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房屋买卖合同纠纷之代理词
时间: 日 来源: 作者: 徐尊立律师　　 浏览次数:
民事代理词
尊敬的审判长、审判员：
&&&&&受原告的委托，北京市岳成律师事务所特指派徐尊立律师担任其诉被告房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人。现就本案发表如下代理意见，供合议庭评议时采信：
&&&&一、原被告签订的房屋买卖合同真实有效。
原被告日就购买北京市石景山区杨庄中区的房屋达成了购买意向，并查验了被告的身份证与房屋所有权证，约定价款为人民币玖拾贰万伍仟元整（925,000.00元），并当场支付给被告定金人民币贰万元（20,000.00元）。后来陆续于日和日分两次通过银行转账给被告伍拾捌万元（580,000.00元)，截至日共支付被告购房款人民币陆拾万元（600,000.00元），这60万的购房款皆有被告收到购房款的证明和原告转帐给被告的银行凭条。日双方办理了网签手续，12月16日，原告的住房公积金贷款亦成功通过审核，只待被告办理过户手续后即可拨付贷款。
&&&&二、我方已经履行房屋买卖合同规定的所有义务。
&&&&房屋买卖合同中，买房人有支付购房款的义务，卖方人有转移房屋所有权给买方的义务。本案中，原告已累计支付给被告60万的购房款，以达到总购房款的65%，且剩余房款也已经办理完贷款按揭手续，只待房屋过户后即可即可直接拨付给被告。
&&&三、被告公然违法法律规定和约定，必须立即办理过户及房屋交割手续。
&&&&&交付60万购房款及办理完贷款后，双方同意办理过户和交接手续，但由于考虑被告特殊情况，所以允许被告居住到日前再交付房屋，之后在请求被告协助办理过户手续时，最早被告以“受中介欺骗，房屋价格过低为由不予过户，要求原告涨价。”遭到拒绝后又以"一定给过户，但必须先解决某某问题才行等托词"，如：网签版《存量房房屋买卖合同》中关于过户时间未约定，原告不将签字的合同给他一份（实际双方签字的合同只有一份），所以无法继续谈；称受中介的欺骗，必须让原告帮助解决被骗的问题才能考虑过户等与买卖合同无关的理由拖延过户。
本代理人认为，原被告签订的是房屋买卖合同，原告取得房屋的所有权及占有、使用房屋的权利，被告取得相应购房款是理所应当的，虽然双方在签订北京市存量房买卖合同中未对办理过户手续的时间进行约定，但根据《合同法》61条、62条之规定，双方对履行时间约定不明确的，不能签订补充协议的，原告可以随时要求对方履行。那么在原告向被告提出请求协助过户时，被告却以未有约定等种种不成立的理由不协助办理过户，是被告违约在先，所以原告没必要再给被告必要的准备时间，日前交房的约定原告亦没必要给予照顾。
综上，此次诉讼皆是被告引起，这种违反法律规定和诚实信用原则必须予以严惩。
北京市石景山区人民法院&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理人：北京市岳成律师事务所
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&　　合同的内容由当事人约定，依合同的具体含义不同而有所不同。合同作为一种民事法律关系来说，合同的内容是指当事人享有的债权和承担的债务;合同作为一种法律来说，合同的内容是指据以确定合同当事人权利、义务和责任的合同条款。下面是小编跟大家分享的有关合同的信息，仅供参考。更多相关合同合同签订的信息请关注合同网
　　山东理永律师事务所接受原告孙健的委托，指派我作为其特别代理人依法参加诉讼。现根据庭审调查的事实及相关法律规定，发表以下代理意见：
　　一、原告孙健是鲁Q/0110F号机动车的投保人和被保险人，依法有权要求被告给付保险金。
　　原告孙健在被告处分别投保了交强险、车辆损失险、第三者责任险等保险，并投保了交强险、车辆损失险、第三者责任险的不计免赔特约条款，保险期间为日至日。发生保险事故的为日，在约定的保险期限内，按保险法的规定，被告应承担保险责任，给付原告保险金。根据保险合同最大诚信原则，原告因出险事故受损害的事实客观存在，被告扣减、拒付保险金的行为没有事实和法律依据，也违背保险分散风险和补偿损失的职能。
原被告间的合同是典型的格式合同，但被告没有向原告交付保险条款，也末完成格式合同应履行的明确说明义务，对原告的诉讼费、交通费、车损等损失扣减免赔的理由并不成立。
　　1、被告没有向原告交付保险条款，也末完成格式合同应履行的明确说明义务。
　　基于最大诚信原则以及保险条款的性质，根据保险法及及的相关规定，订立保险合同，保险人应当向投保人说明保险合同条款的内容。合同中规定有关于保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，末明确说明的，该条款不产生效力。提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。
这里的&明确说明&，应对于保险合同中所约定的免责条款，除了在保险单上提示投保人注意外，还应当对有关免责条款的概念、内容、及其法律后果等，以书面或者口头形式向投保人或其代理人作出解释，以使投保人明了该条款的真实含义和法律后果。
　　本案被告并没有向原告提供过合同条款，对条款内容更末向原告提请实质上的合理注意，对免除或限制其责任的条款、尤其是专业术语也没向原告释明过，被告在开庭时对是否已尽了明确说明之义务无证据出示。对于孙健在投保单上的签字，表面上看意思表示一致，但被告给付的保险单上没有写明具体的保险责任免除条款。保险条款中的保险责任免除条款对双方没有法律约束力，不能成为被告拒赔的理由。对于投保单背面的条款，被告甚至没有在投保单文件正面，用黑体字、下划綫或者大字体的方法进行特别处理。投保单背面提示的字号太小，使一般人或常人很难看清楚看明白。这种做法其实掩盖了事实上的被保险人意思表示的不自由。本案在法庭调查中，虽然被告以该公司车辆保险条款为依据试图说明提示了注意，但保险合同中免责条款本身不能保险人履行了说明义务。从本案不难看出，被告为保护自身利益，设立免除责任的条款，签约时即不向原告提醒，也不作任何说明，致使我的当事人懵懂签约或被迫接受其条款。
　　2、被告提供的免责条款是显失公平的条款，对原告的诉讼费、交通费、车损等损失扣减免赔的理由并不成立。
　　被告援引了诉讼费、交通费不属于保险赔偿范围的保险条款，但代理人认为，从交强险的立法设计来看，其保护的利益核心是不特定的事故第三者受害人，其订约的目的就是为了使事故受害人迅速、直接获得保险合同确定的保障。而此类诉讼的提起，正缘于保险公司怠于行使人身损害赔偿义务，因此，作为对违背立法原意的惩罚，理应由保险公司对诉讼费、交通费买单。
　　同时，我国新的《保险法》第六十四条规定：&保险人、被保险人为查明和确定保险事故的性质、原因和保险标的的损失程度所支付的必要的、合理的，由保险人承担。&第六十六条规定：&责任保险的被保险人因给第三者造成损害的保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，被保险人支付的仲裁或者诉讼费用以及其他必要的、合理的费用，除合同另有约定外，由保险人承担。&按照&上位法优于下位法&的原则，该法条的适用效力显然优于交强险保险条款第十条第四项及商业第三者险条款，因此，对原告在交通事故损害赔偿中支付的3000元诉讼费及多次去被告处索赔而产生的1000元交通费用，应当由保险公司埋单。
　　庭审中被告提出应按国务院基本医疗目录进行扣减医疗费的保险金理赔数额。基于上述理由，被告的该辩解也不能成立。何况，被告在庭审中并没有提出哪些药品是在国务院基本医疗目录之外有效的证据，该辩解只是保险公司内部的规定，其实质是依靠自己的强势地位，免除自己的理赔义务。保监会制定的车险条款规定除外责任的基本作用是为了明确保险人所应承担的保险责任，而不是为了剥夺被保险人应享受保障的权利。因此说被告以该无效条款主张免责是不合理的也不是合法的。
　　关于原告的车损问题。根据合同法、保险法及其最高人院关于审理保险纠纷案件若干问题的解释的相关规定，发生出险事故后，保险人应出现埸定损、修复等工作，被保险人应当协助配合，因此保险金额及其标的物损坏产生的修复费或其它费用的举证责任应由被告承担。而当原告去被告处索赔时，被告给原告的车损核定的是1580元，理由是被告承担事故主要责任，依据保险条款要扣除20%的损失。原告投保了不计免赔险，在正规汽车修理厂进行车辆维修花去1900元，出具了正规修车发票，被告却仍然要按照事故责任扣减原告的车损，原告认为被告的辩解没有事实和法律依据。
　　三、关于原告已付三者事故当天抢救检查费用1509.2元的问题，被告应给予理赔。
　　日事故发生当天，原告将三者张同秀就近送往日照市第二人民医院抢救，产生抢救检查费用1509.2元，第二天直接转院至日照市人民医院住院治疗。原告之所以没有在交通事故诉讼中提及，是因为该交通事故造成三者张同秀医疗费损失就有近四万元，已经远远超出交强险医疗费一万元的限额，交通事故诉讼程序中又不处理商业险问题。所以原告现行垫付了事故当天的该笔抢救费用，等待交通事故发生后依据商业第三者责任险向被告索赔。有交通事故认定书、日照市人民医院出具的医疗费票据、病历等材料印证，足以认定该笔抢救费用和本次交通事故的关联性和真实性，被告拒赔的辩解理由不能成立。
　　综上所述，原告孙健是鲁Q/0110F号机动车的投保人和被保险人;被告没有向原告交付保险条款，也末完成格式合同应履行的明确说明义务，对原告支出的抢救费、诉讼费、交通费、车损等损失扣减免赔的理由并不成立。恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。
　　山东理永律师事务所律师：国
　　二OO九年十一月二十四日
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