微信“发现”扫一扫，人人贷里动态全知道！
人人贷成交额超过（元）
尊敬的人人贷用户:
& & & &您好！因业务调整，人人贷商务顾问（北京）有限公司拟安排由人人贷金融信息服务（北京）有限公司为广大借款人用户提供资金管理服务和借款人管理服务，敬请您尽快登录您的人人贷网站()账户进行确认操作。
& & & &人人贷的成长和发展离不开各位用户长期以来的支持和鼓励，我们会在今后的工作中继续秉持创新、开放、进步的理念，不断为广大用户创造更加安全、可靠的服务！
人人贷团队
9:00 - 21:00
人人贷理财APP下载
微信“发现”扫一扫，人人贷里动态全知道！
var _agt=_agt||[];
_agt.push(['_atscu','AG_148085_IKDD']);
_agt.push(['_atsdomain','']);
(function(){
var ag=document.createElement('script');
ag.type='text/javascript';
ag.async =
ag.src=(document.location.protocol=='https:'?'https':'http')+'://'+'/js/ag.js';
var s=document.getElementsByTagName('script')[0];
s.parentNode.insertBefore(ag,s);银行浅述之第二篇&&银行贷款的依据是什么
第二篇银行贷款的依据是什么？
概括的讲，不论是个人贷款，还是企业贷款，抑或是项目贷款，贷款的依据都是在保证未来自由现金流能够覆盖贷款本息的前提下，再加上一定的保证措施即可。
这里面又有两个小问题，什么是自由现金流，什么是保证措施。
先来看第一个，所谓自由现金流，说白了就是收入刨除一切必须支出后剩下的钱。对个人来讲，衣食住行吃喝拉撒都是必须支出，需要刨除。对企业而言，工人工资、原材料采购、营销费用等等都应该刨除。当然这个解释非常不准确，但是便于理解。经典的关于自由现金流定义可查一下百度百科，不过我每次看报表遇到问题查百科之后都更迷糊。
未来自由现金流能够覆盖贷款本息既然是前提，那这个怎么测算的呢？贷款本息容易算，未来自由现金流是个很麻烦的事。自由现金流本身就有很多说法，除了公认的需要刨除的之外，还有些报表中的子项是可减可不减的。再加上要算的是未来的，只能以过去为依据，评审人员自己选择参数来估计，测得的结果那是相当的不准确。同样一份报表给三个不同的评审人员，同样依据经典公式测得的结果可能差距非常非常大。因为这几个小小的参数选择不当，那可真是差之毫厘谬以千里。
那银行是怎样来限制评审人员的“主观”呢？这个也有办法。在评审之前，会对这家公司进行评级，对当前的宏观经济、公司所在行业、公司都有一个判断，每一个判断对应一个评审时的参数范围，比如煤炭公司这个参数就只能在0.9-1.1之间选，化工就只能在0.5-0.6之间选。不过这么整虽然每组参数差别不大，但累计下来差异又很大。这就是审贷委员会成立的初衷，专门有一个委员会来把关，前端的判断和评级，到中端的参数选择，到后来的结果测算，都从头捋一遍。
也就是说，经过整个委员会认可的测算结果表明，未来自由现金流能够覆盖贷款本息，那这笔贷款应该就有一定的保证了。
当然，未来从哪还钱有保证了（未来自由现金流）还不够，万一这个保证不靠谱咋办，经济形势一变化，行业周期一变动，甚至企业领导人突然进监狱了，哪样不是风险啊。银行追求的乃是理论上的万无一失。所以银行还会要求企业进行担保。这就是刚才说的第二个问题保证措施。
保证措施也有几种，几种之下又分几种，挺复杂的。简单的说，分成人保和物保。对个人来说，你买房子贷款，房子抵押给银行，这是物保；你创业，找银行贷款，银行让你找公务员、老师、医生给你担保，这是人保。对企业亦如此，中小企业想贷款，银行让你找专业担保公司，是人保，不过是法“人”的“人”。普通企业贷款，拿厂房和设备抵押，是物保。上市公司的母公司拿子公司股权质押、交通厅拿高速公路收费权、政府拿土地未来收益权都是物保。但有了这些保证措施，银行仍然不放心，万一担保物损坏或者贬值了怎么办？所以银行还有办法。
针对贬值这个问题，银行规定抵押率不得高于70%，也就是说你有一百万块的房子，你最高只能申请70万的贷款，留有余地。针对损坏，银行规定担保品必须购买财产险。万一发生火灾了或者被雷劈了，保险公司会直接赔给银行。项目贷款也是如此，只不过保的不是财产险，因为还是在建工程而非固定资产，所以保的建筑工程险。比如贷款给地铁项目，地铁正挖呢，突然哪段坍塌了，再陷进去一辆车两个人的，保险公司都管，银行不会因为这种意外事件导致资产质量受影响。
综上所述，在落实还款来源的情况下（未来自由现金流能够覆盖贷款本息），拥有完善的信用结构（担保品价值能够覆盖贷款贷款本息且担保品有效可靠），即可顺利取得银行贷款。
Ps：上面所讲多半都是举例，实际情况更加复杂，而且每家银行的测算公式、各项规定都不一样。挂一漏万，聊胜于无吧。
我的更多文章：
( 01:22:47)
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。热门城市：
A - B - C - D - E
F - G - H - I - J
K - L - M - N - P
Q - R - S - T - W
新房按揭贷款是什么?新房贷款按揭费用明细一览
　　本文主要介绍新房按揭贷款是什么?新房贷款按揭费用明细一览。　　1、什么是按揭贷款　　80年代末以来，按揭贷款由南向北逐步见于我国大陆。但是除香港特别行政区外，中国法律并无按揭这一规定。目前银行关于按揭贷款的定义主要是指以按揭方式进行的一种贷款业务。　　而住房按揭贷款，则是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。　　2、贷款按揭费用　　商业贷款手续费：　　律师费：贷款额的0.2%；　　评估费 评估值×0.5% 评估公司 ；　　保险费 评估值×0.07%×贷款年限 保险公司 ；　　公证费 贷款额×0.3% 公证处 ；　　核档费 200元 产权产籍管理中心 ；　　抵押登记费 80元 产权产籍管理中心 ；　　按揭贷款程序是这样的： 　　（1）选择房产 置业者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。置业者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。 　　（2）办理按揭贷款申请 置业者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于置业者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 　　（3）银行审查 银行受理置业者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。 不少置业者认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向置业者提供贷款的决定权在银行。 置业者如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。 　　（4）签订购房合同 银行收到置业者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认置业者符合按揭贷款的条件后，发给置业者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。置业者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。 　　（5）签订楼宇按揭合同 置业者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 　　（6）办理抵押登记、保险 置业者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。 　　（7）开立专门还款帐户 置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。 银行在确认置业者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务，并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管帐户，作为置业者的购房款。 　　3.置业者应注意的问题 就目前而言，由于国家对安排高档住房消费抵押贷款进行限制，一般来说，置业者只有选择获得了银行楼宇按揭支持的房产，才有可能获得按揭贷款。
365万元/套起
7000元/㎡起
800万元/套起
200万元/套起
均价 : 365万元/套起
位置 : 密关路36号院
热线 : 400-869-1111 转 36097
365万元/套起
均价 : 200万元/套起
位置 : 古城大街一号线古城地铁站向南200米
热线 : 400-869-1111 转 33157
200万元/套起
均价 : 17500元/㎡
位置 : 燕郊京哈公路与迎宾南路交叉口向南3公里路东
热线 : 400-898-3833
17500元/㎡
均价 : 7000元/㎡起
位置 : 固安县迎宾大道与新中西街交叉口东南角
热线 : 400-869-1111 转 20040
7000元/㎡起
均价 : 160万元/套起
位置 : 廊坊市永清县京台高速永清出口,273省道东侧1.5公里
热线 : 400-869-1111 转 10673
160万元/套起
均价 : 295万元/套起
位置 : 地铁昌平线南邵站向西300米南侧
热线 : 400-898-3981
295万元/套起
均价 : 800万元/套起
位置 : 北七家立汤路39号(麦卡伦地北)
热线 : 400-869-1111 转 10257
800万元/套起
均价 : 600万元/套起
位置 : 涿州京都旅游大道1号
热线 : 400-869-1111 转 10219
600万元/套起
均价 : 5600元/㎡起
位置 : 廊坊市永清273省道与恒山北路交汇处（向南1.2公里）
热线 : 400-869-1111 转 10825
5600元/㎡起
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号本文为作者个人观点，与淘金计网站无关。文章中所载的信息材料及结论只提供用户作参考，不构成投资建议。
(C) 2013- All Rights Reserved. 深圳刷宝科技有限公司 版权所有