以房养老靠谱吗
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　　近期,本报记者针对目前许多大城市盛行的以房养老模式在州城采访了部分市民,大部分市民对以房养老服务还停留在买二套房,等老年卖掉用所得资金进行养老的认知上,也有部分市民了解以房养老的多样化,但同时产生了许多担忧。　　网友“海的女儿”:亲爱的祖国母亲一会说延长到65岁退休,一会说养老国库亏空,不能完全靠政府。就算咱们活到七老八十,领一些补助之类也要爬起来到衙门亲自领,以证明还活着……而只要有人类,就会住房子租房子,我依然觉得以房养老是目前来说最靠谱的事。　　市民“大海”:我只有一套房产,如果将来以房养老我只能通过房产置换来实现了。以前市里房价比开发区高不少,当初我和老伴的想法是孩子们都在外地城市落地生根了,将来我们把市里的房子卖掉,去开发区买一套房子,利用差价安享晚年生活,但是这几年开发区房价一路飞涨,目前和市里房价相差不多,我们的想法估计很难实现了。　　一位陈姓阿姨告诉记者:家里两套房,一个儿子,日子过得一般但没有压力。当初的设想是儿子媳妇负责养老,将来房子留给孙子。可惜事不随人愿,前年儿子媳妇离婚了,儿子那套房归了媳妇和孙子。如今儿子跟着两老挤在一起,老人的以房养老想法不仅落空,还要想办法帮儿子再买一套房子!　　而另一位阿姨在提到以房养老问题的时候更是气愤异常:儿子和媳妇已经为房子的事情半年没有登门了!原来,阿姨早年守寡,儿子媳妇结婚后,非常担心阿姨会把手里这套房子留给女儿。而阿姨的理念则是,将来谁养老,房子就留给谁。这话一说出去更是激怒了儿子和媳妇,两人逼着阿姨现在就办房产过户手续,在阿姨的坚持下,房产没过户,儿子和媳妇则从此拒绝登门。　　关于以房养老,很多专家的观点一致:以房养老值得期待。理由有二:一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前,面对巨大的家庭压力,独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人,现金穷人”的“中国穷老人”现状。　　可是,在现场采访了几位市民之后,记者感觉到,在以房养老的这个问题上,国家出台的新政虽然利好,然而也由于各种原因如地域文化等产生的问题,所衍生出的后遗症导致了以房养老这一问题在实现的过程中有一定难度。　　在针对以房养老的问题上,如果您有话说,可以跟记者联系,给大家讲讲您的看法。　　齐鲁晚报·今日德州“房产帮”QQ群:　　齐鲁晚报·今日德州“房产帮”微信群二维码:
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第38版：人与法
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“你留下房子，我为你养老” 四城市试点“满月”
以房养老 这事儿靠谱吗？
本报记者 严琪
&&&&“你留下房子，我为你养老。”今年7月1日起，以房养老保险业务在北京、上海、广州和武汉四地试点实施，这意味着备受关注的“以房养老”政策终于落地。&&&&根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称：“指导意见”）的解释，上述四地的60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，老人可以继续拥有房屋占有使用权等，并按约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得房产处置权。试点期间自日起至日止。&&&&现如今，中国老龄化程度加深，已提前进入“未富先老”的阶段，养老也成为我国民生的一大问题。从曾经的“养儿防老”到如今热议的“以房养老”，可以看出中国人的养老观念正在悄然发生改变。&&&&作为一种新型的养老方式，“以房养老”看上去很美，尤其是对一些丁克家庭和空巢老人来说。拥有产权的老人们通过“倒按揭”获得了额外的养老金，在继续享有房屋占有和使用权的前提下，有更多的资金收入来提高晚年的生活水平和质量。&&&&指导意见实施已有月余，现实情况又是怎样的呢？“以房养老”这个新事物靠谱吗？&&&&现状1&&&&老人和保险业&&&&都在观望&&&&一个月过去了，从四个试点地区的情况来看，各方积极度都不高，有需求的老人们和保险企业均在观望。&&&&“以房养老”遇到的第一个阻碍就是根深蒂固的传统观念。许多人贷款买房，临近退休才还清贷款。这些思想传统的老人，心理上很难接受自己辛苦一辈子挣来的房子未来成为别人的。对中国人来说，“但存方寸地，留于子孙耕”，受传统观念的影响，他们还是希望将房产留给子女。&&&&如今，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。北京威创律师事务所主任王传理律师认为，“以房养老”可以作为一种补充，但受众的范围不是很广。考虑到老人们的接受度和房屋保值等问题，该政策目前看来在一线大城市推行会容易些。&&&&另一大阻碍则来自保险企业。在实践中，房屋将来有可能升值也有可能贬值，房价下跌的风险是企业犹豫不决的主要原因。&&&&“倒按揭”比正向按揭贷款要承受更大的风险，时间越长风险则越大。目前，国内房地产市场仍让人捉摸不透，人均预期寿命、社会养老体系等关键因素也难以预测，谨慎的保险企业不会在此时冒险突进，只为抢一口鲜。&&&&晚报记者联系了多家保险公司，发现目前只有幸福人寿一家上报了相关产品。其余各家给出的答复不是说正在研究中，就是干脆说没有。面对养老产业这块巨大的市场蛋糕，各方摩拳擦掌却都又小心翼翼。&&&&王传理律师认为，这其中也受到了70年产权的限制。“目前由于国有土地实行70年使用权制度，房屋依附土地的使用权期间长短不一，70年使用权到期后如何处理，国家并无定论，因此目前‘倒按揭’产品少有推出。”&&&&“新政策存在风险，这需要当事人审慎对待。”王律师认为，“以房养老”是否能真正维护投保人的权益，还需要监管机构来进行有效监管。&&&&现状2&&&&民间“以房养老”已悄然兴起&&&&虽然“以房养老”保险遭冷遇，但民间“以房养老”在北京却早已悄然兴起，许多老年市民从中受益。&&&&马先生今年68岁，和老伴居住在东城区的一套85平方米的房子里。一儿一女各自成家，都有自己的房子。老两口在朝阳区还置有一套60多平方米的房子，他们将房屋租出去，每个月能有3800元的房租收入。加上两人每月共4500多元的退休金，老两口经济上很是宽裕。马先生兴奋地对记者说：“每年有四万五千元的租金，我们老两口就靠这个每年出国玩一趟。”&&&&据了解，类似马先生这种“以房养老”的老人目前在北京大有人在。此外，不少老人还选择在海南或南部沿海城市购置房产，这些“候鸟老人”选择冬季去南方休养，春夏秋三季则待在北京，把南方的房子租出去或委托当地的中介机构代为打理。这样既把往返的路费等开销赚了回来，还提高了自己的生活质量。&&&&过去的几年里，各方对“以房养老”做过尝试，有老人将房屋抵押给社区、律所和银行等金融机构，但效果甚微，应者寥寥。&&&&2012年10月，被媒体称为“以房养老第一人”的成都钟大爷与当地社区管理机构签订协议，由社区出钱出力，帮钟大爷养老送终，大爷百年之后，把自己的房子赠送给社区。&&&&在北京，孤寡老人张大爷在住进养老院前，委托律师对自己的一套房产进行出租管理，律师定期向养老院支付房屋租金作为张大爷的养老费用。&&&&据王传理律师介绍，目前国内多家律师事务所已经开展此项业务。老人通过委托律师事务所的专业律师对其拥有的房产进行管理或出租，也可以委托律师担任其遗嘱执行人，由律师事务所对其房产进行监督管理，并定期向养老机构等支付房屋收益，直至老人去世。&&&&在“以房养老”保险试点实施前，早有银行动起了念头。记者从银行业了解到，早在2011年中信银行就率先公布实施了“养老按揭”方案，老人或子女将房屋抵押给银行，由银行每月向老人或养老机构定期发放按揭款，但方案问世后鲜有人问津。&&&&借鉴&&&&国外如何“以房养老”？&&&&“以房养老”其实是一个不折不扣的舶来品，这种模式最早出现在荷兰，但荷兰人对此兴趣并不大，“倒按揭”基本没有市场。&&&&在发达的美国，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的可观房租来维持晚年生活。&&&&在英国，“以房养老”有多种形式。一种是把房产抵押给银行等机构，一种是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有部分老人卖掉房子后搬到其他物价水平较低的国家养老。&&&&“银发之国”日本对“以房养老”申请人的条件要求较苛刻。为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，“以房养老”产品大多限制老人与子女共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。&&&&在上述发达国家，社会福利较好，政府会给老人退休后的生活以很好的保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来安享晚年。此外，无论何种形式的“以房养老”都不是社会主流，仅仅是一种辅助补充性的养老选择，绝不能也不会代替基本养老。&&&&&&&&&&J195
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　技术支持：&&&&“叫好不叫座”中有隐忧&&&&据新华社电&保监会拟在北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。记者调查发现，这项带有破局性质的试点，并非“看上去那么美”。一方面保险公司将控制试点规模，只能满足少部分老年人的需求；另一方面，养儿防老、家产传后的传统观念也意味着试点开展起来困难重重。&&&&养儿防老等传统观念系最大拦路虎&&&&“以房养老”俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。&&&&作为一个舶来品，拦在“以房养老”保险试点最大的拦路虎莫过于养儿防老和家产传后这类传统观念。与此同时，试点对产品规模的限制，也意味着它并不能满足养老市场的巨量需求。&&&&武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的，何况是房子这样的大件。&&&&记者随机采访了几名武汉市民，他们均表示不会把房产抵押出去。年过半百的陈先生说：“我还是相信养儿防老，家里的几套房子都会留给儿子，以房养老相当于把房子卖出去了。”&&&&除了根深蒂固的观念难以改变之外，社会公众对于以房养老还有其他担忧。湖北省社科院经济研究所副所长叶学平说，诸如房产价值的评估问题以及７０年产权到期后房产归属等问题仍然存在较大争议。&&&&此外，记者在《征求意见稿》中看到，保监会对于单个保险公司开展试点业务有较为严格的限制。接受抵押房屋的评估价值合计不得超过４％×上一年末总资产不超过２００亿元的部分＋０．２％×上一年末总资产超过２００亿元的部分。&&&&以上市寿险公司新华保险为例测算，２０１２年底新华保险总资产为４９３７亿元，这意味着其开展以房养老保险试点的规模不超过１８亿元，以平均每套房产估价１００万元计算，最多仅有１８００个家庭能够享受此种养老服务。&&&&期待普惠式养老&&&&记者采访中了解到，目前一些中小保险公司围绕以房养老试点，已经开始着手进行法律、金融、医疗等相关领域的调研。不过面对２亿老龄人口，相关专家认为单纯依赖以房养老，单纯依靠商业机构，满足不了大众需求，化解养老困局首先需要普惠式的基本养老产品。&&&&董登新说，其实哪怕在国外，以房养老也是“小众产品”。欧美一些发达国家已经形成了较完善的养老体系，除了养老院外，社区居家服务和志愿者服务也都很发达。比如，国外还有“时间银行”，志愿者的社区服务会被记录，当他们老后，会获得相应时间的照顾，这些让全民对养老担忧相对较少。&&&&也有专家认为“以房养老”仍然有一定的市场需求，推动试点顺利开展，一方面亟待试点细则“落地”，另一方面，还需要多宣传这个新生事物，转变传统的养老观念。叶学平说，对一些特殊人群来说，以房养老模式很好，可是接受度不高，各方应该加强舆论引导，让这个新事物更容易被接受。
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“以房养老”靠谱吗？
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　　老了以后，拿房子抵押给保险公司作为投保，从而领取养老金的以房养老方式，你会选用吗？
　　试点近两年的&以房养老&将有新的进展了。日前，监管层表示，2016年要在现有4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。
　　&以房养老&，学名称&老年人住房反向抵押养老保险&，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在该模式下，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
　　相关统计数据显示，2015年，我国60岁以上老人2.16亿人，占总人口的16.7%，其中80岁以上的高龄老人达到2人，失能半失能老人约3300万人。预计2020年老年抚养比达1︰3，2030年将达1︰2.5。&以房养老&理念的提出，可以为部分老人提供一种新的养老方式，是现有养老模式的一个补充。
　　日起，&以房养老&正式在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。2015年3月，幸福人寿首款&以房养老&产品获批上市销售，试点进入实质性运作阶段。截至2015年底，幸福人寿已与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的有29户38位老人，已开始领取养老金的老人29位；参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领金额达到19003元。
据了解，目前开展的试点产品分为&参与型&和&非参与型&两类。&参与型&产品指保险公司可参与分享房产增值收益，增值收益依照合同约定在与保险公司之间进行分配；&非参与型&产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
　　以幸福人寿推出的&幸福房来宝&为例，属于非参与型&以房养老&产品，即幸福人寿不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。该产品设计透明，公平守信，充分保障老年人的知情权。同时，产品设计灵活，客户可随时退保赎回房屋，终止保险合同。除此之外，还可以&一房两保&，即老头老太两人分别领取养老金，一人去世不影响另一人养老金的领取。
　　不过，&以房养老&并不像看上去那么美。&房产留给子女&的传统观念、房屋估值难及房价波动等问题、险企能否承担得了其中的长寿风险等，都决定了该业务目前在我国还仅仅是处于探索阶段和小众化的尝试性产品。
　　首先，表现在观念上。应该说，&房产留给子女&的传统观念，是我国开展&以房养老&最大的争议之一。老人上了年纪，不把名下房产留给孩子，反而抵押给保险公司，是许多家庭不太能接受的。但在国外，这种门槛并不常见。&像在美国，个人财产的私有属性较强，没有房屋必须由子女继承的观念。尤其是对于和子女不在一起居住的老人来说，这种保险产品比较合适。&首都经济贸易大学教授王国军认为。
　　其次，房屋估值难及房价波动等问题，是目前市场对&以房养老&认可度较低的另一个重要因素。&我国目前房价走势不明朗，尤其是试点城市中的北京、上海、广州等地房价近些年来猛涨，下一步何去何从分歧较大。&一位保险分析师表示，开展&以房养老&业务的保险公司需对房价走势有一定预期，以便做成一个系数放进核算公式里，而目前市场预期的分歧成了此项业务的最大干扰。
　　最后，险企能否承担得了其中的长寿风险，是众多保险公司态度谨慎甚至裹足不前的重要原因。&我国60岁以上的老年人已占到总人口的15%以上。自我感觉寿命越长的老人，越倾向于选择以房养老，那么，保险公司的利润空间就越小，风险就越大。&王国军表示。
　　事实上，从国外来看，&以房养老&也算是个小众业务。英国2012年新发放反向按揭1.75万单，占同期65岁以上老人比例不足0.2%。即使在开展比较早、比较成功的美国，在有条件参与的老年家庭中，也只有约3%的参与比例。
　　台湾政治大学风险管理与保险学系副教授彭金隆曾经举过美国的例子，在美国实施初期也成效不佳，主要是因为老人平均寿命拉长，银行担心必须支付的生活费超过房产抵押的价值，不愿加入；直到后来政府介入，支付超过贷款额度的生活费，接受度才提高。
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以房养老靠谱吗？
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日的《华夏时报》报道称，以房养老时间表日渐清晰，试点暂不涉及农村住房。幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在多场合公开表示，相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案，1月份推出相应的保险产品。
日的《华夏时报》报道称，以房养老时间表日渐清晰，试点暂不涉及农村住房。幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在多场合公开表示，相关部门已让保险公司12月份拿出试点方案，1月份推出相应的保险产品。
日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出将试点开展以房养老。《经济参考报》日报道称，由民政部牵头，保监会等相关部委就以房养老问题举行了闭门研讨会，对以房养老具体操作办法和实施细则进行讨论，试点方案按计划将在2014年一季度出台。本文就分析以房养老靠不靠谱，能不能把以房养老作为养老制度的改革方向，中国现行养老制度的问题出在哪里，政府在养老制度上的职责是什么。
何为以房养老
以房养老其实就是&反向住房抵押贷款&，即分期放贷，最后一次性偿还贷款本息总额，也就是人们常说的&倒按揭&。中国商业银行以房养老的放贷总额一般不超过房产现值的60%，领取养老金的年限一般为10年，如果10年后老人清偿了贷款的本金和利息，金融机构则释放抵押权；如果老人无力清偿贷款，金融机构则处置该房产。如果老人较早去世，子女可继承住宅的部分产权享受收益。
其实，以房养老就是一种市场养老产品，是对社会保障体系内养老制度的一种补充，以满足不同老年群体的特殊要求。上海、重庆、厦门、长沙、长春、南京等城市金融机构都曾推出以房养老业务,但办理以房养老的客户寥寥无几。中信银行是国内首批尝试以房养老的金融机构之一，北京几家支行推出这项业务后几乎无人问津，后来就索性取消了这项业务。
网易&微博调查&显示，88%的人表示不会选择以房养老。
而根据《中国经济周刊》日的报道，中国房地产开发集团理事长孟晓苏是以房养老的首倡者，他提到上海市统计局公布的《本市城乡居民养老意向调查报告》显示，逾七成受访者赞同以房养老，仅有26.9%受访者不赞同以房养老。孟晓苏还计算出：&如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。&
从不同渠道的统计数据差别之大可以看出，一些利益集团盯上了以房养老这块肥肉，房地产开发商极力鼓动政府出台以房养老政策，好让房市更火，让房价更高，以便从中获取更大的利益。盖了房子高价卖给你赚了你的钱，然后再用以房养老的形式把房子收回来，让你辛苦一辈子，只留给子孙一把骨灰。
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