，这造成了楼市库存庞大。这个做法的好处除了控制房价外，还能增长GDP，政府其实早就发现了借助卖地做房地产拉动的GDP不如拓城拉动的GDP多和快，这也是为什么在年长沙卖地收入大幅度萎缩下，长沙财政收入还是突破了千亿，甚至接近万亿的原因。

另一个不能忽视的，则是长沙人超前的消费观念，这在全国都是颇为有名的。几年前方太董事长还在笑着说，长沙人真是敢花钱，而且是花明天的钱，这种超前消费相当领先。星巴克长沙两家店开业当天销售额刷新了全球一万多家门店开业记录，本应该充满小资情调的小店却以一副菜市场的面貌呈现在了长沙人面前，这样一个咖啡店开业居然让人生出了见证历史的感觉，这已经说明了当地消费观的狂热一面。有本地人编了段子自嘲：长沙人玩到身上只剩十块钱了，绝对不会想明天有没有钱吃早饭，先用这钱打的回去。有人觉得这段子不过瘾，编了个更绝的：长沙人玩到身上只剩二十块钱了，干脆再借五块钱买包芙蓉王。本来长沙工资就不高，全都拿来吃喝玩乐了，要买房？对不起，我手里的小龙虾和口味蛇不同意。

    综上所述，在长沙第三产业比重过轻，对高级人才吸引力过弱时，长沙人民一边享受着福利分房制度，一边将及时行乐的消费观发挥到了最大化，此时，楼市土地的供求关系，就像是天平上的砝码，进一步加大了长沙房价上涨的压力。这个“中部房价洼地”的帽子，长沙恐怕还没办法摘掉。