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一些没有物业公司管理的小区 如何应对无序局面？
原标题：一些没有物业公司管理的小区 如何应对无序局面？
　　一些没有物业公司管理的小区，如何应对无序局面？　　社区代管 业主自管 都不好管　　有关部门表示，最好还是由物业公司管秀灵公寓里，刚刚进驻的物业公司组织人员清理绿化带里的杂草。　　广西新闻网-南国早报记者 王世杰 何秀 姜锋 文/图　　经过社区居委会、热心居民坚持不懈的努力，如今南宁市三元小区、明秀二区和秀灵公寓小区无“保姆”的日子已经结束，小区的安防、卫生等状况大为改观，他们的经验，可否给有同样遭遇的小区一些启示？　　过渡　　社区代为行使业委会职责　　10月30日上午，秀灵公寓小区内10多个工人正在铲除绿化带的杂草，绿化带内原本的植物露出了真面目，整个小区顿时觉得清爽和有序了。另外几人则在小区地面上划停车位。5天前，在秀灵北社区和热心居民的努力协调下，终于有一家物业公司愿意进驻该小区做“保姆”。　　因秀灵公寓小区多年没有物业，秀灵北社区代为行使业委会职责，今年，社区打报告向南宁市住房保障和房产管理局报备，然后着手操办请物业公司的事。在物业公司进驻小区前，社区发通告到每个单元，并一一入户协调，让居民了解物业公司进驻的益处。住户们慢慢接受物业公司了，再通过公开选聘的方式，请来新的物业公司。社区的黄书记说：“这也是摸着石头过河，一步步摸索如何才能更好地服务好小区业主。”　　物业公司进驻明秀二区前，小区没有业委会，首先由城区房管局下文委托明秀二社区代行业委会职责，然后在该小区发出选聘物业公司的公告。参加竞标的多家物业公司准备相关资料，并公开解答收费标准以及业主关心的问题，最后由业主投票选聘物业公司，得票多者再进行公示，最后与代行业委会职责的社区签订物业服务合同，进驻小区。　　南国早报记者从南宁市住房保障和房产管理局物业科了解到，小区要更换物业，首先要成立业委会，再经过公开招投标的方式接受企业投标，然后由业主给具备资质的企业投票，一家企业只有双过半（得票数必须超过业主总数的一半，投赞成票业主所占有的房屋面积必须超过小区总建筑面积的一半）才能正式与业委会签合同，进驻并服务小区。一些小区多年没人管，如果要成立业委会可谓是难上加难，因此由社区代行业委会的职责请物业，也是不得已的事。　　尝试　　业主自管小区　　三元小区陷入困境后，在社区的帮助下，小区的热心业主开始了艰难的自管过程。　　10月30日上午9时，记者在三元小区看到，入口道路两侧的绿树刚修剪了枝叶，道路上干净整洁，两旁整齐划一地停放着两排汽车。原来堆放大件生活垃圾的地方，已经被清理得干干净净，一旁还用红砖修建了一个垃圾池，池里放着不少建筑垃圾。小区自管小组的组长老莫，正拿着扫把清扫地面。居民黄老太太满意地说：“最近两个月，还没听说有谁家被盗，有了自管小组，小偷都不敢来了。要说卫生，现在比以前好多了。”　　据介绍，三元小区的自管小组于今年7月1日成立，有20多名成员。为了筹集经费，自管小组每月向每户收取20元管理费，一辆车每月收50元/管理费。因收费行为触及业主的利益，有业主三番五次地开车堵门，并留下狠话：“自管小组再不解散，我就找人打老莫……”一边辛苦干活，一边承受着非议，自管小组就这样艰难地前行着。二桥南社区吴书记表示：“我们正在想办法帮助该小区成立业委会，届时将由业委会服务小区。”　　南湖聚宝苑小区只有一栋住宅楼，180户业主，小区目前由业委会自管。业委会的陶先生说，包括物业费、公共照明和二次加压电费，每个平方米收1.2元/月，除了支付财务人员、保安等23人的工资，每个月都有结余，全部存入公共账户。小区的公共设施设备坏了，就用结余的钱维修。他说：“业委会的人都是义工，一分钱也不拿，得到了业主的认可，因此该小区没有不交费的业主，我们会继续管下去。”　　小区业主自管，也有失败的例子。秀灵公寓在新的物业公司进驻前，就是自管，但是自管并未改变该小区的乱象。　　权衡　　请物业公司更省心　　10月30日下午，南宁市西乡塘区有关负责人指出，目前一些老旧小区因为物业费交费率低、公共设施设备老旧维修难等问题，物业公司纷纷撤离，政府部门已经高度关注这个问题，正在想办法解决。前期物业撤离，如果业主自管成功，可以继续管，否则政府、社区、热心业主只能为新物业公司的进驻铺好路。　　以明秀二区为例，前物业撤出后，根据有关规定，明秀二社区代行业委会职责，收垃圾费、联系环卫部门清理垃圾等。由于明秀二社区只管这一个小区，工作人员有能力应付。如果该社区管的小区多几个，则无力代管，因此小区的“保姆”只能是自管小组、业主委员会或物业公司。　　该负责人还说，政府部门除了从政策层面引导，还会加大对一些老旧小区的资金投入，积极改善这些小区的基础设施，让新物业进得去、留得住。有关部门将指导社区利用好每年20万元的惠民资金，逐步改善基础设施。例如，把一些开放式的小区进行合围建成相对封闭的小区，以便管理。她说：“下一步，我们将在城区范围内选几个开放式的小区作为试点，先合围进行封闭式管理，再引入物业公司进行服务。相信效果不会差，经验成熟了将进行推广。”　　有小区业主认为，一些小区之所以尝试自管、代管，是在用脚投票，对目前的物业管理模式说不。长期以来，一些小区物业收费高、甚至乱收费，管理水平却不行，引起了小区业主的不满。目前，城市小区管理逐渐一元化，引进物业公司的模式成为不得不选的套餐，业主有怨言但却无能为力。有关部门应该在这个模式之外，探讨、尝试、甚至推广另外能更好解决小区收费、管理等矛盾的新的小区管理模式，通过良性竞争，倒逼物业公司提高管理水平。
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东方网()版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像小区要换物管了，听说是南方物业，咨询一下南方物业好不好呢？
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最近我小区闹得乌烟瘴气，业委会要赶走老物业公司，准备与南方物业签订合同，听朋友说南方物业口碑不大好哒嘛，我作为业主之一还是要关心关心自己小区的事情撒，所以想请教一下大家：
南方物业在哪些小区服务呢？服务质量到底咋样呢？
顶一下，帮Ta上首页！
哎，这个时候应该没人来回答我的疑问了哈，自己顶一下
选南方物管还不如不换，你都知道口碑不好那肯定有原因的。南方物管在泸州被很多小区业主抛弃了，简直是垃圾。换物管要所有业主投票决定，多看看物管条例，希望你们选到合适的物管
谢谢你的建议，我一定看看物业管理条例。&
我们小区就是南方物业,也是因原来的物业要涨价住户不干撵走老物业,然后由南方物业接手.
南方物业收费不高,但服务方面当然赶被撵走的物业差得很远.毕竟一分钱一分货嘛
听说南方物业就是以低价竞争取胜呢。&
哪个小区哦？
据说还是不错
终于有一个说不错的哈&
业委会凭什么赶走老物业，是不是在南方那里得了好处。南方物业，盛大物业，典型的垃圾。
这个就不知道了，希望不要有黑幕啊，忙完了单位的事还要担心家里的事，真是烦人！&
爱情海小区啊
物业与业主始终是一对矛盾体。一方想利益最大化，一方想服务最优价格最低。很难找到平衡点。只要一提到泸州任何一家物业公司，都会有叫骂声，这是正常现象。加上开发商新开发一个楼盘，一般会指定一家物业公司先行入驻，管理小区。个别物业公司就产生了一种先入为主的意识，把主仆身份颠倒，导致小区业主入驻后，群起而攻之。有的业主就会建议另外一公司入驻，从而又导致新老物管公司矛盾。新的公司入驻后，又会有新一轮业主与物管之间的争执......
幺姑儿说的极是~我们小区目前的状况正如你所说的，物管想利益最大化，业主想服务最优价格最低，没法平衡，导致双方决裂。
现在大多数业主不交物管费，物管无法发工资给工人，保洁人员罢工，小区垃圾满地。。。。。。&
天立物业嘛，相比之下要好点。
天立物业管理那些小区呢&
物业还是原配好，有问题大家协商解决嘛
垃圾物业公司，不管事的
南方物业，歪的。
不如小区业主自治
南方物业不行哟！我们小区在百子图，6、7年的小区了，花园内的板凳都坏了，物业一直不维修。这个公司的保洁人员只是打扫外面院坝的卫生，楼梯间的卫生好几天才打扫一次。我们小区的业主委员会都是一些老人家在管。听说他们想换物业公司了
yang5 发表于
选南方物管还不如不换，你都知道口碑不好那肯定有原因的。南方物管在泸州被很多小区业主抛弃了，简直是垃圾 ...
谢谢你的建议，我一定看看物业管理条例。
高明显 发表于
我们小区就是南方物业,也是因原来的物业要涨价住户不干撵走老物业,然后由南方物业接手.
南方物业收费不高, ...
听说南方物业就是以低价竞争取胜呢。
moto7788 发表于
哪个小区哦？
爱琴海{:soso_e115:}
古谷菇 发表于
据说还是不错
终于有一个说不错的哈
天刀 发表于
业委会凭什么赶走老物业，是不是在南方那里得了好处。南方物业，盛大物业，典型的垃圾。
这个就不知道了，希望不要有黑幕啊，忙完了单位的事还要担心家里的事，真是烦人！{:soso_e150:}
叶幺姑 发表于
物业与业主始终是一对矛盾体。一方想利益最大化，一方想服务最优价格最低。很难找到平衡点。只要一提到泸州 ...
幺姑儿说的极是~我们小区目前的状况正如你所说的，物管想利益最大化，业主想服务最优价格最低，没法平衡，导致双方决裂。
现在大多数业主不交物管费，物管无法发工资给工人，保洁人员罢工，小区垃圾满地。。。。。。苍天啊，这就是曾经风光无限的爱琴海吗？？？
{:soso_e109:}
　　曾经因为工作的原因，与泸州七家物管公司（泸州汇好物业管理有限公司、泸州长起物业管理有限公司、泸州良木居物业管理有限公司、泸州佳兴物业管理有限公司、泸州兴泸物业管理有限公司、泸州平安物业管理有限公司&
几又~倦了 发表于
天立物业嘛，相比之下要好点。
天立物业管理那些小区呢
水晶城和天立公司开发的所有楼盘，其它的我也不清楚了。&
业主委员会。我不懂。花几十万买个房还有别个来代表自己啊。谁要代表我就把我的房子买去撒。
我也不懂啊，所以才来这里请教大虾些撒，不想莫名其妙的就被代表了。&
天煞孤星 发表于
业主委员会。我不懂。花几十万买个房还有别个来代表自己啊。谁要代表我就把我的房子买去撒。
我也不懂啊，所以才来这里请教大虾些撒，不想莫名其妙的就被代表了。
业委会都不知道啊？物管条例也不懂啊？
按一些明珠斗士的说法
业委会是中国明珠实践的一个小试验田撒
因为终于有个地方能体现屁民的意愿了
对了 那些斗士还说那几年的超级女声也是中国选
举实践的试验田撒&
feier9998 发表于
我也不懂啊，所以才来这里请教大虾些撒，不想莫名其妙的就被代表了。
业委会都不知道啊？物管条例也不懂啊？
按一些明珠斗士的说法
业委会是中国明珠实践的一个小试验田撒
因为终于有个地方能体现屁民的意愿了
对了 那些斗士还说那几年的超级女声也是中国选& &举实践的试验田撒
刚才学习了《物业管理条例》，明白了业委会权力不是无限大的，换新物管是应该由业主共同决定的。
　下列事项由业主共同决定： 　　
（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　（五）筹集和使用专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
feier9998 发表于
幺姑儿说的极是~我们小区目前的状况正如你所说的，物管想利益最大化，业主想服务最优价格最低，没法平衡， ...
　　曾经因为工作的原因，与泸州七家物管公司（泸州汇好物业管理有限公司、泸州长起物业管理有限公司、泸州良木居物业管理有限公司、泸州佳兴物业管理有限公司、泸州兴泸物业管理有限公司、泸州平安物业管理有限公司）联系过，感觉这几家物业管理公司都不错嘛。尤其是兴泸物业是兴泸集团下属公司，对单位来说是不错。长起物业是长起厂组织下岗职工成立的一家公司，对小区物管来说不错。只是初步印象哈......
谢谢热心的幺姑！&
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
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调查：合肥的开放小区过得怎么样？
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摘要近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下简称《意见》）发布，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引起公众关注，尤其是“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。相关人士表示，打开住宅区的目的，不是简单把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。在合肥，过去已经有不少小区是半开放或开放小区，这些小区的现状如何？商报记者进行了探访。
原标题：调查：合肥的开放小区过得怎么样？摘要近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下简称《意见》）发布，关于“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引起公众关注，尤其是“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”。相关人士表示，打开住宅区的目的，不是简单把围墙拆了，以开放整个社区，而是为了“解决交通路网布局问题”。在合肥，过去已经有不少小区是半开放或开放小区，这些小区的现状如何？商报记者进行了探访。琥珀山庄里的马路车来车往[依然开放]琥珀山庄：发动居民一起治安巡逻建于上世纪90年代的琥珀山庄，是安徽省第一个园林式住宅小区，自建成至今，一直完全开放。琥珀山庄位于主城区，小区内有安庆西路、琥珀大道等4条城市次干道，9个大的道路出口，以及十几个小出口，为附近居民以及过往车辆提供了极大的便利，同时也为小区的管理增加了难度。该小区有273栋住宅楼，6411户共1.6万居民，以琥珀大道为界，大道以东的部分由合肥顺昌物业公司管理，以西部分主要住户是当年城隍庙以及三孝口改造时的回迁户，这一区域由琥珀街道和社区成立了物业公司来管理，蜀山区琥珀街道主任助理、北苑社区党委书记张恩亮，同时也是该物业公司的经理。“完全开放的小区，管理确实有很多困难。”张恩亮告诉记者，开放小区最重要的就是治安巡逻，琥珀山庄小区有近60位保安，但人力仍不够，去年夏天，每晚的19-21点，偷盗严重，小区后来组织一群大爷大妈，发起“群防”措施，大妈们积极性很高，还和派出所联合，加强监控，防治偷盗。对于拥堵，利用老旧小区改造的机会，小区新增了300多个停车位。黄岗园小区：义务巡逻员每天巡逻经开区海恒社区福禄园小区内的黄岗园小区是个半开放式的小区，这里一共有9幢楼。黄岗园小区靠近习友路和繁华大道，东边是海恒步行街。习友路和繁华大道的一侧是有铁围栏的，靠近海恒步行街的一面则是门面房。无形中，小区里的道路就成了连接习友路和海恒步行街的主干道，连也从习友路的大铁门直接穿过小区到海恒步行街。记者了解到，习友路上的大铁门曾经有一段时间用铁链锁了起来，仅供非机动车和行人通过，但后来，大家都觉得不方便，就打开了大门。记者看到，小区内的道路两旁也开了各色店铺，俨然是海恒步行街的一条辅道，热热闹闹。海恒社区福禄园居委会指派义务巡逻员每天傍晚就开始戴着袖章巡逻。同时，物业还加强安保。由于没有岗亭没有办法24小时值班，居委会义务巡逻员和物业保安一起错开时间，每隔一段时间就巡逻一次。每幢楼都配有网格员和派出所片警，联系方式都写在墙上，一旦有问题，能第一时间报警。“咱这是回迁小区，居民之间都很熟。谁家有事都能互相看看，楼道里有生脸大家都能认出来，小偷小盗也不敢猖狂。”福禄园居委会工作人员介绍。滨湖家园：120人队伍还管不过来滨湖家园是全省第一家高层回迁开放小区，一共有1.1万人入住。这里靠近合肥一中、46中，是学区房，住户云集。“开放式小区对于管理者来说确实有很多值得探索的问题。”滨湖家园社区党支部书记胡先国介绍，安全问题是开放式小区管理的一大难点。“每个月滨湖家园的入户偷盗案值大约有4&5万元。”此外，保安、保洁也是个难题。由于小区范围大，滨湖家园有120人的保安、保洁队伍，但还是“感觉管不过来。”为了保障居民财产安全，滨湖家园联合城管增加巡查力度。宁国新村：派出所设小区内成亮点建于上世纪70年代的宁国新村小区是个年代比较久远的开放小区。为了改善小区居住环境，包河区对小区地面进行了硬化，方便停车；对于老旧小区脏乱差的问题，在城市搞文明创建时，对大排档进行过持续的整治。将派出所设置在小区内，是宁国新村治理安保问题的一个亮点。“派出所在，对盗窃案来说多少是个震慑。”宁国新村党支部书记张道举介绍，此外，安保通过街道综治办加强巡逻。[开了又关]安居苑：因偷盗严重不得不封闭合肥市蜀山区安居苑小区，在合肥市算是入住较早的小区，小区共有122栋楼，4000多住户，约1.6万居民。自1998年开始入住，在2012年前都是开放式。何女士家住安居苑小区西村，“经常有小偷来，曾经有一个邻居家里来了两个小偷，将邻居都打晕了，在床上躺了好几天。安居苑小区面积较大，周边的植保路、青阳路、贵池路、陈村路、长江路都有出口，共12个门，开始是开放式的，人员车辆随意进出，小区内牛皮癣贴得到处都是，电动车经常被偷，居民对此非常不满，不愿意交物业费，据介绍，当时每年只有不足40%的住户交物业费。2012年安居苑进行老旧小区改造，“我们对住户进行意愿调查，80%的居民愿意改造并要求小区封闭管理。”西苑街道安居苑社居委主任刘长慧告诉记者，改造后，物业费收取情况好多了。负责安居苑小区50-58栋楼的合肥富安物业安居苑物业管理处主任包惠伟认为，小区开放后，对物业管理压力较大，开放后，卫生保洁难以维持，只有增加巡逻人员才能保障安全问题，这势必增加成本，最终需要提高物业费收费标准。-观点物管：居民小区越开放越难管琥珀山庄物业公司经理张恩亮认为，小区封闭管理，确实在治安以及环境上都能得到保障。但张恩亮认为，开放也有很大的好处，“首先就是便民，整合了交通资源，方便了住户及周边居民。 ”张恩亮建议，对于开放小区，管理成本增高，政府应给予一定的扶持，同时业主也要积极配合，一起参与小区的管理。经开区紫云花园同样也是开放小区，小区物业负责人胡主任表示：开放式小区管理需要解决几个方面问题：停车、安全、治安、内部管理。因此，物业的投入更多，小区的设施损耗更快。 “我们物业一直在努力提升小区品质和管理水平，绿化带加隔离，草坪加宽等。 ”胡主任介绍。专家：可先摸索可靠管理机制对于小区开放的问题，安徽建筑大学教授程连昆认为，从城市资源节约角度来说，是好事情，但存在着管理问题。 “谁来管理？怎样做才能安全和有保障？ ”程连昆表示，盲目推行是不行的，应该在有了可靠的管理机制之后，再逐步推行这种做法。 “不能一刀切。 ”程连昆建议，先做试点，摸索出好的管理机制之后再推广。律师：开放后管理不应只靠物业安徽美林律师事务所律师王成磊表示，小区开放可能在借鉴西方国家大街区的做法，确实能缓解交通压力。但小区打开之后，业主的安全问题也要有保障，“尤其是未来的中国社会，老人和孩子比较多。 ”王成磊建议，或可尝试将绿化交给市政部门、道路交给交警部门管理。这样，以前属于小区的公共设施变成了社会的公共设施，“不应该只由物业公司来管。 ”省住建厅：如实施将有细化政策昨日，安徽省住建厅回复称，刚刚看到《意见》相关文件，正在学习中。未来，安徽若实践此做法，肯定会有相应的细化政策出台。（汪漪汪日贵祖春玲张沛李冠玉孙剑霞方玉珠文/摄）
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48小时点击排行您的小区物业管理咋样
　西安日报社
第03版：一版要闻
　　社长：肖争光　总编辑：屈胜文　　　　国内统一刊号 CN61-0002
您的小区物业管理咋样
陕西开展物业管理专项检查
&&本报讯 （记者 朱雪娇） 物业管理关系到千家万户，您居住的小区物业管理到位吗？省住房和城乡建设厅针对物业管理服务、业主大会制度建设、住宅专项维修资金管理使用等情况，即日起在全省范围内开展专项检查活动。&&据了解，此次检查10月30日结束。检查内容包括贯彻执行《陕西省物业管理条例》过程中的安排、举措、创新点；开展前期物业管理情况，如物业管理区域划分、交付使用备案手续办理、物业保修金制度建立、配置物业管理用房等情况；物业管理服务情况、业主大会制度建设方面的情况、住宅专项维修资金管理使用情况等。&&省住房城乡建设厅要求，对在本次物业管理专项检查中发现的问题，特别是物业服务企业未在其服务区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式等有关情况，各市物业管理主管部门应督促限期整改；对在物业服务工作中存在违法经营，造成较坏社会影响的企业要依法给予行政处罚，记入企业诚信档案并通报批评。
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陕新网审字[号　陕ICP备号&>& > &>&小区物业
　　物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。其包含的内容和物业管理收费应该是满足等价的原则。　　第一，物业管理专项业务。这是物业管理的基础工作，主要包括：　　①建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修，使之保持良好的可使用状态。　　②设备管理。指对公共供水、供电、供暖、空调、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修，使之保持良好的使 用状态。　　③小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。　　④消防管理。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。　　⑤保安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等，但一般没有强制权力。还可延伸为阻止违反业主公约行为的发生和发展，提醒和劝阻邻里间干扰正常生活的情况等。　　⑥绿化管理。指对小区内的绿化设施进行维护保养以及必要的更新，为业主提供良好的生态环境。　　⑦清洁管理。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄与清除，以求保持一个清静、卫生的环境。　　第二，小区服务。包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。　　第三，物业管理合同约定的其他内容。　　目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现：　　1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差。　　2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决。　　3、制度不健全，管理秩序混乱。　　4、管理者与业主之间权责利不明确，影响小区物业管理的正常进行。　　5、乱收费现象严重。
　　随着信息时代的到来，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言，信息化无论是作为战略手段还是战术手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用。互联网的迅猛发展为企业带来了极大便利，企业的运行将更多依赖信息系统的支持。　　物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。　　小区物业管理系统的主要功能有以下方面：　　第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。　　第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。　　第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。　　第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。　　第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。　　第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。　　第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。　　第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。　　第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。　　第十，资产管理，对公司固定资产、低值易耗等的台帐进行登记管理、使用变更情况、折旧情况进行记录。
　　以下是小区物业管理方案，详情如下：　　第一部分前言(省略)　　第二部分物业管理的整体构想与创优规划　　XXXX住宅社区作为建设开发有限公司&东方城市系列&的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。&以人为本&不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现　　出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。　　针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。　　一、管理思想　　公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。　　二、管理组织　　公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。　　1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。　　2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。　　3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。　　4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现&能者上、相形见拙者下&。　　5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。　　三、管理特色及创新点　　公司坚持&业主至上、服务第一&的宗旨，&全方位管理、多功能服务&的管理手段。　　1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。　　2、倾听业主的心声，在社区内设置&心连心信箱&，了解业主需求，解决业主反映的问题。　　3、关注业主生活质量的提高，倡导&以业主为圆心&的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。　　四、创优规划　　(一)、近期工作目标　　第一年内，业主开心入住，装修无违规现象;　　第二年内，创市物业管理示范住宅小区;　　第三年&& 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;　　(二)、实施方案　　1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。　　2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。　　3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。　　4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。　　5、建立&服务明星&评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。　　第三部分管理机构设置和管理人员　　的配备、管理及物资的配备　　一、管理机构模式　　东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。　　组织结构图　　二、管理人员的配备　　管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。　　接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。　　文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。　　财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。　　卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。　　绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化(阳摆花)和庭院绿化进行指导。　　治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序;　　维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。　　三、管理人员的录用与考核、培训计划　　(一)、管理人员的录用要求　　分类岗位职责条件备注　　管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派。　　综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派。　　保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理。