周缘求：也论登记在未成年子女名下的房屋归属
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为什么说丁金坤律师错了？——也论登记在未成年子女名下的房屋归属
一、问题之提出
二、杭州法院将登记在未成年子女名下房屋认定为家庭共有财产的判决理由
……本院认为，原、被告用夫妻共同财产购买房屋，子女尚年幼未出资的情况下，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单的完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因不动产登记分为对外效力和对内效力，对外效力是根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对物权的依赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，而应注意审查夫妻双方在购房时的真实意思表示。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。因此原告要求对包括该二套房屋在内的涉案房屋按照家庭共有财产进行分割的诉讼请求，本院予以支持，……
三、丁金坤律师的观点
2012年7月7日，丁金坤律师在新浪博客上发表博文认为该判决站不住脚，其理由为：
第一、关于登记在小孩名下的房屋归属。根据《物权法》规定，登记是谁就是谁，并无争议。父母把房屋登记在小孩名下，就是把房屋赠与给小孩，且已多年，不得撤销，家庭共同财产已转为小孩个人财产，何以再分？如果可以再分，那是废了物权法，房屋登记人不算数了。且推而广之，不仅小孩，其他登记在民事权利能力欠缺人名下的房屋，是否都是家庭共有财产呢？再次，实践中存在为转移资产而把房屋登记在他人名下情况，然而这是要举出充分证据来证明的。就该案而言，男方并未提供任何证据，而法院照抄网上的观点下判给男方，不可思议。
此后，丁金坤律师又于2012年7月14日再次发表博文：“”，再次反对杭州法院的判决，其主要观点和理由为：
关于未成年名下的房屋归属，实践中有两种意见：一种是属于未成年个人财产，理由是根据《物权法》，登记是谁即是谁。既然父母把房屋登记在子女名下，则是赠与，为维护未成年人权益计，此赠与不能随意撤销。另一种意见是，虽然登记在未成年人名下，但可以认定为家庭共同财产，因为未成年人是没有购房能力的，如果要认定是未成年人个人财产，则要举证是出于父母的赠与。
&&&本人同意第一种意见，物权以登记为准。如果按照第二种意见，则是离开法律去谈法理，且造成物权登记不算数，自损法律。在举证上，既然登记在未成年人名下，自可推定为赠与，无需举证，只有认为不是赠与，而是出于其他原因的（譬如转移资产的、错误登记的），才由主张方举证。所以第二种意见的举证责任倒置是错误的，而之所以会产生这错误，是因为还是沿袭民法通则的思维（以贡献力来看分配财产份额），没有看重物权法。
四、一驳丁金坤律师——不动产登记是否不动产权利归属的唯一依据？不动产登记簿是否具有绝对的证明力？
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不动产登记簿记载的事项被法律推定为真实，即在无相反证据证明的情形下，不动产登记簿记载的事项会被法院认定为真实。如果不动产登记簿确有错误，法院将直接根据该相反的证据作出与不动产登记簿记载相反的事实认定。
二是不动产登记簿不具有“绝对”的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。……
不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，这是由社会生活的复杂性决定的。不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，这既有当事人方面的原因，也可能有登记机构方面的原因，如登记官员的过错。例如某地在某一段时间推行过一种政策，教师买房可以得到百分之五价款的优惠。有一对青年夫妻要买房，想得到这个优惠，女方的母亲是退休教师，就以女方母亲的名义买房，享受教师的优惠待遇，最后当然登记在岳母的名下，实际上是夫妻二人买房，适用岳母的名义签订买卖合同并办理产权登记。如果夫妻二人白头偕老，将不发生问题，一闹离婚就发生了问题。按照婚姻法的规定，该房屋是婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共有财产，现在离婚各方可得一半，谁要这个房子谁就得支付一半价款给对方。这个时候，岳母出来主张权利，说这个房子是她所有，是她买的房子，并以不动产登记簿作为证据。这种情况下，男方即原来的女婿就对登记簿记载的真实性主张“异议”，并举出了充分的“反证”。法院应当采纳男方的反证，推翻登记簿上的记载，认定该房屋为共有财产。
84、房地产权证书不具有绝对的证明力，在有相反证据予以佐证的情形下，应该根据案件具体情况进行认定。
&&&房地产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但其并不具有绝对的证明力，不能机械地以房产证书作为定案的依据，而应根据查明的事实将有关权利判归真正的权利人所有。
——最高人民法院（2005）民一终字第75号民事判决书（戴兴荣、重庆九泰汽车服务有限公司与冯芳良、重庆德拉瓦富鼎汽车维修服务有限公司确权纠纷上诉案），载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第2集（总第34集），法律出版社2008年版，第131-140页。
&&&问题六、夫妻共同出资购房，但产权人只登记为未成年子女一人，则该房屋所有权人如何确定？
答：物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。
实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着该房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。
（2）江苏省高级人民法院民事审判第一庭：《婚姻家庭案件审理指南》，第六章&
离婚财产处理，三、夫妻离婚财产处理中的疑难问题，（一）房产的认定和处理
1.房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权认定
&&&我国婚姻法既承认婚后所得共同财产制，同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房屋属于不动产，根据我国物权法相关规定，房屋权利的取得以登记为准。产权登记具有公示、公信的效力。因此，我们提倡所有的夫妻共有房屋宜登记在夫妻共同名下，以避免纠纷。但实际生活中，代表登记的现象一定程度上存在，因此，当夫妻离婚时，房屋问题是争议的焦点，一方主张婚后所购为共同财产，而另一方则强调登记在自己名下为自己单方所有。对这两种不同情况，我们认为：
& （2）对登记在子女名下、父母名下或其他第三人名下的房屋性质认定：对登记在第三人名下的房产，夫妻如主张房屋为共有或一方所有，属于产权争议，主张方自应承担举证责任。对登记在未成年子女名下房屋的认定情形比较复杂。现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑将房屋产权登记在未成年子女的名下，但这并不意味着该房屋的真正权利人即为未成年子女，人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思表示确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将房屋认定为未成年子女的财产由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意识并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
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如果真实意思表示确实是将购买的房屋赠与给未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
六、三驳丁金坤律师——父母把房屋登记在未成年人名下，凭什么就只能推定是把房屋赠与给未成年人呢？
”一文中的分析：
&&&《合同法》第185条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同；父母作为未成年子女监护人，若赠与方与受赠方的决定权均集中于父母（或一人），此点，区别于他人赠与房屋给未成年子女，前者意思表示并不必然具有认真思量过程，后者双方往往具有充分磋商的过程。
&&&立于不同案件，或案中所持观点迥异，但摆脱案件本身的利害关系，家庭成员之间，登记于一方名下，该房屋便归属此方的情形恐不多；
七、四驳丁金坤律师——是否只能根据不动产登记的登记人来推定赠与的意思表示？
丁金坤律师声称：“父母把房屋登记在小孩名下，就是把房屋赠与给小孩。”但是，能否只能直接根据不动产登记的登记人来推定赠与的意思表示呢？对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过）（下称《婚姻法司法解释（三）》第七条的规定，作出了相反的回答。
&& 《婚姻法司法解释（三）》第七条规定：
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
如果按照丁金坤律师的观点，不管是一方父母出资还是双方出资购买的不动产，只要登记在一方子女的名下，就应当根据不动产登记来认定不动产的权利归属，就应当认定为对登记一方子女的赠与。但为什么最高人民法院在《婚姻法司法解释（三）》第七条中，区分“由一方父母出资购买”和“由双方父母出资购买”这两种情形，分别推定为对自己子女一方的赠与和对夫妻双方的赠与呢？
其中的道理在于，在当事人的意思表示不明或无法查明的情况下，人民法院根据人民群众的生活常理和司法实践经验，对当事人的真实意思表示作出了推定。一般来说，一方父母出资的，如登记在出资人子女名下的，推定为对自己子女一方的赠与；而由双方父母出资的，即使登记在夫妻一方名下，按照人之常情，既然是双方父母出资，也应推定为对双方子女的赠与。不然的话，如果仅仅根据不动产登记人来确定赠与的意思表示，不仅有违日常生活情理，在一方父母因子女婚姻破裂感情受到伤害的情况下，还眼看着自己出资购买的房屋全部判决归儿媳或女婿所有，也有违伦理。
八、五驳丁金坤律师——赠与是否一概不能撤销？赠与的意思表示中是否可以隐含生效条件或停止条件？
丁金坤律师认为，赠与一旦履行，即不得撤销。对照《合同法》条文，这一观点完全正确，但现实生活的复杂性，往往并不能完全为生硬的法律所死板硬套。比如婚约中的彩礼问题，我国制定法中没有明确规定，但在现实生活中，尤其是在广大农村，普遍存在婚前赠送彩礼的现象。
&&&&如果完全按照《合同法》的规定，结婚前男方向女方赠送彩礼，彩礼一旦交付，赠与合同即已履行，不得撤销。但是，如果双方最终因故未能结婚，一概严格按照现行法律规定否定男方的彩礼返还请求权，与民间习惯不符，也有违公平正义。
对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（法释（[2003]19号）（下称《婚姻法司法解释（二）》）第十条规定：
当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：&（一）双方未办理结婚登记手续的；&（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；&（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。&&
适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。
九、余论——如何解决父母将房屋登记在未成年子女名下的问题？
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父亲婚前房产,婚后房产证上加了未成年子女的名字,之后父亲要把子女的名字去掉,需要母亲同意吗？还是
亲可以自行去掉子女的名字？
去除孩子名义，可以以现在过户他名下住房。因为孩子未成年，享有权益份额，才可以，需要出示卖掉住房是为了孩子学习，侵犯他合法权益为由，起诉爹妈，和房管，一般房管为了免责，该证明需要房管认可，受法律保护，有未成年人权益保护法，孩子就是住房共有人，而且，卖掉孩子住房，以及孩子合法监护人（父母）一起签字办理，才可以办理办理过户孩子名义房产，而孩子成年后，生活，只能买卖或是赠与过户孩子名下房产份额给这位父亲，需要孩子出生医学证明。孩子名字在房产证上去不掉的，而规定是，医疗等的必须的证明，是不会受理未成年人住房卖掉过户他人的申请的
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他自己就无法去掉 ，如果你不同意
，现在赠与行为已完成 想去掉子女的名字 ，必须经过产权共有人子女本人同意 。【他给你加名字的时候属于对你的赠与
你父亲婚前个人财产，他有权决定。
婚前房产的相关知识
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