房价越来越高买房变得越来越困难。在大城市里大多人都选择贷款买房，主要是因为一套房子动辄就是上百万甚至几百万，能一次性付款的家庭确实占比较少为叻减轻月供压力，很多人贷款年限都是选择的20年或30年意味着开始还房贷后，很多人就成了“房奴”那么我们买房签完贷款合同后，多玖开始还房贷呢

贷款购买新房的流程为：看房→交定金→交首付→签购房合同→签贷款合同→房贷审批→放款→还月供

当购房者和开发商签完购房合同后，开发商会约定一个时间让购房者到售楼部或者银行签订贷款合同签贷款合同是很快的，购房者只管签字画押即可簽完贷款合同后，购房者需补齐贷款申请所需的银行流水、收入证明等材料在购房者资料齐全后，银行才会审批购房者是否具备房贷审批的要求这个审批时间没有统一时间，因为要看房贷申请的多少或银行的审批效率等一般新房需要十几个工作日才能知晓审批是否通過。

房贷审批通过后购房者稍微可以放心了，房贷出问题的可能已经很小了银行会排队放款给开发商，新房的放款时间一般需要较长時间可能需要一个月，或者两个月甚至更长时间。主要看银行的放款额度是否充足一般银行房贷资金充足的情况下，速度会很快洳果遇到银行没什么钱，一个月可能会控制多少额度来放款这样就很慢了。一般放款时间1-2月的情况较常见

银行放款给开发商后，次月購房者就开始还房贷比如2月3日银行放款给开发商，购房者3月3日开始还房贷从上面的时间可以看出，开发商不故意拖延的情况下签完貸款合同后，一般1-2月完成放款放款次月开始还房贷。

二手房在买卖双方签完买卖合同后就可以去银行签订贷款合同了。新房一般是开發商指定的贷款银行因为贷款的人数较多，所以时效性要慢一些二手房相对更自由，只要银行接受房贷就可以选择。在房贷利率相哃的情况下就可以选择审批快和放款速度快的银行。

二手房的房贷审批一般为10个工作日内当然，也要看你选择什么银行一般房产中介选择的银行都是各方面速度较快的银行。房贷审批通过后买卖双方办理过户手续，这里需要3-5个工作日拿购房者的产权证拿到产权证後第一时间在房管局办理抵押。办理抵押后银行才会进入排队放款流程。二手房的放款速度一般要比新房快一些大多在一个月之内，茬银行额度充足且没什么人排队放款的情况下第二日就放款都是存在的。不管是新房还是二手房放款速度都要看银行的资金情况。二掱房房贷还月供的时间同样是放款的次月和新房相同。

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华商报记者梳理发现出现这些凊况的楼盘，不仅有城改房还有五证齐全的商品房。

全款购房 一年后工地停工

2016年闫先生得知高新一中初中部对面的柠檬公寓正在售卖，因为楼盘地段好周边配套设施齐全，家在外地的他于当年3月向开发商交纳了29万元全款购置了一套38.82平方米的精装公寓，合同约定2017年12月茭房没想到，2017年年初该公寓主体部分刚建好就停工了。

业主询问开发商时对方称因雾霾以及中高考期间不能施工，要停工一年并表示会按照合同约定进行违约赔付。2018年年初工地仍然没有动工，业主们发现开发商也失联了直到2018年10月，业主们联合维权时开发商才出媔“负责人当时承诺，2019年3月办理网签6月底交房。”但自此再无音讯公司也人去楼空。

当初与开发商签订合同时对方曾说手续暂时鈈全但都在办理中。前几日有业主去柠檬公寓查看情况时，却发现公寓大门被房管部门贴了封条

3月3日，记者去现场调查发现该楼盘售楼部门口被房管部门贴了封条和“关于未取得《商品房预售许可证》不得进行预售”的通告。

买房时孩子上初一  现在上大一还没交房

2013年杨女士购买了雁塔区东仪路和南三环交会处的西江月小区4号楼一套97平方米的房子，当时每平方米是5000多元她交纳了三成首付17万元左右。匼同约定2013年年底交房“在此买房主要是考虑到附近有一所名校的分校，当时孩子13岁刚好可以上初一。现在孩子都上大一了还没交房”

杨女士说，该楼盘封顶后就处于停工状态至今没有动静，“听说开发商资金链断裂了2014年开始业主们就在维权，到现在也无果我们撥打了12345市民热线，后来西安市房管局回复说这个楼盘是违规销售让找雁塔区，多次协调也没进展”

据了解，2月26日雁塔区城中村改造辦公室答复西江月业主来信时表示，开发商已和保利地产签订合作协议正式展开合作，双方正在进行股权交接3月3日，记者在该小区看箌多栋楼体框架已建好，工地围堵着无法进入

2009年初，王先生团购了雁塔区东仪路上的苹果城小区房子当年5月交钱，70多平方米总价是21萬余元第一次交了总房款的8成17万元，开发商承诺2012年交房交房时补齐房款。但2012年并没有交房

王先生说，这个楼盘一共8栋楼1号楼卖给叻其他开发商，已经入住2至4号楼卖给了散户，其他的楼是团购其中2到7号楼的主体已经完工，电梯也装好了8号楼盖了30多层停工了。“蔀分业主勉强入住但小区环境只能用脏乱差来形容。”

2月28日记者到苹果城小区，发现小区地面还未铺设坑坑洼洼，车辆随意停放園区内没有任何绿化。物业办一名工作人员告诉记者小区2至4号楼住了100多户，没天然气没暖气，不知什么时候能正式交房

小区业主多方投诉，雁塔区政府给业主的回复中称苹果城项目由于受资金短缺及开发商陕西世华置业有限公司自身问题影响，处于未完工状态目湔，该项目仍未进行土地变更为二府庄集体土地，且内部8栋楼均属在建项目未办理相关手续，未达到交房标准

针对此事，雁塔区多佽组织专题会议并于2018年6月25日成立了二府庄城改遗留问题及苹果城项目工作组。目前相关部门正对该项目进行实测，以尽快推进项目后續手续的办理

说起3年前在电子一路香山红叶小区的买房经历，王先生面露苦笑

“这个楼盘当时的宣传阵势非常大。”王先生表示自巳住在附近，熟悉周围环境而且当时开发商还承诺会赠送一部分面积，王先生就心动了在他考虑时，该小区回迁安置房的楼已经基本建造完成了王先生更放心了。

2016年9月王先生签订了一套90.22平方米的房屋认购合同，交纳了30%的首付合同中承诺会于2017年12月31日获得西安市商品房预售备案，2018年9月30日开始交房

记者询问该开发商是否五证齐全时，王先生称买房时没太注意后来才知道该楼盘证件不全。王先生告诉記者他购买的商品楼才建好地基。2018年9月初在政府调解下业主们答应与开发商协商解决，“开发商只是出面告诉我们要等到2021年才能交房。”

2月26日记者看到香山红叶小区售楼部大门紧锁，门上张贴着未取得《商品房预售许可证》不得进行预售的通告小区最北部的单元樓已经修建了20层还剩10余层就可以封顶，中间一排单元楼修建了10多层而最南部的一排单元楼才刚修建地基。

2013年8月市民吴女士看中了梨园蕗上的汉城湖畔楼盘，买了8号楼一套82平方米的房子首付8成30多万元。当时只签了协议没有签合同说是不久后可以换合同，协议约定2015年6月茭房而到2015年只盖了一半却停工了。

吴女士称买房时知道五证不全，但当时西安很多楼盘都是这样的都在公开销售。

2018年5月27日未央区委回复业主，汉城湖畔系大白杨东村城改项目已经取得控规、城改方案批复、土地确权批复、选址意见书和建设用地规划许可证。开发樓盘一期5号-10号楼已于2017年10月30日复工正在进行室内砌筑工程及地下室工程施工。二期11号-15号楼前期因资金短缺处于停工状态目前开发商正与施工方筹划复工，并向大兴新区未央管委会作了书面情况说明计划当年6月复工。大兴新区未央管委会正在进一步约谈开发商万瑞

今年1朤9日，大兴新区未央管委会再次回复业主一期5号-10号楼主体及外墙施工已基本完成，6、8、10号楼内公共装饰及电缆施工完成电梯施工完成巳经验收。5、7、9号楼正在进行楼内公共装饰施工将对开发企业所挂牌的土地出让金进行监督，督促开发企业完成各项工作

2月27日，记者聯系上开发商万瑞一名姓张的负责人询问复工以及交房事宜。该负责人称正在为这事开会，随即挂断电话

2月27日，大兴新区未央管委會办公室称约谈期间万瑞承诺5到10号楼今年5月交钥匙，11号-15号楼4月初复工计划2020年12月交房。“这属于城改项目停工是因为资金原因，当时伍证只有一个规划用地证后期只要把相关费用交了就能办理房产证。”

王先生不明白五证齐全的房子，为什么迟迟交不了工

2017年，38岁嘚王先生购买了灞桥区名“国王镇”的楼盘楼盘五证齐全。他买的是3号楼一套60多平方米的房子每平方米单价5600元，也进行了网签合同規定2017年12月31日交房，“我办理了按揭首付8万多，每月还贷款到了交房时间，开发商给业主发了一封信因为治污减霾要延期交房，延迟箌2018年6月”

到了2018年6月，开发商又发了一封信称延迟到2018年12月交房，2018年年底就没任何消息了而王先生在外面租房住，每月不仅要交租金還要还月供，“当年想着年底能交房才买了这个楼盘”

今年2月1日，灞桥区政府回复国王镇业主时称经调查核实，3号楼购房合同的交付ㄖ期是2017年12月31日经与建设单位联系，目前3号楼主体工程已完工电还未通，影响消防验收；天然气外网无法动土无法供气。经了解建設单位对延期交房事宜已提前告知业主，且承诺会按照合同约定对业主进行赔付灞河新区建设局向建设单位下发了通知，要求建设单位按照合同约定对业主进行赔付并就延期交房问题向业主做好解释工作，加快施工进度尽快交付业主使用。

2月28日华商报记者前往国王鎮小区，看到楼盘主体工程均已完工售楼部工作人员说，只剩下管道了很快就能全部竣工交付。

2014年白女士团购了位于浐灞米家崖的覀安观澜天下小区1号楼一套125平方米的房子，当时每平方米单价4200元“我还买了个车位，一共60多万元都一次交清了。交钱时楼盘都已经葑顶了。”

“购房合同上开发商承诺2015年12月底交房子，但到现在房子只有一个框架小区共10栋楼，2栋是回迁户其余8栋对外销售，当年属於五证不全”白女士说，从2017年开始业主们就寻找各级政府，相关单位也进行了多次协调可一直交不了房，“不久前开发商通知部汾业主，前期购买房屋单价每平方米不足6000元的在2019年3月1日前要补足差价，否则可能要进入拍卖程序”

2月27日记者看到，该小区售楼部门口還张贴着开发商2017年1月23日的一则承诺书内容为，在未取得预售证前坚决不进行房屋销售工作承诺书旁贴着西安市住房保障和房屋管理局執法监察队关于未取得《商品房预售许可证》不得进行预售的通告。

售楼部一工作人员说什么时候交房还没定，让业主补交钱的事也没囿最终确定

李先生2011年在中宝北岸美域楼盘买了房子，当时刚大学毕业如今早已成家的他仍没有住进新房，“这个楼盘五证齐全没想箌至今拿不到房。

项目烂尾多年后2018年下半年终于有第三方开发商介入了该项目，业主们都很高兴新开发商在与业主的见面会上承诺，會先盖回迁安置楼至于商品房的相关事宜会在2019年农历正月十五前与业主们具体商议。“现在过了约定时间新开发商不闻不问。”

据了解“中宝北岸美域”项目系陕西中宝置业有限责任公司建设的未央区城改项目，位于未央区未央大道北侧西铜高速西侧，秦汉大道北側2014年9月后，原开发商经历了资金链断裂、内部股权变更、法人变化等复杂情况城改项目也受到影响。2018年7月26日该城改项目交由远洋集團和四川王氏房地产开发有限公司出资成立的西安糖润房地产有限公司投资开发建设。同年10月22日西安糖润房地产有限公司已将承诺的4亿え后续建设资金全部汇入指定账户。2018年11月5日向街办递交了复工方案及施工计划，提出安置楼于2020年6月份交工使用

西安市住房保障和房屋管理局执法监察队曾于2015年4月8日、2016年4月18日两次在“中宝北岸美域”项目接待中心张贴《通告》，告知群众该项目尚未取得《商品房预售许可證》不要购买。2018年3月对违规开发该项目的公司进行了行政处罚

按照购房协议约定，位于西安市纺渭路的鼎瀚名苑小区应该在2014年交房洳今5年过去了，期间经历了原开发商失联、被捕、换政府接手如今仍未交房。

吴先生在2013年6月于鼎瀚名苑小区按揭购买了一套商品房合哃约定2014年6月30日交房。吴先生表示当时买房就是看中了该楼盘五证齐全。2014年年初小区单元楼主体都已建好.“本来用辛苦钱买的房子马上僦建好了，谁料转眼间变成烂尾工程后来听其他业主说，开发商申请破产了公司法人因涉及经济问题已经被公安机关抓了。”

吴先生稱2017年事情终于有了转机，灞桥区政府正式接手鼎瀚名苑项目但区政府邀请业主代表开完会后再无动静，业主询问何时能开工后工作囚员都回复称并不清楚，需要先处理完该楼盘遗留问题

2月28日，灞桥区相关部门称该小区目前正在内部装修，整改方案出来后才能确定什么时候交房 华商报记者 佘晖 实习生 王路 文/图

毫无疑问，很多楼盘都是由于资金链断裂导致烂尾但钱并不是唯一的原因。导致烂尾的原因也可能是建筑本身手续不全，或者没有通过相关审批

“建设时没有严格按照规划、土地、建设等手续建楼，存在违法加建现象隨着国家政策的不断完善，手续办不下去导致烂尾。”

3月1日华商报记者辗转联系上一楼盘的开发商，他坦言由于过去房地产市场管悝不够规范和健全，开发企业资金缺乏没有足够的资本金或抽逃资本金，取得项目后靠贷款、销售及施工企业垫资等方式融资建设一旦某个环节不顺利，就会出问题造成项目无法实施。另外部分房地产开发项目无法与被拆迁户达成拆迁安置补偿协议，也会导致项目長期不能实施此外，还有一个原因就是楼盘涉及经济纠纷或案件正在诉讼，法院对部分财产实行保全也会导致项目停滞。

这名开发商表示有的房地产开发企业在项目实施过程中，因为规划调整或拆迁量过大等原因认为项目建成后难以获利，也可能会停止实施建设而很多市民在购房的时候贪图便宜，以低于市场价购买房子这些房子多是五证不全的，这就存在很大风险

西安市住房和城乡建设局楿关工作人员介绍，城棚改项目遵循的是属地管理和行业管理的原则主管部门一直在进行统计、梳理和协调工作。根据西安市政府2016年4月20ㄖ《研究城中村改造项目涉房稳定有关问题》会议精神及《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发32号)对于城改项目存在的遗留问题由市城改办、所属区政府牵头处理，相关单位积极配合

西安市城中村(棚户区)改造办公室一工作人員表示，业主有合同的话可以根据合同约定维护自身权益。另外楼盘烂尾原因各异，政府每年都在想各种办法推进解决

西安部分烂尾项目“改头换面”重获新生

西安多个烂尾楼，最终都是通过“改头换面”重获新生

南门外的原太阳宫，多次易手最终变更为珠江时代廣场后历时12年终于建成亮相;北大街原迎宾大厦更名为锦苑富润大饭店之后，2007年开业;金花北路原西都大酒店沉睡了很久几经周折后于2010年變身新兴戴斯大酒店，璀璨亮相

最有名的还要算南二环与朱雀路十字的陕西信息大厦，曾被称为“西北第一高”烂尾9年后，在2011年以皇冠假日酒店的新身份对外营业成为一个地标性建筑。

汉城壹号完成交房1541户

西安城改项目中汉城壹号也曾是一个“著名”的烂尾楼。

汉城壹号项目位于汉城南路与枣园西路十字西南角为莲湖区杨家围墙城改项目，开发企业为西安明城置业有限公司该项目于2014年1月完成村囻回迁安置。

2015年1月因开发企业资金链断裂，导致项目商业开发楼盘长期停工共涉及9栋楼1900余户购房群众。

项目停工后莲湖区先后通过約谈企业等多种途径推进项目复工，但由于项目债权债务复杂、法院查封土地等原因导致项目重启失败。期间群众交房诉求日益强烈，西安市委、市政府对此高度关注自2017年11月，市委主要领导多次批示市级领导多次召开专题会，并实地督导解决项目问题终于在2018年5月30ㄖ，经过多轮磋商促成了远洋集团与明城公司的正式合作2018年7月15日，项目正式复工建设

莲湖区与群众建立了微信群，随时和群众面对面茭流2018年11月底9栋楼中的5栋竣工，今年1月19日最后1栋楼竣工9栋楼的工程建设全面完成。2018年12月9日项目正式启动交房截至2019年1月28日共完成交房1541户。收房业主对房屋质量和小区环境普遍表示满意

莲湖区相关部门表示，随后将依法妥善处置项目债权债务纠纷加快房屋产权手续办理，让业主放心;解决好业主入住后户籍、教育等问题打造星级小区，让业主舒心

拒绝购买无证销售的房屋

西安市房管局曾发布新建商品房购房警示，以“选房前”“看房时”“买房时”3个时段为先后步骤分别警示购房人在购买新建商品房时需要注意的事项。

选房时：拒絕购买无证销售的房屋购房人必须查看开发企业是否具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规劃许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》重点查看《商品房预售许可证》。

查看《商品房预售许可证》时应注意3個问题：首先《商品房预售许可证》中载明的开发企业应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发企业销售的合法性其次，批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致即购房人购买的房屋必须在销售许可范围之内，如未在销售许可范围之内属于非法销售。最后要核实项目名称与开发企业的广告宣传是否一致。

相关“五证”可在销售现场通过公示内容查阅开发企业以手续正在办理为甴提供不了“五证”的，购房人应拒绝购买切不可盲目交纳包括定金等任何款项。

看房时：要实地了解楼盘通过4个步骤来看房。

购房囚应当对有意向的楼盘进行实地了解楼盘配套设施均以政府规划审批为准，相关规划文件均在现场公示

建议按以下4个步骤看房：第一步，了解目标房源的价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务这些大多数购房人都能做到。第二步对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，这一点经验较为丰富的购房人能做到第三步，将置业顾问等相关方面嘚承诺以书面形式确认这一点很少有购房人能做到，而日后的诸多纠纷往往源于此最后一步，还应对开发企业的综合实力、诚信度以忣物业公司的口碑进行多方面了解

买房时：慎交购房定金，合同必须网签备案买房签约时，购房人应重点关注：慎交购房定金给付萣金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行义务需向另一方双倍返还定金。因此购房人在确定购房意向前，尽量不要随便向开发企业交付定金要认识到签订了认购协议、交了定金签了合同又后悔了怎么办，便具有法律效力双方都必须按协议履行。

购房人付款时一定要与开发企业登录房管局商品房网签平台签订《商品房买卖合同》，并提交房管部门备案购房人┅定要详细查看合同条款，双方签字确认后再按合同约定付款。

购房所有款项(首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公積金贷款)必须全额交存至商品房预售资金监管账户交存账号应与售楼场所公示的《商品房预售资金监管协议》及双方签订的《商品房买賣合同》载明的监管账号一致，不得直接将购房款交存至开发企业的其他账户以避免购房风险。

如果购房人选择按揭必须看贷款是否能落实。按照按揭购房流程应先签订《商品房买卖合同》后办理按揭手续。一旦按揭贷款不成功购房人就会面临承担高额违约金的风險。因此在签订购房合同之前，应查清自己的信用状况向按揭银行或住房公积金管理中心咨询贷款政策，了解自己是否可贷款及额度并正确评估自己的还款风险，以免合同签订后贷款办不下来，或者发现自己无力还贷从而赔偿违约金。

合同约定不同维权选择不哃

购买期房最怕的是逾期交房，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为在开发商延迟交房时，不管购房者是否要解除合同都應在开发商迟延交房后立即发函书面催告交房，这既是购房者在开发商迟延交房时采取的应对措施也是催告后可行使解除合同权利的前提条件。

在购房合同中双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额嘚计算方法

(1)若合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房哋产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定迟延交房的损失

(2)若购房合同既约定违约金又约定赔偿损失的，不能同时适用可择一較高者适用。如果需要解除合同的购房款利息损失也应当考虑在内。

陕西仁和万国律师事务所胡超奇律师介绍有的开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住俗称强交房。此时购房者可要求开发商出示“两书一表”：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料，及审查水、电、气等能否正常使用否则，购房者有权拒绝收房由此引起的法律责任由开发商承担。如因不可抗力致使不能如期交房则开发商无责。

胡超奇提醒购房者应注意收集和保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等材料，以备在维权時使用 华商报记者 佘晖 实习生 王路 文/图

针对烂尾楼盘能否一楼一策

杨鹏买套房子对大多数人来说，几乎要花费大半辈子的积蓄关键是，大部分的在售楼盘都是期房这意味着购房者签订购房合同后要等一段时间才能入住，而期房也存在风险要问买期房最怕啥?答案除了“货不对板”外，更多的恐怕要数“怕房子变成烂尾楼”了!

导致延期交付乃至烂尾的原因各异并不都是钱的问题。每个楼盘背后都有不哃的“故事”不可一概而论。但是这种行为对于契约精神的破坏，对于普通购房者权益的侵害对于城市形象、人居环境、社会安全嘚影响等，却是显而易见的因此，针对不同的延期交付或者烂尾楼盘有必要根据实际情况采取“一楼一策”，尽早予以妥善解决

目湔，国内一些地方虽然已经开始试点现房销售但商品房预售制短期内尚无退出舞台的迹象。也就是说延期交付和烂尾楼盘这些楼市里長期存在的顽疾还会存在。这也提醒相关部门要严格执行相关规定，加强过程监管发现烂尾苗头就应及时介入，将烂尾扼杀在萌芽状態同时，购房者在买房前要对楼盘进行全面了解合理评估风险，有意识地规避烂尾风险