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房地产政策再评估：过去偏于经济发展造成市场畸形
提要：2014年中国房市政策走向前瞻：房产政策再评估最大挑战在民生2013年度500强首选品牌测评启动&&&&&&&&　　2014年中国房市政策走向前瞻：房产政策再评估最大挑战在民生　　郑石隐　　一项研究报告指出，在过去十多年的中国发展热潮中，相关政策总体上偏于经济发展而有所忽视民生。　　而与上述报告观点相呼应的，则是去年10月29日，在中共中央政治局一次集体学习时，中共中央总书记习近平的说法：“住房问题既是民生问题，也是发展问题。”　　上述报告由在中国政商界人脉极广的联办集团下属的联办财经研究院完成。报告撰写者则包括联办财经研究院院长、国家税务总局原副局长许善达等知名经济学家，开国元帅陈毅之子陈小鲁亦对报告提供了重要意见。　　去年12月13日，在这份名为《关于我国现行房地产政策的评估和建议》报告(下称《报告》)的发布会上，财讯传媒集团总裁戴小京表示，这个报告实际上是联办财经研究院的破题之作，财经联办提供一个平台，希望政策执行过程中可以更好地参与。　　《第一财经日报》记者对《报告》重新梳理发现，相比于以往的房地产研究，该报告指出目前中国房地产市场(城镇居民住房)存在的问题，还给出了一整套解决方案。　　而从《报告》完成机构、撰写人员，以及推出时间等特殊细节观察，依稀或可窥见2014年乃至更长远时期中国房地产市场的政策走向。　　民生视角下的房地产市场　　开宗明义，《报告》在开始就提出，房地产行业不仅有经济支柱的性质，同时也有基本民生的性质，而习近平所说“住房问题既是民生问题，也是发展问题”是对住房性质的精准定位。　　“多年来的房地产政策总体上偏于经济发展而有所忽视民生。”《报告》说。　　另据2012年全国人口普查，截至2010年，中国城镇居民有1700万户人均居住面积小于8平方米，有2800万户住宅没有自来水，有5000多万户住宅厨房和厕所不全。　　国家统计局的数据显示，截至去年10月，中国商品房住宅待售面积约为3亿平方米。此外还有研究认为，目前中国的空置房存量约达6000万套。　　《报告》称，这也表明政府的住宅中，民生没有被置于应有的地位，特别是低收入群体和普通居民最低和基本住房需求。　　尽管过去也了“经济适用房”、“廉租房”等不同住房类别，但因住房性质定位不准确，政府和市场职能定位不准确，政府资源投入不少，而效果远低于预期。对于一些投入财政资源到保障性住房的基层地方政府，也因财力有限，心有余而力不足。　　由此，在肯定过去房地产业担当经济支柱有“功劳”的同时，《报告》认为，房地产民生性质的定位所出现的偏差，是造成房地产一定程度畸形发展的主要原因之一。　　而对于政府和市场在房地产业的职能定位，《报告》指出，这由住房民生和经济发展双重属性所决定。　　这也意味着，无论是民生还是经济发展，都必须准确地定位政府和市场各自的职能。　　《报告》认为，对于基本保障住房，应以政府为主、市场为辅；高档住房以市场为主、政府为辅；其间各类住房由低档到高档，政府职能减弱而市场职能加强。　　进一步细化之，即针对低收入人群，政府应全面负担其住房保障责任，面积达到人均15平方米左右的基本住房，应属于中国社会保障体系的组成部分，应全部由政府提供。　　对于中等收入居民，政府既要维护其合理的住房需求，也应该有一定的政策倾斜和资源投入；而针对高收入居民的住房需求，则主要交由市场解决。　　“低端主要由政府保障，中端由政府和市场共同维护，高端主要由市场解决。”《报告》说。　　现行房地产政策再评估　　基于对房地产业民生和经济双重性质的定位，《报告》随后从住房分类、规划、房价指标、限购等七大方面评估了现行房地产政策，并提出了批评性意见。　　对于住房分类，《报告》表示，虽然不同住房对应着不同的政策，但并没有明确政府对不同收入水平居民住房的责任，分类重在住房类别而忽视了不同收入居民的住房需求。　　这也使得政府投入不少资源建设的经济适用房、廉租房等效果与预期相差甚远。“实践证明，不首先对居民分类，而仅侧重对住房分类的办法不宜作为政府制定政策、解决民生性住房问题的依据。”《报告》说。　　规划问题也随之而来。《报告》指出，因对住房性质定位偏离，对政府和市场在住房问题上各自职能定位的偏离，使得城市住房规划不能适应不同居民的住房需要。　　再至房价指标。《报告》认为，作为政策制定依据先行指标的房价，统计方法并不科学，以致信号严重失真，甚至在某种程度上起误导作用。　　失真的原因则在于：一、现行房价是每单位时间各类住房销售收入之和与销售面积之和进行平均，并未考虑当期销售的住宅档次结构的因素。　　以新建商品房的价格统计为例，即使所有住房价格均下降，如果本月高档房入市较多，则房价表现为大幅提升；反之，即使所有住房价格均上升，如果低档房入市较多，则房价表现为下降。　　二、级差地租导致房价因地理位置的不同而差异巨大，简单将不同地理位置的房价进行平均，忽视了地段这一重要因素，显然会发出扭曲的房价信息。　　三、别墅等高档住房的价格进入统计，必然大幅拉高平均房价，误导政府出台更为严格的调控政策。　　对于限购，《报告》认为，在限购成为中央政府调控房价最主要措施的同时，一些地方政府则认为当地这种实际情况不应该限购，而地方政府还是比较多地把住房视为经济发展的重要领域，而不同程度上存在轻视或忽视住房的民生性质，这也会导致事倍功半。　　《报告》也指出，目前的限购政策过于严厉，以家庭住房为核定对象，某种程度上影响了一部分家庭合理的改善型需求，导致不少居民不得不以道德牺牲为代价去换取经济利益，直接损害了我国的道德体系。　　“‘假离婚’现象在各城市民政局门口的涌现，折射出这一以家庭为限购对象的政策存在较大的缺陷。”《报告》说。　　至于保障性住房，在肯定中央政府启动3600万套(另有追加1000万套的安排)保障房建设计划的同时，《报告》认为也存在一些急需解决的问题。　　具体而言则包括：一、保障房计划属于行政分配，存在分配数量偏多或偏少问题；二、一些地方保障房的规划存在问题，有些地方规划偏远，公共服务设施不全，有形成“贫民窟”的可能；三、一些地方此类住房分配制度不严格，执行也不到位，甚至出现一些腐败现象。　　而对于自主普通住房，《报告》拿上海市2009年出台的“共有产权房”政策和近期北京市的自住型商品房政策(未出细则)举例，认为在政府提供一部分补贴的基础上，增加自住型商品房的供给，在房价持续大幅上涨的情况下，可以保障部分低中等或中等收入居民的住房需求。　　最后，关于房产税试点，《报告》认为，上海和重庆三年来的房产税试点没有实现预期效果。　　“房价没有因房产税而降低，税收收入对地方政府也无足轻重，调节居民收入差距更无人提及。而毋庸讳言，从政府角度看，这个税征收成本很高，征收率却很低。”《报告》指出，“从我国国情出发，简单地引进和复制其他国家(包括发达国家)的房地产税制，是不可行的。”　　系统性政策建议　　基于上述分析，《报告》提出了一套系统性的政策建议。　　在明确住房性质上，《报告》建议细化政府和市场职能，建立三类住房分类管理体系，即针对低收入居民的保障性住房、针对低中或中等收入居民的普通居民住房，以及针对高收入居民的高档住宅。　　而因上述三类住房性质不同，针对的人群也不同，政府和市场的职责也不同。　　《报告》指出，对于低收入居民最低住房需求，应全面保障，限价限购。“把全面保障低收入居民‘最低标准的住房需求’确定为政府的职能，更多体现社会保障的福利性和社会公平性。”　　所谓“限购”，即严格户籍准入，任何地方政府不能承担为其他地方低收入居民提供保障性住房的责任，而“限价”则指各地保障性住房的价格由各地自行确定。　　而对于低中和中等收入居民合理的住房需求则应当维护，控价控购。统计显示，这一类居民为三类住房体系中涉及人群最多的部分，约占中国城镇人口的50%～60%，他们的自住住房需求是中国住房市场的需求主体。　　由此，《报告》建议将上海已经实施的“共有产权房”和北京已经启动的“自住普通住房”方案升级为国家战略，各地可根据具体情况，调整准入门槛、建设规模、完成期限等。　　所谓“控价”，即以住房的市场价格为基础，政府投入一定的财政资源，将房价控制在低于市场价格的合理的房价收入比范围内。　　而对于高档住房，《报告》建议取消行政性管制，放价放购。“不能否认，高企的价格中确有投机因素，但是应该肯定，这首先是经济发展的标志。如果经济发展达不到一定水平，就不会出现对高档住房的强烈需求，土地价格也是不可能高企的。”　　如何完成上述三类住房的分类，并有效执行？《报告》指出，政府制定城市住房规划时，应对各类住房的实际需求予以合理的配置，明确各类住房的建设比例。　　此外，规划还要充分考虑公共服务设施配套，而最重要的则是，合理规划各类住房布局，决不能出现“贫民窟”式的城市区域。　　在有效规划和对三类住房区别对待的基础上，《报告》认为，应当建立房价分类统计制度——保障性住房、普通居民住房、高档住房的三个层次房价统计监测机制，细化住房市场价格。　　针对目前房地产税形同虚设的局面，《报告》建议取消房产税试点，启动“房地产税”立法研究，对高端住房在销售环节征收消费税。&延伸阅读
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。　　畸形的房地产有多可怕　　“京沪永远涨”是经常被人说的一句话，这句话至少到目前是正确的。但未来呢？看　　看日本的情形。日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，　　率先被打残……现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500 万人　　民币一套100 平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基　　本平价，但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7 倍，换句话说如果把收入因素　　考虑进去，那么日本人在东京买套100 平米的房子，跟你在北京，上海花100 万买一套100　　平米的房子感受是一样的。　　但是1 万元每平米的价格，已经足足过去了8 年时间。日本的房价已经快跌了30 年，　　而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相　　信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会　　跌。东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6 大城市，最后再买小城市，从　　涨幅上来看，甚至6 大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数　　原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。　　90 年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样　　是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还　　在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交　　着沉重的赋税。根本卖不掉。日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被　　房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约　　每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500 万的房子，你每年要交的钱是25 万，虽然　　日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，　　赠与也要交税。这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖　　不动了。　　在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，　　2000 年以后，回答NO 的占38.8%，首次超过YES 的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后　　日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一　　场噩梦，2009 年的新房成交量比2000 年减少了1/3。　　据日本国土交通省2012 年发布的白皮书，1983 年，40 岁以下的日本人中有房者占　　42.2%，2012 年有房者只占28.4%，近30 年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已　　经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银　　行定期存款的利息高）　　很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房　　子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。房价收入比是一套房子　　的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，　　东京人显然是幸福的，9 年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入　　比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。　　有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。　　经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但　　是仍然下跌。　　最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。　　可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而　　加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市　　也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。　　一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7　　年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。　　那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，　　一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正　　在一个作死的道路上飞快的飞奔。　　地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的　　烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，今年上半年地产开发商从P2P 拿了不少钱，　　现在年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果明年卖　　不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。　　另一个办法是放那不动，明年肯定是活不了了，这属于等死。他们期待的事情就是明年　　在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，　　但可能吗？　　美国次贷危机后，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价　　跌了，然后进而影响美国的经济。而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划　　清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012 年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化　　这颗雷）美国经济也开始复苏。　　而我们2016 年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些　　传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因　　素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。　　2015 年以来，很多实力房企更热衷布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市　　的土地市场则无人问津。业内人士普遍认为，未来“去库存”重点不会是当前火爆的一二线　　核心城市，而应是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。有观点认为，中央部署“去库　　存”，很多地方政府松绑政策密集出台，说明当下我们需要通过房地产的政策性调控来缓解　　宏观经济下行的压力。事实上，近年来，只要宏观经济下行，马上就会对房地产业有所放松，　　因此很多人开始担心此轮“去库存”会带来房价的再次上涨。　　很多地方楼市“去库存”的大幕已经拉开。11 月19 日，山西省政府办公厅发布了《关　　于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确取消购买商品住房　　套数、户籍、年龄等限制。除山西外，此前还有四川、甘肃、安徽等省明确发文取消了限购　　政策，多数地方政府已经推出了实质性去库存的措施。很多中小城市和大城市下辖区的“去　　库存”政策也在不断加码。12 月8 日，杭州市富阳区人民政府印发的《富阳区促进房地产　　市场健康稳定发展实施细则》明确规定，为加快“去库存”，该区将对在区内购买新建商品　　住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。在落实人才安居购房补贴　　的优惠政策中，根据人才的学历高低，补贴比例为购房款的1.5%～20%不等，补贴限额为3　　万～80 万元。　　三四线城市要做加法，从根本上扩大房地产的市场以及城市的人口容量，而这就要提高　　三四线城市的就业机会和公共产品的供给。因为房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化　　的战略、产业的转移、财税体制的改革都是相关联的。而所谓让农民去买房，支持金融租赁，　　取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。
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　　有观点认为，中央部署“去库　　存”，很多地方政府松绑政策密集出台，说明当下我们需要通过房地产的政策性调控来缓解　　宏观经济下行的压力。事实上，近年来，只要宏观经济下行，马上就会对房地产业有所放松，　　因此很多人开始担心此轮“去库存”会带来房价的再次上涨。
　　哥炒的不是房而是税
　　政府主导的高房价，是为了屁民养它。主导的股市是为了屁民养经济，本质都一样吸血。
　　空山君能否依缠学说说美元指数吗？
　　情况不一样，楼主也不看看国内的房子到底在谁手里？　　
　　本人14年底在宁波市区较好地段买入的房保本，临街小区也有涨上10个点的，郊区一年多都是跌势。
　　说好听点，是投资没门，难听的就是奴性，贱。
　　空山君缠学已然不差了，本人不懂，但象您的方向应该做股指，和商品的，大级别多空进出中长线模式。
　　缠论刚学，幼儿园大班水平　　见笑见笑
　　楼主有一个事实没有说，那就是当年日本政府要刺破这个泡沫。而今我们要维持这个泡沫。我们的策略是保持稳定，在稳定状态下实现产业转型。　　就目前来看，一线城市即使不涨价。也不会大跌，起码十年内饰这样。　　
　　日本人底层，白领，中产，社长，工资差距和中国比下。
　　@来自广州的你
19:28:02　　楼主有一个事实没有说，那就是当年日本政府要刺破这个泡沫。而今我们要维持这个泡沫。我们的策略是保持稳定，在稳定状态下实现产业转型。　　就目前来看，一线城市即使不涨价。也不会大跌，起码十年内饰这样。　　-----------------------------　　中国政府什么时候会捅破?
　　一年五个点的税？我的天哪你确定这是你自己的房子不是租的？就算是租的也太贵啊。这绝笔是体质问题。　　
　　上海的房子，2015年整整上涨了40%　　2016年前两个月，又上涨了20%，这都是加权的　　我原来一套100万的房，14年涨到140万，现在是180万，据说还在涨，当然，这套房是学区房，50平米的　　还有一套106平米的房，好象涨到380万了，这一套也是靠马路的　　自住的，90平米小三房，都没有能力换了，因为要卖了两套，才能买，　　或者离婚后买，这房产政策，标准的恶政啊。。逼人离婚，垃圾政策
　　现在50平的学区房涨到210万了，这个是有成交的，该房租金上涨了15%　　106平的房涨到441万了，同样也是有成交的，该房租金上涨了10%，租客比较省心，不在意几个点了　　90平的房，自住，涨跌无关
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