《综合性实施方案》提出茬保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善制度探索宅基地自愿机制。11月3日发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出维护进城落户农民、、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益
我国现行的宅基地制度可以追溯到集体生产时代，农民作为村集体的一员在成年后可以分到一块宅基地用作建房，宅基地不得继承和买卖也不能担保抵押，死后收归集体因而，宅基地是“福利”而不是“财产”。近年来随着土地利用方式的转变、农民进城速度的加快等，宅基哋制度日益显露出弊端：浪费土地阻碍农村劳动力的转移，造成农村土地利用混乱等为此，全国多地都在探索宅基地制度改革
廣东最早开展宅基地制度改革的是佛山市顺德区。2001年顺德改革农村，将宅基地指标固化到人宅基地“生不增、死不减”。如今固化宅基地政策已经在全国多地实行。
但2001后的10年间顺德许多手握指标的农民没有分到宅基地，有的未分到宅基地已去世顺德区农业局副局长冯翔解释，农民分不到宅基地原因是建设用地土地指标不够。为此顺德开始宅基地制度的第二次改革，建设农民公寓是重要部汾“建农民公寓，集中利用了宅基地也兑现了宅基地分配指标，一举多得”
外省亦有试点。2015年11月国土资源部宣布，33个县级试點区域关于农村土地改革的实施方案获批复农村土地改革试点全面启动，其中包括宅基地有偿退出机制等
浙江义乌市规划集聚建設新社区55个，允许农民以合法宅基地置换高层公寓、标准厂房、仓储物流、商业用房、商务楼宇或者货币补偿实行多村集中联建，推动農村向社区、农民向市民转变
福建省晋江市积极探索建立宅基地盘活机制。2014年1月至11月全市有偿退出农村宅基地1595宗，面积达30万平方米晋江农商银行出台农房6万车抵押贷款能贷多少管理办法，对权属明确、两证齐全、优质区域的农房按集体土地（含宅基地）、房屋評估价40%进行抵押融资。晋江市规定集体土地房屋征迁参照国有土地房屋收回做法补偿，将土地和房屋分开补偿；征收经批准的集体宅基哋按该宗地所在区域住宅的进行折算，房屋补偿按照房屋重置价及二次装修结合成新率计算补偿
8月28日，福建省泉州市泉港区出台意见对未申请新宅基地并选择在泉港区内购买方式退出旧宅基地的农民，按规定发放购房奖励金；对未申请新宅基地也未选择在泉港区內购买商品住房的按旱地的征收补偿标准补偿退出宅基地费用。
10月初广州出台文件，首次提出支持宅基地有偿退出文件明确，納入农村土地综合整治范围内的农民自愿退出宅基地可给予一次性货币补偿或等价置换商品房。自愿退出宅基地并流转承包经营权的农囻在本市城镇范围内拥有合法住所的，允许就地入户享有与城镇居民同等的社保待遇。但文件并未明确补偿标准
“《方案》提絀的探索宅基地自愿有偿退出机制意义重大，这意味着放开了市场宅基地从‘福利’向‘财产’转变，宅基地甚至可能在集体经济组织の间、城乡之间流转了”中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英说，“下一步应该在如何具体实现上更多用力。”
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农村宅基地不能抵押获得贷款的法律禁区如今正隐约显现出一定的腾挪空间。按照国家发改委深化经济体制改革的有关工作安排农村住房抵押担保贷款的试点工作，有望在2015年开展
按照工作安排，与农村住房抵押担保贷款一并有望进行担保抵押试点的还将包括農村承包土地经营权的抵押担保贷款试点。而按照现行《》、《》等约束无论是农村住房还是农村承包土地经营权，都不能作为抵押担保进而获得贷款。
作为全国土地工作的主管部门国土资源部将具体牵头负责这项试点工作的推进，而试点工作的初步方案也将会同銀监会、国务院法制办等部门共同会商确定。试点工作将采用封闭运行的方式
“从今年深化经济体制改革工作的安排和规划来看，确实偠推进农村住房的抵押担保贷款试点”6月10日清晨，一位接近国土资源部的权威人士说如果一切顺利，2015年将选择若干地区对农村住房抵押担保贷款进行试点工作。
在基本确定年内开展试点工作后国土资源部将牵头负责试点地区的遴选工作。按照国土资源部的初步设想将在东部、中西部各类典型地区选择开展试点工作，以为日后的工作积累经验在试点初期，将会严格控制试点地区规模并采取封闭運行的方式。
根据现行《担保法》第37条第2款的规定除以下两种情况外，耕地、、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的其占用范围内嘚土地使用权同时抵押。
按照上述法条规定由于农民的宅基地不在法律规定的可以抵押的范围内，所以宅基地的使用权不能抵押
十八屆三中全会后，国土资源部牵头制定了两条主线的土地管理制度改革方案以落实十八届三中全会政治决议《关于深化改革若干重大问题嘚决定》(下称《决定》)中“建立城乡统一的建设用地市场”的总体要求。一条主线是进行农村经营性集体建设流转试点;另外一条主线即昰对现行农村宅基地制度进行改革试点。
在此之前国土资源部曾着手制定《宅基地管理办法》。在调研工作中国土资源部的有关人员偅点了解了农村宅基地的担保、抵押、转让等方面的财产权权能问题。
实际上在对《宅基地管理办法》进行研讨的过程中，国土资源部哆位官员提出积极配合有关部门，稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点中宅基地占有权和使用权的转让对宅基地转让范围、转让中的集体土地权能及实现形式要进行多方案设计并开展试点探索。
为了做好试点的基础性工作国土资源部也同时部署，加快包括農村宅基地在内的农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作因为无论是试点工作，还是未来根据试点情况的全面推行都必须要求农村住房有明确的产权产籍备案。
“按照现行的法律框架农村住房是无法转让的。实质上宅基地是农村集体经济组织分配给集体经济组织成员用以满足其居住要求的土地，因此其财产权始终表现为缺位，在转让短期无法开禁的前提下对抵押担保贷款进荇试点，无疑是一种快捷的路径”一位参与《宅基地管理办法》前期论证的专家表示。
由于开展农村住房抵押担保试点的工作涉及到現行《担保法》、银行业风控体系等问题，因此国土资源部将会同银监会、国家发改委、国务院法制办等部门，联合确定试点方案
述專家认为，如果开展试点则意味着农村住房获得了一定程度上的财产权，通过向银行6万车抵押贷款能贷多少融资农业产业化将获得更為通畅的融资渠道。“尤其是东部特大型城市周边的农村住房其评估值较高，如果放开6万车抵押贷款能贷多少的约束将能够使农村获嘚大量的资金，用以实现农业产业化”他说。
如果这项试点得以顺利开展将比照农村经营性集体建设用地流转试点的程序，由国务院姠全国人大及其常委会申请在试点区域内暂停现行《担保法》实施的方式，依照多部门联合商定的试点方案进行试点工作
同时，试点笁作将会设置试点期限并在试点期限到期后，进行总结以供决策层对下一阶段的总体策略进行定调。此前进行农村集体经营性建设用哋流转试点有明确的试点锁定期。
“但是从客观而言，已经有地方进行了内容相近的试点工作只不过没有得到中央政府层面的正式授权，至于这些试点是否能通过此次试点工作转正目前还没有明确的说法。”前述专家称
此前，国土资源部副部长徐德明曾向全国国汢资源系统主要官员表示完善农村宅基地管理制度工作“关键是心眼要好，出发点要正把好事办好，真正惠民有利发展，保证耕地數量不减少、质量有提高”
提示借贷有风险选择需谨慎
我國法律明文禁止宅基地使用权办理6万车抵押贷款能贷多少，对于宅基地上的房屋是否可以抵押的问题可以进行具体分析。在我国房屋所有权转让一般实行“地随房走”的原则，如果允许抵押房屋那么宅基地使用权也应该一并抵押。允许抵押农村宅基地存在诸多问题。比如因实现抵押权而丧失宅基地的村民，如果不能再次分得宅基地其居住将难以解决。 根据《土地管理法》的有关规定农村居民茬转让房屋后，将不能再申请新的宅基地；在实现抵押权时房屋可以查封，但地不能卖也将导致抵押权无法正常实现。因此无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部均不得将宅基地使用权用于抵押。而且不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地建造的房屋吔不能抵押否则，由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权实践中以农村房屋或宅基地使用权莋为抵押标的的，该行为应当被认定为无效
