售后返租不宜超5年？包租商铺优势风险最全解析
　　编者按：“售后包租”即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，把定期向购房人支付租金的一种销售模式。由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，不少开发商想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。　　“收租新街口，5年返租8%”、“包租3年，保底收益21%”、“每年收益10%，5年收回一半总房款”……近年来，南京这种“包租”产品陆续涌出，且包租范围已从传统的商铺产品包租到酒店式公寓、办公产品包租，年回报率各异，让投资客一时“眼花缭乱”。而同时，如南京南站商铺陷“转租门”等包租商铺也不断暴露出。　　售后包租究竟是“馅饼”还是“陷阱”？此次策划主要从当前南京包租产品产生的热点问题入手追踪报道，对包租模式、南京市场上包租现状以及包租优势与风险进行分析，为今后投资者在包租问题上尽最大可能规避风险提供帮助。　　365淘房 南京讯 包租型商铺顾命思议就是当你买下商铺产权，开发商或运营商负责店铺招商经营，投资者轻轻松松享受返回租金或者年利率，省心又省力。　　但世上没有一本万利的事情，有多大的回报就要承担相应的风险。　　上周小编为大家分析了南京市场上常见的包租、返租玩法，今天小编就为大家详细解读包租型商铺的优势和风险，让在投资路上的各位网友对包租产品有更清晰的认识~~“售后包租”究竟是什么？　　先看看，“售后包租”的具体概念究竟是什么？　　“售后包租”是指“开发商售房给购房人，但购房人在一定期限内并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金充抵部分房款，或收取一定租金回报”。包租产品优势　　由于此种销售模式承诺给购买人带来较为稳定的投资回报，因此销售效果较好，为开发商所追捧。这些包租产品对于投资者来说，还有哪些优势吸引？　　前期统一经营：　　任何市场前期统一经营很重要，统一经营，同时能吸引大的商家品牌入住，不会形成恶性竞争，才会形成市场品牌，例如银泰，红星美凯龙等等。　　回报率高：　　一般市场前期培育，运营商都要给予减租等优惠吸引商家入住，所以前期市场实际回报率并不高，而包租就解决了商铺前期回报率低的问题！　　市场相关费用低：　　因为有运营商运营，所以市场的管理费，广告费，清洁费等等都是从商家收取的，投资户是不需要付出的，前期每年拿回报率租金就行了！　　省心省力：　　买这种产品包运营，前期可以省心省力。包租产品风险　　但“售后包租”销售模式同时也存在一些问题和投资风险，如：　　虚假优惠　　“售后包租”往往是开发商给出一个地段好、涨的美好愿景后，抬高房价，再忽悠购房人买商铺，前几年租金充抵房款只是虚假优惠。　　前期无经营权：　　前几年商场不能自己经营，商铺全程营运权委托给开发商或运营商，所以这类商场大多是投资型为主，后期转让比较麻烦，别人买了自己也不能做生意，或者租给别人！　　能否拿到高回报不一定：　　因为是售后返租，所以给你承诺很高的回报率也是以后的事情，这也不排除一些开发商暂时资金链竞争所以高额回报率来吸引投资户购买，那么后期的风险不言而喻了！　　业内人士指出被开发商指定给业主的“经营管理公司”通常是开发商控股企业，但因形式上相对独立，便成为开发商日后规避风险的“挡箭牌”。“　　一旦日后经营不善，发生纠纷，也只是由经营公司承担"责任"，而开发商早已回笼资金，并不会有大的损失。”　　业内人士指出，这种“售后包租”暗藏多重风险隐患。　　投资商铺没有天掉馅饼的事，高回报率就要有承担高风险的后果，不能盲目听信别人的信言，要考虑清楚。“售后包租”五大隐患　　1.　　可能存在欺诈　　，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房人销售该项目，有的甚至是携款逃匿。　　2.开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，有可能　　导致资金链断裂　　3.项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。　　4.所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证　　5.往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等　　售后返租回报承诺多久为宜？　　对于售后返租项目的回报承诺应该为多久？　　业内人士指出租金回报年限不宜超过5年。　　从理性方面分析，一般商业项目招商时初次与那些商家签订的第一拨租赁合同的到期时间分别为3年、5年、10年或10年以上，而当中占大部份的零售与小型餐饮商家一般也得在5年左右约满。　　从专业角度看，最能够保证收入的就是这几年，其后租金是上涨或下调甚至客户是否会出逃，均要看项目的具体营业额。鉴于投资者与开发商在信息不对称，超过5年的回报在未来是否能够保证难以确定。　　因此，从投资者及开发商两个角度，业内人士认为售后返租项目承诺的回报应该以不超过5年为合理，超过5年则无论开发商或是投资者均需要为此承担更大的风险。　　小提示　　买售后返租商铺注意些什么　　首要是地段！ 地段好的商铺一般风险相对较小（能拿到好地段的开发商实力会弱吗?地段好人气 交通 等问题迎刃而解！）　　然后看开发商实力（不知名的开发商要小心了，开发商实力强也保证后期能顺利返租） 还有一些市场有政府的股份或者是政府规划的项目，或者是老市场翻新等等风险相对来说都比较小的！　　&/ p&
（责任编辑：HN666）
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原标题：购买商铺时说好要返租 开发商首期返款迟迟不到　　市民孙先生高价购买了天朗蔚蓝城的一套商铺，看中的就是返租利润，但到了返款日期，钱却迟迟不能到位。置业顾问说，因为开发商老总出差了，签不了字。开发商则说，是因为初次办理返租业务，部门协调不到位，耽误了时间。 　　市民反映>> 该返款了，开发商百般推脱 　　2014年11月份，孙先生花了84.86万元在经十西路的天朗蔚蓝城购买了一套商铺。孙先生介绍，当时是以每平米18774元的高价购买的，比周围楼盘的商铺价格贵出了5000元左右。之所以购买这套价格略高的商铺，主要是看中了开发商承诺的返租。 　　“当时购买时，开发商承诺5年之内返还购买全款的50%。”孙先生说，“买商铺的时候就是看中了他们在搞返租活动，觉得挺合适才买的。” 　　孙先生说，购买商铺时，除了《商品房买卖合同》，还签了一份与西安天朗物业管理有限公司济南分公司签订的《委托代管服务合同》。按照《委托代管服务合同》，无论商铺是否实际出租，天朗物业都将按照每月税前7071元的标准向孙先生支付委托代管收益，每个季度支付一次。根据合同内容，天朗物业应当在今年3月15日之前，将首个季度的返款21213元返给孙先生。 　　“我给售楼处打过很多次电话，每次都是百般推诿，不是说前面盖楼需要资金，就是说开发商工作效率低，要不就是他们老总出差了，没法签字，返款日期已经推到了3月底。”孙先生说，“当初要《委托代管服务合同》时就要了一个月，这才是第一期返款就这么费劲，以后还有5年的时间，让我们怎么信任他们？” 　　公司答复>> 流程不熟导致返款滞后 　　19日，记者与孙先生的妻子刘女士一同来到天朗蔚蓝城售楼处。置业顾问说返款不能及时到位的原因，是老总不在家签不了字。这一答复令刘女士啼笑皆非。 　　置业顾问表示，他们是世联怡高公司的员工，返款则是由开发商返给业主，他们负责及时地跟开发商反馈业主出现的相关问题。他的主管给出的解释就是，因为天朗济南分公司的老总出差，不在济南，没有办法签字，所以款项没法到位。 　　记者来到位于山东商会大厦的天朗。销售部工作人员介绍，天朗第一次采用返租的形式，各方面流程并不是很熟悉，集团里也没有经验可以借鉴，加上部门之间的协调不给力，所以返款日期有些滞后。目前，返款正在走程序，现在还不能确定到底什么时间能够到位。 　　按照公司流程，先要将返款相关报表在售楼处现场财务审核，审核通过之后，递交给开发商公司财务审核，审完没有问题之后，公司才能付款。售楼处代理公司一直没有将报表交给公司，公司也没有办法直接进行审核。部门之间协调不给力，这才造成了返款不到位的情况。 　　律师说法>>
合同应明确 双方违约责任 　　为避免返租销售后开发商跑路的情况，国家建设部2001年公布的《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等是房地产广告明令禁止的内容。 　　山东舜启律师事务所律师李友震介绍，尽管国家有这样的规定，但是业主在购买商铺时，《商品房买卖合同》是与济南立皓置业有限公司签订的，而《委托代管服务合同》则是与天朗物业管理有限公司济南分公司签订的。这算是打了个“擦边球”，在法律上规避了违规的风险。 　　根据双方签订的《委托代管服务合同》，违约责任部分没有明确约定未在规定期限内返款应当赔付的违约金。在这种情况下，不能要求开发商赔付违约金，只能要求开发商尽快将所欠资金归还。李友震提醒业主，返租购房的形式存在一定的风险，在签订合同时应当注意明确双方的违约责任。本报见习记者 张玉岩
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返租商铺成“伤铺” 铺真价实才靠谱
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“商场旺铺，十年返租，年回报率10%！”很多市民都收到过大量诸如此类的商铺促销短信。“一铺旺三代”的传统观念，使得商铺销售炙手可热，很多人对那些所谓产权商铺、每年8%甚至10%租金收益承诺心动不已，但其实其中大多都暗藏玄机。“售后返租”的高回报率很容易让人心动，但高回报的背后可就是一个“地雷阵”，频频有投资者被“诈”得遍体鳞伤……&&
商铺返租，事实上已经成为商铺销售的一种主要营销手段。所谓返租，即业主购买商铺后，由经营方统一招商与出租，并在约定的返租期限内，每年给予一定比例的租金返还和回报给业主。&对普通投资者来说，商铺返租、商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。
抬高铺价返租，透支升值空间
从表面上看来，“商铺返租”的方式对各方都是利好。对开发商来说，能够在短时间内完成销售，加快资金回笼；对投资者来说，购买商铺后十年即可回本，而且有着稳定的租金收入，万无一失。
但实际上，有业内人士指出，不少投资者冲着高回报率出手买铺，但是最后未必真的能收获高回报，“还要注意，有的项目从表面上看，开发商开出年约8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。”&
这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”的方式没有变。开发商实际上就已把返租租金加到商铺的售价里了，通常都会将售价提高三成左右来卖铺。因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也是全身而退，而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。
“返祖商铺”风险大&消费者需警惕
市场上的返租铺大多是商场铺或批发市场商铺。开发商一般自营或外包给某代理商家统一经营。所以这类商铺的租金回报和升值潜力都完全依靠后期的招商和经营情况，如果后期商铺经营不善，业主的高回报率美梦就要泡汤了。
风险二：周期长经营状况变数大
发展商或者商场的经营者在出售商铺并与业主签订一份一定年限的返租合同后，规定每年按一定的投资回报率将商铺的经营收益返回给业主。通常合同签订的返租年限都达5~10年之久。在漫长的反租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障。
事实上，国家曾两度叫停售后返租。在《商品房销售管理办法》中，就规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部再次发文，明确“售后包租”“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。不过,开发商往往打“擦边球”，指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。
合肥返租“伤铺”警示录
合肥绩溪路某宜***数码广场地处合肥市绩溪路商业步行街核心绝版地段，距金寨路百脑汇广场约100米，开发商承诺业主十年能获得80%高额返租回报，其中前三年每年收益率7%，第4—8年每年收益率8%，最后两年每年收益率9%。据业主介绍，时至今日，仅仅支付了6个月，自2013年开始，就不再支付任何租金，但是却按时收取所有租赁经营户的租金。
2010年元月30日，一业主购买了位于合肥市宁国路的某喜***婚庆广场商铺。同时还与商业管理公司签订了十年委托经营管理的合同。合同中规定：前三年的收益款一次性从总房款中扣出，从（第四年）起至日止，每年按规定的利息，于每年的3月31前一次性支付给房主。如今，三年期满，经多次催问，均不予以答复，打电话经常无人接听，到单位找不到人，一直恶意拖延。
2010年3月，殷女士一次性付款458600多元购得寿春路附近某香***广场三楼一间面积为22.7㎡的商铺。购商铺时签订的合同表明，殷女士前两年的“租金”一次性从总购房款中减除，“之后的年租金收益至少要达到房价总额的8%，返租的十年中逐年递增返款额度，两年增一个点。”采访中数位业主对记者这样描述：“当时大家就是看中返租高，认准虚高价格购买的”；“第一年开发商说投资大等一等，第二年转移资产，开始还有公司在管理，现在只有有一个人了。返租期限一到，转移资金”。然而，这些业主等来的返租租金仍是“断炊”。
一业主购买了位于合肥潜山路与望江路交口的某大***国际项目的商铺，买房时签订的返租协议，买50多万的铺子，一个月大概返租5800元左右。开发商还承诺回购，如果做不旺的话，可以120%的回购，所以业主动心买了这个铺子。谁知道大概断断续续支付了一年的租金之后，就再也没有支付了。因为他们每个业主（约4000业主）都要投资50-100万左右，现在开发商不仅不按合同兑现返还业主租金，业主每月还要面对银行的逼债，向银行还贷几千元！
【京商·10米橱窗】：铺真价实才靠谱&
京商商贸城推出的“10米橱窗”街铺，是距离主干道铜陵路最近的一线门店街，58㎡至175㎡，总价60万起，铺铺临街！
“它不仅位置好，而且价格低，比起“返租商铺”要货真价实。”走访中，一位参与认筹京商商贸城沿街底商的客户表示。
从当前合肥商铺投资市场来看，合肥的沿街商铺单价在2万至10万左右不等。至于某些开发商的“返租商铺“，价格更是高不可攀。作为冠销合肥的京商商贸城，始终以实实在在的价格，在商业市场上所向披靡，一度创造销售奇迹。
“10米橱窗“街铺，一层5.4米，二层4.75米，面宽约4米，进深约10米。作为纯沿街型商铺，均价一万出头，总价几十万起。如此低的资金投入，更是为未来扩大了升值空间。低门槛，低总价、配套全。“10米橱窗”不仅具备一般商铺难以企及的地段价值，同时拥有有实实在在的价格，是精明投资者的置业首选!&
58㎡-175㎡铜陵路旁全临街型旺铺，总价60万起，2万抵8万火爆热销！销售热线：400-606-6969 转 30844
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不管2017年房地产是否进入全面下滑的通道，房地产政策都应该要为未来市场更大的风险未雨绸缪，做好准备。社科院的很多报告的预测也许都经常错，但万一对一次呢？
宝库2.0发布
街采_合肥那么赞你想装什么给你一个完美空间你会往里装什么？长安东郡94平两室两厅样板间长安东郡87平两室两厅样板间您当前位置：
售后包租的细节陷阱 商铺返租税费谁来承担?
案情回放 ２００４年４月，王小姐看到一则产权商铺的广告，广告中承诺只要购买了该项目的商铺，开发商保证包租，每年返还投资额１２％的租金。受到高回报率的吸引，王小姐在该项目购买了一套产权商铺（银行按揭２０万元），合同约定委托开发商经营，每季度返租金，产权
案情回放 　　 　　２００４年４月，王小姐看到一则产权的广告，广告中承诺只要购买了该项目的商铺，开发商保证包租，每年返还额１２％的租金。受到高回报率的吸引，王小姐在该项目购买了一套产权商铺（银行按揭２０万元），合同约定委托开发商经营，每季度返租金，产权证在交房后一年之内办好。后，开发商也遵守合同，每月租金都按时打入了王小姐的账户，高额的回报让她觉得这笔投资真划算。可到了２００５年１月底，开发商提出等国家税费应由王小姐承担，同时开发商拖欠租金也四个多月了。王小姐认为当初没有约定谁缴，现开发商在经营，当然应该由开发商缴，且出租后开发商也没提出过。开发商认为当初是由于没人来查，现在税务部门来查了，由于他自己是受业主委托经营，是业主在享受租金利益，营业税当然应由业主自己承担。双方遂起纠纷。 　　律师分析 　　此案争议的焦点是国家规定的相费到底应该由谁缴。由于双方在签订委托时，对此问题没有约定，属于合同约定不明的问题。 　　我们应注意到，开发商在将商铺出卖给业主的同时与业主还签订了委托，因此在业主和开发商之间就存在两个法律关系，一是商铺关系，一是委托经营合同关系。 　　一般情况下，当开发商将房屋出售给业主后，按理来说其与业主之间已不存在任何关系了（除外）。对本案而言，由于业主与开发商签订委托经营合同，双方就产生了委托关系。在这种委托关系中，开发商只是受托人，而业主是委托人，按照相关法律规定，这属于“”纠纷，受托人的任何行为，最终承担责任的是委托人。如果双方未对委托经营事宜与及相应的违约责任详细约定，出现问题时对业主就相当不利了。 　　律师结论 　　由于王小姐是产权人，开发商只是受其委托经营，双方如没有对税费的承担作出明确约定的话，法院是很可能基于王小姐产权人的身份判其承担相关税费的。 　　 　　带好救生圈再下水 　　提醒购房者，尤其是一些商铺投资者，在与开发商签订售后包租合同时，应了解该商品房是否竣工。如果是期房，就不要签订售后包租协议。因为根据２００１年６月１日起实施的《商品房销售管理办法》规定，开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。同时还要注意查询开发商的实力、信誉。现在比较规范的做法是待房屋交付使用后，由购房者和开发商签订协议，双方约定所购房屋交由开发商统一包租或者统一管理规划经营，由购房者保留每年一定比例的收益权。 　　售后包租的细节陷阱 　　在本案中，开发商为了尽快回笼资金，在税费清查尚不到位的情况下，钻了法律的空子。投资者在与开发商签订售后包租合同时，一定要仔细斟酌，合同约定得越详细越好，将来出现纠纷时也可做到有“法”可依。像王小姐的这类问题，在与开发商签约时就应该明确写上，“商铺在开发商承租期间，所发生的一切国家规定的相关税费，包括但不限于营业税均由开发商承担”。同时，对租金的支付方式及相关违约责任也必须明确。 　　合同处方 　　病症１合同第１５条约定的事项内容不规范。“出卖人应当在商品房交付使用后３６５日内……报产权登记机关备案”约定不妥。备案不同于产权登记，因此本条应明确约定卖方在交房后某期限内（如９０日）将办至买方名下，以及不能按时办理产权证的法律后果（如等）。但是无论是该条内容还是后面的补充协议，都没有对不能办理产权证的法律后果有任何规定。 　　病症２附件第七条第四款对买方应承担的违约责任过重（见链接），尤其是第四款第（２）、（３）项约定的滞纳金比例（千分之三）过高，第（４）项约定的直接处理房屋的方式对买方过严。
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