加入微博，记录点滴，分享感动，握手明星
2012年已经过半，对于中国楼市来说，上半年，经历了年初的冷清开场，三四月份的市场回暖、五六月份的成交火爆，使得楼市生机重现
据腾讯房产统计，8月北京共有33个楼盘计划入市，多个新盘定价偏高，降价楼盘近乎绝迹
您认为楼市是否已经回暖
没有回暖，都是假象
您认为未来半年房价走向如何(必选)
会略有上涨
将与现在房价持平
经历前几月成交大涨后，北京大量前期降幅较大项目提价
房价上涨理由多种多样，揭露区域房价上涨真相
近年来北京房价走势
从年北京新房月成交均价及新建商品住宅每月开盘均价走势可以看出，受调控政策影响导致价格方面有所波动，但纵观4年多来的整体走势，北京房价仍保持上扬。
无回顾2012年上半年来的北京楼市，前冷后暖，稳步上扬的趋势渐渐明显。特别是五月份以来，越来越多的买房人已经很直接地感受到楼市温度的回升，部分区域、部分楼盘冷暖互现，涨跌互现。尽管整体市场未达到年火爆的行情，但部分区域楼盘价格已涨回限购前，对此有业内人士称，若房价持续上涨，中央将会出台储备政策。
房价高居不下原因分析
&&如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。
1、政府调控房价不力除土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素是对投机囤房打击力度不足和保障房供给不足。 土地制度造成以下结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积2、地方政府土地财政影响中国城市土地国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为获得最大利益，会限制土地供给以保持高价。 &&在发展中国家，特别是发展速度很快的国家，由于中小城市经济基础设施和人文设施发展相对比较滞后，加上大城市和城市群的规模效应产生的强大经济要素集聚能力，使人口、经济要素、就业岗位创造等过快的集中于少数大城市，致使大城市比较拥挤且房价较高3、中国人口经济聚集结构决定中国房价高的基本因素就是中国的人口经济在聚集结构上过于向大城市聚集。
一直以来，中国的投资渠道过窄、投资品种单一、投资市场相关制度不健全，导致大量民间资本涌向楼市，从而在很大程度上推高房价。如大名鼎鼎的“温州炒房团”、声名显赫的“山西煤老板”，此外，这两个民间团体已经成了房产商炒作的筹码4、贫富差距大 投资渠道窄一直以来，中国的投资渠道过窄、投资品种单一，导致大量民间资本涌向楼市，从而在很大程度上推高房价。 随着城市化进程快速推进，不仅改善了居民生活质量和环境，也推动了中国房地产市场的火速发展，受居者需有其屋等传统理念影响，刚需购房者成为市场推动对象，没条件创造条件也要买房，成为房价上涨推手之一，另外，国家经济发展宏观状况亦加强国人买房信心5、国人传统理念及城市化发展推高房价受国人有房才有家等传统理念、城市化发展进程的影响，中国房价一直高居不下
预判未来房价走势
根据现有因素预判未来房价走势从1998年房改算起，中国房地产业在近13年中得到突飞猛进的发展，对此，有人认为这是市场需求旺盛带来的市场反应，但更多的人则认为这是一种泡沫性的反应，随着房产新政“组合拳”的连番出击，此前一路高歌猛进的中国地产行业集体陷入低潮，房价在未来走势如何？腾讯房产根据现有因素预判未来10年、20年房价走势。调控期内房价松动、下降只要限购令还在持续发挥作用，未来2年内房价会小幅下降，成交量大幅攀升可能性不大 未来10年房价仍将持续上升房价短期松动下降，改变不了未来10年内持续上升势头，依据是城市化进程与土地财政的替代品。 20年后房价将回归正常20年后现在的中年人步入老年，年轻人步入中年，年轻人可能会通过继承获得住房 房价实现真正下降所需条件在中国，人们通过预测政策走向来看房地产走势，的确，中国政府的政策(尤其是行政政策)，对房地产市场有着非常重要的影响力，在一定时间内和某种程度上，可以主导市场的成交量。但政府不是万能的，它没有上帝之手，更没有上帝之脑。房地产市场有自身的规律，有周期性的起落节奏。房价实现真正下降还需以下条件。刚需人口比例下降致需求下降2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定房地产等产业过剩危机不可避免。 房产税取代土地财政开征房产税可为地方提供较稳定收入来源，解决分税制改革以来地方财政过度依赖土地出让金状况 投资渠道多样化资金可以选择的投资渠道不断增加，使得房地产不再成为资产保值增值的必然选择中国楼市未来10年12个大趋势 大城市房价上涨因素揭秘
来源：商业见地网
　　中国楼市未来10年12个大趋势
　　未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：
　　1、城市之间房价差距将更大
　　政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。
　　过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。
　　资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
　　2、大城市房屋日益资产化
　　一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。
　　对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。
　　3、小户型将机械化
　　在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
　　4、逆城市化很难出现
　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。
　　因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
　　5、大城市很难“去中心化”
　　欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。
　　国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。
　　相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去中心化意义就不大了。
　　6、商铺面临价值重估
　　商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。
　　传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
　　7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂
　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？
　　原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。
　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。
　　未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。
　　8、房产税会出台，但对市场影响不大
　　由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。
　　房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。
　　9、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大
　　全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。
　　否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。
　　这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。
　　10、大城市的房价：涨涨涨！
　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。
　　所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
　　以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。
　　11、房地产企业将大量消亡、转型
　　2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。
　　未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。
　　12、“互联化+房地产”泡沫将破
　　移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近，美国股市大调整已经开始。
　　在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里疯狂的PE、VC投资，面临着退出困境。
　　2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。
　　本文作者：刘晓博，财经传媒人。
(责任编辑：杨明)
&&&&&&</div
官方一再推带薪休假，甚至将鼓励“周五下午+周末”小短假。[]
图解财经：
今日主角：
社区热帖推荐
只为获得水果，其代价便是献上自己……[]
客服热线：86-10-
客服邮箱：您现在的位置：
2015年中国房价未来走势：一线城市房价还会再涨？(3)
　　对于二手房房主的选择，业内人士提醒，房价已经出现&倒挂&，楼市利好，也应该考虑到新房的优势，比如房龄较新，且户型设计更加符合现代人的居住理念等因素，切勿报价过高，错失成交良机。（大连新闻网）
　　9月百城房价环比微涨 10月住宅供求或继续升温
　　近日发布的百城价格指数显示，9月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10817元/平方米，较今年8月环比上涨0.28%，涨幅较此前一月收窄0.67个百分点。
　　报告显示，今年9月，从涨跌城市个数看，全国100个城市中，59个城市环比上涨，41个城市环比下跌。与上一月相比，9月价格环比上涨的城市数量增加8个。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨1.36%，涨幅较上一月扩大1.21个百分点。
　　根据百城价格指数对北京、上海等十大城市（新建）住宅的全样本调查数据显示，9月十大城市住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅较上一月收窄1.45个百分点。9月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为28754元/平方米，环比上涨1.63%，同比上涨9.82%。
　　报告预计，十一黄金周期间，房企将继续加大推盘力度，采取积极销售策略，合理制定价格，在&银十&销售旺季争取最大去化，加之&降首付&效应影响，十月住宅供求或将继续升温，百城价格指数仍将平稳上涨。（京华时报）
　　政策持续加码 楼市成交保持平稳
　　9月、10月是楼市的传统旺季，但今年的&金九银十&似乎有些平淡。数据显示，国庆假期，部分城市新房成交量同比有所增长，但环比出现下降。业内人士认为，进入10月，北京地区的楼市延续了降温势头，但随着房企推盘进入高峰期，政策加码或助市场成交保持平稳。
　　政策继续加码
　　近期，楼市政策密集出台。继降息降准、不少城市松绑限购、公积金房贷二套房首付降至两成、部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%后，节前相关部门再度祭出重磅政策提振楼市。
　　9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施&限购&措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。
　　业内人士指出，由于房地产投资增速下滑明显，调整首套房贷款比例不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但这传递出稳定市场的信号。对于二三线城市来说会鼓励购房者积极购房，加速去库存。
　　针对公积金异地贷款政策，中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的年轻人，可能会回原籍购房，一定程度上对三四线城市的房地产市场带来利好。一系列政策会对购房者心理产生影响。
　　张大伟认为，近期出台一系列政策，说明了房地产对整体经济的影响较大。今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存，这既关系到启动需求，也关系到化解风险。政府出台财税、信贷、公积金等政策鼓励改善性需求入市，有助加快商品房库存去化。
　　成交相对平稳
　　据媒体报道，在上海&十一&房展会上，人气火爆，&拒绝让利&和&待价而沽&成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。2015年&十一&黄金周前六天（1日-6日），广州全市一手住宅网签540套，较去年&十一&黄金周前六天的405套相比上涨33.3%，网签面积58182平方米;网签均价为12315元/平方米，较去年同期的12070元/平方米上升2%。但与上个月前六天（9月1日-9月6日）网签1152套相比，国庆黄金周前六天成交量环比下降113%;网签均价则从14285元/平方米下降至12315元/平方米，环比下降16%。
　　节日期间北京楼市的表现相对平稳。中介机构数据显示，2015年国庆假期（1-6日）北京楼市新建商品住宅网签量为319套。2015年9月北京全市新建商品住宅网签总量为8210套，虽然比去年同期的成交量大幅上涨64%，但比8月交易量则下跌30%，与今年7月交易高峰时相比则下跌42%。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，总体看，北京楼市从7月中旬开始整体降温的势头在10月份仍在持续。国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅减少了逾六成，今年国庆期间成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的减少与国庆假期期间更多的人选择外出旅游度假有关。此外，也与新盘供应萎缩，购房需求减弱有关。虽然近期有公积金调低首付比例等利好政策，但对于购买标的更偏中高端和中高价位的置业升级改善型购房家庭来说，作用较小。
　　部分城市库存下降
　　从供应端来看，临近年底房企推盘已逐步进入高峰阶段。中国指数研究院提供的数据显示，国庆节前一周十大城市共开盘88个项目，共推出超17000套房源，推盘个数较前一周大幅增加。一线城市共推出约4600套房源，广州开盘10个项目，上海开盘8个项目，北京开盘3个项目，深圳开盘2个项目。
　　亚豪机构数据显示，10月北京商品住宅市场预计有36个项目入市，其中包括紫金印象、鲁能&钓鱼台美高梅公馆、钓云台等17个纯新盘，以及福海棠华苑、上林溪南区等在内的诸多老项目后期。
　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年被称为北京房地产史上的&豪宅元年&，大量被高地价托起的高端物业蓄势待发，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现了上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前库存总体上处于下滑态势，基本上跌回到去年同期水平，反映了去库存产生了实质性效果。部分城市的库存规模已经出现了明显同比下跌态势，这个时候需要积极补库存。当然，四季度库存规模或有继续上升的可能，主要原因是房企推盘节奏加快，这在部分一二线城市可能会较明显。但此类库存规模上升，并不代表市场基本面恶化，而可能是个短期现象。随着今年房企投资规模的增速持续走低，后续市场的库存不足风险依然会存在。从市场交易来看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市场成交规模，刺激刚需购房者积极入市，进而带来买卖双方比较活跃的态势。（中国证券报） 　　南方财富网微信号：southmoney
南方财富网声明：资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
48小时排行您的位置：&&&&&&
网友：黄依依
所在区域：
2015中国房价未来走势会怎样
日，笔者给深圳、广州几家上市房企讲课，题目是“三中全会之新形势下展望2015年中国房地产发展”，一是2015年房地产形势如何？“二是”房价是否还会继续上涨？“、三是”未来房地产市场政策如何走势？。
　　2014年岁末，三中全会闭幕之后，2015年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。2014年的“金九银十”楼市传统销售旺季已结束，数据显示，无论是供应还是成交，多个城市今年9、10月份表现都已超过年同期，回归至“限购”前。
　　数据显示，经过9、10月市场的热销，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房销售面积已经超过了去年全年的水平。尤其是9－10月，上海新房成交量达到270。1万平方米，是2010年至今成色最足的“金九银十”。
　　一是2015年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。其一是房地产市场2014年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。
　　其三是房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而完善市场机制。其四是土地市场的火热让地方政府解决了债务与城镇化资金不足的现象。其五是新型城镇化不断放出市场需求。
　　其五是货币政策方面不会收紧，依然是稳健。目前中国主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。2014年中国房价比较平稳，保持稳中有升的态势。
　　2014年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化收益率在4％－8％之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，在这些因素下，近期房地产销售回暖将持续到明年。
　　2015年房地产长效机制的推出不太现实，房地产市场价格涨势不变。2015年房地产市场也应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。
　　一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革、调控长效机制的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中国经济增长减速。
　　房地产市场表现出平稳之下的变化，一是2015年房地产市场的热点城市（一线、二线城市）全面升温，三线、四线城市好转。二是高端楼市受到房产税试点与调控长效机制的推进出现波动。三是刚需市场会受到政策的大力扶持，改善需求会受到调控政策的环境和心理影响，投资需求依然被政策排除在外。四是房地产作为投资避风港，价值凸显，全年房地产市场出现不俗表现。
　　二是2015年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2015年房价没有下降的理由，①基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。②基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。③基于资本金比例不调整，到位资金足，银行（行情 专区）贷款未实紧，市场不差钱。④基于供求关系问题未解决。⑤基于房价之外因素，货币、通胀、负利率、热钱、人口增加、交通配套完善、环境的变化、新规划的落实、城市与商业基础设施的跟进等。
　　展望2015年，楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降、调控重长效构建，总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。其实房价一个劲疯狂上涨是非常的不合理，合理的房价应该是与收入增幅相匹配。
　　但是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。
　　因此，供求关系之中最重要的是由控制需求转向增加供应，只有增加供应才能够稳定房价。但是不是希望房价暴跌，是缓慢的合理上涨，低于人均收入的涨幅。
　　如何从根本上解决房价上涨，必须从两个方面来看，一是房价上涨80％因素与来自房子本身之外，譬如供求关系与地价及货币供应量。货币供应量与房价上涨存在着密切关系，2008年底4万亿经济刺激计划与万亿信贷就是房价上涨的主要因素。譬如人口的流动与人口的增长幅度，对房价影响大。
　　二是只有20％的因素是房子本身带来的，地铁、交通、绿化、学校、新规划都可能带来房价的上涨。购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。
　　三是2015房地产市场政策走势趋向于稳的基调，微调与收紧依然是局部现象。房地产宏观调控政策执行至今，基本达到了四方面的调控目标：
　　1）是挤出投机需求和明显的泡沫。2）是确保保障性住房的顺利完工。3）是投资规模不降反升，没有对实体经济产生过大影响。4）是商品房的投资规模回调趋势明显。
　　其一是中央首次集体学习住房与三中全会公报及决定都会以市场化与稳定为主。基调将是以稳为主。
　　事实上，根据历届政府的历次调控看，房地产政策经历过几次“釜底抽薪式”调整，导致楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定，最终迫使政府适度放松调控政策。中国房地产市场的稳定、健康发展与经济稳定、金融安全休戚相关。
　　因此，总基调不会发生大的变化，主要是维稳为主，局部微调。譬如目前郑州、北京、上海、广州、深圳、南京、西安等收紧，而芜湖、温州等城市则放松。未来更多是住房保障方面的建设。
　　其二是房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。
　　首先是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，今年与明年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。
　　其次是房产调控及住宅产业的“顶层设计”与“长效机制”，是一个渐进的推进过程。相应地，以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。可以把三中全会看成是推动“长效机制”建立的一个重要节点，但更多细化措施需要几年时间才能陆续出台。
　　其三是房地产项目资本金比例，上调回35％基本不现实，将导致部分中小企业面临“死亡”，甚至导致三四线城市全面崩盘。事实上，自去年第四季度开始，中央与各级地方政府频频“松绑”房地产政策，房地产行业的经营风险已大大降低。
　　其四是第二次住房制度改革。加紧进行第二次住房制度改革，并以《住房保障条例》或《住房保障法》的形式固定下来，才能形成住房制度的长效机制，保障国民居住权。新一届政府更加强调市场机制，同时加强住房保障，也即“两条腿走路”。
　　其五是房产税个别城市开征，但不是影响房价的主要因素，世界上没有一个国家因为房产税征收而导致房价下跌。
　　其六是限购令政策2015年不会退出，但是部分城市的限购令会面临着微调。目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等10个热点城市。　　日，笔者给深圳、广州几家上市房企讲课，题目是“三中全会之新形势下展望2015年中国房地产发展”，一是2015年房地产形势如何？“二是”房价是否还会继续上涨？“、三是”未来房地产市场政策如何走势？。
　　2014年岁末，三中全会闭幕之后，2015年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。2014年的“金九银十”楼市传统销售旺季已结束，数据显示，无论是供应还是成交，多个城市今年9、10月份表现都已超过年同期，回归至“限购”前。
　　数据显示，经过9、10月市场的热销，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房销售面积已经超过了去年全年的水平。尤其是9－10月，上海新房成交量达到270。1万平方米，是2010年至今成色最足的“金九银十”。
　　一是2015年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。其一是房地产市场2014年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。
　　其三是房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而完善市场机制。其四是土地市场的火热让地方政府解决了债务与城镇化资金不足的现象。其五是新型城镇化不断放出市场需求。
　　其五是货币政策方面不会收紧，依然是稳健。目前中国主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。2014年中国房价比较平稳，保持稳中有升的态势。
　　2014年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化收益率在4％－8％之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，在这些因素下，近期房地产销售回暖将持续到明年。
　　2015年房地产长效机制的推出不太现实，房地产市场价格涨势不变。2015年房地产市场也应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。
　　一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革、调控长效机制的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中国经济增长减速。
　　房地产市场表现出平稳之下的变化，一是2015年房地产市场的热点城市（一线、二线城市）全面升温，三线、四线城市好转。二是高端楼市受到房产税试点与调控长效机制的推进出现波动。三是刚需市场会受到政策的大力扶持，改善需求会受到调控政策的环境和心理影响，投资需求依然被政策排除在外。四是房地产作为投资避风港，价值凸显，全年房地产市场出现不俗表现。
　　二是2015年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2015年房价没有下降的理由，①基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。②基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。③基于资本金比例不调整，到位资金足，银行（行情 专区）贷款未实紧，市场不差钱。④基于供求关系问题未解决。⑤基于房价之外因素，货币、通胀、负利率、热钱、人口增加、交通配套完善、环境的变化、新规划的落实、城市与商业基础设施的跟进等。
　　展望2015年，楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降、调控重长效构建，总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。其实房价一个劲疯狂上涨是非常的不合理，合理的房价应该是与收入增幅相匹配。
　　但是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。
　　因此，供求关系之中最重要的是由控制需求转向增加供应，只有增加供应才能够稳定房价。但是不是希望房价暴跌，是缓慢的合理上涨，低于人均收入的涨幅。
　　如何从根本上解决房价上涨，必须从两个方面来看，一是房价上涨80％因素与来自房子本身之外，譬如供求关系与地价及货币供应量。货币供应量与房价上涨存在着密切关系，2008年底4万亿经济刺激计划与万亿信贷就是房价上涨的主要因素。譬如人口的流动与人口的增长幅度，对房价影响大。
　　二是只有20％的因素是房子本身带来的，地铁、交通、绿化、学校、新规划都可能带来房价的上涨。购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。
　　三是2015房地产市场政策走势趋向于稳的基调，微调与收紧依然是局部现象。房地产宏观调控政策执行至今，基本达到了四方面的调控目标：
　　1）是挤出投机需求和明显的泡沫。2）是确保保障性住房的顺利完工。3）是投资规模不降反升，没有对实体经济产生过大影响。4）是商品房的投资规模回调趋势明显。
　　其一是中央首次集体学习住房与三中全会公报及决定都会以市场化与稳定为主。基调将是以稳为主。
　　事实上，根据历届政府的历次调控看，房地产政策经历过几次“釜底抽薪式”调整，导致楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定，最终迫使政府适度放松调控政策。中国房地产市场的稳定、健康发展与经济稳定、金融安全休戚相关。
　　因此，总基调不会发生大的变化，主要是维稳为主，局部微调。譬如目前郑州、北京、上海、广州、深圳、南京、西安等收紧，而芜湖、温州等城市则放松。未来更多是住房保障方面的建设。
　　其二是房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。
　　首先是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，今年与明年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。
别的业主也在分享装修经验
10秒快速注册或登录
还没有账号？