为什么万科、中海、保利、龙湖、华润都愿意和它愉快玩耍？_地产大哥-爱微帮
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开撕为什么万科、中海、保利、龙湖、华润都愿意和它愉快玩耍？牛什么？阅兵之后，国庆节之前，一家年销售额不超过300亿的北京房地产企业很常规的一次品牌发布活动，居然招来了万科集团、保利地产、龙湖地产、华润置业的大佬们为其站台。若按营业收入或是利润贡献，这家企业都没有资格和这群地产大佬们同台对话。让圈外人匪夷所思的事情，它就真实地发生了。谁是话事人这一天是个黄道吉日，话事人名叫潘利群，他的身份是首开股份党委书记、董事长。这次品牌发布会既是首开集团重组十周年的大阅兵，也是潘利群上任后的首次处女秀。在公众的记忆当中，这是他出任新职务的首次亮相。有关他的消息，更早之前是今年的7月18日，北京日报的《北京市近期重要人事任免》。实际上，他从日起，就正式担任首开股份的董事长。他的前任刘希模同一天离任。潘利群和刘希模年龄相差8岁。更早之前，潘利群已经是首开股份的法人代表，开始主持工作。就在北京日报正式对外宣布潘利群新职务的一个月后，年销售额超过2000亿的绿地集团借壳上市成功。2014年，首开股份的销售额刚刚迈过200亿大关。作为京沪两地国资系统的当家花旦，首开股份和绿地集团的销售差距居然高达10倍。当绿地集团董事长张玉良在上交所敲钟一瞬间，不知道身处复兴门内大街156号的潘利群作何感想。对潘利群来说，跟销售业绩相比，坊间更关注首开的八卦。一段往事日，上交所上市的天鸿宝业更名为首开股份。更名的背后是北京市两大地产国资天鸿集团和城开集团的管理层整合。坊间传言，彼时两家公司的管理层人心惶惶，无心工作。最终，天鸿系人马占据首开股份的要职。出身天鸿系的潘刚升、赵龙节、胡瑞深、王怡皆任要职，而城开系仅有王宏伟、邢宝华位列管理层。在盘根错节的派系面前，潘利群出身北京城建，倒是一位逍遥派。他曾担任北京城建副总经理，其后曾担任北京市经济管理职业学院院长、北京市国资委党校校长，直至2010年，潘利群才赴任首开集团总经理一职。迟来的年薪制坊间传言的首开派系之争只是首开股份困难重重的一个侧面。在2014年前，首开股份的年销售额从未突破200亿元人民币。面对首开股价的低迷，地产巨头万科、绿地的家门口挑战，潘利群或许偶有无力感，似乎只能说，“怪我喽！”但在他的内心深处一定波澜起伏，他能做的就是等待和准备。2014年，国企改革大幕又一次拉开。他终于等来这一天——北京市国资委内定首开股份打头阵，为北京市国资国企改革趟出一条新路。我们从一个侧面可以看出首开股份的改革之难。2014年，潘利群的年薪税前仅仅66.71万元，而首开股份总经理杨文侃的税前年薪是上司潘利群的两倍，高达159.88万元。而且，首开股份的核心心管理团队均超过百万。2014年，首开股份针对核心员工层推行年薪制。2014年报显示，首开股份总经理杨文侃的税前年薪高达159.88万元，其核心管理团队均超过百万。这并非口头支票，2014年的百万年薪已经落袋为安。一分钱一分责任。在百万年薪背后，首开股份的管理层的薪酬和经营业绩密切挂钩，强调有效激励，重奖重罚。在成本控制上，通过签订项目责任书，落实项目收益、开发周期、关键节点指标；定期核算项目目标成本，监控分析成本变动原因及经济效益影响；推行限额设计及全过程造价咨询管理等一项项动真格的举措扑面而来。2014年，首开股份调整了核心员工层的薪酬管理模式，通过实施年薪制，强化了员工薪酬与岗位价值、公司业绩、个人绩效之间的关系。在理顺岗位体系和岗位编制的基础上，通过与经营业绩相挂钩的薪酬激励模式，体现出薪酬制度的激励作用。当了多年的校长，潘利群深得人才真经，不仅仅是用人，还要留人，甚至要引人。对稀缺人才引进和培养，潘利群也拿出特殊管理办法，而经营业绩的关键性指标考核为他的人才战略画上完美闭环。相比年薪制，首开股份试图走得更远。潘利群尝试着行业内正如火如荼推进的事业合伙人制度，意图通过公司层面持股和项目层面跟投两翼齐飞，双重机制来保证利益均衡。潘利群的野心，或者说首开股份的野心有多大？我们可以从首开内部特训班的名字上窥视：引擎工程。特训班的目标是要“三年培养一百名能够独当一面的项目实战精英”。100名独当一面的项目实战精英，意味着100个项目总经理，代表着首开股份的千亿规模，也代表着着潘利群以2014年销售业绩为基数，再造5个首开股份的企图心。大跃进之坎途重重2014年5月，一篇《首开股份或现“光耀式”危机：利息支出超净利2倍》的质疑文章在网上疯传。该报道通过转载光耀地产因银行房贷收紧，多个楼盘无法交付，面临倒闭的传闻，质疑首开股份资金压力大，可能出现倒闭问题。很快，首开股份发出澄清声明：公司目前生产经营正常，所有在施项目进展正常，不存在任何项目因资金紧张停工、楼盘无法按期交付的情况；融资渠道顺畅，不存在借款逾期无法偿还的情况，更不存在资金链断裂的风险。澄清声明最后亦坦诚：总体而言，公司财务状况存在一定的压力。不过，但“仍属于合理范畴”。这一年年底，首开股份的营业收入比上一年增长54.43％；实现归属于上市公司股东的净利润比上一年增长28.22%；全年结转各类房地产项目面积164.15万平米，比上一年增长53.97%。尾随而来的负债率加大，首开股份最近三年的合并资产负责率分别为 80.76%、83.57%和 83.47%。最近三年的流动比例分别为 1.73、1.74和 1.45，速动比率分别为 0.51、0.42和 0.33。日，首开股份的资产负债率进一步上升为84.83%。房地产企业一直就有高负债的特点，偿债风险一直存在。但投资者的担心也不是完全没有道理，首开股份近三年的销售毛利率分别为41.62%、36.63%和34.46%，呈现一定的下降趋势。毛利率下行对首开股份的净资产收益率水平产生较大的压力，这才是投资者焦虑所在。虽然说首开股份背靠大树，但是房地产市场的波动和融资环境变化，潘利群不能不重视。至少，项目销售不畅，会给公司的短期偿债带来较大压力。再比如，地价越来越贵，在土地市场愈战愈勇的首开股份也面临巨额的土地出让金支出负担。数据显示，首开股份在建拟建的规划建筑面积至少高达1488万平方米，买地要钱，造房子同样要钱，母公司首开集团的支持并非没有限额。而且，并非一切皆在潘利群的掌控之中。比如发行总额高达40亿的“14首开债”的募集资金实际到位时间与其预计不符，无法按原计划偿还借款，不得已，首开股份只好拿出自有资金偿还已到期的借款。诗歌、远方和暂停键首开的历史是首波澜壮阔的交响诗篇，一部首开史，半部北京城，潘利群亲手把梦想和远方注入其中。但是，演奏这曲大气磅礴交响诗篇，并非一帆风顺。2014年底，潘利群的目标是：计划销售面积173.53万平米，销售签约额290.68亿元，销售回款273.20亿元；力争实现2015年归属于上市公司股东的净利润较2014年增长不低于20%。这串数字意味着什么？首开股份2014年营收是204亿，如果上述数字转化为营业，首开的业绩将递增50%。而且，这是有现金流的销售，有高利润的销售。当下，地产行业销售不举和毛利润率下滑，潘利群吹响冲锋号，不退反进。这在业内人士看来，不科学！2015年上半年的业绩很快出炉：实现营业收入74.86亿元，同比减少23.75%；报告期结转各类房地产项目面积39.4万平方米，同比减少50.50%。潘利群也刻意调整首开股份的争行军步伐：新开工面积29.2万平方米，同比减少67.5%，完成年度计划的12.3%；完成竣工56.5万平方米，同比减少30%，完成年度计划的26.7%。一枚硬币的两面实际上，这只是一枚硬币的两面。首先是，营业虽然减少，但净利润并没有减少，同比增长19.14%。其次是，上半年开复工面积却完成年度计划的78%。硬币两面的秘密在哪里？对于只有200亿销售规模的首开股份来说，财务报表怎么调，在投资者眼里，都是潘利群的错。潘利群的纠结在于，没有规模优势，怎么样做到业绩平滑，合理调控盈余？在规模面前，这一切都没有答案。所以，规模是基础，规模是前提，要规模就要上杠杆。合作开发就是规模，合作开发就是杠杆。从独狼到群狼战术历史上，首开股份的楼盘开发绝大多数是凭借一已之力开发。这是一头内心骄傲的独狼。遗憾的是，它并不是头狼。在房地产行业大发展的时候，这匹独狼与主流渐行渐远。潘利群任职董事长后，首开股份选择了群狼战术。而群狼战术也有一个渐进演变的过程。2014年，首开股份以参股形式参与合作开发的重点项目共11个，占地面积约148.12万平米，总规划建筑面积约233.47万平米。到了2015年上半年，首开股份以参股形式参与合作开发的重点项目增加到了16个，占地面积约198.75万平方米，总规划建筑面积约383.79万平方米。而且，合作开发的各项数据正急剧扩大。潘利群的群狼战术，实质则是“拿来主义”。通过合作，首开股份积极向市场化企业全面对标和学习，对标杆企业成熟的做法和成功经验，快速复制推广。群狼的标准是什么？在2014年，潘利群还将目标放在国资背景的标杆企业上，比如万科、保利、中海等业界翘楚。进入2015年上半年，潘利群还引入了国资华润，最大的亮点是，民企龙湖地产也加入到群狼战术。群狼战术并非是简单引入标杆企业合作，潘利群还创新合作方式，引入第三方财务投资人，实现从双方合作向多方合作转变。比如丰台花乡白盆窑地块，潘利群就引入了联新投资。因此，群狼战术的实质是，通过与行业先进企业合作，提升首开股份的项目运作市场化水平；通过引进财务投资方，扩大资金来源，降低资金压力，以较小的资金撬动更大的开发规模。为什么行业大佬热衷和首开股份合作？首开股份的母公司首开集团是北京的大地主。母公司进行土地整理、收购、一级开发等前期工作，在完善产权、规划等相关前期手续，并具备开发条件后，把项目注入首开股份。首开股份的拿地优势在当下更加凸现。首开股份原来的做法是，选择当一头独狼，一个人吃尽好处。而现在，潘利群将首开股份定位成头狼，组成狼群，不仅有利项目效益最大化，提升其盈利能力，最主要的目的还是要实现首开股份战略纵深上的大跃进。近距离观察，首开拿出来合作的项目，以高档住宅为主，这是利润型产品。作为规模型产品产品的中档住宅，首开股份依然独来独往。现金流产品保障房，比如自住型商品房、限价商品房，潘利群并不舍得与别人分享。而在首开股份内部，潘利群还有一批职业经理人群狼，他们当下的任务是去库存，去库存，还是去库存。这批职业经理人群狼接到的最新指示是：抓住政策利好的时间窗口，及时调整开盘策略，采取“小批量、快去化”方式稳价跑量，销售去化因势利导有效加快。52岁的潘利群能将7岁的首开股份带到一个什么样的高度？首开的朋友圈能扩大多少？群狼战术是否奏效？这条激进的千亿之路在风雨中能否终见彩虹？一切都是未知；一切才刚刚开始……文中图片取自腾讯进深及网络延深阅读：
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34地产商拼爹排行榜 北大资源，开发商，远洋地产_房产公司资讯快报
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地产商拼爹排行榜
　　今天早上，一勺君有一个突发奇想，如果将全国地产百强名录中的房企进行不同限定词归类划分，会出现什么结果? 　　若按照当下最流行按照销售额与销售面积划分，大致可分为1000亿元级别，500亿元级别，200亿元级别与100亿元级别。这一类别中，万科胜出。但若按权益销售额，预计万科就会让出老大哥位置。 　　若按照售价划分，大致可分为如下几类：售价2万元，售价1万元与1万元以下。那么，年内改换门庭的绿城就可能以2.2万元单价居首(纯商业地产除外)。 　　若按照土地储备的地点分类，在三四线城市，恒大与碧桂园一定领跑，但是要论一线城市的土地储备规模，那么，备受媒体冷嘲热讽的合生创展则可能是最大的优质地主，其他开发商拼出土地天价的时候，合生的朱老板则颐养天年，喝茶聊人生，正眼不瞧你一个。 　　若按照能够动员的外部资源来计算开发商的潜力值，大致也可分为以下三类：拼钱，拼爹与拼兄弟。 　　土地储备、单价、销售额等排行榜太常规了，一勺君今天来点刺激的，发一个非正式、不完全统计、但绝对原创的地产商拼爹排行榜前五强。 　　遵循以下榜单制作原则：主观化，去权威，追求吐槽与互动。如有得罪、雷同，纯属刻意。拼爹指数由低至高共分为1―5级。拼爹指数越高，意味着从母公司获取实质性与品牌溢价的能力更强。 　　中信地产 　　拼爹指数：5 　　看点：背靠中信集团，中信地产面向客户(C端)与政府(B端)均有兄弟助阵。面向C端，自家兄弟有中信银行、中信证券、中信信托、中信信诚人寿、中信旅游、中信出版、中信健康医疗。面向B端，同门大哥有中信建设、中信环保与中南市政总院。 　　在C端生意中，中信地产通过一张会员卡――中信会拉拢与保持新旧业主的热度与忠诚度，金融、旅游与医疗资源均可在这张卡里放置不同内容的增值服务，让卖房子这件事情真正有技术含量起来。借助于中信地产攒局，中信集团中的金融、医疗与旅游生意都获得了精准的交叉营销的机会。 　　在B端生意中，中信地产减少单独拿地，组成联合体，一起与政府谈，结果往往可以拿下千亩万亩大单。项目拿下后，各个兄弟都有生意可做，环保、城建、设计与地产业务各得其所。 　　目前，这样的B端与C端生意都各有落地，化学反应明显。在中信地产的500亿元之路上，拼爹生意将持续发光发热。但中信集团的老大常振明说了，集团业务协同运作，实际上来自于兄弟公司的市场化意愿，靠硬推是不行的，协同应该上升到商业模式、经营哲学的高度上。 　　北大资源 　　拼爹指数：5 　　看点：在动员教育资源方面，北大资源应是皇冠上的明珠。这个明珠与地产生意相结合，孕育的是一个朝向未来五年在二三线城市有绝对核心竞争力的特色房企。当然，北大资源是这么定位自己的：资源整合型城市运营商。 　　北大资源的母公司是北大方正集团，后者隶属北大资产经营中心，是全国著名的规模千亿元左右的校办产业。方正集团现已发展成为旗下拥有北大方正信产集团、北大医疗集团、北大资源集团、方正金融、方正物产集团的投资控股公司(详见下图)。
　　过去十年，万科单一住宅模式从100亿元开始卖过了1000亿元，未来，一个新的巨头会从复合型模式中崛起。一勺君一直有一个信念，一个受人尊敬、有核心竞争力的房企是从常识中诞生的：做有人住的好房子。那么，未来可能还有一个常识：将教育、医疗两大资源与地产嫁接，将产生下一个十年的明星房企。这两大领域都是距离老百姓最真切、也最容易付费的领域，与地产的化学反应，将真正催生下一个巨头。 　　会不会是北大资源?面相不错。在北大资源的同门兄弟里，金融，医疗与教育都是垂直领域里的佼佼者。北大医疗是中国众多三甲医院的投资商，北大教育则涵盖北大品牌附属幼儿园、小学与中学，并且与北大资源签订了排他性的引资办学协议。 　　最关键的是，在不久前(9月16日)，在香港上市的北大资源控股与母公司做了一个涵盖12个地产项目、涉资19.34亿港元的关联交易，其中，重庆项目体量过百万平米，超过50万平米的项目也不在少数。交易过后，北大资源集团的几乎全部地产项目注入了上市平台。上市后，如何做? 　　北大资源把愿景写进了公告，未来三年，建立30个北大社区医疗保健中心与30个北大附属幼儿园，服务40万个居民，其中一半是北大资源业主。
　　华润置地 　　拼爹指数：4 　　看点：华润置地的发家坐大得益于母公司华润集团的“孵化器”策略，路径有二：其一，母公司华润集团单独拿地，在时机成熟后，以资产包的形式，轻微溢价卖给上市公司，解决后者的土地储备与后续发展问题;其二，母公司华润集团与华润置地联合拿地，时机成熟后，上市公司以现金+新股形式，收购母公司相关地产权益，这样的关联交易，可以大大解放上市公司的资金不足难题，所谓“扶上马、带一程”。 　　随着华润置地业务坐大，拼爹生意转入新层面。孵化器玩法开始大大减少，但借助于华润集团海外声名，华润置地在境外事实上有一个巨无霸的担保融资平台，其拼爹红利体现为：华润置地享有内房股在香港市场最低的融资成本，平均融资成本在5%以下，2013年加权平均有息负债的利率仅为3.7%。 　　一个点的融资成本优势，放在地产行业净利润率普遍走低的背景下，那等于是比同行多了一个点的净利润率。当然，大家也都看到了，华润这几年万象城与五彩城开始布局了不少，每年销售物业近700亿元，还能保持这么大规模的投资级物业，诀窍在哪?当然是资金红利。 　　远洋地产 　　拼爹指数：4 　　看点：去年经过一系列重组，远洋地产加强了自身的中国人寿大股东背景，并形成了南丰中国担任第二财务投资人的股东局面。立足当下，今年年中，远洋地产发行了两笔五年期与十年期的投资级债券，共计12亿美金。这应该创造了中国房企发行美元债券的规模记录，算下来，两笔债券的综合平均利息仅仅为5.3%。 　　远洋地产的当家人李明很清楚，这样的规模与利息成本与中国人寿的背书有莫大关系，未来，融资规模与成本的亮丽表现，中国人寿还会是海外投资者下单远洋地产的重要参考。同时，在养老地产成为下一个十年的地产机会时，远洋地产有机会通过中国人寿的金字招牌，成为这一领域最受信赖的养老物业投资商。一勺君觉得，在资本市场帮着站台是一方面，一旦远洋地产的养老物业到达一定的规模，中国人寿还会是它实现利益退出的金融化渠道。 　　方兴地产 　　拼爹指数：3 　　看点：方兴地产身世其实一般，07年上市时，一个位于北京长安街的凯晨广场就可以站到其资产总量的1/2，大股东背景是中化集团――一个做大宗商品外贸生意的央企，――它还一度控制着另一家上市房企远洋地产，但2010年后，央企地产退出令出台，方兴地产的央企地产牌照越来越值钱，中化撤资远洋地产，集中注意力做大方兴地产。 　　外贸央企有两个好基因，其一，有金融眼光，与国外买家打交道，练就了一身玩金融的本事，频繁出入资本市场，游戏规则熟，信用等级日积月累也可靠;其二，见过大世面，有服务精神，品味不错，高档酒店与港口运营有不俗的心得。 　　这两个好基因都体现在了方兴地产身上：融资成本低，形象品味好，高档酒店与写字楼业务可以拆分成又一个上市公司金茂投资。除了万达，方兴地产可能是中国豪华酒店最大的投资商吧。如今，方兴地产已经是中化系统里最具盈利能力的业务板块，反哺母公司已经正在发生。关键字：北大资源，开发商，远洋地产
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028949房主正在通过购房网卖房
华北东北华东地区华南地区中 西 部
一个地产编辑的自白：我为什么买华润置地考拉住区
导语：有的房子看上去非常奢华，但是住进去会有些&冷&;而有的房子非常接地气，但是又缺了几分舒适。作为一个地产编辑，对自己的住处有着接近于苛刻的要求，从物业服务、建筑质量到户型布局，无一不追求自己的专业标准。伟大的微观社会学家戈夫曼的&情境理论&给了我们这样的启示，&我们买房子，我们是在努力建一个家&。其实符合一个地产编辑所有要求的房子并不多，今天跟大家聊一聊，若我买房子，为什么会选。
一专业的物业服务
我们总是认为把一件简单的事情做到极致，这就是优秀，这是当下最流行的&工匠精神&最通俗的表述，同时也是大前研一&专业主义&在日常生活中的衍生。从名字上就可以判断出，的开发商为华润置地，通过了解，其物业公司为华润物业。华润物业一直有着良好的口碑，在踩盘的过程中，小编对这种专业精神感受深刻。
作为华润的社区并不是想进就能进的，华润关于外人是否允许入园区有着严格的规定。在小编作为一个合作方的编辑第一次要求进入园区及样板间时，就因为没有相关的人员的证明吃了闭门羹，不管因为什么理由，没外来人员有相关人员开具的证明是不可能进入园区的，这为整个社区的安全提供了良好的保证。从保安、保洁等工作人员的衣着、用语、行为，这些细微的地方，你能够判断出这是一个专业的团队。
二可以保证的建筑质量
一个在建楼盘的建筑质量怎样去判断，一方面可以通过对开发商往期的项目质量进行考察获得，听听大家都是怎么说的。另一方面可以到施工现场，看看承建方的管理怎样，这样也
可以做到心中有数。华润目前大连在售的楼盘，除了本文中提到的外，还包括&&、&&，对于这些盘的质量，广大购房者也都是认可的。的承建商是&南通三建集团(大连)公司&，这是一个享有盛誉的承建商。小编本想进入施工现场考察一番的，但是因为没有通行证而没有成行。但是仅仅通过在外面的观察就可以感受到其科学的管理。整个建筑工地都是整齐而有序，&场内24小时监控&、&刷卡进工地&等等。这一切都让你感觉这个楼盘的质量是可以保证的。
三小面积大户型
同样的面积，可以做出不同的户型，不同的户型，给人的感觉是完全不同的。小编在对项目的了解过程中，被的户型吸引了，其中有一款户型留下的印象尤为深刻，介绍给大家。92平的F户型，92平就做到了三室2厅1卫，整个户型&南北通透&、&全明设计&、&采光优良&，但最吸引小编的是其&动静分离&，主卧和一个次卧深藏南端，远离喧闹。因为户型设计的创意，客观上会给人一种物超所值的感觉。当然，除此之外，还有其它一些户型也是值得选择的，如66平的两室一厅、97平的三室两厅。
92平，3室2厅户型图
结语：小编真的认为是可以放心选择的房子。但即使这样，本人仍然认为这个楼盘暂时是有缺陷的，最大的缺陷就是周边的配套并不完善。当然在整个楼盘的规划中，是有生活配套的，但需要时间。建议您在买房子的同时，也把车子买了吧。
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编辑：韩有业
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