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一二线城市地王频频涌现 幕后黑手是谁？
来源：每日经济新闻
“地王”频出，往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时，很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。
“地王”频出，往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时，很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。因而此轮的“地王潮”，与过往相比，显然有着不一样的成因。
事实上，此前每一轮的调控，通常各地政府都会相应缩减土地的供应量，而对于开发商来说，土地就是基本的原材料，是他们持续经营必须有所储备的“粮草”。特别是在经历了持续的调控过后，市场的表现让开发商们更加集中地涌向一二线城市，僧多粥少之下，土地的价格自然出现飙升。但与此相对的是，更大范围的三四线城市或区域被开发商冷落，这种冷暖的鲜明对比，恰恰是房地产业走向成熟的标志。今后可能很难再出现全国范围的地价、房价普涨，开发商们要想在市场中继续活下去，甚至活得更滋润，必须抛弃简单粗放的开发模式，唯有靠更加精细化的运作，才能走得更远。
在三四线城市销售不济，一二线城市成了房企避险最好的港湾。自去年以来，北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强二线城市中，“地王”不断涌现。除了避险的需求，“地王”频出还有哪些深层次的原因？
一线城市供求失衡
在经历了2010年以后的一波错误的扩张后，越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发。这使得很多时候，他们会扎堆拿同一个城市的地，并促成这个城市的“地王”迭现。
之前，中南建设集团董事长陈锦石就在中南集团发展战略发布会上，就中南建设房地产开发项目的布局接受媒体记者采访，他表示会将一些落后地区的项目一次性卖掉，或者用其他方法处理掉，而把城市布局的重点转向一线和一线城市周边的三四线城市。
陈锦石的观点，代表着很多地产企业的共同看法。尽管很多三四线城市地价便宜，但这些城市因为人口大量流出，已经很难再有发展机会。这使得大量的企业把战略布局的重点放在一线城市。但问题是，一线城市正在减少新增建设用地规模。这种供求关系失衡的情况下，“地王”频出也就不难理解了。
比如，上海在锁定城市总量的背景下，2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年，上海增加商品住宅用地，面积为800公顷，2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷，但2013年这一数字为1000公顷。
来自中国指数研究院的数据显示，今年，上海出让的75幅经营性用地中，住宅用地多数实现了翻倍的溢价，有8幅住宅用地溢价率超出200%。
一线城市“地王”涌现谁是推手？来自金地华东区域投资部人士向媒体记者表示，一线城市的“地王”频出不能完全归咎于政府的供应。一线城市的发展早，新增建设用地的空间有限，像深圳目前的土地供给中很大一部分来自城市更新。
该人士进一步解释，现阶段，经济整体放缓的背景下，一线城市的土地供应紧张很难缓解，已经有部分企业不得已走出一线去二线城市拓展。
二线城市“期限错配”
货币宽松和房地产市场整体向好的背景下，以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整，被市场认为是这次“地王潮”的另一只推手。
合肥在市场需求大增的背景下，连年缩减土地供应，库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示，2016年，合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩，较去年的5500亩增加27.27%。
然而，早在2016年以前，合肥“地王潮”已经出现，库存“危机”也早已隐现。2015年被称为“地王年”，凤凰房产的统计数据显示，当年合肥产生9个“地王”，几乎涵盖所有区域。而当时，合肥仍在缩减经营性用地和住宅用地的供应。
公开数据显示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面积同比增长50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥当期的土地供给在减少，对应的经营性用地出让面积变化幅度为27.26%、27.48%、-20.81%。
土地供给滞后，合肥新建商品住宅供需早已失衡，并在2013年以后逐渐由平衡演变成危机。过去的2013年至2015年，合肥商品住宅供应面积难以覆盖成交面积。进入2016年，合肥新建商品住宅去化周期维持在4个月以下，并长时间保持在2个月的水平，为近6年的低谷。
与合肥类似，苏州国土资源部门公布的数据显示，2016年，苏州商品住宅用地计划供应面积为474公顷，而此前的3年苏州住宅用地供应分别为446、447和481公顷。
多家房地产开发商表示，2015年苏州已经出现销售大增和土地紧张的局面，政府层面未能及时调整土地供给，造成市场供应较少，开发商纷纷抢地的局面。中国指数研究院数据显示，2015年苏州商品住宅成交面积1175万平方米，同比上涨42.60%；当年商品住宅供给仅增加17.29%。
更值得关注的是，苏州商品住宅规划面积的减少。中国指数研究院数据显示，2015年，苏州市推出的80幅住宅用地的规划面积为888万平方米，较前一年下降25.90%，更是创下近6年的最低点，而同期，苏州商品住宅销售面积大涨42.60%。
“地王潮”同样涌现的南京，虽未减少商品住宅的供给，但却是在市场变化多样的情况下，维持了供给不变。南京国土资源局公布的数据显示，2014年至2016年，南京商品住宅供地计划均为500公顷，根据中国指数研究院的数据，2016年前7个月，南京商品住宅销售面积为980万平方米，2015年和2014年该数值为1207万平方米和776万平方米。
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来源：每日经济新闻
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“地王”频出，往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时，很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。因而此轮的“地王潮”，与过往相比，显然有着不一样的成因。事实上，此前每一轮的调控，通常各地政府都会相应缩减土地的供应量，而对于开发商来说，土地就是基本的原材料，是他们持续经营必须有所储备的“粮草”。特别是在经历了持续的调控过后，市场的表现让开发商们更加集中地涌向一二线城市，僧多粥少之下，土地的价格自然出现飙升。但与此相对的是，更大范围的三四线城市或区域被开发商冷落，这种冷暖的鲜明对比，恰恰是房地产业走向成熟的标志。今后可能很难再出现全国范围的地价、房价普涨，开发商们要想在市场中继续活下去，甚至活得更滋润，必须抛弃简单粗放的开发模式，唯有靠更加精细化的运作，才能走得更远。在三四线城市销售不济，一二线城市成了房企避险最好的港湾。自去年以来，北京、上海、广州、深圳，以及南京、苏州、合肥等强二线城市中，“地王”不断涌现。除了避险的需求，“地王”频出还有哪些深层次的原因？一线城市供求失衡在经历了2010年以后的一波错误的扩张后，越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发。这使得很多时候，他们会扎堆拿同一个城市的地，并促成这个城市的“地王”迭现。之前，中南建设[-1.54% 资金 研报]集团董事长陈锦石就在中南集团发展战略发布会上，就中南建设房地产开发项目的布局接受《每日经济新闻》记者采访，他表示会将一些落后地区的项目一次性卖掉，或者用其他方法处理掉，而把城市布局的重点转向一线和一线城市周边的三四线城市。陈锦石的观点，代表着很多地产企业的共同看法。尽管很多三四线城市地价便宜，但这些城市因为人口大量流出，已经很难再有发展机会。这使得大量的企业把战略布局的重点放在一线城市。但问题是，一线城市正在减少新增建设用地规模。这种供求关系失衡的情况下，“地王”频出也就不难理解了。比如，上海在锁定城市总量的背景下，2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年，上海增加商品住宅用地，面积为800公顷，2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷，但2013年这一数字为1000公顷。来自中国指数研究院的数据显示，今年，上海出让的75幅经营性用地中，住宅用地多数实现了翻倍的溢价，有8幅住宅用地溢价率超出200%。一线城市“地王”涌现谁是推手？来自金地华东区域投资部人士向《每日经济新闻》记者表示，一线城市的“地王”频出不能完全归咎于政府的供应。一线城市的发展早，新增建设用地的空间有限，像深圳目前的土地供给中很大一部分来自城市更新。该人士进一步解释，现阶段，经济整体放缓的背景下，一线城市的土地供应紧张很难缓解，已经有部分企业不得已走出一线去二线城市拓展。二线城市“期限错配”货币宽松和房地产市场整体向好的背景下，以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整，被市场认为是这次“地王潮”的另一只推手。合肥在市场需求大增的背景下，连年缩减土地供应，库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示，2016年，合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩，较去年的5500亩增加27.27%。然而，早在2016年以前，合肥“地王潮”已经出现，库存“危机”也早已隐现。2015年被称为“地王年”，凤凰房产的统计数据显示，当年合肥产生9个“地王”，几乎涵盖所有区域。而当时，合肥仍在缩减经营性用地和住宅用地的供应。公开数据显示，2013年、2014年和2015年，合肥新建商品房成交面积同比增长50.85%、50.01%和-4.34%，然而合肥当期的土地供给在减少，对应的经营性用地出让面积变化幅度为27.26%、27.48%、-20.81%。土地供给滞后，合肥新建商品住宅供需早已失衡，并在2013年以后逐渐由平衡演变成危机。过去的2013年至2015年，合肥商品住宅供应面积难以覆盖成交面积。进入2016年，合肥新建商品住宅去化周期维持在4个月以下，并长时间保持在2个月的水平，为近6年的低谷。与合肥类似，苏州国土资源部门公布的数据显示，2016年，苏州商品住宅用地计划供应面积为474公顷，而此前的3年苏州住宅用地供应分别为446、447和481公顷。多家房地产开发商表示，2015年苏州已经出现销售大增和土地紧张的局面，政府层面未能及时调整土地供给，造成市场供应较少，开发商纷纷抢地的局面。中国指数研究院数据显示，2015年苏州商品住宅成交面积1175万平方米，同比上涨42.60%；当年商品住宅供给仅增加17.29%。更值得关注的是，苏州商品住宅规划面积的减少。中国指数研究院数据显示，2015年，苏州市推出的80幅住宅用地的规划面积为888万平方米，较前一年下降25.90%，更是创下近6年的最低点，而同期，苏州商品住宅销售面积大涨42.60%。“地王潮”同样涌现的南京，虽未减少商品住宅的供给，但却是在市场变化多样的情况下，维持了供给不变。南京国土资源局公布的数据显示，2014年至2016年，南京商品住宅供地计划均为500公顷，根据中国指数研究院的数据，2016年前7个月，南京商品住宅销售面积为980万平方米，2015年和2014年该数值为1207万平方米和776万平方米。
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48小时热文排行（图一）（图二）　　本年以来，有些一二线城市土地商场高价地频出，“面粉贵过面包”景象变成常态，7月份乃至被称为“地王月”。有鉴于此，近期证监会、疆土部等有些别离传出对于土地商场的方针收紧信号，上海、南京、合肥等地也接连出台了有关收紧方针。业界人士剖析以为，归纳多种要素来看，一二线前期热点城市的土地商场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。　　景象　多个城市“地王”频出　　上半年，多个城市土地商场高价地频出，进入下半年今后，这种行情仍在接连。据记者不彻底计算，只是7月份下旬，上海、合肥等城市土地商场现已接连呈现多个“地王”。　　7月29日，合肥市对于6幅地块进行拍卖，招引了数十家房地产公司参加，当日土地出让金收入到达63亿元。其间合肥高新区、庐阳区和新站区接连诞生三个“地王”，最高溢价率到达330%。　　同日，上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让。经业界测算，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。除掉公共设施、确保房和自我克制有些，可售有些实践楼板价到达92506元/平方米，被业界称为上海新晋单价“地王”。另在此两日前的27日，上海市出让浦东新区一宗地块，终究被金地集团以88亿元总价竞得，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米，变本钱年以来上海土地拍卖的单幅土地总价“地王”。　　此外，7月28日，武汉出让8宗土地，终究除一宗地块遭受流拍外，别的7宗地悉数成功出让，总出让价款77.15亿元。其间，064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的价值竞得，逾越2万元/平方米的楼面地价也让该地块变成武汉新的单价“地王”。　　因而，7月份被业界称为土地商场的“地王月”。据商场计算数据，7月后半个月，不只仅是南京、杭州、姑苏、合肥等要点二线城市“地王”频出，还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。　　土地商场竞赛剧烈，房地产公司拿地金额也相应大幅上涨。来自华夏地产研究基地最新计算数据显现，包含保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大标杆房企本年前7个月算计拿地金额高达3967.77亿元，比较2015年同期的2441亿元上涨幅度到达了62.5%。　　方针　多方加码土地出让约束　　8月1日，商场音讯传出，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产职业授信方针中清晰：对于2015年三季度今后拿地且土地本钱过高的项目，准则上不介入;该行还请求加强前端融资办理，对全国前20名的房企，融资份额不逾越土地本钱的60%，别的房企则不逾越50%;此外，准则上不介入2015年三季度今后拿地本钱过高的项目。　　对此，易居研究院副院长杨红旭剖析以为，“房地产去库存，要点在三四线城市;房地产去杠杆，要点在热点城市的自个出资者与‘地王’制造者。”他以为，应当亲近重视房地产金融链条的渐紧。　　事实上，从资金源头约束“地王制造者”现已初现端倪。近来，证监会在一次内部会议上标明，房地产公司经过再融资弥补流动资金将遭到严厉约束，再融资所募资金只能用于房地产建造，而不能用于拍地和归还银行贷款。　　另一方面，多个本地政府也正在有对于性的调整土当地针，特别“地王”频出的热点城市，调整方针以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初近来标明，下半年，上海将在严厉履行限购和差别化信贷税收方针、坚决按捺出资投机性需求的一起，加速调整土地供给构造，进步住所供地份额，加速产品住所土地供给节奏。　　在此之前，南京市对于土地商场推出了“熔断机制”：土地现场竞价一旦逾越最高限价，地块将被流拍。业界剖析以为，南京此举同样是期望房地产公司理性拿地，终究到达按捺地价的效果。　　“地王”频出的合肥市近来也推出了标准国有运营性建造用地出让做法的方针，具体内容包含：单宗土地出让价款初次交纳份额不得低于50%，搁置土地满两年无偿回收，欠缴土地出让价款、搁置土地等未处置前不能再拿新地等。　　不只如此，因为一二线土地商场高价地频出，疆土部土地运用办理司在6月中旬重申了“反常买卖地块”的上报存案准则，请求本地疆土有些清晰反常买卖地块的上报计划、办法、条件、期限等，省级疆土资本有些应对呈现反常高价地块的市县进行催促和约谈。　　趋势　土地商场热度或将回落　　疆土部有关负责人通知记者，近期，南京、合肥等有些二线热点城市呈现房子出售火爆景象，土地商场进而呈现接连高价成交的情况，究其要素，一方面是在钱银宽松方针影响下，房企的融资本钱降低，资金富余;另一方面，在全体经济构造转型过程中，新产业展开不也许一蹴即至，各级政府面对较大的财务压力，土地出让收入变成政府期间性创收的首要来历。此外，有些国企迫于职业结合压力，也促成了过度竞赛拿地的局势。　　该负责人标明，本年以来，在房地产出售商场回温暖基建出资拉动下，全疆土地商场全体呈现“总量安稳、区域调整、报价上行”的作业态势，坚持“逐渐回稳”的作业方向。全国房地产用地商场仍处于大周期继续低迷后的“修正期”，当时供求全体上仍处于“弱平衡”期间，但不相同层级城市体现各异。　　华夏地产首席剖析师张大伟剖析以为，因为房地产公司之间竞赛剧烈，“不只仅公司的拿地金额显着上涨，土地报价也创了前史最高纪录，均匀拿地报价上涨幅度到达了31%。并且因为一线城市供给削减，实践拿地本钱涨幅更高”。他以为，对于将来商场而言，这些标杆房企因为拿地本钱遍及添加，将来房价一旦进入调整周期，很也许面对无穷的出售难题。　　张大伟通知记者，“从2015年开端房企呈现了增收不增赢利的遍及景象，而当时的高地价正在进一步透支房企的赢利。尽管本年以来全国一二线房地产商场出售回暖，但更多三四线城市仍然处于调整过程中，以价换量的行情还在继续”。所以，土地储备足够的公司，下半年拿地动作将趋于慎重。事实上，据记者了解到，如今金地集团、融创我国等公司现已开端削减拿地计划。　　我疆土地勘察计划院地价所所长赵松通知记者，地价走势的改动与当时宏观经济布景及不动产商场情况底子符合。赵松剖析猜测，归纳多种要素，三季度全国地价全体坚持温文上升的态势，房地产商场继续分解，升温或回暖的城市计划向三线热点城市扩展;一二线前期热点城市的土地商场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。记者 高伟 实习生 黄琬钧/北京报导引荐一个微信号：新华道琼斯，新华社携手全球闻名财经信息效劳商道琼斯通讯社倾力创造，安身A股，全球视界，让盈余变成习气！（图三）怎么发现大牛股？立刻点击“阅览原文”，检查“诊股神器”，一眼看穿股市实在出资价值及多空心情！曾有程序员运用“心情剖析”进行出资组合，终究收益逾越华尔街悉数研究员！立刻重视，享用10次“诊股神器”免费查询功用。（图四）这篇文章由发布，期待阅览与共享。欲了解更多新闻动态请扫描左边二维码，重视经济参阅报法人微博。阅览更多报导，请点击经济参阅网。
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