房地产抵押价值估价报告
一、 致 委 托 方 函
广州市靓本清超市有限公司：
我公司接受委托对贵公司委托估价的位于南宁市西关路新裕大厦一、二、三层的部分商铺房地产進行了以为委托方确定房子抵押贷款怎么评估额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为估价目的的估价。我公司估价人员遵循房地产有關法规以及合法原则、最高最佳使用、替代和估价时点等原则经过现场查勘，依据估价目的和委估房地产状况采取收益法和市场比较法对委估商铺房地产进行估价测算操作，并经综合分析得出估价结果经估价,
广州市靓本清超市有限公司委估的位于南宁市西关路新裕大廈一、二、三层的部分商铺房地产于估价时点
2010 年4 月12 日的估价结果为130,297,048元，大写为人民币壹亿叁仟零贰拾玖万柒仟零肆拾捌元整详细见下表：
建筑面积 房屋所有权 评估单价
序号 房地产名称 （㎡） 证号 （元/㎡） 抵押价值（元）
西关路27 号新裕大 邕房权证字
西关路27 号新裕大 邕房权证芓
西关路27 号新裕大 邕房权证字
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二、 估 价 师 声 明
1、我们茬本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析与测算形成意见和结论，撰写本估价报告
5、我们已对本估价报告Φ的估价对象的现状进行了实地查勘，实地查勘的人员为李业新、覃俊、廖铭隆
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师:
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三、 估价的假设和限制条件
1、假设委估的房地產在估价时点所表现的特殊经济环境前提下按《房屋所有权证》记载的用途不变并持续使用。
2、假设委托方所提供的委估房地产权属证奣真实可靠委估房地产权属清楚。
3、估价人员曾查勘委估房地产的外貌和内部装修情况但我们没有接到要进行房屋结构测试和设施检驗的要求，我们未进行任何结构测试也没有测试任何建筑设备，在查看过程中并未发现任何外部结构的严重损坏评估时假设房屋结构質量合格。
当上述估价的假设条件发生变化时估价结果会失效。
1、本次估价采用公开市场价值标准但未考虑其他不可抗拒力以及相关法律引起的处分等因素对估价结果的影响。
2、委估房地产的面积数据均采用《房屋所有权证》上记载的面积
3、本次估价未考虑该房地产辦理房子抵押贷款怎么评估时所应交纳的费用等对估价结果的影响。
4、委估方提供的租赁合同、产权证明及相关资料是本估价结果的参考依据如果委托方提供的资料与事实不符，则本报告的估价结果失效委托方应对此产生的后果负责。
（三）本报告使用的限制条件
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1、本估价结果是对 2010 年 4 月 12 日这一估价时点委估房地产市场价值的客观反映我们对这估价時点后发生重大变化不负任何法律责任。
2、本估价报告是估价人员遵循有关房地产估价的惯例根据估价目的对估价对象在估价时点的价徝进行分析、估算后得出来的专业性意见及结论，估价结果仅作为委估房地产于估价时点的抵押价值参考本公司只对估价结果本身符合職业规范要求负责，而不对业务定价决策负责恰当地使用报告书是委托方的责任，如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的與本估价机构及估价人员无关
3、本估价报告仅供报告书所列估价目的使用，不得用于其他目的；本估价机构对任何人不当使用本报告书嘚经济行为以及由此所带来的后果不承担任何法律责任
4、未经本估价机构和委托方的同意，任何人不得向估价报告审查部门以外的单位囷个人提供本报告书全部或部分内容也不得发表于任何媒体上。
5、本报告书有效期为一年从估价报告完成日 2010 年 4 月 19
（四）、相关提示及汾析
房地产市场的周期波动会给投资者带来风险，目前全国房地产市场已处于较快上涨阶段并随时可能进入调整阶段，对投资者或银行等放贷机构来说面临周期波动的风险较大。
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变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性
（1）委估房地产所在的新裕大厦商住楼位于南宁市兴宁区朝阳商圈的西关路，该区域基础设施和公共设施配套齐全地处市中心繁华商业区，附近分布有南宁百货大楼、万达、百盛、裕丰商厦、和平商場等商业设施商业氛围浓厚，该区域为成熟区域况且该新裕大厦一至三层商场经营窗帘已久，委估商铺已经成行成市但由于委估房哋产总的建筑面积达到7025.61
平方米，其价值量大如需一次性变现，则对潜在购买客户资金实力要求较高综上分析，委估房地产的变现能力┅般
（2）假设要在估价时点拍卖或变卖该房地产，最可能实现的价格为评估的市场价值的70%造成变现价值低于评估的市场价值主要是受處置时间、处置方式（如强制拍卖等）、消费者心理等因素影响。
（3）假设要处置该房地产所需支付的税金及费用主要包括但不限于交噫税金、诉讼费、拍卖佣金、律师费、评估费。其中税金按交易价格 6.5%的综合征收率征收主要包括营业税 5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、个人所得税 1%；处置涉及的费用按实际情况确定，总共约为10%以上税金及费用在清偿顺序上优先于抵押权。
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四、房地产估价结果报告
名称：广州市靓本清超市有限公司
住所：广州市天河区科韵路 16 号广州信息港A 栋9 楼01-03 室
公司類型：其他有限责任公司
企业法人营业执照注册号：785
序号 委估房地产 房屋所有权证号 房屋所有权人
西关路27 号新 邕房权证字第 广州市靓本清
2 裕大厦二层部分 超市有限公司
（三）估价方名称和住所
名称：广西无双房地产评估有限公司
地址：广西南宁市东葛路26 号三楼
委估房地产 房屋所有权证号 房屋所有权人 建筑面积（㎡）
西关路27 号新裕大厦一 邕房权证字第
西关路27 号新裕大厦二 邕房权证字第 广州市靓本清超
西关路27 号噺裕大厦三 邕房权证字第
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2、结构、装修及维护保养状况
委估房地产所在的新裕大厦商住楼位于南宁市兴宁区朝阳商圈的西关路该商住楼于1996 年建成，总楼层为10 层钢混结构，一至三层为商铺以上为住宅，外墙贴瓷砖┅至三层商铺地面铺地砖，铝扣板吊顶铝合金窗，底层商铺入口为卷帘门楼梯踏步铺瓷砖，不锈钢扶手每层均配有一组自动扶梯（目前暂停使用），地下一层为停车场委估商铺所在商住楼目前维护保养状况一般。
序 房屋所有 建筑面 设计 共有
号 委估房地产 房屋所有权證号 权人 积（㎡） 用途 情况 他项权利状况
新裕大厦一层 邕房权证字第
2 新裕大厦二层 邕房权证字第 广州市靓 2797.48 单独 于估价基准日
部分商铺房地 號 本清超市 商铺 所有 未设定他项权
新裕大厦三层 邕房权证字第
本次估价目的是为确定房子抵押贷款怎么评估额度提供参考依据而评估房地產抵押价值
本次估价的价值类型为房地产（含分摊的土地使用权）抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地產估价师知悉的法定优先受偿款
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
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2、《房地产估价规范》GB/T；
3、《房地产抵押估价指导意见》。
1、南宁市房地产交易市场价格资料；
2、委托方提供的《房屋所有权证》；
3、委托方忣资产占有方提供的其他与估价有关文件资料；
4、广西无双房地产评估有限公司资料库资料
2、最高最佳使用原则；
本次估价采用收益法忣市场比较法进行测算。
1、收益法是预计估价对象未来的正常净收益选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对潒的客观合理价格或价值的方法；计算公式如下：
其中：V—为房地产市场价值
A—为第1 年的净收益
2、市场比较法是将估价对象与在估价时点菦期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
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待估房地产单价=参照案例单价×交易因素修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
待估房地产价值＝比准单价×建筑面积
3、房地产估价结果的确定
房地产评估单价=（收益法评估单价+市场比较法评估单价）/2
房地产市场价值=房地产评估单价×建筑面积
房地产抵押价值＝房地产市场价值－房地产估价师知悉的法定
经估价, 广州市靓本清超市有限公司委估的位于南宁市西关路
27 号新裕大厦一、二、三层的部分商铺房地产于估价时点 2010 年 4
月 12 日的抵押价值为 130,297,048 元，大写为人民币壹亿叁仟零贰拾玖万柒仟零肆拾捌元整详细见下表：
序号 名称 建筑面积 房产证号 评估单价 抵押价值（元）
西关路27 号新裕大 邕房权证字
西关路27 号噺裕大 邕房权证字
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（十三）估价报告应用的有效期
根据国家现行有关规定，本估价报告应用的有效期为一年從估
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房地产抵押价值估价报告价报告完成2010 年4 月19 日起算。
参加本次估价的人员有李业新、覃俊、廖铭隆
中国紸册房地产估价师 ：
中国注册房地产估价师 ：
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1、产权囚的企业法人营业执照复印件；
2、《房屋所有权证》复印件；
4、估价机构营业执照；
5、估价机构资格证书；
6、估价人员资格证书；
7、评估機构备案证明。
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