2016年10月,北京德塔精要信息技术有限公司注册成立;2017年2月,公司基本框架完成搭建,技术团队开始为期两个半月产品封闭开发,第一代产品形成之后每两周进行一次产品更新,迄今已迭代至2.5版本;7月,产品正式投入使用,拓展市场。目前,德塔精要的大数据产品已在智慧医院、智慧校园、智能楼宇、智慧管廊等领域投入使用,助力合作伙伴共同解决传统产业的业务场景需求。在这个大数据和传统产业融合逐渐深入、大数
2016年10月,北京德塔精要信息技术有限公司注册成立;2017年2月,公司基本框架完成搭建,技术团队开始为期两个半月产品封闭开发,第一代产品形成之后每两周进行一次产品更新,迄今已迭代至2.5版本;7月,产品正式投入使用,拓展市场。目前,德塔精要的大数据产品已在智慧医院、智慧校园、智能楼宇、智慧管廊等领域投入使用,助力合作伙伴共同解决传统产业的业务场景需求。在这个大数据和传统产业融合逐渐深入、大数据应用产品和服务层出不穷的环境下,初创的德塔精要会如何定位自己的发展方向?如何定位自己的产品?德塔精要创始人、总裁冯晋阳在接受数据观专访时介绍了德塔精要的发展历程,以及公司践行的“智慧+”理念,即立足智能大数据领域,用“智慧应用中间件”系列产品助力合作伙伴共建智慧生态。企业初创 机遇与挑战并存据有关机构预测,到2025年,全球将有60%的数据产生自企业,或与企业的服务有直接的关系。然而,虽然数据量呈爆发式增长,但企业从数据中得到的价值并不那么可观。对企业而言,和设备相关的生产、运行等相关的数据分析是刚性需求。这是一片新的蓝海市场。冯晋阳正是意识到这一机会,尤其是用智能数据解决业务场景需求的这一领域还存在很大空间。冯晋阳表示:“德塔精要不做数据运营,大数据在我们看来只是一种思路和手段,我们通过大数据技术来解决传统方法无法解决的问题。”他认为传统应用场景的全面智能化是未来发展的趋势,这对德塔精要来说也是行业中存在的机遇。德塔精要得以顺利起步并且能够继续走下去的另外一个机遇,或者说优势,就是德塔精要创始团队的技术经验积累和对行业的成熟认知。据冯晋阳介绍,德塔精要创始团队拥有十年物联智能技术经验和五年以上的大数据应用技术经验,80%以上的员工从事技术研究及产品开发工作。目前在我国大数据产业的竞争格局中,数据资源型企业、技术拥有型企业和应用服务型企业是三种最主要的企业类型,各类型的公司正在以各种不同的产品和服务形式在其他行业迅速扩张。无论是哪种类型的企业,技术的积累都会成为其长远发展的有利手段。冯晋阳明确提出:“德塔精要是一个技术型的产品公司,这是我们对公司自己的定位和目标。”在市场推广的过程中,面对复杂的市场环境,德塔精要发现了一些共性的问题。冯晋阳认为目前最大的难度在于如何在大数据应用上与合作伙伴达成共识。大数据的价值已经受到广泛的认可,但是传统企业在考虑是否采用大数据技术的时候,更关注它能为企业做什么,能为企业带来哪些实际的商业价值。冯晋阳表示:“在业务推广过程中最主要的障碍之一就是客户由于没有可借鉴的模式,并不了解大数据技术如何在业务场景中落地。很多客户知道大数据,也了解大数据的价值,他们不确定的是大数据在自身业务中究竟能解决什么样的问题以及怎样解决。”如何将产品模式化地呈现给顾客,让他们切实感知大数据平台的价值,是冯晋阳在帮企业搭建大数据平台过程中记忆深刻的事情。将智能数据深入到业务场景冯晋阳表示:“如何将大数据应用到行业的业务场景中,这是德塔精要的机会,也是正在深耕的领域。”更是德塔精要“智慧应用中间件”系列产品的研发方向。德塔精要的定位是技术型产品公司,技术是基础,但真正能帮助企业长远走下去的是产品和服务,以及产品能给合作伙伴及客户带来的商业价值。德塔精要的产品以“智慧应用中间件”的形态叠加到合作伙伴的解决方案中,为客户提供智能大数据一站式解决方案。冯晋阳对此做出解释:“我们的‘智慧应用中间件’产品是与合作伙伴一起共同服务终端客户的,根据合作伙伴在市场前端对行业的理解构成解决方案,而我们的产品则提供智慧化赋能的技术和路径。”在冯晋阳看来,“‘智慧应用中间件’在基于业务场景的一站式解决方案中所起着承上启下的作用,承上是联接业务逻辑,启下是将系统中复杂有难度的东西屏蔽掉,并释放资源。”为了让智能数据深入业务场景,德塔精要形成了包含智慧神经网络、智慧中枢、智慧全景、慧报以及智到在内的“智慧应用中间件”为合作伙伴提供智能大数据一体化平台产品。其中,智慧神经网络通过智能(IT,IoT)一体化管理,实时高并发采集智能数据(运行数据、承载业务数据、资产数据等),构建端到端业务视图,以业务体验为核心,全面掌握各个体验节点的运行情况,实时感知异常,快速定位根因,主动预防,保障应用体验流畅,同时构建了实时、海量、可靠、规范的智能大数据源;智慧中枢基于大数据平台技术,以智慧神经网络为数据源,兼容多种数据采集能力,融合传统业务数据构建“全息”业务大数据,结合大数据算法,挖掘数据业务价值,创建面向场景的大数据应用,激活智能大数据价值;而智慧全景作为原生、一体化业务价值可视化平台,通过专业的数据可视化技术结合3D全场景可视化,为用户提供极致、全局的数据视角,显性化数据价值;慧报为用户提供非技术人员读得懂的运营报告;智到作为方便使用的智慧移动平台,通过掌上APP让数据智慧触手可及。秉承“智慧+”理念构建智慧业务生态在未来大数据的发展趋势中,冯晋阳认为下一代信息化热点将是传统应用向智慧化转型,智慧应用是大势所趋。基于此,德塔精要提出了“智慧+”理念。那么德塔精要是如何定义“智慧+”的,冯晋阳给出了答案:“‘智慧+’是依托物联网、大数据、移动互联网、云计算等技术,实现传统业务与智慧应用的高度连接与感知融合,以连接智能网络、挖掘数据价值、提供快捷服务、重塑业务价值等完成传统应用的智慧化转型之路。”“智慧+”是一种新的业务形态,从数据采集、数据分析、数据可视化到数据信息智能推送,完成对智能设备、数据的全方位管理,为业务智慧化赋能。那么,“智慧+”理念是如何在业务场景中智慧化赋能的呢?“智慧+”究竟给合作伙伴和客户究竟加了什么?冯晋阳向记者进行了简要的阐述,“德塔精要所做的智慧赋能有两个维度,一种是广度上的扩充,与智能厂商结合,在其已有的基于智能硬件解决方案上叠加软件技术,形成软硬件一体化解决方案,如智慧管廊、智慧光伏等领域;另一种是深度上的赋能,一是对合作伙伴已有方案的深化,主要是对智能管理能力的延伸,二是从建设到管理一体化解决方案的深化,使其成为从建设到管理的一体化解决方案,从而助力其价值链延伸。
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文档介绍：
随着当今金融市场蓬勃发展,许多新兴的金融商品和投资工具继股票、债券之后应运
而生,期货作为新兴投资工具的代表,越来越受到投资者的关注。众所周知,在金融市场
多元化发展的过程中,投资领域复杂多变的风险层出不穷,市场孕育着越来越大的避险需
求,而期货市场正是一个极好的避险场所。生产商、加工商和贸易商等实业投资者可以通
过期货交易把风险锁定在很小的范围内,维护各自的正常运转,发挥资金最大的效用。另
外,期货交易以其特有的杠杆效应以及可能产生的高回报,吸引了一批又一批的投资者。
期货日益成为投资者的一个重要投资工具。
第一节期货交易的概述
期货市场的问世
在日常生活中,总会有各种机会等待着人们去判断,如工种的选择、生活伴侣的寻觅、
购货与否以及购进时机的抉择等。在经济社会中,农作物因气候因素而有丰有歉;工厂企
业会因行业景气波动而荣衰;某种消费偏好会一时风行也会转瞬烟消云散。因此,预测对
人们而言是十分重要而又相当困难的。然而,现实要求人们做出明确的抉择。这种明确
的抉择其实就是面向未来的“买“”卖”决策。
因此,人们迫切需要有一个可以随时大量进行“买“”卖”交易的市场,而且这个市场不
仅可以从事现在实物的交易,还可以从事未来商品期货的交易。于是,可以自由进行
“买空”、“卖空”交易的期货市场体系就在远期合约交易的基础上产生并逐渐发展起来。
在农产品收获以前,城里的商人往往先向农民预购农产品,等收获以后,农民再交付
产品,这是世界上比较原始的远期交易。世纪的比利时商人已经开展类似的交易,并
在世纪发展为有组织的市场。随着交通运输条件的改善和现代城市的兴起,远期
交易逐步发展成集中的市场交易。
英国的集中化远期交易
英国的商品交换发育较早,贸易也比较发达。公元年,英国的大宪章正式规定
允许外国商人到英国参加季节性的交易会,商人可以随时把货物运进或运出英国,从此开
启了英国的贸易之门。在贸易过程中,出现了商人提前购买在途货物的做法。具体过程
是,交易双方先签订一份买卖合同,列明货物的品种、数量、价格等,预交一笔订金,待货物
运到时再交收全部货款和货物,这时交易才告完成。这种交易进一步发展,买卖双方为了
转嫁价格风险,牟取更大的收益,往往在货物运到之前将合同转售买者又将合同卖
出,卖者又买到另外的合同,这就使交易进一步复杂化。其后,来自荷兰、法国、意大利和
西班牙等国的商人进一步发展了这种交易方式。他们组成了一个公会,对会员买卖的合
同提供公正和担保。此类远期交易的集中化和组织化,为期货市场的形成奠定了基础。
诞生于芝加哥的现代期货交易
较为规范化的期货市场的产生应以年美国芝加哥期货交易所( )的建立
为标志。年,芝加哥已成为美国国内外贸易的一个中心,南北战争之后,由于其优越
的地理位置而发展成为一个交通枢纽。到了世纪中叶,芝加哥发展成为重要的农产品
集散地和加工中心。随着农业生产的进一步发展,商品量越来越大,农产品供需矛盾日益
突出,大量的农产品在此进行买卖,人们沿袭古老的交易方式在大街上面对面讨价还价进
行交易。这样,价格波动异常剧烈,在收获季节农场主都运粮到芝加哥,市场供过于求导
致价格暴跌,使农场主常常连运费都收不回来。而到了第二年春天谷物匮乏,加工商和消
费者难以买到谷物,价格飞涨。在这种情况下,储运经销应运而生。当地经销商在交通要
道设立商行,修建仓库,他们在收获季节从农场主那里收购谷物,存到来年春季再运到芝
加哥去出售。本地经销商的出现,稳定了同当地农场主的产销关系,缓解了季节性的供求
矛盾和价格的剧烈波动。但本地经销商为此将面临谷物过冬期间价格波动的风险。为了
回避这种风险,本地经销商在购进谷物后就前往芝加哥,与那里的谷物经销商和谷物加工
商签订来年交货的远期合同。
随着谷物交易的不断发展, 年由美国位商人在芝加哥发起组建了世界上第
一个较为正规的期货交易所芝加哥期货交易所。芝加哥期货交易所成立之初采用远
期合同交易方式,交易的参与者主要是生产者、经销商和加工商,其特点是实买实卖,交易
者利用交易所来寻找交易对手,在交易所缔结远期合同,待合同期满,双方进行实货交割,
以商品货币交换了却交易,因而,还不是一个真正现代意义上的期货交易所。当时的交易
所对供求双方来说,主要起稳定产销,避免价格的季节波动等作用。就供给方来讲,提前
卖掉产品可锁住生产成本,不受价格季节性波动的影响。对需求方来讲,能够保证稳定的
货源,能够锁住经营成本,也能在一定程度上回避价格波动的风险。
后来,一些非谷物商看到转手谷物合同能够赚钱,便也进入交易所,按照“贱买贵卖”
的商业活动原则买卖谷物远期合同,赚取买卖之间的利差,这部分人就是投机商。随着交
易量的增加和交易品种的增多,合同转卖的情况越来越普遍。为了进一步规范交易,芝加
哥期货交易所于年推出了标准化期货合约,以取代原先沿用的远期合同。同年该交
易所又实行了保证金制度,以消除交易双方由于不按期履约而产生的诸多矛盾。此外,为
了更有效地进行交易,专门联系买卖双方成交的经纪业务日益兴隆,发展成为经纪行。为
了处理日趋复杂的结算业务,专门从事结算业务的结算所应运而生。随着这些交易规则
和制度的不断完善和发展,期货市场的性质、功能和运作方式等最终发生了质的飞跃,进
入现代期货市场阶段。
期货交易的概念
期货,是指按照期货交易所交易规则、双方当事人约定,同意在未来特定时间,依特定
价格与数量等交易条件买卖交收商品,或到期结算差价的契约。
期货交易就是指交易双方交付一定数量的保证金,在期货交易所内,通过公开竞价的
方式,买卖期货合约的交易行为。期货交易行为严格限制在规定的场所,交易的对象是标
准化的合同,交易遵从“公开、公平、公正”的原则。
交易对象是标准化合约
期货交易的对象是期货合约,而期货合约是标准化的。所谓标准化,是指合约中将最
后要交易的商品的品级、数量、交货时间等都已规定好,只有价格一项未定,等待交易过程
中通过竞价确定。期货合约标准化,大大简化了交易手续,并可以节约交易成本,最大程
度地减少交易双方因对合约条款理解不同而产生的争议与纠纷。这是现货交易和其他金
融交易所没有的。
以小博大的杠杆交易
期货交易最大的特征在于可以用较少的资金进行大宗交易。期货交易只需交付合约
价值的一定比例的保证金,通常为,就可进行合约的买卖交易。例如,如果保
证金比例为,则以万元的保证金,可完成万金额的交易,交易金额是资金的
倍。但是,若其交易商品的价格有左右的波动,则本金就有可能变为零。所以说
期货交易的风险很大,但一旦成功也可获得巨大利益,甚至可能出现一夜暴富的情况。
正是因为期货交易是一种可以以小资金做大买卖的商业活动,所以美国将这种交易
称为“杠杆交易”,也有的称其为“保证金交易”。
固定的交易场所和统一化结算
期货交易必1
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下载次数：民商事裁判精要与规范指导丛书：房屋租赁合同纠纷（第2版）
开&&&&&&本：16开页&&&&&&数：230页字&&&&&&数：258千字I&&S&&B&&N：6售&&&&&&价：38.03元
原书售价：39.0元品&&&&&&相：运&&&&&&费：重庆渝中
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微信购买商品分类：关 键 字：品相描述：全新正品详细描述：版次：2页数：230字数：258000印刷时间：开本：16开纸张：胶版纸印次：1包装：平装丛书名：民商事裁判精要与规范指导丛书国际标准书号ISBN：6【编辑推荐】★内容新颖，针对性强。结合**的法律法规、司法解释，针对各类纠纷审判实践中的重点、疑难、新型问题展开法律适用的论述分析，并对案件审理方法与技能进行了有益的探讨。★理论联系实际，实用性强。法学基本理论的评述与典型案例的剖析相结合，案例指导,实用性强。★全面梳理，系统性强。每一专题梳理了该类纠纷的重点、疑难、新型问题，涵盖了该类纠纷所有现行有效的法律法规、司法解释等审判依据。★专家审读，权威性强。北京、上海、广东等调研能力较强的省高、中级法院具有审判实践经验的法官撰写。**人民法院资深法官审读把关，保证了内容的权威性。&【内容推荐】　　本书结合全新法律法规、司法解释，针对房屋租赁合同纠纷审判实践中的重点、疑难、新型问题展开法律适用的论述分析，并对案件审理方法与技能进行了有益的探讨。本书由深圳市中级人民法院具有审判实践经验的法官撰写，法学基本理论的评述与典型案例的剖析相结合，作者权威，说理清晰，结构完整，实用性强，内容丰富，极具指导性。本书在第1版基础上修订过时的法律内容、增补更新典型案例、增加相关理解论述，使内容进一步丰富完善。【作者简介】杜万华，现任最高人民法院审判委员会副部级专职委员，二级大法官。【目录】第一章房屋租赁合同及其纠纷概述第一节房屋租赁合同的性质一、房屋租赁合同为债权合同二、房屋租赁合同为暂时让渡房屋使用收益权限的合同三、房屋租赁合同为双务有偿合同四、房屋租赁合同为诺成合同第二节房屋租赁合同的主要内容一、房屋出租人的义务二、房屋承租人的义务第三节对最高人民法院房屋租赁纠纷司法解释的理解一、租赁合同的效力问题二、对装修装饰问题的处理三、承租人的优先购买权第二章房屋承租人的优先购买权纠纷第一节承租人优先购买权纠纷的成因与法律特征一、承租人优先购买权制度简介二、承租人优先购买权制度的价值取向三、承租人优先购买权的法律性质第二节审判实践中的疑难问题一、关于承租人行使优先购买权的前提条件二、关于出租人的通知义务三、关于同等条件的理解四、关于承租人和次承租人优先购买权冲突的解决第三节典型案例一、吴某与建东物业公司、龙岗鸿基公司优先购买权纠纷案二、天鹏会计师事务所与侯某优先购买权纠纷案三、承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持——重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司优先购买权纠纷上诉案四、租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提起民事诉讼——重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司、重庆宏彪商贸有限公司承租人优先购买权纠纷管辖权异议上诉案五、当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权——李某与高某优先购买权纠纷案六、承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效——刘某某与明某某、华某租赁纠纷案七、出租人侵害承租人优先购买权承担赔偿责任范围的认定——安莉芳（中国）服装有限公司与陆某某优先购买权纠纷第三章改变房屋使用功能的租赁纠纷第一节房屋用途概述第二节审判实践中的疑难问题——涉及房屋用途改变纠纷中租赁合同的效力认定第三节典型案例改变房屋用途不影响租赁合同的效力——某贸易公司与某投资公司房屋租赁合同纠纷案第四章违法建筑的租赁合同纠纷第一节概述一、与界定违法建筑有关的法律法规二、违法建筑的分类三、深圳市违法建筑的特点四、该类案件的特点和诉讼成因第二节审判实践中的疑难问题一、此类案件是否应当先由行政机关认定建筑物性质二、违法建筑租赁合同的效力三、认定违法建筑租赁合同无效后对案件的处理四、违法建筑合同无效后对装修的处理及承租人装修损失的认定第三节典型案例一、中驰公司与名江公司房屋租赁合同纠纷上诉案二、福田中医院与温涌波租赁合同纠纷案三、大梅沙公司与裴翠云租赁合同纠纷案四、磊城公司等与祥隆公司租赁合同纠纷案五、农安公司与大众公司租赁合同纠纷案第五章房屋转租合同纠纷第一节房屋转租概述及相关立法例一、房屋转租概述二、关于房屋转租的相关立法例第二节我国合同法上的转租法律关系分析一、合法转租下的法律关系分析二、非法转租下的法律关系分析第三节转租合同纠纷中若干疑难问题一、转租合同的效力问题二、租赁合同终止时次承租人的权益保护三、次承租人的诉讼地位四、非法转租中承租人是否构成不当得利或侵权行为五、次承租人对承租人所欠租金及违约金是否应承担责任第四节典型案例第六章租赁房屋买卖的纠纷第一节综合评述一、买卖不破租赁概述及相关立法例二、买卖不破租赁原则的构成要件三、我国合同法上的买卖不破租赁法律关系分析第二节审判实践中的疑难问题一、抵押不破租赁原则二、租赁房屋让与前承租人一次预付的租金如何处理三、新的产权人和承租人就租金问题产生纠纷应如何处理第三节典型案例一、房屋先抵押后出租，租赁合同对受让人不具有约束力——华联商厦与邹某某不当得利债务纠纷案二、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任——个体工商户乙与甲公司租赁合同纠纷案三、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力——徐某某与二轻机械厂租赁合同纠纷案附录1中华人民共和国民法通则（节选）2中华人民共和国物权法（节选）3中华人民共和国合同法（节选）4中华人民共和国城市房地产管理法（节选）5中华人民共和国土地管理法（节选）6中华人民共和国担保法（节选）7国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知8最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）9最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释10最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函11最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见12北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见13上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)14上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)15上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)16广东省城镇房屋租赁条例17广东省高级人民法院关于部分承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题的批复18深圳经济特区房屋租赁条例19深圳经济特区房屋租赁条例实施细则【在线试读章节】　　本书在2010年4月首次出版，颇受读者的一致好评，很快售罄。　　本次再版，我们对本书内容进行修订，在《房屋租赁合同纠纷》（第1版）基础上修订过时的法律内容、增补更新典型案例、增加相关理解论述，使本书的内容进一步丰富完善。相信此次修订再版会进一步得到读者朋友的广泛认可。　　由于撰写人员有变动，在此明确本书的写作分工如下：唐毅负责第一章、第五章的撰写，李祖坤、张睿负责第二章的撰写，唐毅、吴思罕负责第三章的撰写，彭宁、许莹姣负责第四章的撰写，陈朝毅负责第六章的撰写。　　最后，欢迎法学界、法律实务界同仁来函、来电提出宝贵意见，以便在以后的修订再版中不断完善书稿的内容。　　编者2015年12月　　前言　　房屋作为商品，具有价值和使用价值。当它满足人们居住和使用需要时，是人们赖以生存和经营的重要生活生产资料，这充分体现了房屋的使用价值。作为商品的房屋同时具有价值，当人们买卖或租赁商品房时，其价值通过交换价值来体现。房屋作为法律上不动产之物，具有投入资金大、使用周期长、买卖和租赁法律关系相对复杂等特征。因此，对房地产市场进行规制无不成为各国立法的一个重要的组成部分。　　我国的房地产市场经历了从计划经济到市场经济的转变。改革开放前，我国处于计划经济时代，实行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。虽然这种实物分配制度在一定程度上较好地满足了城镇居民的基本住房需求，但由于公房租金较低，租不养房，加之国家和企业财力不足，导致国家无法大量兴建住房，城镇居民的居住条件长时间维持在较低水平，无法得到改善。有鉴于此，20世纪80年代初，邓小平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想，由此揭开我国住房制度改革的大幕。1994年7月，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化的目标，开启了城镇住房制度正式改革之路。日，国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。2003年，国务院又发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房的目标。至此，可以说我国基本实现了住房的商品化和社会化。　　伴随着住房商品化改革的则是我国房地产市场的建立和繁荣。由于住房商品化改革，实现了住房制度由实物分配到货币分配的转变，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在满足了一定的条件后也可以进入市场进行自由交易，使我国的房地产市场经历了从无到有，从初步建立到全面繁荣的过程。房地产市场的繁荣，带来的不仅仅是居住条件的翻天覆地的变化，而且扩大了经济需求，带动了诸如建材、钢铁等行业的发展，还解决了农村大量的富余劳动力的转移问题。时至今日，房地产市场已经成为我国国民经济中的一个重要的组成部分，根据国家统计局日的统计数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超过5%。可见，房地产市场已经成为我国国民经济中的支柱产业。　　与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，市场存量商品房更少，加上人们的权利意识也不强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商事案件中的比重逐渐加大，并呈现出新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量上（年深圳市两级法院平均每年审结房地产纠纷一、二审案件20000余宗）呈逐年递增的趋势，而且案件本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。究其原因，主要有以下几点：　　（1）市场经济虽初步建立，但远未发育成熟。自1992年我国提出建立社会主义市场经济以来，迄今不过短短十六年。与欧美国家数百年的市场经济发展相比，我国的市场经济远未达到成熟的阶段。而在此之前的几十年里，我国一直奉行的是计划经济。在新的制度尚未完全建立，旧的制度尚未完全消除的这个过渡时期中，一方面新的社会矛盾不断产生，另一方面原先计划经济时代掩盖的诸多矛盾也显现出来。以房地产市场为例，住房商品化改革之后，不仅因商品房交易而产生诸多新的纠纷，如延期办证纠纷、延期付款纠纷、延期交楼纠纷、二手房买卖纠纷等，改革前的存量住房（即通常人们所称的“小产权房”）也因为面临入市交易而产生一些纠纷。　　（2）法律制度的不健全。法律具有一定的滞后性，以我国目前的立法模式和水平，很难满足日新月异的经济发展的需求，这便导致经济活动中很多事情无法做到有法可依。以房地产市场为例，我国的房地产市场在短短的二三十年里经历了从无到有以至今天的繁荣，然而对于规范房地产市场至关重要的物权法却迟至2007年3月才得以通过，并且就已通过的物权法而言，也存在着原则性过强、缺乏可操作性等诸多问题，很多问题的解决还有赖于后续配套制度的建立。　　（3）房地产市场本身的复杂性。这体现在：①市场主体复杂。房地产市场涉及房地产交易双方、银行、房地产中介以及政府机构等诸多主体，而各主体均存在自己的利益诉求，关系较为复杂，这就使房地产市场本身成为一个诸多主体共同参与、相互博弈的领域。②市场运作程序的复杂性。由于房地产市场是一个诸多主体共同参与运营的领域，各主体如何参与市场的运作，其中涉及很多技术性、专业性极强的问题，导致房地产市场的运作程序复杂化、专业化。③就目前而言，我国的房地产市场在很大程度上还是一个政策市场，这也是我国房地产市场不成熟的一个表现。政府的政策，特别是在目前全球经济危机背景下先后采取的加息、减息等税收政策，对于房地产市场往往产生重大的影响，使房地产市场缺乏一定的稳定性和可预期性，从而使房地产市场的纠纷更为复杂。　　（4）人们思想观念的变化。一方面，随着法治观念深入人心，人们的权利意识觉醒，维权意识增强，一旦发生争议更愿意诉诸法律；而另一方面，市场经济要求市场主体所必需的诚信观念仍然没有真正建立起来，人们的契约精神欠缺。以深圳为例，在2008年，由于深圳房价的不断下跌，很多购房者以种种理由甚至以断供为要挟要求房地产商返还其购房差价，这在某种程度上就是缺乏契约精神的一种体现。这两个方面共同导致了实践中房地产诉讼案件数量的激增。　　近年来，因房屋而导致的纠纷中，房屋租赁合同纠纷逐渐成为主要的类型之一。这主要是因为房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念，这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标，而即使那些没有能力购买商品房的人，起码也要通过租赁来解决居住的问题。因此，房屋的租赁是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖和房屋租赁行为的规范。由于实践中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间地位的失衡，导致房屋租赁纠纷经常发生。有鉴于此，本书研究的内容主要就是房屋租赁合同中经常遇到的、争议较大的问题。　　房屋租赁领域中法律问题十分复杂。尽管我国早在1999年就制定并实施了统一《中华人民共和国合同法》，虽然不可否认统一合同法是立法水平较高的一部法律，但单单依靠一部合同法是很难解决房屋租赁的法律问题的，因为合同法只能从债权的角度对房屋的租赁纠纷进行规范，无法涉及物权的问题。2007年，我国物权法的出台，可以说很大程度上填补了房屋租赁领域的法律空白，为司法机关正确处理房屋租赁纠纷提供了统一的法律依据。但物权法仍然存在过于原则化、缺乏可操作性等缺点。日最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对房屋租赁纠纷中存在的问题作了进一步明确的解释，但实践中仍然存在不少争议的问题。这就需要我们的法官和学者运用自己的智慧，对这些尚存争议的问题以及实践中不断出现的新问题进行不懈的研究和探索，在现行法律制度框架中寻找解决这些问题的妥善方法。　　本书结合新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主要讨论了房屋租赁过程中常见的纠纷，包括房屋承租人的优先购买权纠纷、改变房屋使用功能的租赁纠纷、违法建筑物的租赁合同纠纷、房屋转租合同纠纷、租赁房屋买卖的纠纷。本书对这些纠纷涉及的法律问题，均结合案件实例，进行了深入的探讨分析。　　本书编委会　　2010年1月
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