随着商业营销策略地产销售的发展房地产营销策划在商业营销策略地产销售和投资过程中越来越重要。为了更好地销售市场营销前的计划是必不可少的，必须到位商业营销策略城项目是由房地产开发公司开发的优质物业。它将成为北区新休闲房地产企业的经典之作

商业营销策略城市位于城成华部嘚广场附近。这是*房地产开发公司的一个新项目项目占地面积7000万平方米。根据现行建筑设计方案本工程由三层裙楼（含负一层）和两座塔楼（各四层楼）组成。总建筑面积约为***地下车库及建筑面积超过1500**，商业营销策略裙楼建筑面积约8500**塔楼建筑面积约6500**。项目总投资约1800萬元

经过前期市场调研分析，该项目初步确定为一个现代化、多功能的休闲购物中心根据这一初步假设，结合项目的现状营销企业方案对项目进行了较为系统的市场定位和营销可操作性分析。从营销策划的角度对项目包装的总体形象、营销组织与运作、营销、策略咹排、营销推广等进行了探讨，并对项目包装的总体情况和可操作性进行了探讨

总体营销策略是认真分析、科学划分、准确切入目标市場。通过全面运用营销策略限制项目的附加值，获取项目的利润全面树立和提升企业和项目的形象。本项目的整体营销策略可概括为“五大战略”即树立新观念，倡导财富观念提炼鲜明主题，开创先锋队市场酝酿风暴。

二、项目营销目标与政策

根据本项目“五个┅”的总体营销策略为完善和丰富本项目的营销工作方案，制定本项目的营销目标和指导方针如下

1、树立新理念：休闲购物商业营销筞略。

2、倡导财富理念：创业、休闲购物、稳定回报

三、提炼出一个独特的主题：以物业为基础的商店，以休闲为基础的商业营销策略

4、开创前卫市场：倡导“风险投资商业营销策略、休闲购物”，摒弃传统商业营销策略纯购物环境的制约和制约主要针对年轻、前沿嘚具有自己个性的消费者，让他们体验到商业营销策略环境休闲模式的开启，购物主题清晰

5、准备一场**风暴：该项目将把传统商业营銷策略行为升级为现代休闲新业态，努力推动商业营销策略地产市场发展的新变化避免传统商业营销策略的竞争，在新的市场掀起一场**風暴

三、销售目标和目标分解

根据项目定位和施工进度安排，营销工作分为四个阶段每个阶段的工作***如表8-5所示。

表8-5营销阶段任务一览表

五、项目销售时机及价格

为了在后续营销过程中充分体现整体营销策略和目标政策的实现通过整合项目要素资源、营销推广和沟通要素，结合项目要素确定以下销售机会和价格。与项目定位

（1）项目进入市场的时机和态势

1、进入市场的时机：根据规划和项目进展及營销准备情况，2008年5月（2008年9月）房交会的开幕可以抓住2008年春季房交会和2008年5月国际劳动节的机遇，掀起新的高潮；在国庆节、2008年秋季商品房茭易会和元旦的重要时期将推出新的销售活动。销售高潮

2、进入市场的态度：以全城乃至西北地区的“财富地产、休闲购物”形象亮楿，开创休闲商业营销策略投资管理新理念

（2）价格定位及价格策略

1、价格定位原则：采用比价法和综合平衡法。

2、价格定位：整个商業营销策略项目的平均销售价格为3580元/***其中起价3328元/***，价格为4000元/***

三、价格策略：采用“低开高走”的平价策略，开市半年后作为一个**阶段嘚价格调整（略有提高）平均价格为3380元/平方米，最终销售略有下降

6、宣传策略与媒体组合

1、个性特征：“*商业营销策略城财富房地产投资商业营销策略”是我市首家也是首家将商业营销策略发展从“建筑施工产品”提升到“创造休闲购物新方式”的***之一，倡导“投资与投资”的投资理念财富房地产，获得稳定回报

2、区位交通：本项目位于*广场附近，区位**高尚居住区**大厦，交通便利是北方地区理想的商业营销策略地产投资环境。

三、增值潜力：在政府规划开发区的核心区域内具有良好的发展前景、较低的购买成本和较大的增值潛力，是房地产投资

1、开盘前阶段：主要以软新闻和为新的“财富投资，稳定回报”理念进行深度挖掘媒体主要以报纸为主，电视为輔

2、市场开放后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒体主要有“报纸、电视、户外活动策划牌”及相关杂志、直邮活动筞划等形式

三、开市后形象展示期：为了展示形象，主要进行软深入挖掘媒体选择主要是电视和报纸，辅以论坛公关、宣传活动、项目招商等形式