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营改增前后与个人息息相关的个人所得税差异对照
来源：大连地税&　　 |
日起，我国全面实施&营改增&改革。&营改增&作为深化体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措，契合建设创新型国家和优化经济结构的要求，既可以为当前经济运行提供有力支撑，还能为未来发展提供持续动能。&营改增&后，一系列税收政策发生变化，其中与个人息息相关的个人所得税更是前后有较大差别。为了便于纳税人和扣缴义务人了解相关政策变化，确保纳税人切实享受到政策红利，大连市地税局编写了《营改增前后个人所得税差异对照》，供广大纳税人和扣缴义务人学习、参考。
一、个人转让房屋个人所得税计算问题
（一）查实征收
个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）&20%
1.营改增前
（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。
（3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
2.营改增后
（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。
（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。
（二）核定征收
个人所得税＝转让收入&核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）
1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，在核定征收情况下，应缴纳多少个人所得税？
不含增值税收入=1000000 /（1+5%）=952381 元
应纳个人所得税= 952381 & 1% = 9523.81元
营改增后减税：.81=476.19元
二、个人出租房屋个人所得税计算问题
应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）&适用税率（10%或20%）
1.营改增前
（1）租金收入是指个人出租自有房屋实际取得的租金。
（2）可扣除费用，应根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[号）的规定，依次扣除以下费用：
①财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、、印花税等税金。
②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
③税法规定的费用扣除标准。
2.营改增后
（1）租金收入：为不含增值税收入。免征增值税的，租金收入不扣减增值税额。
（2）可扣除费用，仍应按照国税函[号规定的的次序进行扣除。其中，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
王某出租自有住房取得全年租金收入6万元，当月应缴纳多少个人所得税？
个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未达3万元的，可以免征营业税及附加税。
应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。
应纳个人所得税=（）&（1-20%）&10%&12=4608元
个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3 万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
不含增值税收入= 60000/（1+5%）=57143元
房产税=85元
应纳个人所得税为每月租金收入扣除已缴纳的税费后，再减除税法规定的费用扣除标准，再乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。
应纳个人所得税=（5&12）&（1-20%）&10%&12=4389元
营改增后减税
三、保险营销员及证券经纪人的佣金收入个人所得税计算问题
保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入，应按照&劳务报酬所得&项目缴纳个人所得税。
1.营改增前
以一个月内取得的佣金收入为一次收入，其每次收入先扣除展业成本，再扣除实际缴纳的营业税及附加，余额按照个人所得税法规定计算缴纳个人所得税。其中，展业成本的比例为每次收入额的40%。
2.营改增后
在计算个人所得税时，保险营销员和证券经纪人取得的佣金收入为不含增值税收入，其展业成本的计算基数是不含增值税的佣金收入。
王某是一名证券公司的经纪人，2016年7月取得佣金收入3.5万元，计算其应纳的个人所得税。
佣金收入中展业成本为000元
应纳营业税及附加%=1960元
应纳个人所得税（-1960）&（1-20%）&20%=3046.4元
将佣金收入换算为不含增值税收入
35000/（1+3%）=33981
佣金收入中展业成本为592.4元
应纳增值税及附加%=1141.8元
应纳个人所得税(.4-122.34)*(1-20%)*20%=3242.60
因营改增后，增值税税负下降，因此整体税负下降。
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关于明确营业税纳税人营改增后发票使用事项的通知
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根据财政部、国家税务总局相关文件的规定，自日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。
自5月1日起，营改增试点纳税人开始使用国税部门发票，地税部门发票使用至4月30日止，地税机关监制的冠名发票实行过渡期管理（使用期限另行通知）。
为了做好发票使用的衔接工作，对需申领开具发票的营改增试点纳税人，主管国税机关的工作人员会在4月15日前联系您办理发票使用等有关涉税事项，请给予配合。您也可主动与主管国税机关联系或致电12366咨询，以及登录江门市国家税务局网站或江门国税微信公众号了解详情。
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房产营业税最新政策营改增解读？
提问者：150****4911&
时间： 18:39 &
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共有&1&个回答
房产营业税最新政策营改增新政于日起实施，营改增后，个人转让住房，在日前已签订转让合同，日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
增值税及附加税
差额增值税：适用范围——满2年的非普通住宅、非住宅性质、单位产权等
（本次交易不含税价-原购房发票不含税价）*5.6%
A 网签价格孰高时：（网签价格-原发票票面值）/1.05*5.6%
B 核定价格孰高时：（核定价格-原发票票面值）/1.05*5.6%
全额增值税：适用范围——不满2年的住宅
本次交易不含税价*5.6%
A 网签价格孰高时：网签价格/1.05*5.6%
B 核定价格孰高时：核定价格/1.05*5.6%
计算差额增值税时，非住宅以“购房发票金额”，如无法提供原始购房发票，即按全额标准征收；住房以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值
差额个税：适用范围——能追溯到购房原值且能提供原始契税票（契税减免通知单），不满五年，满五年不唯一的住宅、非住宅性质等
(销售收入-本次（全额或差额）增值税及附加-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价-原契税-本次印花-上次增值税发票票面税额-10%装修款-利息)*20%
A 网签价格孰高时
（本次网签价格-本次（全额或差额）增值税及附加-购房原值-原契税-本次印花-上次增值税发票票面税额-网签价格10%-利息）20%
B 核定价格孰高时
（本次核定价格-本次（全额或差额）增值税及附加-购房原值-原契税-本次印花-上次增值税发票票面税额-核定价格10%-利息）20%
全额个税：适用范围——无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票（契税减免通知单）
A 满2年，普通住宅，网签价格孰高时：网签价格*1%
B 满2年，普通住宅，核定价格孰高时：核定价格/1.05*1%
C 满2年，非普通住宅，以孰高价格：网签价格或核定价格/1.05*1%
D不满2年的住宅，以孰高价格：网签价格或核定价格/1.05*1%
A 满2年，普通住宅
网签价格孰高时：网签价格*税率
B 满2年，普通住宅
核定价格孰高时：核定价格/1.05*税率
C 不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅
网签价格孰高时：网签价格/1.05*税率
D 不满2年住宅，或满2年的非普通住宅
核定价格孰高时：核定价格/1.05*税率
个人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1%
个人、首套、住宅、90平米以上： 1.5%
个人二套、非住宅： *3%
土地增值税（待定）
合同所载金额*0.1%
营改增后个税、契税以及增值税的计算方法如上述所示，如果您还有其他疑问，不妨先参考链家网关于营改增的百科： /baike/3898.html，或者咨询相关经纪人。
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