55亿拿地王的保利还要花几百亿!钱靠什么撑?
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19:20来源：和讯网
本文首发于微信公众号：邦地产。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
5月18日，保利地产以54.5亿的高价抢得上海周浦镇地块。
邦地产查看保利地产年报发现，2015年全年保利一共购地50宗，总成本为656亿元，也就是说，周浦镇一块地，就花费了去年全年土地支出的1/12，也太豪放了吧！
而且邦地产注意到，去年保利在一二线城市购地就花了611亿元，占全年金额的93%。而且2016年保利还将持续向一二线城市倾斜，地价在飞涨保利的成本也必将成倍增加。
同时，保利还提出，未来5年经营管理商业物业面积逾一千万平方米，这更需要长线的现金流保证。
说白了，2016年的保利很多地方要花钱，而且要花更多的钱，那么它必须有一个更强大的资金支持。
那么这个资金支持哪里来？
向资产证券化要钱
“保利资本”或许是这道难题的一个关键答案。
保利地产2015年年报中提到，保利继续在房地产金融领域发力，保利地产与保利投资、共同成立保利资本，为进一步探索和发展房地产金融业务开辟新的通道。
保利相关负责人就表示，保利资本将通过并购基金、杠杆收购、PE、Pre-IPO等股权基金投资方式获取权益，利用 ABS、REITs、IPO等多元化资本运作手段， 套现权益资产，实现自持物业的融资功能。
保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌在接受邦地产采访时则表示，每一家做商业地产的企业都会走上资本化的道路，保利的商业物业是长期持有的物业，无论是私有化或者上市，都是资本化的路径。但保利资本并不仅仅服务保利商业，同时服务于保利的其它产业，走上资本证券化的道路，有了资金的支持，保利地产如虎添翼。
在保利的算盘里，资产证券化将为集团的更多产业和整体发展，提供资金支持，但它的作用到底能有多大？我们先从商业物业发展这道题来看。
要知道，商业地产资金回笼慢，而国内商业地产的租金回报率有普遍在2%-3%之间，盈利偏低的问题是所有商业企业，特别是处于扩张阶段的企业，需要考量的问题。
“对此，资产证券化正好表现出一个很大的魅力，即能够解决商业地产资金沉淀的问题，可以获得持续稳定的现金流，解决商业地产持续资金投入的难题，减轻企业资金链压力。”国泰君安分析师刘斐凡指出。
但房地产与金融资深评论人黄立冲也提醒，我国商业地产面临库存与现金流两大问题，商业地产通过实现资产证券化可以在融资上获得一定的便利。但目前国内资产证券化法律环境不太成熟，存在一定风险。
“即使如此，资产证券化可以将需要持续资金投入运营的商业地产打包成金融产品进行融资，利用商业物业获得持续稳定的资金收入，并且可以获得租金回报。从发展角度看，即使存在风险，它依然在创造商业地产的资产‘蓝海’。”黄立冲认为。
风险与利好并存，关键是如何操作。
方长斌告诉邦地产，保利商业会选择，将物业集中在一线城市以及部分省会城市，因为核心城市核心地段的商业物业变现能力较强，实现资产证券化较为容易。
“保利商业在扩大规模的同时也会严格把关，在地段和产品设计上下功夫。而且保利商业的资产证券化，会进行分级处理。”
下半场房企都靠这个？
保利的选择，其实体现的是当下的一种趋势。在房地产下半场，万科、万达等大型开发商纷纷加码商业地产，而且他们普遍选择在资产证券化中寻找突破口。
日前，证监会前任主席肖钢表示，要发展企业资产证券化，推进基础设施资产证券化试点，研究推出房地产投资信托基金(REITs)。
高层再次对推出房地产投资信托基金明确发声，释放的信号则是，虽然REITs正式落地还没有时间表，但资产证券化步伐加快无疑是符合要求的。
“所以，目前不少开发商看好未来商业地产的升值潜力，都会选择通过一些金融工具和手段，加持商业，来谋求未来长期的物业升值和资产估值的提升。”刘斐凡指出。
不可否认，通过优质资产的证券化操作，带来更多的融资便利，将为房地产发展提供强大的资金支持，开发商具备了驰骋一二线土地市场的资本。
文章来源：微信公众号邦地产
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保利再创新融资方式 借理财产品圈目标客户
每经记者 区家彦 发自广州
从万科、恒大入股银行，到绿地联手阿里打造“地产宝”，随着房地产与金融加速融合，推动新型融资模式涌现。
每经记者 区家彦 发自广州
从万科、恒大入股银行，到绿地联手阿里打造&地产宝&，随着房地产与金融加速融合，推动新型融资模式涌现。
《每日经济新闻》记者了解到，保利地产于日前宣布，将联手民生银行，推出名为&利民保&的理财产品。用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使不买房，也可享受由民生银行提供的保底收益。
广东保利商业地产部经理罗琳介绍，&利民保&的推出，是为了解决在不动产投资中，客户、开发商与银行三者的资金压力难题，实现共同盈利。
其操作模式为，投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商，地产商由于节省了融资成本，因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予投资人。在整个环节中，投资者能以更便宜的价格购买到房产，银行降低了贷款风险，地产商也提前锁定自己的目标客户，并且实现开盘的热销。
据介绍，&利民保&将首次运用在保利地产在广州国际金融城的综合体项目-保利金融中心，未来公司旗下的商业项目将陆续参与到该理财产品的应用中。
在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，房企面临着越来越高的资金成本，倒逼他们寻找新的金融工具，大量新兴的融资模式有望涌现。
在经历了2014年行业转折后，楼市&新常态&鞭策房企们纷纷走向自救之路，房地产金融化更成为主流房企的共识。从万科、恒大接连入股商业银行、招商地产与招商银行百亿授信合作、到中国平安联姻碧桂园、以及绿地联手阿里推出&地产宝&，新型融资模式如雨后春笋般涌现。
在钜派投资联席董事长倪建达看来，过去的黄金十年里，由于银行对房地产的支持力度相当大，资金成本便宜，开发商过得很滋润。随着近年来利率市场化推进，特别是余额宝出来后，整体资金成本大幅上升，银行主导的间接融资模式也随着金融业的发展在瓦解。与此同时，移动互联网的兴起，推动金融体系的&技术性脱媒&，也推动了互联网金融与房地产的结合。
&随着以银行贷款为主导的间接融资比重降低，房企未来融资将更多尝试包括众筹、互联网金融等新模式&，克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，由于直接融资更依赖于企业信用评级，大型房企有望在这轮融资创新浪潮中更多受益。
每经记者 区家彦 发自广州
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发布者：abc123654 来源：网络转载
在一个山谷的禅房里有一位老禅师，他发现自己有一个徒弟非常勤奋，不管是去化缘，还是去厨房洗菜，这个徒弟从早到晚，忙碌不停。这小徒弟内心很挣扎，他的眼圈越来越黑，终于，他忍不住来找师傅。他对老禅师说：“师傅，我太累，可也没见什么成就，是什么原因呀？”老禅师沉思了片刻，说：“你把平常化缘的钵拿过来。”小徒弟就把那个钵取来了，老禅师说：“好，把它放在这里吧，你再去给我拿几个核桃过来装满。”
小徒弟不知道师傅的用意，捧了一堆核桃进来。这十来个核桃一放到碗里，整个碗就都装满了。老禅师问小徒弟：“你还能拿更多的核桃往碗里放吗？”“拿不了了，这碗眼看已经满了，再放核桃进去就该往下滚了。”“哦，碗已经满了是吗？你再捧些大米过来。”小徒弟又捧来了一些大米，他沿着核桃的缝隙把大米倒进碗里，竟然又放了很多大米进去，一直放到都开始往外掉了。小徒弟才停了下来，突然间好像有所悟：“哦，原来碗刚才还没有满。”“那现在满了吗？”“现在满了。”“你再去取些水来。”小徒弟又去拿水，他拿了一瓢水往碗里倒，在少半碗水倒进去之后，这次连缝隙都被填满了。老禅师问小徒弟：“这次满了吗？”小徒弟看着碗满了，但却不敢回答，他不知道师傅是不是还能放进去东西。老禅师笑着说：“你再去拿一勺盐过来。”老禅师又把盐化在水里，水一点儿都没溢出去。小徒弟似有所悟。老禅师问他：“你说这说明了什么呢？”小和尚说：“我知道了，这说明了时间只要挤挤总是会有的。”老禅师却笑着摇了摇头，说：“这并不是我想要告诉你的。”接着老禅师又把碗里的那些东西倒回到了盆里，腾出了一只空碗。老禅师缓缓地操作，边倒边说：“刚才我们先放的是核桃，现在我们倒着来，看看会怎么样？”老禅师先放了一勺盐，再往里倒水，倒满之后，当再往碗里放大米的时候，水已经开始往外溢了，而当碗里装满了大米的时候，老禅师问小徒弟：“你看，现在碗里还能放得下核桃吗？老禅师说：“如果你的生命是一只碗，当碗中全都是这些大米般细小的事情时，你的那些大核桃又怎么放得进去呢？”小徒弟这次才彻底明白了。如果您整日奔波，异常的忙碌，那么，您很有必要想一想：“我们怎样才能先将核桃装进生命当中呢？如果生命是一只碗，又该怎样区别核桃和大米呢？”如果每个人都清楚自己的核桃是什么，生活就简单轻松了。我们要把核桃先放进生命的碗里去，否则一辈子就会在大米、芝麻、水这些细小的事情当中，核桃就放不进去了。生命是一只空碗，但是应该先放进去什么呢？什么才是你的核桃呢？
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投资理财问答
您好，这个二手房是最近新开的功能，还没有经纪人发信息，过一段时间就有了
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购
前段时间银行利率有打折，现在都是基准利率了
经济适用房的转让是受到限制的，一般要经过5年后，实际买受人虽然是你，但是法律上的买受人是别人。此房只能将来转让给你，至于费用方面双方确认即可。以后的过户按转让或赠与办理。
想要了解所购房产的使用，主要从以下两个方面进行考核：1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。
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