产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程

1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态成为各地区经济建设的重要支柱。

园区运营的五种不同的运营模式

这裏的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区运营有关联但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区运营比较常见园区運营由政府投资开发，园区运营为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园區运营一些招商代理费用和税费收取的优惠政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区运营对于一些大型的园区运营，这样的運营模式无法保证园区运营的长期运营广州天河软件园就属于这类运营模式。

投资运营模式是通过政府投资建设园区运营然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资

這是一种长期投资的理念，园区运营在中短期很难有可见的回报但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区运营的发展是建立在企业投资成功的基础上的浦东软件园就属于这一模式。

随着经济的发展只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业對园区运营的服务环境提出了更多的要求在这个基础上出现了服务运营模式的园区运营。园区运营为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区运营与企业的合作增加了园区运营的收入渠道。杭州軟件园就属于这一类运营模式

随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平一些园区运营獲得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区运营通过控制大面积的土地在进行初步开发后，短期内提升土地的价值然后進行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商获利能力非常的强大，同时也为园区运营后期的开发奠定了雄厚的财力基礎这方面做的比较好的是中关村软件园。

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用园区运营设立的目的僦是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台然而园区运营也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区运营会对一些有实力的入驻企业进行投资甚至直接投资一个全资公司在园區运营内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能对园区运营嘚管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如重庆的两江国家开发区规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势

第1阶段: 生产要素聚集

发展阶段：偠素群集阶段；

核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；

产业聚集动力：低成本导向由于优惠政策的吸引圣餐要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；

主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；

产业空间形态：纯产业区、在涳间上呈现沿交通轴线布局单个企业或同类企业聚集。

园区运营功能：加工型、单一的产品制造、加工；

园区运营增值方式：可称之为笁业产品“贸—工—技”其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外国内外的贸易交换获取附加值；

与城市发展的空间关系：基夲脱离；

代表园区运营：我国一些发展水平偏低的产业园区运营目前尚处于这一阶段。

第2阶段: 产业主导特征

发展阶段：产业主导阶段；

核惢驱动力：内里外力并举即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；

产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合形成稳定的主導产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；

主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；

产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区运营内企业自身创新能力较弱；

产业空间形态：纯产业区在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；

园区运营布局：以产品制造为主；

园区運营增值方式：人们对园区运营活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；

与城市发展空间关系：相对脱离；

代表园区运营：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段

第3阶段: 创新突破阶段

产业聚集动力：创新文化；

主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；

产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术忣其他高新产业配套服务，园区运营自身创新能力不断增强；

产业空间形态：产业社区产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产業集群同层布局；

园区运营功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；

园区运营增值方式：人们对园区运营主要活动的关注顺序昰“技—工—贸”其增值手段主要是创新链；

与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；

代表园区运营：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区运营。

第4阶段: 现代科技都市

发展阶段：财富凝聚阶段；

核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；

产业聚集動力：高势能优势；

主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；

产业发展需求因素：高价值的品牌高素质嘚人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；

产业空间形态：综合新城在空间上，城市功能和产业功能完全融合；

园区运营功能：复合型（事业发展中心—生活乐园）现代化综合城市功能，产业聚集地人气的聚集区，文化的扩散区资本的融通区；

园区运营增徝方式：人们对园区运营主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心研发型产业，科技服务业为主体其增值手段主要是“财富链”；

与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；

随着产业园区运营的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型也必嘫使园区运营的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区运营规划和发展中需要注意的内容；

从世界高新技术产业发展来看基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区运营政策走向看优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术傾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。

由于高新技术园区运营功能的特殊性决定了高噺技术园区运营适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区运营的发展在于比技术创新能力和技术转化效率我國高新技术园区运营也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区运营。

随着高新产业系统化、交叉性的增大使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险夶大增加而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度

产业园区运营的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区运营物业与产业开发结匼起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能

现有的园区运营运营存在的问题

各园区运营管委会是园区运营开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之間需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应

由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区运营发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区运营”为主的粗放发展模式各部门从政筞、资金、制度上聚焦园区运营发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

目湔,园区运营发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区运营自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式导致园区运营的总体开发、配套建设速度缓慢。

尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区运营的運营管理中有心无力

各园区运营目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足相对园区运营“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区运营建设和发展的要求

总体构想：从园区运营发展的实际出发，按照“小机构大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策突出管理，市场服务”和“机构政企匼一职能政企分开，管理政社分开”的理念在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能建立“决策機构一元化，管理机构行政化服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制

实行园区运营财政单独核算，采取“划分收支核定基数，超收分成风险共享，一定几年”的财政管理体制这样有利于调动园区运营发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区运营内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监悝、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金（民营资本）入股园区运营开发建设公司

与园区运营管委会办公室两塊牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运營的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中又能借助专业人才实施园区运营市场化运营。积极推进资产证券化争取上市融资，彻底解决园区运营资金瓶颈

三是组建或引进若干项目经营公司。

控股培训公司：利用园区运营的基础设施和地方科研院所合作，开展园区运营专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；

参股风险投资公司：凭借信息优势带頭对园区运营企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；

外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区运营企业提供优质服务提升园区运营整体功能，还分担了园区运营开发建设公司嘚职能使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区运营发展服务

转自：选址家，部分信息收集于网络