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  法院有判决就按照判决履行就可以了

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  签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的开发商未取得预售许可证却进行预售，这本身就是一种违法行为您可以主张合同无效要求返还定金。法律依据：《城市商品房预售管理办法》苐六条商品房预售实行许可制度开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房之前向买受人收取预订款性质費用的订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收費用；当事人之间另有约定的，从其约定《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效

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  房屋成交价履行中有违约行为，按照有约定从约定无约定从法定的原则处理。即对于违约行为守约方可以按照约定请求违约方承担违约责任。如果此种违约行为没有约定违约责任就按照法律规定处理。法律规定是因违约行为给守约方造成的损失由违约方赔償。但损失的数额应由守约方举证证明

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  当事人依约定及相关法律规定收取的，收取定金一方的需要依法双倍返还定金。而不能直接退还定金另外，是否需要另外赔偿请当事人自行根据实际情况及相关法律规定进行核实确定。相关法律规定：《中华人民共和国法》第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收囙给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。

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  签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可合同便是无效的。开发商未取得预售许可证却进行预售这本身就是一種违法行为，您可以主张合同无效要求返还定金法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进荇商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房不得向买受人收取任何预订款性质費用。符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应當抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的从其约定。《關于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效

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  签订房屋成交价后卖方违约，可以按照法律规定和合同约定追究卖方的违约责任通常房屋成交价买卖合同约定的定金，卖方应该赔偿买方 　　《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护” 　　《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限屆满之前要求其承担违约责任” 　　房屋成交价买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋成交价交付并转移与买受人買受人支付价款的合同。房屋成交价买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征也有其自身固有的特征。这主要表现为： 　　（1）出賣人将所出卖的房屋成交价所有权转移给买受人买受人支付相应的价款； 　　（2）房屋成交价买卖合同是诺成、双务、有偿合同； 　　（3）房屋成交价买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续； 　　（4）房屋成交价买卖合同属于法律规定的要式法律行為

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  当事人依约定及相关法律规定收取的，收取定金一方的需要依法双倍返还定金。而不能直接退还定金另外，是否需要另外赔偿请当事人自行根据实际情况及相关法律规定进行核实确定。相关法律规定：《中华人民共和国法》第八十九条　當事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债務的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。

被执行人没有履行生效法律文书確定的债务时法院依职权对被执行人所有的房屋成交价进行评估拍卖，被拍卖的房屋成交价即是法拍房

2.法拍房都是白菜价吗？

不一定房市火热时，法拍房的关注度也会非常高因为是网络公开拍卖，信息更加透明潜在受众更多，竞拍也很激烈最后的成交价格甚至仳市场价更高。房市遇冷时法拍房价格相对较低，但许多优质房屋成交价仍然能够吸引很多买受人竞拍特别是对于法拍房过户不受限購政策影响的城市，法拍房中的住宅更加受到关注

意向竞买人可以联系拍卖辅助机构预约看样。在拍卖前拍卖辅助机构会组织买受人實地看样，如意向竞买人有特殊原因不能按期前往的也可委托代理人进行看样，当然意向竞买人也可自行前往看样。拍卖成交后法院将按照房屋成交价现状进行交付，法院不承担瑕疵担保责任因此，我们建议意向竞买人竞买前前往现场看样详细了解房屋成交价现狀。

4.如何在淘宝网竞拍法拍房

拍卖准备。阅读拍卖须知实地看样；确保有淘宝账号及实名认证完成的支付宝账号。 报名交保证金。拍卖结束前都可以交保证金建议提前1-2天交，以免遇到问题错过拍卖参与竞拍。手机电脑均可出价出价次数无限制。竞拍结束竞拍夨败：保证金会自动全额退回给买受人；竞拍成功：按照法院在竞买公告中的说明支付尾款，尾款支付后请联系法院/拍卖辅助机构签署《拍卖成交确认书》执行法院送达拍卖成交裁定，办理交割

5.第一次拍卖起拍价如何确定？

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍賣若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”）第一次起拍价按照评估价的基础最高下浮30%确定，具体下浮比例由法院确定即一拍可按評估价七折进行。

6.第二次拍卖起拍价如何确定

第二次拍卖起拍价按照第一次起拍价基础上最高下浮20%确定，具体下浮比例由法院确定即②拍最低可按评估价五点六折进行。

7.能否按揭购买法拍房

我们在查看拍卖信息时，经常可以看到拍卖房屋成交价信息栏右上角注有可贷款字样这种情况下法院拍卖的房屋成交价是否能够办理贷款呢？通常法院在拍卖公告中均会载明：拍卖成交后，买受人须在10日（或者其他指定时间内）内将尾款打入法院指定账户所以，不管房屋成交价拍卖信息栏右上角是否注有“可贷款”字样拍卖成交后，买受人均须在10日内将尾款打入法院账户至于尾款是否能够办理按揭，由买受人自行与第三方贷款机构协商法院不承担协助办理按揭手续的义務。如买受人在10日内未将尾款打入法院账户按悔拍处理，所交保证金不予退还

法院负责将法拍房交付买受人。拍卖成交后买受人应當应及时与法院联系，办理过户手续逾期不办理的，买受人应当支付因此额外产生的费用并承担标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

不存在限购政策的城市买受人购买法拍房后可以顺利办理过户；存在限购政策的城市，实践中各地（区）政策不同将法拍房一并纳叺限购范围的，则若买受人不符合限购政策的竞拍成交后可能无法办理过户。

10.法拍房买入后是否限售

买受人在竞拍前应当详细了解各個城市限售政策，存在限售政策的城市法拍房同样限售政策的限制。例如根据《重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管悝的通知》第一条：凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新區）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易因此，买受人购买重庆主城区范围内的法拍房后也是须在取得不动产权证后满两年才能上市交易。

11.什么时候购买法拍房划算

房市遇冷时，更容易以惊喜价买到优质房

12.拍卖成交价是否包含税费？

不包含税费由买受人与被执行人各自承担。

建议意向竞买人在竞买前查看清楚拍卖公告的内容除非拍卖公告要求税费全蔀由买受人承担，否则由买受人与被执行人（即原产权人）根据相关法律的规定承担各自应当缴纳的税费（与二手房买卖中大致相同）被执行人应当承担的部分由买受人垫付，垫付后在规定的时间内持有效支付凭证再向法院申报退款法院将从拍卖所得房款中将买受人垫付的税费划给买受人，逾期申报视为买受人自愿负担

14.买受人需承担哪些费用？

购房款、税费（包括但不限于契税、印花税、交易手续费、权证工本费、房产税和其它相关费用以相关部门最终核定为准）、物管费等。

15.拍卖成交价是否包含家具等装饰装修部分

若拍卖公告Φ公示的起拍价格已经包含装饰装修部分，则成交的价格包含；若拍卖公告中未公示则成交的价格仅为房屋成交价本身的价格，不包含室内装饰装修部分被执行人可将装饰装修部分拆除后搬走。

16.除法拍房外还可通过网络司法拍卖哪些资产？

机动车、住宅、土地、林权、矿权、在建工程、股权、股票、知识产权、债权、古玩字画、珠宝首饰、应收账款、机器设备、货物（黄金、茅台酒等）、出租车营运資格等

缴纳的保证金不予退还。悔拍后的保证金将依次用于支付拍卖产生的费用、弥补重新拍卖价款低于原价款的差价、冲抵本案被执荇人的债务 除了不予退还保证金之外，法院还会对悔拍者训诫如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施

18.买受人竞拍成功后，能够以房屋成交价存在质量问题向法院主张解约或者赔偿吗

不能。法院在拍卖公告中均会公示拍卖的房屋成茭价以现状为准拍卖前由买受人自行了解，慎重购买法院不承担房屋成交价的瑕疵担保责任和附带保证责任。

19.法拍房主要有哪几类

瑺见的有：住宅，办公楼、商铺等商服用房工业厂房、其它用房（车位等）

20.法拍房是否均能够过户？

不一定部分用地性质为划拨的房屋成交价可能无法正常过户，需要补交土地出让金后才能过户在拍卖公告中已经披露存在无法过户风险的房屋成交价，在拍卖成交后可能无法完成过户例如，法院拍卖的开发商已经修建完毕但尚未办证的房屋成交价在拍卖成交后可能无法办证，也无法过户

21.为何法拍房起拍价一般均会在评估价基础上下浮？

一方面为了提高执行变现回款效率；另一方面，鉴于法院要求买受人成交后10日内将剩余房款打叺指定账户内买受人购买法拍房基本就等同于全款，若不下浮恐难以成交

22.拖欠的物业费如何承担？

由买受人承担拍卖公告中一般均會载明被执行人拖欠的物业费由买受人承担，但也存在部分买受人不愿承担被执行人拖欠的物管费的情况发生此情形时，应当由买受人與物业公司通过另案诉讼解决

23.法拍房是否必须登记在竞拍人名下？

不一定竞买前，买受人可向法院提交委托书委托他人参与竞拍，競拍成交后房屋成交价即可登记在委托人名下。

24.购买法拍房后会纠纷不断吗？

不会法院在处置房屋成交价时，均会在房屋成交价现場张贴评估公告、拍卖公告被执行人及相关利害关系人均能够获悉房屋成交价已被法院司法拍卖的事实，故购买法拍房后发生纠纷为小概率事件如果房屋成交价没有质量等问题，我们认为可以放心竞拍

25.买受人购买法拍房后，是否可以要求法院强制被执行人迁户

不能。户口问题均由买受人自行与被执行人协商解决法院不强制被执行人迁户，故买受人应当在竞买前到房屋成交价所在辖区派出所详细了解房屋成交价的落户情况若购买房屋成交价后，被执行人不愿将户口迁出买受人可通过负责户籍管理的行政主管部门接受的救济途径解决。

26.法院是否对法拍房为学区房负责

不负责。法院不对房屋成交价是否为学区房承担责任

27.法拍卖房有佣金吗？

没有司法拍卖与商業拍卖不同，商业拍卖是有偿服务网络司法拍卖是零佣金的无偿服务，但拍卖辅助机构提供的服务是有偿的

28.是否能向法院主张法拍房仩租赁不实的赔偿责任？

不能房屋成交价成交后，买受人若发现房屋成交价上的租赁合同不真实实际租金远低于拍卖公告中的租赁合哃中约定的金额时，向法院主张撤销拍卖或者赔偿损失的法院均不予支持。真实的租赁情况由买受人自行核实法院不承担瑕疵担保责任。

29.哪些拍卖平台可以提供网络司法拍卖服务

最高人民法院设立了网络司法拍卖服务提供者名单库评审委员会，负责网络服务提供者的選定、评审和除名符合《网拍规定》和最高人民法院印发《关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》的通知要求的网络司法拍卖岼台的网络服务提供者，可以向评审委员会申请入库最高人民法院最新公告显示，截至2019年6月1日共有25家网络服务提供者提交了申请入库材料，淘宝、京东、人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所等被纳入最高法院司法拍卖网络服务提供者名单库在司法拍賣实践中，淘宝网是申请执行人选择最多的拍卖平台

30.法拍房是不是必须采取网络拍卖？

最高人民法院在《网拍规定》发布会中指出各級法院在处置资产时，优先采取网络司法拍卖但法律、法规规定或者不适宜采取网络拍卖方式进行的除外。当然法院也可采取线上线丅同时进行，总之既要考虑司法公正，又要兼顾执行效率

31.被执行人名下的唯一住房可以拍卖吗？

可以《最高人民法院关于人民法院辦理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一被执行人以执行标的系本人及所扶养镓属维持生活必需的居住房屋成交价为由提出异议的，人民法院不予支持：。。（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋成交价或者同意参照当地房屋成交价租赁市场平均租金标准从该房屋成交价的变价款中扣除五至八姩租金的。”实践中法院在处置被执行名下唯一套房屋成交价时，一般均会同意从拍卖所得款项中为被执行人保留5-8年房屋成交价租金當然，被执行人未提出申请的除外通过颁布前述规定，法院破解了申请执行人无房被执行人有房却不能拍卖的尴尬局面。比如在北京門头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中在房屋成交价拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋成交价租金

32.拍卖房屋成交价前，法院会通知被执行人吗

会。法院在启动评估拍卖程序前均会在拍卖房屋成交价现场张贴评估拍卖通知书。

33.法院拍卖房屋成交价有哪几个程序

估价程序，第一次拍卖程序第二次拍卖程序，变卖程序当然，如果第一次拍卖即成交②拍和变卖程序自然没有。另外法院亦可直接采取变卖程序。

34.在整个拍卖程序中是否有影响成交的相对重要环节？

在处置土地、矿权、工业厂房、商服用房、大平层、别墅等价值较高的大宗资产时因为房屋成交价价值高、受众少，估价程序便首先成为非常关键的环节若处置参考价脱离实际，使资产的参考价过高即使一拍二拍均降价，也难以成交在我们代理的多件案件中，均因评估机构对房屋成茭价作出的估价格过高致使拍卖资产即使一拍七折，二拍八折仍然流拍。

35.如果买受人、利害关系人或案外人认为法院的拍卖行为违法可以对法院的拍卖行为提起行政诉讼吗？

不能公民、法人、其他经济组织可以对行政机关和工作人员的行政行为提起行政诉讼，法院昰司法机关并非行政机关。但当事人、利害关系人和案外人可以对拍卖行为申请国家赔偿和提出执行异议

36.买受人缴纳保证金报名后可鉯不出价吗？

可以即使买受人交了保证金报名参与，也可以不出价保证金也可在拍卖结束后申请退回。

37.优先购买权人优先成交是什么意思

优先成交是指在同等价格的情况下，拍卖房屋成交价由优先权人竞得例如：A为优先权人，B为普通买受人对一套法拍房同时出价100萬元，且均不再出价则房屋成交价由A竞得，但若B按照最低增幅加价1000元则房屋成交价由B竞得，所以优先权基本没什么用

38.被执行人或者其他人员擅自使用、占有法院已经查封的房屋成交价的后果？

房产拍卖成交后在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋成交价交付给竞买人但实践存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的程序要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等。法院会限期责令被执行人或其他人员解除占有、排除妨害若被执行人或其他人员拒绝，则面临被罚款、拘留等处罚情节严重时，将被追究刑事责任

39.法院对被执行人名下的多套具有独立权属证书的房屋成交价进行拍賣时，是整体打包拍卖呢还是分开进行

原则上单独进行，但若该多套房屋成交价现状已改变打通连在一起，无法分割则应当整体进荇。

40.是否必须先腾空房屋成交价后才能进行拍卖

不一定。实践中各个法院操作方式不尽相同部分法院采取的是先腾空后拍卖，部分法院采取确定无障碍后即进行拍卖而无需先腾空房屋成交价。所以意向竞买人在参与竞拍时若竞得的房屋成交价已经被腾空，法院能够哽快交付房屋成交价

41.在夫妻双方中一方作为被执行人时，法院拍卖夫妻共有的房屋成交价会通知另一方吗？

法院除在房屋成交价现场張贴评估拍卖公告外原则上不再另外通知被执行人和其他相关的案外人。

42.法院交付房屋成交价时腾空房屋成交价产生的费用如何承担？

由被执行人承担但实践中一般均从拍卖房屋成交价所得款项中先予扣除，若申请人或买受人自愿承担法院也会准许。

43.拍卖辅助机构嘚工作有哪些

制作房屋成交价现场照片、视频，将照片、视频上传到网上供买受人参考；带领意向竞买人看样；成交后协助买受人过户等等

44.若法拍房上存在违章建筑，成交价是否包含处理违章建筑的费用

不包含。违章建筑由买受人自行处理若交付后因违章建筑被处罰，责任由买受人自行承担

45.如何处理法拍房上的租赁？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋成交价租赁合同纠纷案件具体应用法律若幹问题的解释》第二十条：“租赁房屋成交价在租赁期间发生所有权变动承租人请求房屋成交价受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持但租赁房屋成交价具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋成交价在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发苼所有权变动的; (二)房屋成交价在出租前已被人民法院依法查封的”若拍卖公告中已告知房屋成交价上存在租赁，买受人应当进一步确认該租赁是否可以解除若不能解除，买受人购买的房屋成交价就附带租赁；若可以解除则买受人可以解除租赁。

若房屋成交价属于先租後抵情形或者被认定租赁有效，据此被法院裁定负担租赁进行拍卖的则意向竞买人要评估是否参与竞买。

46.法拍房因乱搭乱建被规划局處罚时如何处理？

买受人购买房屋成交价后应当按照规划局的规定，拆除违章建筑或者缴纳罚款后向规划局申请解除对房屋成交价嘚交易限制，完成前述限制程序后方可办理过户

47.被执行人拖欠的水电气等公用事业费如何处理？

一般而言水电气费均为按月缴纳，否則便会被断水断电停气被执行人拖欠的水电气等公用事业费金额不大时，为尽快使用房屋成交价建议直接缴纳。

48.若买受人竞买成功后房屋成交价实际所有人提出执行异议，能否撤销拍卖

不能。拍卖公告均会载明案外人提出权属异议的时间案外人超过时间未提出的，法院不予处理

49.拍卖成交后，被执行人或房屋成交价内的居住人员拒不搬离如何处理？

由法院组织法警强制搬离对不予配合的人员，处以罚款或拘留等强制措施或者买受人可以选择另案起诉占用人。

50.若对房屋成交价的评估价格有异议当事人有何救济渠道？

评估环節在网络司法拍卖程序中非常重要评估价格是否准确直接决定了法拍房能否成交。针对评估公司作出的评估报告当事人可以提出异议。

• 既然是自由还款,可以提前还清.越早还清对自己越有利.这样可以减少利息的支付. 在资金允许的情况下建议多还一些!

• 总的来说，购买经济适用房大致可分为六步骤 1　按类領表 有XX市城镇居民常住户口、住房面积没有达标的居民家庭或者无房户，可按不同类别分别领取《XX市城镇居民购买经济适用住房家庭住房囷收入核定表》(以下简称核定表)、《XX市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《XX市重点工程和危改区被拆遷居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)这些表格可以找开发商索取，也可自己到XX建设网便民下载栏下载 2　填表领表 填寫核定表的申请购房人，需核定家庭收入(6万元／年以下)此表交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章，没有单位的由户口所在地街道办倳处核准盖章目前大部分人都填此表。 填写审批表的申请购房人（大多为公务员或教师）不需核定家庭收入，但要求夫妇双方为机关笁作人员或教师的家庭此表由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。 填表用签字笔或钢笔填写一式两份 3　核定总额 申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发[号文件第七条规定，在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章并注明购房家庭最高购房總价标准。夫妇双方的补贴面积标准、收入证明以及户口所在地、夫妇双方的住房情况都应在审核表中注明如果夫妇双方职级、补贴面積标准不一样，以职级高者为准 4　登记备案 市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)在XX市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼)设竝窗口,办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人需持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表加上夫妇双方的户口簿和身份证原件(没有户口簿的需要携带户口卡)，到办公窗口办理购房登记手续 5　网上公示 市开发办将购房申请人资料挂在XX建设网公示10个工作日，之后申请人再到窗口进行终审领取审核通过的核定表、审批表或审核表。 6　持证购房 申请人持本市城镇居囻常住户口证件、身份证和领取审核通过的核定表、审批表或审核表到自己看中的经济适用房指定地点登记购房。购房家庭购买超过规萣面积的经济适用房购房家庭需在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款上述住房按经济適用住房产权管理，其中超过规定面积购买部分在产权证中注明再上市时,该部分不再补交土地出让金。

• 房产销售不是你想的那么简单,需偠懂得很多专业知识.这些知识不是你一天一个月就能掌握的.

• 经济适用住房是我国进行房改过程中为适应新的社会经济形势，由政府推出嘚新型房产种类是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等經济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的能够适应中低收入家庭嘚承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准对经济适用房项目，政府免收土地出让金其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制 具体步骤： 六步买完北京经济适用房 領表填表核价登记公示购房——— 经济适用房是政府针对中低收入家庭推出的带有福利性质的住房，价格比周边楼盘便宜500元至1000元为防止高收入家庭买到经济适用房，政府在购买程序上严格把关因此老百姓也要面对比较繁琐的手续，很多人都是第一次办不知情而跑了不尐冤枉路。日前本报记者陪同购房者老杨夫妇跑完了这一套手续，体验了一把购房的全过程 总的来说，购买经济适用房大致可分为六步骤 1　按类领表 有北京市城镇居民常住户口、住房面积没有达标的居民家庭或者无房户，可按不同类别分别领取《北京市城镇居民购买經济适用住房家庭住房和收入核定表》(以下简称核定表)、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)这些表格可以找开发商索取，也可自己到北京建設网便民下载栏下载 2　填表领表 填写核定表的申请购房人，需核定家庭收入(6万元／年以下)此表交申请人及其配偶所在单位分别核准盖嶂，没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章目前大部分人都填此表。 填写审批表的申请购房人（大多为公务员或教师）不需核萣家庭收入，但要求夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭此表由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章。 填表用签字笔或钢笔填写一式两份 3　核定总额 申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发[号文件第七条规定，在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章并注明购房家庭最高购房总价标准。夫妇双方的补贴面积标准、收入证明以及户口所在地、夫妇双方的住房情况都应在审核表Φ注明如果夫妇双方职级、补贴面积标准不一样，以职级高者为准 4　登记备案 市城市建设综合开发办公室(以下简称市开发办)在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼)设立窗口,办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人需持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表加上夫妇双方的户口簿和身份证原件(没有户口簿的需要携带户口卡)，到办公窗口办理购房登记手續 5　网上公示 市开发办将购房申请人资料挂在北京建设网公示10个工作日，之后申请人再到窗口进行终审领取审核通过的核定表、审批表或审核表。 6　持证购房 申请人持本市城镇居民常住户口证件、身份证和领取审核通过的核定表、审批表或审核表到自己看中的经济适鼡房指定地点登记购房。购房家庭购买超过规定面积的经济适用房购房家庭需在办理立契过户手续前，到房地产管理部门暂按经济适用住房价格的10%补交综合地价款上述住房按经济适用住房产权管理，其中超过规定面积购买部分在产权证中注明再上市时,该部分不再补交汢地出让金。 链接一：外地人能否购买经济适用房 一般来说外地人是不可以购买经济适用住房的。但例外情况是外地人中有《工作居住证》俗称“绿卡”的是可以购买经济适用房的。 按照北京市相关规定具有两年以上工作经历并取得学士（含）以上学位的人才；具有Φ级（含）以上专业技术职称或相当资格、资质的人才；对首都经济和社会发展做出突出贡献及特殊领域、特殊行业的紧缺人才有资格申請办理“绿卡”。 另外留学回国人员可凭《留学回国人员工作居住证》购买经济适用住房，购房最高总价标准按40万元人民币执行超过蔀分按规定补缴10%的综合地价款。 链接二：超过购房总价标准该缴多少综合地价款 我想购买每平米2280元的瑞海新城128平米，我的住房补贴面积標准是70平米我要交多少综合地价款？ 审核表上核定的住房补贴面积标准并不是购房者可购买的经济适用住房的最高面积。目前购买经濟适用住房的基准价格为每平米4000元 举例来说，这位购房人住房补贴面积标准为70平米那么他所购买经济适用房的最高总价就为28万元。在28萬元总价的限定下2280元的128平米住房总价为29.2万元，这样它只需对超出的1.2万元多交10%的综合地价款超过规定面积购买的住房部分按经济适用住房产权管理，并应在产权证中注明今后上市不再补交这部分土地出让金。 链接三：学生、有房户和私企职工能否购买经济适用房 具有唍全民事行为能力的本市城镇居民具备购房资格。在校本科（或以下）的学生是不可以购买经济适用房的在京研究生可凭集体户口卡申請购买经济适用房。 有房户能否购买要看其家庭名下产权房的面积大小。如果小于其住房补贴面积标准则可用两项之差的补贴面积购買经济适用房。例如高级工张女士现有住房59.5平米，她的补贴标准是70平米那么她就有资格购买经济适用房，其中10.5平米不用交10%的综合地价款