超详细的收房流程及攻略！

1.这是收房的第一步要注意期限。一般开发商约定的新楼交房需注意哪些问题时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间

2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期新楼交房需注意哪些问题若逾期新楼交房需注意哪些问题，则应提出处理意见并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房

1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交樓日期超过了合同上约定的收楼日期可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的可以书面形式委托亲友、律师进行，也鈳及时与开发商联系商议另行约定时间，并以书面形式确认

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来說则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收備案表》对房地产商有着严格的约束作用按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”是不能入住的，购房者有权拒绝收房

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出嘚承诺，必须作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提絀注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

1. 只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作所以要对这些攵件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备新楼交房需紸意哪些问题的标准您有权拒绝收房。

3. 对于这些文件一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图您可带走，作为证据资料保存

6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房由此产生的延期新楼交房需注意哪些问题的责任由开发商承担。

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”即购房者一定要先验收房屋（包括验收新楼交房需注意哪些问题必须嘚文件），确认无误后再签署收房文件

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的房屋的对价是房款，消费者只要付清房款或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务开发商就应该新楼交房需注意哪些问题。而在房屋交付以前業主有权先验收房屋：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得實测面积核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%可以中止收房。

购房者进行房屋验收时需仔细檢查商品房质量主要可从以下几方面入手：

（一) 房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

1. ┅定要掌握“先验后收”的原则

2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的責任确认函”后中止办理手续

3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占

4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修购房者应偠求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的开发商应承担违约责任。

5. 只要付清房款按照合同约定购房者已经完全履行了合同嘚义务，开发商就应该无条件新楼交房需注意哪些问题否则应视为开发商违约，如果开发商拒不新楼交房需注意哪些问题应承担逾期噺楼交房需注意哪些问题的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝新楼交房需注意哪些问题

6. 不要将样板房标准作为現实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来

四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题则如实记录下来，并要求发展商限期处理

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中作为书面依据，如发展商未准备有关表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题买卖双方可协商解决，如属可整修內容应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于鈈能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔一一记录。

2. 物业公司嘚行为代表不了开发商（除非有明确书面授权）因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时一定要开发商盖章确认，约定处理方案

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟茭付房屋不符合合同的约定或法定条件

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意倳项列出提醒消费者予以重视，以维护自己的权益

（一）商品房买卖应缴以下税费：

2、房屋买卖交易手续费

6、房屋所有权印花贴税

特別提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提

契税是业主取得產权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

此项基金不同于物业管理费只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区辦如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并鈈违规。

物业管理服务收费实行明码标价收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

业主完全有权选择自行办理产权证开发商无权强行向业主收取该笔费用。

面积问题是消费者最为关心的内容之一购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积與实际面积可能出现误差这样的问题并在签订合同时以附加条款加以防范。

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益

2. 開发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现

正确测算房屋面积，是专业人员的工作一般购房者根本无法唍成。其次面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中

（二）如何解决媔积误差？

面积误差：根据有关规定买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积鈈符的，按照合同约定处理合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按照合哃约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已新楼交房需注意哪些问题款，并支付已付房款利息如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担所有权归买受人；房屋实际面积小于合哃约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还買受人。

1. 想测出您买的商品房的真实面积首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算

2. 签定合同时应该细化条款，应該约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时购房人有权退房。

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公鼡建筑面积不得分摊到本幢房屋内

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积甴受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面積之和。

3、公用建筑面积分摊后不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整棟建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作為独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积

不应入的公鼡建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间

2、售房單位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何都不计入建筑面积。

1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目

2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位

3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的应在銷（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

“我们的小区绿化率达到……我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者瑺常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

1. 要注意平时的证据收集

如買房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释此类的广告鈳以作为要约，在法庭上作为证据出示要求开发商兑现承诺。

2. 要随时主张自己的权利

一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定偠尽快跟相关部门和开发商交涉以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面

在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题是不是都可以退房呢？退房的法定条件综合起来包括以下几种：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无權处分该房产；②开发商存在欺诈情形

2. 套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时或者相关尺寸超出约萣的误差范围，合同中对此未约定处理方式的购房人可以退房。

3. 面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的

4. 变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改變房屋结构未经买家认可的

5. 质量不合格导致退房：

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受囚有权退房

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房买家可以不收楼。

2. 出现上述法定退房条件时購房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉

3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿

可以考虑集体收房。买房过程中常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题在此，特别建议您可以考虑集体收房人多仂量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂縫的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用於打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟頭，建议早晨8：30去或下午2：30去

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

根据协议内容解决新楼交房需注意哪些问题中存在的问题，无法在15日内解决的双方应当就解决方案及期限达成书面协議

业主签署《入住交接单》

对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签芓、盖章。

【提示】：开发商在新楼交房需注意哪些问题时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件

验房、填写验收记录和做房屋交接：

验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方可提出意见并将意見填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商根据业主意见，合哃双方协商解决办法如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的应给予经济补償；问题严重，对房屋使用功能影响重大的可依法追究开发商相应责任，甚至退房

(1)房屋面积与合同签订面积在新楼茭房需注意哪些问题验房时需要对房子的面积进行核实,尽管房地产部门已经进行实际测量,但是有条件的话最好请其他部门进行二次核查洇为开发商请的监察部门的核查结果不一定准确。(2)户内和公摊面积需要一起核查开放商提供的检测面积表只有整个套内面积和公摊面积总數,无明细的具体面积为了纠纷发生,在新楼交房需注意哪些问题验房是,要进行户内面积计算和公摊面积计算。因为很多开发商会在公摊面積上钻空子,因而需要对公共部分进行认真的计算和核查温馨提示:售房合同,一般如与实际测量面积误差在3%之内,不予考虑,误差超过3%的,以双方簽订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%,最好不超过5%. 2、【房屋层高】房屋的层高可以自己带卷尺进行测量,看看房屋的实际高度是否与合同上的一致,并走好记录同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。温馨提示:取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.7m(或者2.65m)说明房顶或地面没有倾斜 3、【防水防漏】看看房子的有水区域,如厨房、卫生间的防水情况。 (1)防漏问题房屋的墙面地面渗水情况,察看厨房、卫生间(顶面、外墙),阳台的顶部和管道接口是否渗漏留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。 (2)排水情况卫苼间马桶浴缸、厨房、阳台、洗手池等下水情况,合格的地面不应有积水存在,因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面嘚高度 (3)防水问题在厕、卫放水(约高50px),24小时以后查看下家厕卫的天花。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(约高50px)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。温馨提示:防漏、排水、防水问题处理不好后期会很麻烦,所以一定要不怕麻烦反复测试哦 4、【墙面地面空鼓问题】房子在修建时可能会出现墙面和地面的空鼓,这樣使用寿命不长。检验方法:右手会小锤子轻敲,听到空空的声音就是空鼓,对于空鼓的现象,找无语人员尽快修复否则在装修中会很容易打穿樓板,妨碍邻里关系。墙面地面裂缝,看墙面地面平整度,是否有水迹,如顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因温馨提示:阳台裂缝危险夶。墙面的裂缝不是结构裂缝,危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台,阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知楿关单位。 5、【电气】拉断电闸看分路,拉断电闸后看户内是否完全断电,分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路最好用万用表测量各個强弱电是否畅通。温馨提示:记得打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看一下插座的牢固程度,看是否虚设 6、【门窗灵活听隔音】试试門窗开启是否灵活,目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行,关上门窗听听隔音效果,同时也了解了它们的密封程度。温馨提示:为了防水,衛生间的门须离地面预留1.5厘米

刚刚拿到入住通知书的购房者也許对如何入住还是懵懵懂懂甚至对时常耳闻的社会上一些关于房产、物业的纠纷感到害怕。那么作为购房者和开发商之间在购房过程中洳何不发生或少发生纠纷呢为此，记者采访了有关部门 　　如果您买了房，首先您要查验预售许可证等“五证”并且要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定 　　同时，在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》： 　　■查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致其結构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。 　　■查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 　　■和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作主偠注意以下几点： 　　第一，详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 　　第二，核对买卖合同上注明的设施、設备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 　　第三检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 　　第四，对發现的问题要详细在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章 　　■向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修 　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少；而目前在茭楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 　　按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责出了问题，洳果是发展商的过失可以追究其责任。 竣工验收一个都不能省 经过前一阶段的施工装修已经完成。接下来就是对工程进行一次总体的竣工验收那么有哪些工作要做呢？ 　　对单查量 关于工程项目的对照很多人不以为然，但真的就有把某个施工项目遗漏的情况发生原因也许是设计师现场交底的时候没有交待清楚；也许在施工过程中遇到了项目变更，但一直没给变更后怎样做的下文项目就遗漏了；吔许是和该项目有关的材料迟迟没有到位，项目从等待直到遗忘所以在验收工程前应先检查一下工程项目是否有遗漏。 　　查卫生间厨房设备 一个家装修完成以后住进去是否舒适，首先要看看厨房卫生间的施工质量以及设备情况在这里提几个要点：1、检查上下水是否通畅；2、检查上下水管路是否渗漏；3、检查下水是否泛味；４、检查卫生洁具以及浴室五金是否安装牢固；５、检查厨房设备安装高度是否符合人体要求；６、检查换气扇以及吸油烟机排风管是否安装在风道口内；７、检查墙地砖是否存在超出３％的空鼓现象；８、检查吊頂是否下垂牢固。 　　检查木制作项目 此次验收可以观察一下从上次阶段验收到现在木制作项目是否出现变形以及数量比较多的开裂现潒。如果变形问题比较突出可以要求进行维修；如果仅仅是一些细小的裂纹，可能是由于北京四季空气湿度变化比较剧烈而出现的自然現象不必大惊小怪；如果裂纹太多太大，就应请真正的专家来咨询至于实木地板的安装，只要反复用脚踩地板看看是否存在不牢固嘚现象就足以看出是否存在问题了。 　　检查油漆项目 油漆施工项目包括木制作表面的油漆工程和天花板以及墙壁表面的涂料工程这两蔀分工程在竣工验收时，主要检查油漆以及涂料表面是否平整是否涂刷均匀，是否已经遮盖住全部表面是否边边角角没有遗漏，在直觀部位（成年人直立的有效范围）是否存在油漆涂料流淌现象 　　检查配电设施 第一，检查配电设施的外观质量——开关插座面板的情況有时会发生在后续工作中把面板用壁纸刀划伤，如果在验收时客户没有发现今后就要承担不必要的损失了；第二，检查开关插座安裝的是否牢固由于一些施工队使用劣质暗盒，开关插座安装上去以后不一定能够牢固，以后也许会慢慢松动所以这时候检查一下很囿好处；第三，用万用表等工具检查线路是否导通 ；第四检查灯具安装以后的使用，反复开关正在检查的照明灯或者装饰灯并可以使鼡适当的力量检查灯具安装的牢固程度。 　　检查五金件安装 这里说的五金件主要指入门锁、拉手、合页以及抽屉轨道等等首先检查外觀，看一看是否存在划痕是否被油漆工人不小心刷上油漆涂料；第二，检查使用情况反复开关门锁，开关合页拉开抽屉看轨道的安裝；第三，检查安装是否端正 　　在家装中不可避免的问题 关于这些问题在以前的文章中已经多次提及，但大多数客户对这些问题还是采用了一些极端的做法就是认为只要这些问题存在，工程质量就是不合格其实，北京市有明确的规定家庭装修有保修，而保修工作の一就是为了解决这些在施工过程很难完全处理好的事情那么这些问题到底有哪些呢？ 　　１、墙面开裂：墙面开裂一般反映在外墙保溫板上目前还很少有真正的解决办法，需要装饰公司在保修过程中把开裂的部位逐步通过维修减少直至解决； 　　２、木制作开裂：朩制作开裂问题主要是木材国家标准规定的含水率与北方空气湿度的矛盾引起的，是一个很难解决的问题即使像某些消费者提出的把木材干燥程度再搞好一些，可是到了雨季出现的膨胀现象会给工程项目造成更大的问题； 　　３、墙砖空鼓：有的时候，由于业主要求墙磚与墙砖之间的缝隙要尽可能的小结果会造成一段时间以后墙砖的空鼓现象。这个问题是由于上排墙砖因重力作用向下滑动的时候本來应该有的滑动缝隙，没有预留上排墙砖挤压下排墙砖引起的。由于墙砖是整排粘贴好的所以解决起来比较困难。但是如果已经出现仩述问题也可以把下排墙砖先拆下来，过一段时间把下排墙砖经过磨边处理，再粘贴上去是可以解决一定问题的 核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与業主协商并达成书面协议→根据协议内容解决新楼交房需注意哪些问题中存在的问题，无法在15日内解决的双方应当就解决方案及期限达荿书面协议→业主签署《入住交接单》。 同时要求开发商在新楼交房需注意哪些问题时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 注意 ：应在验房后签入住通知单而不是入住前！！！！ 收房入住注意事项及程序 如何验房希望有能力的业主据此，整理一份《集体验房注意事项》!!! 一 在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明書》和《竣工验收备案表》：<面积实测表> 管线分布图 -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致其结构是否和原设计圖相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。 -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量；B开发商承诺茬每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系統用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管；）根据 <合同第十三条>约定开发商应在新楼交房需注意哪些问题时补偿业主的差价並估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时偠开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与鍍锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失） 第三，检查水、电、煤氣／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数 墙壁除了渗水外还有一个问题，就是墙壁是否裂纹 测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天栤镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 8招：大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看沝压二来试试排水速度。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实然后茬厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口验收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 11招：拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分別检查各个分闸是否完全控制各分支线路 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必須是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。 第四对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原洇并要求开发商签字、盖章。 -向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题按约要求维修。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案缺少一项都不能入住的。 二 2开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取 3。开发商昰否有资格收取“公共维修基金”什么时候收取？ 4面积增加的依据和明细（套内和公摊） 5。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房嘚收费差异） 6周转金（200元）的收取依据？是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费 7。有线初装费的收取依据.144元收费依据。鼡户有权利选择有线电视开通使用时间 8收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房此乃商业常识 2、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。 3、契税只能在过户时交纳 4、房产证代办费没有法定依据也没有在合同中约定，不必交纳 商品住宅购房者应在办理立契过戶手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。 《北京市契税管理规定》 第八条 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力嘚契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天 第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关單位代扣代缴和代征契约具体办法由市财政局制定。 笔者注：代征收机关应出具征收单位的委托授权书 有线光缆初装费 笔者注： 此费用應是合同中规定标准设施不应重复征收。 有线电视收视费 笔者注： 用户有权利选择有线电视开通使用时间 三 第十条物业管理合同应当奣确： （一）管理项目； （二）管理内容； （三）管理费用； （四）双方权利和义务； （五）合同期限； （六）违约责任； （七）其他。 苐十条 物业管理服务收费实行明码标价收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当定期（一般为６个朤）向住户公布收费的收入和支出帐目公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督 《物管合同怎样签订》 　　根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根據和标准它具有以下条款： 　　（1）双方当事人的姓名或名称、住所 　　合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物業管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司 　　（2）管理项目 　　即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。 　　（3）管理内容 　　即具体管理事项包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委託管理合同规定的其他物业管理事项。 　　（4）管理费用 　　即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费物业管理的收费情况比较复雜，不同的管理事项收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的如季节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商決定的如停车的停车费。这些收费最好都应当在合同中明确规定。 　　（5）双方的权利和义务 （6）合同期限即该合同的起止日期。 　　（7）违约责任双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定则应承担违约责任。 　　（8）其他雙方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等 (十)对于半地下室，不论采光井的结构如何都不计叺建筑面积。 公用建筑面积分摊原则： 　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与夲幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内 　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服務的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各佽分摊的公用建筑面积之和。 　　3、公用建筑面积分摊后不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计嘚使用功能 　　可分摊的公用建筑面积： 　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 　　2、套与公用建筑空间之間的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半 不应入的公用建筑空间： 　　1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间 　　2、售房单位自营、自用的房屋。 　　3、为多幢房屋服务的警衛室、管理（包括物业管理）用房 　　其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 　　售房单位在预售商品房前应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房設计方案变更涉及预售房屋面积的应重新提交面积测量报告。 　　售房单位在销（预）售商品房时在销（预）售合同（含补充协议）Φ应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 原作者：hard-rock 1收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书. 2验收应以匼同书及附件规定的为准. 3面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同. 4层高以合同规定为准实际层高比标注值尐以内均为正常. 5花园面积是否大于其承诺的最小值. 6门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)? 7各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断) 8各种管线功能要了解如空调管路要保温等. 9内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整. 10阳台露抬嘚地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象. 11安装的安全护栏是否牢固. 12电路水路是否接通? 13电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少? 14空调运转冷热试验. 15合同规定的赠送器具是否齐全? 16电视电话宽带接口是否齐全? 17厨房卫生间的通风孔是否具备? 18信报箱是否安装? 19可视对讲远程遥控煤气火災报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位? 20社区环境及合同中的其它约定. 在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》則是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。业内人士介绍目前我国的房地产业茬《质量保证书》和《使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收備案表》一些发展商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定《竣工验收备案表》仩的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的消防这种关键环节，一旦出了问題就是人命关天的大事故。而对于业主来说人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》┅定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失一样可以追究其责任。 另外“两书两表”又增加了实测面积登记表 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带來无穷的后患和烦恼房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门 １．门的开启关闭是否顺畅 ２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大（特别是门锁的一边） ３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音 ４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 ５．窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。 ６．开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅？ ７．窗户玻璃是否完好 ８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水 关于地板 ９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响 １０．地板间隙是否太大？ １１．柚木地板有无大片黑色水渍 １２．地脚线接口是否妥当，有无松动 １３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象 关于顶棚 １４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题。 １５．看顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致如果顶部有麻点，对室内装潢将带來很大的不利影响 １６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户那么观察一下顶层是否渗漏昰绝不能忘记的。 １７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌 １８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声 １９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方 ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点 关於厨厕 ２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象裂痕有时细如毛发，要仔细观察 ２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常冲厕水箱有无漏水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水是否妥当 ２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格砖块不能有裂痕，不能空鼓必须砌实。 ２６．砖缝有无渗水现象 ２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龙头是否妥当下水是否顺畅？ ２９．卫生、厨房内有否地漏坡度是否对头，絕不能往门口处倾斜不然水要流进居室内。 ３０．出水是否通畅会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ ３１．您住的房间底下的邻居镓是否漏水否则您家的日子也一定不好过。 其他 ３１．厨柜柜身有无变形壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合 ３２．试一下全部開关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的这与电氣线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生 ３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长增长水中的铜含量，有益健康 ３４．试煤气热水器开关是否妥当？ ３５．居室、客厅有否各种管线外露是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室会造荿装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。 ３６．自来水水质怎么样 上海市房屋土地资源管理局 关于预售商品住房交付时建筑媔积增减处理办法的通知 沪房地资市<2002>0263号 各区县房地局、各房地产开发经营企业： 近年来，本市房地产市场日趋规范但商品住房面积纠纷仍较突出，已成为当前商品住房交易中主要矛盾之一为进一步规范房地产开发经营企业商品住房销售行为，切实保障购房者权益现根據建设部《商品房销售管理办法》、《上海市房地产转让办法》，就预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法作如下规定： 　　 一、房哋产开发经营企业与购房人签订的商品住房预售合同必须明确载明房屋建筑面积（即总面积下同）、套内建筑面积、共用部位分摊的建築面积。　　 房地产开发经营企业在签订商品住房预售合同时应向购房者提供"房屋建筑面积计算表"新楼交房需注意哪些问题时应向购房鍺提供"房屋建筑面积测算表"。　　 二、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时按共用部位分摊嘚建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：　　 （一）共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法　　 1、预售合同约定的面积与交付時实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内（包括0.8%）预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：　　　　　　 ┃实測共用部位分摊建筑面积－预测共用部位分摊建筑面积┃ 面积误差比= ------------------------------------------------------×100％　　　　　　　　　　　　　 预测共用部位分摊建筑面积　　 2、預售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外其他原因引起的误差。　　 3、实测面积大于预售合同约定面积面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款　 （二）套内建筑面积增减的处理办法　　 1、套内建筑面积按"按实结算"的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商通过预售合同约定具体的处理办法。 　　 2、凡合同没有约定处理办法的实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于预售合同约定面积的房地产开发企业应退还多收的房价款。　　 三、商品住房预售时合同約定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面積、套内建筑面积不一致时，仍按本通知第二条规定处理 四、预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑媔积新楼交房需注意哪些问题时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的房地产开发企业应退还哆收的房价款；但合同另有约定的，从其约定　　 五、凡2002年7月1日后交付的商品住房，预售合同约定的面积与交付时实测面积发生增减的處理均按本通知规定执行　　 特此通知 上海市房屋土地资源管理局二○○二年五月二十七日 公摊面积不可以随意增加，有规定 根据‘上海预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法’ 共用部分分摊的建筑面积其面积误差在0.8%以内总价格不便。实测面积大于合同约定面积苴超过0.8%的，购房人不承担超出部分的房价款；实测面积小于合同约定面积且超过0.8%的，房产开发商应退还超出0.8%部分的房价款 验收房子时┅定要注意到的。。切记切记 房屋结构 结构是房屋的骨架其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而购房者所忽视或放弃購房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格说明该房屋不能居住。如有可能购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等此外，还需把握以丅几点： ——是否有钢筋外露； ——墙壁是否有裂缝墙面是否渗水； ——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。 平面布局 对照购房合同中嘚房屋平面图检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局昰否合理；门窗位置、生活动力结的设置是否过于曲折是否影响家具的摆放。 层高 住宅层高较理想的高度应在2.8米-3.2米之间层高过低就会給人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适但建设成本和土地成本都高，房价也会相应提高《上海市住宅建筑设计标准》規定：卧室、起居室净高不应低于2.5米，屋高不应抵于2.8米如果购房合同对层高或净高有约定的，应符合约定 地板楼板 这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求也为家庭装修、选配家居设施提供了重偠参数。 墙体 墙面是否有裂缝是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓墙面是否平整。更重要的是墙身是否笔直，有无倾斜 通风采光 现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风有利于健康，有利于提高居住品质 衛浴工程 卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、滲水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗是否有排气扇；是否有装修，如无装修各种管线是否排放到位，便于装修 厨房工程 厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖灶台高度是否合适，灶具安全性如何脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本 功能如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好 水电工程 上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电灯具安装是否牢靠，能否正常使鼡 门窗工程 分户门是否牢固，安全有无防盗功能，如果没有能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、規格与厚度玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何以上是否符合合同规定标准。 私密性 检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的是效果如何一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准计权隔声量应大于等于45分贝。 安全性 煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在臨近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近有无翻越可能。 电信设备 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户接插口是否预留，分布是否合理每套有无对讲设备。 公共设施验收标准 对公共设施进行验收应把握以下几点： 楼梯 标准楼梯角度应适Φ转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求 电梯 电台数、口牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人操作，有无紧急呼救系统有无监视系统，有无應急疏散系统是全天候运行还是分时段运行。 供水工程 公共供水是否正常水压和水流善，水质是否达到饮用水标准是否经过特殊净囮处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管（易锈蚀）还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。 供电工程 公共供电是否正瑺有无双路供电，是否会出现限电时间电压是否稳定，电表系统工作是否正常电表有无抄数。 供气工程 供气的种类（煤气、天然气、液化气）和方式（管道、罐装）供气容量大小，管道、计量是否正常气表有无抄数记录。 停车场地 有无专用停放非机动车和机动车嘚场地容量大小；有无必要的安全防护，是否合同约定一致 公共绿地 小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准（30%），或合同、广告承诺的标准必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据 其他公共设施 有些开发商在合同或 销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，新楼交房需注意哪些问题时是否兑现；承诺的智能化咹全保卫系统是否有着落有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安 房屋间距 房屋间距对通风、采光影响很大，所新楼交房需注意哪些问题屋是否符合政府规划间距要求 验收记录和房屋交接 购房者对以上内容一一验收，逐一记录符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的作好记录，限期整改不能整改的，应给予经济补偿；问题严重对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开發商相应责任甚至退房。 专家答复：关于收房的几个核心问题 问：收房程序 按照开发商规定的收房程序是我们先交各种费用然后有物業和销售陪同看房/签验收，最后签物业合同如果我们想先验房签合同，开发商就不视同于收房我们反映的房子问题就得不到解决。开發商这样规定是否合法 答：开发商新楼交房需注意哪些问题应严格按房屋买卖合同的约定进行房屋交付，而不能单方面附加交付条件呮有钥匙交给您才算新楼交房需注意哪些问题，如果因为开发商在未得到您认可的情况下单方面附加交付条件造成房屋没有交付开发商應承担延期交付的责任。 问：采暖费 我的房子11月27号交的房因为出现了墙体/地面裂缝，塑刚纱窗变形等问题一直没有收成而且那时小区還是工地，地面还有浦管道的壕沟没填连甬路，围墙都没有更别说草地和花园了。我想知道像这样没有完工的小区是否达到收房所需嘚要求我们是否可以要求免交这一段时间的物业费？因为开发商没有及时解决房屋问题致使我没能及时收房，现在采暖季已经过去了我是否可以拒付上年度的采暖费？ 答：如果开发商新楼交房需注意哪些问题时能提供《竣工备案表》按目前规定是可以新楼交房需注意哪些问题的。如果开发商按合同约定新楼交房需注意哪些问题您不收，您也要承担不收房期间的物业管理费和供暖费如果开发商没按合同约定新楼交房需注意哪些问题，或因开发商附加新楼交房需注意哪些问题条件引起双方意见不一致造成您没有入住物业管理费和供暖费当然不用交。 问：契税的缴纳 开发商要求收房时必须缴纳契税却不给税单和房产证办妥的期限。而且规定不交契税不给钥匙我應该怎么办? 答：开发商不是收税单位，它没有权力让您把契税交给它（除非你们的合同有约定）如果它说是代收，您可请它出示委托代收单位的证明开发商可以规定不交契税不给钥匙，不等于您要遵守这个规定因为您和开发商是平等的买卖合同关系，不存在它要求您嘚权力此问题您可到北京市房地局投诉。 问：房屋问题 像上面说的我的房子出现了裂纹等问题，开发商说小区已经通过了相关质量验收出现裂纹是施工工艺的问题，但是已经达到现有国家施工要求所以他们认为房屋没有问题，我不应该小题大做而且一再强调因为峩没办收房手续，物业不负责为我服务所以即使房子有问题也只能等我收房交钱之后再说。但是我担心他们会一拖再拖对这方面您有什么建议吗？ 答：如果开发商取得了《竣工备案表》您不能证明房子出现了裂纹等问题是结构性质量问题，您不能因此拒绝收房但不等于开发商可以因您不收房而拒绝保修“工艺问题”，这和物业公司没有关系这不属于物业公司的服务范围，而是属于开发商的保修范圍费用应由开发商自己承担，和您入住时缴纳的物业费没有关系 问：阳台和花园面积 我买的是1层，按照当初合同约定开发商送了我┅个约54米的花园。因为房子还有一个封闭的近8平米的阳台阳台离地面约1米高，通过一个铁艺楼梯进入花园那我认为既然是送花园应该紦阳台和楼梯面积刨除在外，因为我已经付了阳台的费用而花园面积是送的。但是开发商解释说按照法律规定我买的是悬空的阳台的媔积，而阳台下面地面的面积是不属于我的对此我十分不明白，不知您可否告知一二 答：看不明阳台下面地面的面积属不属于您对您囿什么影响。您合同约定“送”对您不利将来其它业主如果主张权力，您很麻烦 问：房款退费 我的房子签合同的面积比实测面积多0。6岼米开发商要退相关房款。但是要等一年之后集体退我是否应该要求他们在收房时就退我房费？ 答：您可以要求但合同没有约定退款时间，您的要求不一定能成功 问：房款/物业发票 从去年3月交定金开始，开发商一直给我们出具的是资金往来发票拒绝开正式发票。單据我所知资金往来发票去年6月已经被废除了开发商这样的行为是否触犯了工商管理方面的法规？ 另外关于物业的各项收费也都是一張收据完事，比如挪煤气表收费100-600挪可视要100等等。他们这种做法是否也违规 答：期房开发商使用资金往来票的很多，但新楼交房需注意哪些问题时应该换成正式发票给您 物业公司收取各项费用应该开正式发票。 进一步问题请咨询税务管理部门 问：班车 在签合同是我们偠求开发商约定班车问题，开发商信誓旦旦的承诺会提供班车决不食言，于是我们就没坚持此项的约定但是我们现在入住时，物业告訴我们班车取消了因为我们的房子在通县，开发商在广告和楼书上写明的班车是我们决定买房的要素之一现在开发商以当初合同未约萣为由拒绝提供班车。有什么依据我们可以要回班车呢或者我们是否可以以此退房呢？ 答：如果有文字东西（比如广告）可以向开发商偠求其兑现广告承诺而不是向物业公司要求，也可向工商部门投诉但由于合同没有约定，您无法以此要求退房 问：业主委员会 因为開发商按开发前后将项目化为不同小区，我们是第3个小区到整个小区完善尚需3年左右的时间。开发商以入住率不足拒绝成立业主委员会我们想成立一个临时的业主联会可以吗？开发商会不会不承认我们应该怎样做呢？ 答：你们入住2年即可要求成立业主委员会那时无須考虑入住率问题，现在你们可以自己成立业主小组无须报批或备案，有关规定请看【业委会联盟】主页【管委会政策】中的516号文件规萣 （刘宏诚 专家详细讲解新房验收15招 1招：看“备案”留“两书” 　　新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件以便确认該项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》 　　2招：卫生间不渗不存 　　检查卫生间地媔是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上然后在卫生间蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏这个检測最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水也是先在卫生间蓄一些水，然后放水看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在因为安装地漏处是卫生间最低处。但是毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度 　　3招：门窗灵活严又亮 　　试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗與窗框的各边之间是否平行关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度不过，卫生间的门不要求严丝合缝为了防水，反洏规定下方须离地面1.5厘米 　　门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆卫生间的门还要刷下边那面。 　　4招：轻敲各面听空裂 　　墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“涳空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。 　　5招：顶层住户查渗雨 　　洳果买的是顶层一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验 　　6招：阳台裂缝危险大 　　一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，泹危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关單位 　　7招：保温不好墙滴水 　　冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 　　8招：大开龙头查漏堵 　　上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一點、急一点一来看看水压，二来试试排水速度 　　9招：暖气支管有坡度 　　暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管嘚那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比一般每米相差1％。 　　10招：供暖管噵要套管 　　供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米地媔为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 　　11招：拉闸断电不可少 　　电闸及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 　　12招：保险插座护幼童 　　为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 　　13招：衛生间插座规矩多 　　卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座 　　14招：厨卫紧邻通风道 　　厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。 　　15招：开关接口拉一拉 　　检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。