核心提示：无论是一二线城市还是三四线城市，房地产市场的炒作投机时代，应该说都已经一去不复返了。

无论是一二线城市还是三四线城市，房地产市场的炒作投机时代，应该说都已经一去不复返了。

近日，国家统计局发布了4月份国民经济运行主要统计数据。数据释放了两方面的重要信息：一方面，楼市调控继续取得成效，这主要体现在销售增幅理性回落和一线城市价格止涨;另一方面，调控依然任重道远，主要体现为非一线城市房价在整体上仍呈涨势，且有继续扩大趋势。有些二三四线城市的同比涨幅仍在两位数水平，有些城市环比、同比涨幅仍在扩大。

许多一二线城市经历宏观调控不断加码后，逐渐呈现平稳态势，但一些三四线城市房价增势却有过猛势头。这是由于一二线城市房价调控收紧，部分热钱寻找出路，相对价格较低的三四线城市成为其眼中的价格洼地。

而在部分三四线城市，本身就处于去库存阶段，房屋存量规模较大，地方政府对于房价调控力度也就偏弱，这就给了投资及投机资金可乘之机。房地产市场的"羊群效应"尤为明显。一旦房价上涨，无论是刚需一族还是投资客，都有可能受其影响强化看涨预期，于是民间资金也随之跟进，造成新一轮房价上涨。

当然，也要看到一个客观因素，就是部分打工者近年来在一线城市打拼多年，积累一定资金，但由于各种限制等原因，无法在一线城市等落户安家，为了自身及家庭需要，也会选择回乡置业。

需要指出的是，一二线城市限购政策力度增强，一方面确实对各类投机现象进行了有效抑制，但另一方面也导致购房门槛提高，部分外来人口因为无法购房，就会将资金转移至三四线城市。

不过同样值得注意的是，相比一二线城市，三四线城市的房地产基本面更为脆弱。目前我国城市发展依然以一二线城市为主导，各种资源都集中于此，这也就意味着大量年轻人会继续在一二线城市生活工作，获得更好发展机会。

许多三四线城市还属于人口净流出地区。如此一来，三四线城市的住房需求有限，一旦前期刚需释放完毕，房价后续上扬缺乏有效支撑，就可能带来房贷风险、房地产企业扩建房屋超出市场实际消化能力等一系列不利后果。

实际上，三四线城市房价上涨过猛，不仅会对房地产等产业结构调整造成严重影响，更是可能给当地民众带来沉重的民生负担。由此而言，三四线城市上涨需防止"泡沫化"，坚守"房住不炒"原则，不能让房地产市场在三四线城市房价失控。否则，那些有真实购房需求的刚需族，也可能会成为投机资本收割的"韭菜"。

其实，无论是一二线城市还是三四线城市，房地产市场的炒作投机时代，应该说都已经一去不复返了。除了市场的真实需求层面外，从政策层面亦可知，中央及不少有远见的城市持续强化政策杠杆，就是为了确保此次房地产调控坚持到底，不会重蹈以往覆辙。可以说，如今"房住不炒"已经成为中国房地产市场的核心基础，不会有丝毫动摇。

不过，这一波三四线城市房价上涨依然是个强烈的信号，说明各级地方政府部门恐怕仍需时刻紧盯房价及房地产变化，谨防一线城市的投机资本下沉到"防守"相对薄弱的三四线城市，莫再让炒房团哄抬房价、扭曲市场。

如前所述，三四线城市的真实购房需求，相当一部分来自于在其工作城市无法满足住房需求的"漂一族"。他们的需求和处境，其实更需得到体谅，而不该让其成为投机资本狙击的对象。

点评：可以说，如今"房住不炒"已经成为中国房地产市场的核心基础，不会有丝毫动摇。

兴业证券近日披露了万科10月电话会议纪要。

在这份电话会议纪要中，万科对2018年楼市及万科当前销售状况做了一个盘点，干货颇多。

在这份会议纪要中，有四点值得我们关注。

第一、万科认为2017年将是房地产行业的拐点，2018年房地产销售面积和销售额将会双降!

第二、万科认为一二线房价难言上涨，三四线城市中，背靠一线城市的还比较安全，剩下的那些三四线城市，房价将会下降。

第三、万科目前的储备集中在一二线和一线周边的小城市。

第四、万科今年的销售额会在5200亿左右，明年则有可能突破6000亿。

接下来我们就这几点分别展开一下。

一、第一点和第二点，是万科对宏观楼市的一个判断。

融360说房君是赞同万科判断的，因为房企所处的角色让他们能够最先感知市场的冷暖变化，而龙头房企由于布局全面，更能够掌握相对全面的楼市基本面，所以他们在研究楼市走向这方面一向是比较精准的。

再回到万科的这个判断上来，他们认为明年的楼市是小年。商品房销售面积和销售额均会下降。

具体到不同城市又有不同，一二线城市属于低位平衡的状态，成交量继续保持低水平，但价格已没有多少下行的空间;环一线的三四线城市目前也普遍经历了一轮大涨，接下来需求会萎缩，但有核心城市背书，房价也难以明显回调;剩余的那些三四线城市则由于利好已经提前释放，后续缺乏刺激市场的兴奋点，外部资金难以继续流入。靠本地需求支撑的楼市，无法维持房价继续高位运行，降温降价的可能性大。

万科的这种判断是具有趋势性的指导意义的。

如果某房企的主要储备在三四线城市，那么它接下来日子会比较难过。

而对于个人来说，能不碰就不去碰三四线城市，特别是那种工作在一线，手里有点钱又买不起一线却够买三四线城市一套房的年轻人，一定要慎重。一定要不要有这样的想法:因为买不起一线就去买三线，钱在手里会贬值。买房一定要能够解决真实迫切的需求，不能非此即彼。

手里有房贷的要注意现金流。10月份的M2增速刚刚公布，已经降至8.8%，未来M2增速大概率会维持在个位数。10年期的国债收益率已经破4%了，国债都没人要了，买国债的可都是大玩家，银行、保险、基金等，他们现在手里也没有余粮了。

目前，部分购房者现在正陷入两难，一位天津的购房者就表示，2016年购入的一套房，目前增值不错，但手中资金仅够支撑1年，目前正在卖与扛之间纠结。当前天津楼市整体处于下行通道中，10月份的均价相比3月份已经回落了10%，选择卖的话，可能要再让5至10个点，如果选择扛，就得借钱维持。

二、第三点和第四点是对万科今年的总结和明年的预测。

对于明年的预期，万科并没有明确给出销售目标，但从其公布的相关数据来看，我们测算出万科今年销售在5200亿左右，明年销售额会超过6000亿。

万科很聪明，借助本轮三年的小周期，成功优化了手中的储备，甩掉了那些风险大的包袱(集中在三四线城市)，留下了一二线和环一线的优质储备。这是与人口流向保持一致的，基本上上岸了。

关于这一点，我们也能发现一些深层的信息。

比如，楼市行情如此不好，龙头房企的销售额仍然在不断扩大。这只能说明一点:大房企正在加快分食小房企的市场，楼市集中度不断提升。小房企正快速被出清。这个速度是惊人的，据朱罗纪统计，未来三年内碧桂园万科恒大和融创四家房企的年销售额将会超过3万亿，这是什么概念呢，2017年房地产业的销售额大概也就是12万亿多一点，大家可以想象下，未来小房企哪还有机会在这个市场里生存呢?

还有，万科在今年选择了与其他房企明显不同的打法。我们看到碧桂园、融创和恒大等房企今年都忙着降负债，而万科则逆势大规模收割，加快布局物流等产业。一方面是万科较低的负债率支撑了它的收购，另一方面是万科正在抢先转型，力图在下一波红利中争得先机。厚积而薄发，这一次万科恐怕又要走在前面了。

万科的这些动作，对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显，即便在一二线城市，也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。个人想在房地产行业继续混下去，就得优化自己的资产配置，差的都是负担，应该尽快出了，留下那些好的，只有这样才能保住自己的身家，并持续产出现金流(主要表现为房租收入)。

而对于还没有房的朋友们来说，记住一点:宁缺毋滥，好一点的城市，哪怕房子买小一点都没关系，这是优质资产，差的城市，房子再大也是劣质资产，只会拖累你。

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两周年，我们一起见证与经历了房价的上涨与下跌。再回过头去看看这两年，笔者认为最大的亮点并不在一二线城市，而往往是那些名不见经传的三四线城市。这些曾经默默无闻的小城市也因为成了频频见诸报端、街头热议的网红。那么，三四线城市是怎么抢了产业结构更好，人口吸聚效应更明显的一二线城市的风头呢？如今随着楼市走向低温模式，三四线城市的房子是不是该出手了呢？

笔者认为，在这两年的楼市调控过程中，一二线城市的调控措施，特别是一线城市，比三四线城市出台的措施要严厉得多，尤其是在楼市调控前期，房价很难有较大的喘息空间。为什么一二线城市更严厉呢？一方面，房源供不应求，另一方面，一定程度可以起到风向标的作用。比如，市场就曾一度领跌全国，议价空间增加。

在这种情况下，楼市热点便出现了转移和分化的趋势，而前期政策相对宽松的三四线城市便承接了这部分需求，也扮演了在热点城市进入楼市冰冻期后接棒房价上涨的领头羊角色。同时，在笔者看来，三四线城市房价上涨可以从两个角度来分析：第一，从外部来看，主要是投机需求太旺盛，尤其是一线大品牌房企和炒房客的到来；第二，从内部来看，货币化安置的棚改方式点燃了本地购房者的热情。

当然，在楼市调控初期，三四线城市政策宽松的主要原因是本地需求不足，库存压力大。换种说法就是三四线城市城镇化水平相对较低，而且本地人大都不缺少住房，对投资房产缺乏市场和概念。在去库存政策下，棚改货币化方式点燃了购房热情，而且楼市热点的转移使得外部因素也搅动了本来相对沉闷的市场，沉寂多年的房价也开始抬头了。

梳理时间脉络，不难发现，棚改工程可以追溯到2005年，但货币化安置方式开始加速则到了在2014年。根据数据统计数据，2014年我国的棚改货币化率为9%，2015年达到28%，2016年接近49%，而去年的货币化安置率已经达到了约莫60%。

不可否认，棚改货币化的安置方式改善了当地居民的生活状况，同时推动了三四线城市去库存的步伐。但在这个过程当中不可避免的引起了需求和投资的开始增长，也因为供求关系带来了房价的突然上涨。在看到房价上涨空间以后，投机性需求、高杠杆买房、高周转等非理性现象开始出现。

不过，三四线的过快上涨早就引起了所有人的关注。去年9月份开始，三四线城市便迎来了第一波楼市调控，截至目前，许多热点三四线城市和一些名不经传的三四线城市都加入了调控的行列中，甚至还包括一些闻所未闻的小县城。在所有措施当中，最主要的政策就是限售，意在遏制打击炒房现象。

此外，如今去库存政策也已经走到尾声，根据统计，如今被监测的百城库存规模已经回到了7年前的水平，而且三四线城市存销比到了不足10个月的水平。值得一提的是，高周转模式带来的诸多负面效应也已备受诟病。除此之外，对三四线城市房价影响较大的棚改货币化方式开始收缩。

今年年中，国开行总部收回了棚改融资审批权限，意在控制货币化安置的比例。随后，也表示，棚改货币化安置的方式要因地制宜，房价上涨压力大的城市鼓励采取实物安置的方式。到了8月底，则宣布停止去库存政策，长春则取消了棚改货币化安置方式。笔者认为，后续或有城市继续跟进。

而且，国家棚改计划也有了收缩的迹象，根据数据统计，2015年到2018年的这四年时间里，我国棚改规模分别为601万套、606万套、609万套和580万套。而根据时间表来看，到2020年基本就要完成棚改计划。但笔者认为，即使棚改还有两三年红利期，但也要因城而异，恐怕并非所有三四线城市都能享受到剩余的短暂红利。

所以，我们不难发现，棚改这一政策红利正在消失。而对于三四线城市而言，一旦没有了这一红利，房价究竟还能撑多久呢？就当前而言，随着的重点转移到了三四线城市，三四线城市的房价涨幅已经开始回落，而且曾经亢奋而来的房企和炒房客日子都不好过了。

?并非笔者唱衰三四线城市，而是三四线城市的特征决定了房价存在下跌风险。我们在之前的文章里有一个老生常谈的话题，三四线城市往往属于人口流出区，缺乏支撑的基本面，而且郊区的鬼城现象并不少见。

如果说得更实际一点，三四线城市工资水平相对较低，等到收入水平与房价严重背离，必然会引起泡沫风险，而且也几乎不可能发生一二线越涨越有人抢的情况，本来就不缺房子的他们恐怕就要搁置买房计划了。笔者认为，三四线格局基本确定了，还想着买房赚钱的或许该醒醒了。不禁要问，对于缺少真实需求的三四线城市而言，那些高位套牢的炒房客又在等着谁来接盘呢？