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研究黄梅县城规划区内建房管理、大学生创业就业、物业管理及房地产市场发展等工作
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研究黄梅县城规划区内建房管理、大学生创业就业、物业管理及房地产市场发展等工作{username} 欢迎回来|
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北枕巍巍大别山，南襟万里长江水。&鄂东明珠&黄梅县就镶嵌在这块钟灵毓秀、物阜民丰的山水宝地之中。全县版图面积1701平方公里，总人口102万。现设黄梅、孔垅、小池、濯港、新开、蔡山、五祖、停前、下新、大河、分路、独山12个镇，杉木、柳林、苦竹、刘佐4个乡，共有479个行政村和38个社区。
区位独特的&ld…
县人民政府关于印发黄梅县物业管理办法的通知
县人民政府
关于印发黄梅县物业管理办法的通知
梅政规〔4〕10号
各乡、镇人民政府，县政府各部门，龙感湖保护区，小池滨江新区，黄梅经济开发区，五祖寺－挪步园风景名胜区：
《黄梅县物业管理办法》已经县政府第28次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
黄梅县人民政府
2014年12月17日
黄梅县物业管理办法
第一章&&总&&则
&&我县促进我县物业管理行业健康发展和《黄冈市物业管理实施细则》县办法
&&办法县管理及其相关活动
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
办法，由和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及设施物业管理区域内的
第三条&&物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。
第四条&&县政府负责把物业管理纳入社会管理范畴。
县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动；
（二）负责物业服务企业资质的监管工作；
（三）负责物业管理选聘活动的监督管理工作；
（四）负责监督、指导物业的承接查验工作；
（五）负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作；
（六）负责业主大会和业主委员会备案工作；
（七）负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为；
（八）负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题；
（九）会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查；
（十）依法履行其他职责。
乡镇人民政府（社区居委会）应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：&
（一）负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动；
（二）督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系；
（三）负责组织召开物业管理活动相关联席会议；
（四）参与本辖区物业管理检查和考评工作。
县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。
（一）对审批后的建设项目（工程）搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处；
（二）对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处；
（三）对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。
规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。
县城管执法局
（一）对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处；
（二）对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处；
（三）对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处；
（四）依法履行的其他职责。
（一）会同民政部门开展门（楼）牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府（社区居委会）开展安装及维护工作；
（二）依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为；
（三）依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为；
（四）依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为；
（五）科学指导视频监控平台等安防设施建设。
县消防大队
（一）对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处；
（二）对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处；
（三）对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处；
（四）对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处；
（五）对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处；
（六）对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。
（一）对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处；
（二）对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》；
（三）对超范围收费的行为进行查处；
（四）对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。
（一）对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处；
（二）对用于贸易结算的计量器具（水、电、气表等）未经检定投入使用行为的查处；
（三）对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。
县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。
县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。
供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。
第五条&&实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法撤出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的相关事项。
第六条&&本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。
第二章&&前期物业管理
七&&新建小区。开发建设
开发建设和场地，其开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。
第八条&&新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
九&&开发建设单位
开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。
开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
第十条&&县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。
十一&&前期物业
验收开发建设全额交纳
第十二条&&开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。
第三章&&物业的承接与查验
第十三条&&新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。
第十四条&&应
新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房；规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。
物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具体位置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。
物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。
第十五条&&申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：
（一）开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确；
（二）开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件；
（三）开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕；
（四）小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十六条&&开发建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。现场查验20日前，开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）物业专项维修资金清册；
（三）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（六）物业及配套设施的产权清单；
（七）物业服务用房的清单；
（八）物业使用、维护、管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十七条&&物业承接查验应形成书面记录。查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字认可并签订物业承接查验协议。
第十八条&&物业服务企业应当自物业交接后10日内，向县房管局报送下列材料：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）开发建设单位移交资料清单；
（五）查验、交接记录；
（六）其他承接查验有关文件。
物业服务企业在承接物业后应当将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。
第四章&&&业主、业主大会及业主委员会
第十九条&&物业的所有权人为业主。物业使用人受业主委托可以依法享有业主的权利并履行相应的义务。
业主在物业管理活动中，享有以下权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的帮助；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的相关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规以及管理规约规定的其他权利。
第二十条&&业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时缴纳物业服务费用；
（六）法律、法规以及管理规约的其他义务。
第二十一条&&一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体标准为：
（一）以建设项目《国有土地使用权证》确定的用地范围为准，一个项目视为一个物业管理区域；划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者以分割成多个自然院落或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；
（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；
（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
没有实施物业管理的老旧住宅小区需要实施物业管理的，由业主共同申请或乡镇人民政府（社区居委会）征求业主意见后，合理划分物业管理区域，并向县房管局报送相关资料。
第二十二条&&物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照有关法律、法规以及本办法的规定或者业主大会议事规则开展活动。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责；也可以决定就近参加相邻物业管理区域业主大会，但应当征得相邻物业管理区域业主大会同意，并享有同等权利，履行同等义务。
第二十三条&&物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%或业主入住户数超过50%时，开发建设单位、业主应向辖地乡镇人民政府（社区居委会）提出召开首次业主大会的书面要求，并及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
物业管理区域证明；
房屋及建筑物面积清册；
业主名册；
建筑规划总面积图；
交付使用共用设施设备的证明；
物业管理服务用房配置证明；
其他相关的文件资料。
第二十四条&&符合成立业主大会条件的，县房管局或者乡镇人民政府（社区居委会）自收到业主提出筹备业主大会书面申请60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、开发建设单位代表、社区居委会代表组成。筹备组人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%，筹备组组长由社区居委会代表担任。筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府（社区居委会）组织业主推荐。
筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将成员名单以及筹备工作相关事项以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府（社区居委会）协调解决。业主对筹备工作公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
开发建设单位和物业服务企业应当协助配合筹备组开展工作。筹备组应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）的规定开展工作。
第二十五条&&下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）依法改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；
（十）有关法律、法规以及管理规约确定应当由业主共同决定的事项。
决定前款第（六）项和第（七）项规定的事项以及处分共有物业的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会议事规则、管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。
第二十六条&&业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议以及有法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时应当告知物业所在地的乡镇人民政府（社区居委会），可以邀请其参加会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。业主大会或者业主委员会的决定应当自决定之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十七条&&业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项，履行业主大会赋予的职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主、物业使用人交纳物业服务费及其相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间、业主与物业服务企业之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第二十八条&&业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合有关法律、法规或者章程、业主大会议事规则或者管理规约规定的条件。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
担任业主委员会的委员，若有损坏房屋结构、违法搭建、无故欠交物业服务费或者专项维修资金等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，应按业主大会确定的规则予以罢免。
第二十九条&&业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定或委托物业服务企业管理。
经业主大会决定或者业主共同决定，可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬，从业主大会、业主委员会工作经费中列支。
第三十条&&业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反有关法律、法规或者章程的，县房管局或者乡镇人民政府（社区居委会）应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五章&&&物业管理服务
非本县物业服务企业进入本县从事物业管理服务的，对列入经营异常名录与严重违法名单的，禁止参与招投标和从事物业经营活动。&
物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理服务用房、合同期限、协助配合社区各项工作、违约责任等内容进行约定。
第三十三条&&物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。
电梯、消防、监控、安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。
第三十四条&&物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
物业服务企业聘请公共秩序维护员，应当遵守国家有关规定。公共秩序维护员在维护小区的公共秩序时，应当履行职责，不得侵占公民的合法权益。
第三十五条&&物业服务企业享有以下权利：
（一）依法、依规和物业服务合同的约定，对物业及其环境、公共秩序进行管理；
（二）依照县物价局有关规定和物业服务合同收取物业服务费用；
（三）制止违反物业管理规约的行为；
（四）选聘专营企业承担专项经营业务；
（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。
第三十六条&&物业服务企业应当履行以下义务：
（一）以业主至上为宗旨，提供服务质量和水平；
（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁（包括乱贴、乱画清洗）、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
（三）实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况；
（四）接受业主委员会和业主的监督；
（五）承担文明创建、人员信息、网络平台、平安建设等社会管理，积极融入社区管理；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十七条&&县房管局、乡镇人民政府（社区居委会）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，县房管局应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第三十八条&&县物业管理协会应在县房管局监管和指导下开展工作。充分发挥桥梁和纽带作用，加强行业自律，自我教育，自我完善，自我提升。为企业代办资质证书、学术交流和专业人员业务培训等活动，协调解决行业争议和纠纷。
第六章&&&物业的使用与维护
三十九&&对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第四十条&&物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守有关法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有
第四十一条&&业主、物业服务企业等单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因建设、维修或者养护物业以及公共利益的需要，业主临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业或者供水、供电、供气、通信、有线电视等单位临时占用、挖掘道路或者场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业以及其他单位或者个人临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
建设、维修或者养护物业共用部位、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。
第七章&&&物业服务收费
八&&物业服务收费《黄梅县普通住宅小区物业服务等级评定标准》和《黄梅县普通住宅小区物业服务等级收费标准》执行
五十&&业主转让物业时，应结清物业服务费用。业主办理房屋权属转移登记时，应当出具物业服务费结清证明。
第五十二条&&县物价局停车费应属全体业主共有，应当由业主大会决定，可以由业主大会委托物业服务企业代为收取，并向物业服务企业支付部分管理服务费用。
第八章&&法律责任
业主违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
五十八&&县房管局乡镇人民政府（社区居委会）
第六十条&&物业交接后，开发建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
六十一&&办法对当事人对当事人
第九章&&附&&则
第六十二条&&本办法由黄梅县房管局负责解释。
第六十三条&&本办法自2015年1月1日起施行，有效期5年，《黄梅县物业管理暂行办法》（梅政发〔2007〕36号）同时予以废止。
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近年来，黄梅县房地产管理局以安全为目标，防范为重点，治理为手段，扎实推进小区物业管理和平安创建工作，初步实现了小区无违法犯罪、无治安案件、无黄赌毒、无群体性事件和非法组织等“五无”目标。把握关键，在“点”上凝聚共识加强领导。目前，全县新老小区212个，房屋约17330套，居住10万人，其中有物业服务小区72个，物业服务覆盖率达35%；从事物业管理和服务人员近1000人，有物业服务从业资质企业42家，其中三级资质企业21家。面对城市化的发展和居民需求，成立以房管局局长任组长，分管局长任副组长，物业办、物业管理协会和各物业服务企业负责人为成员的平安小区创建工作领导小组，全面负责协调创建平安小区工作，为小区创建提供了坚强的组织保证。强化培训。全面组织外出学习。6年来，先后组织80余人分批赴外地，学习先进地区物业管理工作好做法好经验，特别是2011年参加了中国物业管理协会在武汉举办的中部物业管理学术论坛会。开拓视野，深入开展技能培训。截至目前，全县共有103人取得了物业经理岗位证书，其中全国注册和省级物业管理师各4名，物业从业人员整体素质不断提高。凝聚民心。坚持“以多办实事感召人，以健康文化陶冶人，以优质服务帮助人”，有效地凝聚了民心，扩大了业主参与度。如厦安理想城成立了“贴心管家”，规定物业服务处工作人员每人包200户，对辖区业主特约服务和特殊服务必须在第一时间赶到；益民小区设立了“心连心信箱”，业主有问题、有意见、有建议，只要投入信箱，物业工作人员就会及时予以处理；惠民小区建立了“五点半学校”，对放学学生，进行集中管理、集中服务。创新治理，在“线”上形成合力突出重点，增强带动力。以“七室一长廊”（即物业办公室、监控室、民警调解室、便民室、娱乐健身室、医务室、会议室和文化宣传长廊）为抓手，切实打造形象小区，全面整治问题小区。健全文化设施，建立宣传长廊，开辟法制教育宣传栏、物业管理相关法律法规园地，开展紧急避险（煤气中毒、火灾避险等）知识讲座等，有力地增强了业主的法制观念和自我规避安全隐患意识。针对部分小区“脏、乱、差”屡禁不止的现象，选择连续3年小区考评最差、业主反映强烈的“西池天下”小区为突破口，创新优胜劣汰机制，更换物业公司入驻管理，经过半年试行运作，小区面貌焕然一新，业主满意度大幅上升。完善平台，增强防控力。按照“高起点谋划，高标准建设”的要求，投资十余万元，在全市率先成立了物业管理网络化信息二级平台，并与县网格管理中心对接，基本实现了“信息共建、资源互享”的数字化管理。推行“网中有格、按格定网、人在格中、事在网中”，将现有的62家新建物业小区划分为62个三级基础网格，每个网格指定配备1名网格长、2名网格员、若干名协管员及楼栋管理员，实现小区管理网格化。加强物防、人防、技防三结合，构建全方位、多层次防范体系。在物防上，坚持从源头抓起，办理商品房预售许可证前必须进行前期物业服务备案，严格要求各小区实行封闭式管理，条件成熟的单元门必须安装程控。在人防上，由社区居委会负责成立业主委员会，确定有爱心、有奉献精神的业主担任楼长和业主委员会委员。在技防上，逐步完善居民小区电子监控系统，安装视频监控设施，实行24小时视频监控，提倡动员业主安装无线报警与家庭技防设施，几年来，新建小区没有重大刑事案件，没有打架斗殴，没有群体性上访事件发生。建立机制，增强协调力。注重相互协作，建立健全齐抓共管的工作机制。与黄梅镇协作，对县城13个社区的老旧小区进行了一次彻底调查摸底，为黄梅县《老旧小区物业管理全覆盖》的实施奠定了基础；会同县消防大队，每季度对全县各物业小区进行安全隐患大排查，要求物业企业每月20日上报《小区安全自查自纠申报表》；与公安局治安大队联合开展小区禁鞭工作。特别是今年县两会期间，涉及物业管理议提案多达5件，房地产管理局主动与县人大、县政协和5位议提案人沟通交流，按要求，高标准、高质量完成了所有议提案交办工作，得到了县人大、县政协和社会各界的一致好评。强化服务，在“面”上力求实效服务企业。过去全县小区物业公共区域照明、二次供压供水、景观灯等部分都是按商业电价计征，根据相关政策法规，我们专程到电力公司协商，落实了小区相关电费按居民电价计征，为全县物业企业每年节约电费近90万元。针对我县各物业服务企业物业服务收费标准问题，及时和物价局联系，先期调研，拟制订出台《黄梅县普通住宅小区等级评定标准和等级收费标准》，推动黄梅县各物业企业规范经营。服务业主。推进公共服务进小区，着力将教育、民政、卫生、人力资源与社会保障、工会、残联、妇联等民生部门和各类社会资源延伸至小区。对较大规模的小区，通过社区公共服务平台，完善功能设置，灵活配置人员，促进群众诉求与特色服务的有机衔接。推进社会组织进小区，建立由住户组成的小区志愿者服务队，协助物业开展小区公益活动和做好服务工作。目前，县益民小区尝试建立了3支近50人的居民志愿者服务小分队，基本实现了社会帮扶全覆盖。推进优质服务进小区，积极为业主排忧解难，对“三泰小区”水电未入户、“西池天下”电梯带病运行、“正街鑫城”环境脏乱差等问题，能现场解决的，及时解决；不能立即解决的，限期解决。该局先后共受理物业投诉91起，结案率98%。服务监管。加强房屋质量监管，主动上门与开发商约谈，先后解决了紫荆花园围墙倒塌重建、城东佳苑屋面漏水等问题。加大治安监管，大力推动社区网格警务工作点机制，在保障性住房小区建立了警务工作点，大大降低了发案率。充分利用公安信息化建设成果，按照“以房管人”模式，对小区的重要管控对象、人口变动、房屋使用进行动态管理。
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