买卖双方买卖合同递件了,可以单方面取消资料吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-07-27 13:36 标签： 买卖双方谁是甲方
二手房买卖合同履行过程中递件后法律风险分析与防范
广东格林律师事务所副主任/合伙人
广东房博士律师团首席律师
2009年以来，广州房地产市场回暖，以业主违约为主的房屋买卖纠纷数量逐渐呈攀升趋势。作为专业房地产律师，笔者所接手的有关业务量便可见一斑。但市场行情不是永恒不变的，自年初房地产市场逐步降温开始，房价呈现回落势头，特别是进入2014年6月以来，先是二三线城市限购松绑，接着是开发商降价促销。十年河东，十年河西，在房地产市场振荡期（停滞期），可以预见的是，买方违约或者要求解除合同的情况将有所增加。对此，本文选取二手房买卖合同履行过程中，办理递件后可能出现买方违约的法律风险进行分析，并有针对性地提出风险防范措施。
递件，对于买卖双方来说几乎可以算是该次交易的分水岭，是关系到买方是否能取得房屋所有权、卖方能否收到购房款的关键步骤。但无论是一次性付款、分期付款还是按揭付款，卖方风险都无法真正完全免除。常见的情况如下：
一、未取得同贷书的，买方为赶“政策尾班车”抢先过户的要求对卖方不利
这种情况在2013年个税新政正式落户广州前就可见一斑。不少已办理网签的买方与卖方协商，希望能赶在政策实施前先过户，房款等银行同贷书批下来后按一般的按揭程序支付。实际上，政策须根据市场需求发挥调节作用，故时常有变化。卖方协助买方抢先递件过户的话，风险就会大大提高，而合同条款对按揭不通过或贷款额度不足时买方应承担的付款义务、违约责任等就至关重要。要是已按买方要求履行，卖方应密切关注及监督买方履约，并将合同等买卖交易中的材料交给专业律师审查，依法依约找出具有针对性的解决办法。
如对卖方来说有抢先过户的必要性（如新政策调整的范围涉及卖方利益），也不能轻易相信中介的说法，应及时咨询专业房地产律师了解这种做法的风险及法律后果。
二、已取得同贷书的，买方按约递件过户仍应注意防范卖方违约
“在银行经审批出具同意贷款通知书后X日内，向房地产登记机构申请办理过户手续”这样以取得银行同贷书作为过户条件的约定屡见不鲜。而由递件过户到落实放款之间会产生长达半个月左右的“真空期”，也即是整个按揭贷款程序中最容易产生买方违约的阶段。因为买方可能不把新房产证提交到银行办理贷款手续，也可能因买方个人或国家政策更变等各种原因被银行取消放贷，买方未能在约定的期限内向业主交齐尾款，更有可能因房价有下跌的趋势而放弃购买。
针对上述风险，卖方在过户前应根据自身情况及合同约定，收取足额的首期房款。其次是聘请专业律师跟进付款过程，一旦发现买方有违约势头应及时向其发律师函并致电给买方与其商谈，明确告知其违约后可能产生的法律后果，有必要时应尽早提起诉讼主张卖方权利。
三、分期付款的，买方递件后未能按约收齐尾款
参照交易习惯可知，中介或卖方所提供的格式合同通常约定买方在递件过户当天支付首期房款，领取新房产证后再支付余款购房款。可见，卖方递件过户在前，取得尾款在后，不免承担一定的未能收齐房款的风险。
要知道，当递件过户完成，该笔交易就完成了一大半。这时候再担心卖方不履行付款义务，要签订补充协议或要求卖方提供担保明显是不可能的。此时该重视的，是买卖合同中约定的有关逾期付款的违约责任，重视证据保全。一旦通过发律师函等非诉方式无法敦促卖方付款，应委托律师向法院起诉，请求卖方支付尾款及违约金，并尽快向法院申请财产保全，查封、扣押、冻结卖方动产或不动产，确保最后能顺利执行。
简而言之，业主在交易途中，尤其是现今房价动荡的态势中交易，应时刻注意交易进程，不能掉以轻心。无论是理论上还是现实中，房价下跌后买方违约可能性肯定会有所增加。尽管说代理律师的天职是维护当事人的利益最大化，但到面临纠纷之时才寻求律师的帮助，止损或减损，倒不如在纠纷出现以前就防范于未然，做未雨绸缪之策。因此，如业主能在交易开始时便聘请专业律师作为全程的购房专项法律顾问，由律师负责其中的风险防控，那么对交易而言也提供了较大的保障，可将风险扼杀在襁褓中。
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买方在递件之后拒不配合办理入押手续 卖方委托房产律师发出律师函成功维权
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2013年9月，马女士将一套房屋出售给林先生，双方为此签订了《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定，成交价人民币300万元；首期人民币100万元（其中含定金人民币10万元），余款人民币200万元，以按揭方式支付。买卖合同签订之后，林先生按照约定支付定金人民币10万元，随后如期办理了按揭手续，很快，贷款行批准了林先生的贷款请求，出具了《同意贷款意向书》。随后，双方亦按照合同约定期限到房管局办理了交易递件手续，递件之后，林先生却不配合马女士以及有关代理机构办理入押手续，导致银行迟迟无法放款，马女士也在完成递件过户手续后一直无法取得余下的房价款。二手房交易实践中，这种买方违约的情况并不是很常见。递件过户前，双方均能够按照买卖合同约定履行自己的义务，而且已经顺利递件，应该说，房屋买卖合同最关键的交易程序已经完成了，只等房管部门进行所有权转移登记、银行在房管部门办理不动产抵押登记之后放款、业主收齐楼款之后交房即可。但问题就偏偏出在在办理递件之后，马女士眼看自己房子被过户给他人，自己却仅仅收到首期款，余款人民币200万元迟迟收不到，自然是倍感焦灼。束手无策之际，马女士找到了广东房博士律师团的专业房产律师处理该起纠纷。接受委托之后，广东房博士律师团的专业房地产律师对案情进行了综合研究分析，认为林先生此举构成违约无疑，关键是他并未意识到即使递件之后买方违约一样可以解除合同、赔偿卖方损失。房博士律师决定先礼后兵，在能够用非诉讼手段解决纠纷的时候，不建议当事人第一时间采用诉讼或者仲裁等对抗性比较强的方式解决。于是，房博士律师先代理马女士向买方林先生发出了一封律师函。律师函从法律的角度仔细分析此案的症结所在，并以案说法，晓以利害，深入阐述了林先生此举的严重法律后果。在收到律师函后，林先生第一时间联系广东房博士律师团的律师，经双方数次通话、协调，广东房博士律师团的律师向其申明其中利害关系，对买卖合同中有关卖方逾期履行义务的违约条款作了详尽的解读。林先生在对比眼前利益与违约成本之后，打消违约的念头。随后，林先生也配合马女士办理了入押手续，银行顺利放款，马女士也终于能得偿所愿，收到余下的房价款。可见，在实际生活中，不是每一笔交易都能一帆风顺的进行，尤其是房价比较敏感的时期，买卖双方都存在违约的可能性。房博士律师认为，不是说但凡出现纠纷就必须诉诸法律，在诉诸法律之前，应该穷尽非诉讼手段维权――这是实现当事人合法权益最大化的方式之一，这也是一个优秀的代理律师的天职。非诉讼解决方式中，发律师函是便捷有效的一种。原因有四：第一、律师函是用书面的函件向违约方主张己方的权利，更具作为证据使用的效果；第二、律师函能体现律师扎实的理论基础及文书功底等优点，陈明事实，提出法律依据，让违约方对利害关系一目了然；第三、律师函是具有法律效力的函件，对违约方具有一定的震慑力，这是其他书面函件所不具备的；第四、律师函是解决纠纷中成本最低、耗时最短、效率最高的方法。&&&&该案仅仅是房博士律师代理的一单寻常的非诉讼纠纷,其亮点显而易见：委托人付出了较低的代价，换取了合法权益的最大化。有人说“细心做事只能把事情做对，用心做事才能把事情做好”，大意是说代理律师用心办好案件是确保当事人合法权益最大化的前提，其实说的就是服务意识的问题。为当事人提供法律服务过程中，要使法律服务的成果超越客户的预期，首先需要有最优化的解决方案――注意，不见得是诉讼或者仲裁方案――除非纠纷已经到了不可逆转的程度，非经有关部门裁判无法解决。司法实践中，案情千变万化,委托人自身需求各异，如何能够在形态千变万化的纠纷中为当事人找到一个既能够使其合法权益最大化，又能节约维权开支、高效快速结案的解决方案，不仅考验代理律师的服务意识,还考验代理律师的智慧和执业经验。
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