物业管理业主当家 运营服务皆须合法发布时间： 09:54:22【】【字体：
老胡说法
居民小区大多都由物业服务公司进行管理和服务。由于物业公司的水平、能力和信誉度参差不齐,一些公司与业主的期待和要求存有较大差距,因此,纠纷和冲突在所难免。
在我国,物业服务市场化的历史较为短暂。虽然《物业管理条例》已经实施数年,但在实际运作中,物业服务公司有法不依的现象依然十分普遍。一些物业服务公司不按照合同约定提供相应服务、将小区的广告收入占为己有、财务账目不予公开等,这些行为侵犯了业主的财产权和知情权,引起业主的不满。从本期案苑版的案例中我们可以看到,业主和业主委员会与物业服务公司的矛盾大多来源于此。
依照《物业管理条例》的规定,如果物业服务公司不能依约提供令人满意的服务,业主委员会在取得广大业主的同意后可以依法解聘物业服务公司,并通过招投标的形式聘用新的物业服务公司。在新老交接之时,被解聘的物业服务公司应当依法向新聘用的物业服务公司移交下列资料:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。
同时,业主委员会也应当依法履行职责,不能侵犯业主的合法权益。业主委员会成员应当带头遵纪守法,恪守公德,与广大业主一道构建一个文明祥和的居住环境。
(胡勇)
旧物业公司耍赖拒绝撤离
法制日报讯 记者万静 海通梧桐苑小区,是日新修订的《北京市物业管理办法》正式实施后,在北京市通州区成立的第一家业主委员会。作为小区的主人,业主本应对自己的小区物业如何管理具有决定权,但是海通梧桐苑小区在撤换不满意的老物业时,其过程却异常复杂艰辛。
2011年6月,海通梧桐苑小区选举产生了自己的业主委员会。同年11月,海通梧桐苑小区召开临时业主大会,因为对当时的物业服务有诸多不满意,会议决定不再续聘昊宇物业公司,同时授权业委会再选聘新的物业公司。后经过招标方式,业委会与新的物业公司签订了物业服务合同,但昊宇物业拒绝撤离小区。今年4月,通州区住建委小区办等政府工作人员,专程到海通梧桐苑小区组织召开物业交接协调会,昊宇物业仍然坚持不撤出小区。无奈之下,此业委会只好将昊宇物业公司诉至法院。
据悉,昊宇物业之所以不愿交接物业的缘由,是小区内很多业主尚欠不少物业费。但许多业主向记者反映,不交物业费是因为物业公司提供的服务质量实在太差,他们用不交物业费的方式表示抗议。业委会周先生告诉记者,小区有相当一部分业主表示,昊宇物业公司顺顺当当地撤离小区,他们会把欠缴的物业费补上。业委会也曾表示,顺利交接后他们会给老物业留一间办公室用于老物业清欠之用。
通州区人民法院对此案审理后,确认海通梧桐苑小区业主与昊宇物业公司前期的物业服务合同关系终止。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。法院最终判定昊宇物业必须在判决生效七日内,向业委会移交小区相关的物业事项及资料,办理物业移交手续。
业委会主任被免拒交公章
法制日报讯 记者徐伟 原小区业委会主任遭罢免后,一直不愿将业委会公章、财务账目等交出来,这让新成立的业委会工作起来很困难。于是,新业委会将原业委会主任告上法院,要求其返还公章、账目等。近日,重庆市第五中级人民法院作出终审判决,支持了新业委会的诉讼请求。
2010年7月,郑某经法定程序被罢免业主委员会主任一职,业委会于同年8月,召开业委会委员会议推选了新的主任、副主任、秘书。随后,新选举产生的业委会也到主管部门备了案。新业委会通知郑某到辖区居委会办公室办理印章、财务账目等移交工作,但郑某逾期未移交。2011年5月,郑某私自将印章及财务账目移交给他人,并加盖原业委会印章,声称已办理移交手续。无奈之下,新业委会将郑某告上法院,要求其立即移交原业委会印章及相关财务账目资料及原业委会其他资料。
在法庭上,新业委会称,小区原业委会主任郑某严重失职、严重侵犯了业主利益,已被业委会罢免主任一职,之后经法定程序重新组建了业主委员会。新业委会多次致函郑某,要求她及时移交印章及业委会财务账目及其他资料,但她一直置之不理。
法院审理后认为,本案所涉印章、财务账目等涉及到某小区全体业主的权益,而新业委会按法定程序产生是合法的,在小区业主大会讨论,经小区三分之二以上的业主表决同意后,可代表业主提起诉讼,新业委会具备诉讼主体资格。郑某的业委会主任之职被罢免后,应在合理期限内办理移交工作。
据此,法院一审判令郑某应将原业委会的印章、财务账目及业委会所有资料移交给新业委会。一审宣判后,郑某不服提起上诉,重庆五中院近日二审开庭后维持了一审判决。
幼儿园建设遭到否决 业委会决议属于越权
担心幼儿园开在小区内,会对小区的安全等造成影响,业委会坚决抵制,并通过了一纸不同意在“22栋-26栋现有位置开办幼儿园”的决议。幼儿园方一纸诉状将业委会告上了法院。
据晨光幼儿园相关负责人介绍,他们早在2009年就购得南京赛世香樟园幼儿园房产并领取了产权证和土地证。购得该房产后,他们开始着手香樟园幼儿园的立项、装修等工作,但中途遭到小区业委会的非法抵制。部分业主以张贴告示、拉横幅的方式宣称其所开幼儿园是违规幼儿园。2011年4月业委会还进行投票,并于次日作出了上述决议。为此,幼儿园将业委会告上法院,要求撤销决议。
江苏省南京市栖霞区法院对此案审理后认为,全体业主有权依照合法程序共同决定法律法规规定范围内的事项,但不得侵犯个别业主或者他人的合法权益。本案中,晨光幼儿园在香樟园小区内购得的房产经南京市规划局行政许可用于幼儿园教学楼,土地类型为科教用地。上述行政行为一经作出即具有确定力、约束力和公定力,非由国家公权力机关经法定程序不得撤销、变更或宣布无效。因此,香樟园业委会无权作出否定有效行政行为的决议,其根据业主大会投票结果作出的相关执行决议应被撤销。
据此,法院判决撤销香樟园业委会作出的上述决议。
(栖研 姚均祥)
合同期已到未获续约 旧物业败诉限期退出
2010年12月,尚水名都小区成立业主委员会。2011年6月,尚水名都业委会与一物业公司订立物业管理委托合同,委托该物业公司提供服务,期限至日；合同到期后没有续约的话,业委会可依法解除物业服务合同；解除物业服务合同的决定生效之日起20日内物业公司办结移交并退场。
2011年12月,该小区召开业主代表大会,以举手表决方式通过决议,决定不再与该物业公司续约。但该物业一直未办理交接手续,也未退出物业管理服务区域。双方为此闹上法院。
浙江省瑞安市人民法院审理后认为,业委会和物业公司之间订立的物业服务合同没有违反法律规定,属有效合同。该合同在期满后终止,该物业应按合同约定及物业服务退出的相关规定程序,向尚水名都业委会办理物业管理资料和物业管理用房的移交手续,退出物业服务区域,完成合同权利义务终止后的协助等义务。
据此,法院一审判令,该物业公司向尚水名都业委会办理物业管理资料和物业管理用房的移交手续,在判决生效后三日内退出物业服务区域。
(金汝)
业委会索要广告收入 未授权诉求终审被驳
2011年,福建省福州市闽发西湖广场小区业委会将服务于该小区的物业公司和一家广告公司告上法院。业委会认为,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告,首先需经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。业委会称,目前闽发西湖广场小区电梯口及外墙的广告收入被福州大地物业公司收走,电梯口和外墙是属于小区的公共部分,其产生的广告收益应归小区全体业主所有,要求大地物业公司和广告公司将广告费交出来。
福州市鼓楼区法院对此案审理后认为,业委会未提供业主大会授权起诉,不符合起诉条件。据此一审驳回了业委会的起诉。闽发西湖广场的业委会不服,提起上诉。
福州市中级人民法院认为,依据物权法规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所以该院对其上诉不予支持。最后,福州中院驳回了业委会的上诉,维持一审裁定。
(涂明 榕法)
五业主讨要账目明细 业委会理应及时公布
因对小区业委会拒绝出示维修基金和公共收益账目的行为不满,上海市精文城市家园小区的5位业主将业委会告上法庭。上海市闸北区法院对此案审理后,一审支持了他们的诉请,判令业委会每半年公布一次维修基金和公共收益账目,并将上述账目张贴于小区公告栏内；向5位业主出示停车费、广告费等的费用清单、发票原件等。
5位业主认为,业主享有要求公布、查阅业委会决定及会议记录的权利,享有复制的权利。小区业委会应每月与开户银行核对维修基金账目,并每半年向业主公布过一次。但精文城市家园小区业委会在他们起诉前一直没有公布2007年下半年至2009年上半年小区维修基金和公共收益的有关账目情况,小区的停车费、广告及清洗玻璃、景观灯改造等账目也从未公布,剥夺了业主的知情权。
法院认为,业委会是全体业主的代表,代表全体业主行使权利,业主对业委会有监督权,业主认为其合法权益受到侵害的,可以依法主张权利。业委会应将收取的停车费、广告费等经营性收益按规定及时存入维修基金账户。
据此,法院作出了如上判决。
(韩根南)
查看更多评论&老物业“赶不走”新物业没地方办公
西安日报社
第10版：社区生活
社长：肖争光 总编辑：屈胜文 国内统一刊号 CN61-0002
雁塔路心晴雅苑小区业主维权挺不容易
老物业“赶不走”新物业没地方办公
业委会只好打官司要房子
&&&&因为管理不善，物业公司被业主“赶走”，心晴雅苑小区业主委员会聘请新物业公司之后，和老物业公司进行交接中发现，开发商和老物业公司未移交物业管理用房。为此，业主委员会将开发商和老物业公司告上了法庭。昨日上午，此案在碑林区法庭公开开庭审理。据了解，这是碑林区法院审理的首起业主委员会向物业公司讨要物业管理用房案件。&&心晴雅苑小区位于雁塔路中段，2003年年底交房，2004年业主开始入住，现有居民楼4栋，居民236户。刚开始，开发商指定西安安捷物业管理有限公司（以下简称安捷公司）为小区提供物业服务。因为安捷公司在提供物业管理服务期间，服务质量差，并存在高收费、乱收费、侵占业主共有收益等行为，引起该小区业主的不满。&&经过多次召开小区业主大会，2011年8月，心晴雅苑小区成立业主委员会，并到相关部门进行了备案。2012年3月，业委会通过招标的方式公开选聘了新的物业公司。“但是，我们在和老物业公司交接的过程中发现，老物业公司一直拒不撤离，仍然占用小区的配套用房——物业管理用房不返还。”小区业委会一名工作人员说，小区的物业管理用房是一栋二层楼，一层为设备间，已经移交，二层共有7间房子，面积为304.33平方米，除了一间为业委会办公室外，其他6间房子一直没有返还，为此小区业主委托业委会多次同老物业公司交涉。&&“他们不返还这些房屋，新的物业公司只能在小区内租房办公。”业委会将开发商、老物业公司起诉至法院，要求两被告返还304.33平方米小区物业管理用房等公用设施，同时赔偿占用物业管理用房给业委会造成的损失41800元。&&安捷公司对此也“叫屈”，并提出反诉，要求小区业主委员会支付小区1号楼、2号楼和4号楼外墙面修缮费用17.4万元。昨日上午，碑林区法院对两案进行合并开庭审理。在庭审过程中，小区业委会和老物业公司、开发商双方之间，除了对小区物业管理用房的归属和外墙面修缮费用等问题进行辩论外，在新、老物业的交接过程中，小区物业服务档案资料不全等问题也成为双方争辩的焦点。&&经过3个多小时的庭审，主审法官宣布休庭，并依法对双方进行调解，达不成调解协议的将依法进行判决。&&物业管理用房&&归业主还是开发商&&心晴雅苑小区业委会认为，物业管理用房是小区的配套设施，根据《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，应当将物业管理用房交还给业主委员会。&&老物业公司和开发商的代理人答辩称，心晴雅苑小区是开发商于1998年开始立项规划报建的项目，规划审批时，并未将物业用房纳入开发成本，物业用房的面积也未计入公摊面积，产权归开发商所有。“建成后，部分出租给物业公司使用，部分作为小区经营用房使用。”他说，按照《西安市城市居住区物业管理条例》的相关条款，开发商不改变物业管理用房的用途，可继续有偿提供给物业公司使用，并不是无偿移交给小区业委会，小区业委会也无权要求物业公司向其返还。&&外墙面修缮款&&到底是多少&&11月底，安捷公司对心晴雅苑小区业委会提起反诉。&&“解除物业服务合同时，业委会有未清偿的债务因此我公司拒绝撤离小区，双方因此发生纠纷。”在反诉书中，安捷公司表示，2011年7月，为了维修小区1号、2号、4号楼外墙面，垫付了17.4万元修缮费用。为此，去年4月和5月，区房改办分别召开协调会并形成会议纪要，确定业委会向物业公司结清外墙面修缮费用，但至今一直没有清偿。&&“我们聘请了第三方公司对外墙面瓷砖的维修面积、修补费用进行了审计报告，按照市场最高价核算出工程总额为5.6万余元。”业委会代理人称。&&更多业主依法维权&&能促使物业更规范&&“近两年，业主的主动维权意识增强，法院受理的业主起诉物业的案件也有增多的趋势。”碑林区法院一名工作人员说，以前，物业纠纷案件多集中在物业公司起诉业主索要物业费、供暖费，而现在，对于物业公司在实际工作中侵害业主合法权益的现象，很多业主能主动起诉，或是主动地向有关行政主管部门反映问题，要求通过行政手段解决。&&这名工作人员表示，目前，很多小区自主成立了业主委员会，通过与物业公司重新签订物业服务合同或更换物业公司的途径，“挺起腰杆”进行维权。“现在业主越来越注重生活品质，他们和物业公司或开发商发生纠纷，不仅局限在房屋质量方面，而是更着眼于为自己营造高品质的生活环境。”他说，就近两年来看，业主因电梯、治安、绿化和小区公共收益等方面提起诉讼不断增多，这是业主理性维权的表现，也将推动物业行业的规范化发展。&&此案的主审法官马利群表示，物业公司实力参差不齐，业主起诉物业的这些案件具有一定的指导性作用，因为只有更多的业主选择通过法律途径理性维权，才有可能让物业管理行业更加规范化。&&&&本组稿件由记者李卓洋采写
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陕新网审字[号 陕ICP备号两物业争抢设施管理权 老物业认为合同未满不肯走-专有部分 同汇 业委会 业主大会议事规则 物权法-上海频道-东方网
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两物业争抢设施管理权 老物业认为合同未满不肯走
斜土路上的同汇苑如今两家物业公司参与管理/晨报记者殷立勤 东方网1月19日消息：一个小区内竟然同时出现两家物业？近日，徐汇区斜土路2455弄同汇苑小区的居民向晨报反映了小区里的奇怪现象。1月起，两家物业公司开始“你来我往”的交锋，对设施设备的管理权和居民的支持展开争夺，这让小区居民感到为难。 调查发现，两家物业间的新老交替没有顺利完成，老物业认为合同期未满不该走，新物业已签完合同进驻进来。不过，一张显示打印于1月11日，有上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处公章的“商品住宅维修资金更换物业管理企业”复印件显示，同汇苑小区的商品住宅维修资金已从嘉瀛物业变更到瀛海三幸物业。徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处表示，已对嘉瀛物业进行过一次约谈，但嘉瀛物业方面出席的经理称自己无权代表公司。目前，嘉瀛物业方面的高层据称在出差途中，待其回来，将由徐汇区房管局再次进行约谈。 新老物业各设一个门岗 这几天，同汇苑小区，新老物业各设了一个门岗，保安们彼此相安无事，但对于同在一号楼内的两家物业，气氛就相对有些紧张。 在1号楼，老物业上海嘉瀛物业管理有限公司依然待在二楼的物业管理处，而新物业瀛海三幸物业管理公司就只能在一楼的透明玻璃活动房内办公。 “我做物业二十年，没有遇到过这种情况。”瀛海三幸公司的王经理说，“我们必须得进来，因为合同已经签了。但现在老物业不撤走，我们的工作无法开展。” 业委会主任端木说：“去年9月经过业主大会表决，决定终止和老物业的合同，给他们三个月的准备时间撤走，但过了十二月，他们依然没走，现在还是每天派人到这里。” 据业委会人员介绍，最初上海嘉瀛物业管理有限公司也是由业委会聘请而来，签订了三年合同，到目前确实没有期满。但是该物业公司的服务一直不能令人满意，“他们派来的第一任经理不怎么干活，小区楼道很脏了、花木该修剪了，他也不安排人员工作。后来换了第二任经理，是个小姑娘，压不住阵。那时我们就想换物业了，他们赶紧又送来第三个经理，第三个能力是强了，但太忙，居民要报修反映情况找不到人，最终我们还是举行业主大会表决终止了合同。” 在端木看来，三年合同期未满并不是老物业留着不走的理由，因为根据《物权法》第76条，只要“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，业主有权解聘物业服务企业或者其他管理人。而根据去年9月底的表决结果，解聘程序完全合理合法。 物业设施管理权现拉锯战 新年伊始，同汇苑小区的新老物业间剑拔弩张地展开了一场阵地战。 对居民来说至关重要的物业报修电话也成了双方争抢的焦点。该电话是更早的一家物业留存下来的号码，随后移交给嘉瀛物业，在电信那边的登记并没有改动过。新老物业之争爆发后，新物业要求老物业交出号码，而老物业不肯，最终电信公司因双方都不是这部电话的登记人而切断了该条线路。目前，两家物业公司表示，都对居民公布了私人手机号码作为报修电话。 瀛海三幸公司的王经理说：“现在钥匙保管在他们手里，我们设施设备拿不到，无法进行维修保养。”据她介绍，小区物业的配电间、水泵房、消防间等设施的管理权双方间也展开过拉锯战，“我们花钱请110认同的开锁匠来开锁，清洗锈迹斑斑的水泵房等，但随后我们的锁就被他们砸了，我们再花钱请人开锁，然后他们再砸锁，几次下来就觉得没有意义。” 王经理说，目前小区的消防间都被老物业上了锁，一旦发生火情居民很难第一时间拿到救火器材，存在较大的安全隐患，“此外，电梯维保单位也说，因为怕老物业扣他们的维保费，所以不敢和我们签维保合同，但万一电梯关人，责任谁来负？因为从法律上来说，我们才是这个小区的物业公司。” “两家物业都在各自争取居民的支持，有点像叫大家站队的感觉，虽说是‘双倍服务’，但大家没方向，出了问题到底该找哪家，物业费到底要交给谁？”业主刘女士说。 老物业称尚处服务合同期 老物业为何不肯离开？ 上海嘉瀛物业管理有限公司派驻同汇苑小区的袁经理说：“我们公司还在服务合同期内，没有到期，我们留在小区也是在继续履行合同服务的条款约定，物业服务都在正常开展。另外据我所知，一个小区共存两家物业的情况是因为业委会主任在操作过程中存在严重的违规行为，业主已经启动相关流程来维护自身权益，我们公司也保留司法责任追究的权利。” 事实上，对于去年12月中旬那次“是否同意聘请瀛海三幸公司”的业主大会表决结果，双方存在争议。关于那次投票，前后共出现两个投票结果，第一次是48票反对和47票赞成；第二次则是26票反对和210票赞成。 为何两者间会出现如此大的差异？端木表示：“第一次的投票结果有问题，我们在整理表决票过程中，发现有二十二张票没有签名落款，或者有些签名笔迹相同，业委会就花了两周时间向这些问题选票的户主核实，但他们中的许多人表示根本就不知道这件事，也没有签过名。根据他们的意愿，我们重新对选票进行了订正和补签名，所以出现了第二次的表决结果。” 据端木介绍，表决结果共回收选票85张，其中同意的有56票、反对的有26票、弃权的有3票。按照《业主大会议事规则》，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见。因此，未反馈意见154张就被加到持大多数意见的同意票上，形成26票对210票的表决结果。端木表示，《业主大会议事规则》这样规定也是出于现实，因为小区目前共290户，但许多业主并不常住，还有一些业主对小区事务的参与度不高，因此如果没有这个条款，小区事务的所有表决都无法顺利开展。 端木同时强调，这次出现问题的表决是针对是否要聘请新物业进行的，而在更早之前的9月下旬，小区已召开业主大会对是否要解聘老物业展开表决，当时的表决结果是回收的97票里有82票同意，加上未反馈的141票视为同意大多数意见，共计223票，占到总送达票数的九成以上，“所以即使后面一个表决结果出现分歧，也和老物业没有关系，是业主要不要聘新物业。我们小区和老物业的关系，在第一次业主大会表决后就已经终止了。”
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两物业争抢设施管理权 老物业认为合同未满不肯走
日 04:48 来源:解放网
斜土路上的同汇苑如今两家物业公司参与管理/晨报记者殷立勤 东方网1月19日消息：一个小区内竟然同时出现两家物业？近日，徐汇区斜土路2455弄同汇苑小区的居民向晨报反映了小区里的奇怪现象。1月起，两家物业公司开始“你来我往”的交锋，对设施设备的管理权和居民的支持展开争夺，这让小区居民感到为难。 调查发现，两家物业间的新老交替没有顺利完成，老物业认为合同期未满不该走，新物业已签完合同进驻进来。不过，一张显示打印于1月11日，有上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处公章的“商品住宅维修资金更换物业管理企业”复印件显示，同汇苑小区的商品住宅维修资金已从嘉瀛物业变更到瀛海三幸物业。徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处表示，已对嘉瀛物业进行过一次约谈，但嘉瀛物业方面出席的经理称自己无权代表公司。目前，嘉瀛物业方面的高层据称在出差途中，待其回来，将由徐汇区房管局再次进行约谈。 新老物业各设一个门岗 这几天，同汇苑小区，新老物业各设了一个门岗，保安们彼此相安无事，但对于同在一号楼内的两家物业，气氛就相对有些紧张。 在1号楼，老物业上海嘉瀛物业管理有限公司依然待在二楼的物业管理处，而新物业瀛海三幸物业管理公司就只能在一楼的透明玻璃活动房内办公。 “我做物业二十年，没有遇到过这种情况。”瀛海三幸公司的王经理说，“我们必须得进来，因为合同已经签了。但现在老物业不撤走，我们的工作无法开展。” 业委会主任端木说：“去年9月经过业主大会表决，决定终止和老物业的合同，给他们三个月的准备时间撤走，但过了十二月，他们依然没走，现在还是每天派人到这里。” 据业委会人员介绍，最初上海嘉瀛物业管理有限公司也是由业委会聘请而来，签订了三年合同，到目前确实没有期满。但是该物业公司的服务一直不能令人满意，“他们派来的第一任经理不怎么干活，小区楼道很脏了、花木该修剪了，他也不安排人员工作。后来换了第二任经理，是个小姑娘，压不住阵。那时我们就想换物业了，他们赶紧又送来第三个经理，第三个能力是强了，但太忙，居民要报修反映情况找不到人，最终我们还是举行业主大会表决终止了合同。” 在端木看来，三年合同期未满并不是老物业留着不走的理由，因为根据《物权法》第76条，只要“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，业主有权解聘物业服务企业或者其他管理人。而根据去年9月底的表决结果，解聘程序完全合理合法。 物业设施管理权现拉锯战 新年伊始，同汇苑小区的新老物业间剑拔弩张地展开了一场阵地战。 对居民来说至关重要的物业报修电话也成了双方争抢的焦点。该电话是更早的一家物业留存下来的号码，随后移交给嘉瀛物业，在电信那边的登记并没有改动过。新老物业之争爆发后，新物业要求老物业交出号码，而老物业不肯，最终电信公司因双方都不是这部电话的登记人而切断了该条线路。目前，两家物业公司表示，都对居民公布了私人手机号码作为报修电话。 瀛海三幸公司的王经理说：“现在钥匙保管在他们手里，我们设施设备拿不到，无法进行维修保养。”据她介绍，小区物业的配电间、水泵房、消防间等设施的管理权双方间也展开过拉锯战，“我们花钱请110认同的开锁匠来开锁，清洗锈迹斑斑的水泵房等，但随后我们的锁就被他们砸了，我们再花钱请人开锁，然后他们再砸锁，几次下来就觉得没有意义。” 王经理说，目前小区的消防间都被老物业上了锁，一旦发生火情居民很难第一时间拿到救火器材，存在较大的安全隐患，“此外，电梯维保单位也说，因为怕老物业扣他们的维保费，所以不敢和我们签维保合同，但万一电梯关人，责任谁来负？因为从法律上来说，我们才是这个小区的物业公司。” “两家物业都在各自争取居民的支持，有点像叫大家站队的感觉，虽说是‘双倍服务’，但大家没方向，出了问题到底该找哪家，物业费到底要交给谁？”业主刘女士说。 老物业称尚处服务合同期 老物业为何不肯离开？ 上海嘉瀛物业管理有限公司派驻同汇苑小区的袁经理说：“我们公司还在服务合同期内，没有到期，我们留在小区也是在继续履行合同服务的条款约定，物业服务都在正常开展。另外据我所知，一个小区共存两家物业的情况是因为业委会主任在操作过程中存在严重的违规行为，业主已经启动相关流程来维护自身权益，我们公司也保留司法责任追究的权利。” 事实上，对于去年12月中旬那次“是否同意聘请瀛海三幸公司”的业主大会表决结果，双方存在争议。关于那次投票，前后共出现两个投票结果，第一次是48票反对和47票赞成；第二次则是26票反对和210票赞成。 为何两者间会出现如此大的差异？端木表示：“第一次的投票结果有问题，我们在整理表决票过程中，发现有二十二张票没有签名落款，或者有些签名笔迹相同，业委会就花了两周时间向这些问题选票的户主核实，但他们中的许多人表示根本就不知道这件事，也没有签过名。根据他们的意愿，我们重新对选票进行了订正和补签名，所以出现了第二次的表决结果。” 据端木介绍，表决结果共回收选票85张，其中同意的有56票、反对的有26票、弃权的有3票。按照《业主大会议事规则》，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见。因此，未反馈意见154张就被加到持大多数意见的同意票上，形成26票对210票的表决结果。端木表示，《业主大会议事规则》这样规定也是出于现实，因为小区目前共290户，但许多业主并不常住，还有一些业主对小区事务的参与度不高，因此如果没有这个条款，小区事务的所有表决都无法顺利开展。 端木同时强调，这次出现问题的表决是针对是否要聘请新物业进行的，而在更早之前的9月下旬，小区已召开业主大会对是否要解聘老物业展开表决，当时的表决结果是回收的97票里有82票同意，加上未反馈的141票视为同意大多数意见，共计223票，占到总送达票数的九成以上，“所以即使后面一个表决结果出现分歧，也和老物业没有关系，是业主要不要聘新物业。我们小区和老物业的关系，在第一次业主大会表决后就已经终止了。”
