自贸区土地二次开发启动：首提综合用地概念（附全文）
自贸区土地二次开发启动：首提综合用地概念（附全文）
上海自贸区土地二次开发政策落地。8月12日，上海自贸区管委会官网发布《关于中国（上海）自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》，于2014年8月1日起施行，有效期至2016年7月31日。这份由上海市规划和国土资源管理局、上海自贸区管委会联合印发的《试点意见》说，上海自贸区鼓励地块用途兼容，用地类型实行两种或两种以上用途混合；存量建设用地转型为综合用地的，要补缴土地价款。这是上海自贸区第一次明确提出综合用地的概念。一名资深业内人士说，综合用地概念的提出，可以从根本上解决工业用地转性升级的问题。在此之前，工业用地在成交后，要想转变用途难度极大，原则上试用期内是不能转变用地性质的。所谓综合用地，按照《试点意见》的定义，指的是土地用途分类中，单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式。【意义】对上海自贸区内项目落地具有重要意义官方人士强调，综合用地概念的提出，对于上海自贸区内项目落地具有重要意义，是上海自贸区在规划、土地政策方面重要的制度创新举措。一名参与规划的官员解释，有一些企业处在成长过程中，需要有仓库，也要简单的制造加工；需要把总部放在这里，也要有展示的空间，以及现场的销售需求，“针对这样的情况，我们提出综合用地的概念。”这名官员说，综合用地在规划上不是新的概念，规划上有混合用地的概念，但运用得并不多，概念也不明确。这次上海自贸区的《试点意见》，等于又往前走了一步，从规划和土地两方面，对综合用地进行保障，对综合用地的使用范围、定义、原则、规划编制要求进行了系统的规定。上海自贸区现有面积28.78平方公里，其中80%为工业用地。随着上海自贸区产业定位的改为，区内土地的二次开发被提上议事日程。外高桥集团副总经理刘宏此前曾表态，经过相应的调整和改造后，自贸区服务业用地的面积会增加，增加10%或者20%都有可能。但综合用地的具体占比尚未确定，一名参与规划的官员告诉自贸区邮报，针对具体的街道或小地块，综合用地还会有一定的比例规划，但暂未明确。一名在自贸区有地的企业高管就提出，是否有必要将土地转型为综合用地，还要看具体的项目情况，毕竟补缴土地价款会令企业成本上升，不能一概而论。除了官方取向，前述资深业内人士介绍，上海自贸区内企业有把工业用地转变用途的需求，当然有些企业是想自用升级的，也有企业是想把工业地产转成商业办公用地卖钱的。上海自贸区管委会当然不会支持后者。这也是《试点意见》对于存量用地转性作出诸多限制的原因。【供地】差别化供地，允许协议供地在综合用地的供应上，《试点意见》明确，要按照主导用途对应的用地性质，实行差别化的供地方式。除了公开招拍挂，有些类型的土地可采取带产业项目挂牌出让、协议方式供地。比如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，应釆取公开招标、 拍卖、挂牌方式供地；主导用途为研发总部产业项目类用地、产业项目类工业用地、仓储物流产业项目类用地，可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地，涉及公益性用地部分的按照划拔用地管理。上海财经大学公共政策与治理研究院教授王克强告诉自贸区邮报，带产业项目挂牌出让含有“定向出让”的意思，“过去招拍挂有一些教训：虽说市场经济条件下，土地公开出让是价高者得，但有时候招来的企业不见得是最‘适合’的。带产业项目挂牌出让，就好比招女婿，要综合评估。”当然，绝大部分的情况，还是要公开招拍挂，如土地主导用途是商业、办公等经营性用地的，研发总部通用类用地，标准厂房类工业用地，通用类仓储物流用地等。《试点意见》还鼓励“租让结合，先租后让”，中标人或竞得人先行租赁土地进行建设，通过规划土地综合验收或达产验收，符合租赁合同约定使用条件的，再按照协议方式办理出让手续。王克强认为，此举可以限制短期内炒地皮牟利。【定价】自贸区土地招拍挂领导小组拍卖出让底价综合用地的出让底价，由上海自贸区土地招拍挂办公室委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素，由上海自贸区土地招拍挂领导小组集体决策，综合确定出让底价。据自贸区邮报了解，上海自贸区土地招拍挂领导小组组长为管委会常务副主任戴海波。当然，基本的门槛还是有的，譬如：采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%；研发总部通用类用途部分的出让底价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%等。（详见文末附的《试点意见》全文）而存量用地经批准同意转型为综合用地的，土地权利人要按照市场评估价补缴土地价款。自贸区邮报了解到的信息是，补缴土地价款的标准目前尚未敲定。附关于中国（上海〉自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见第一条（目的和依据》为加快中国（上海》自由贸易试验区（以下简称自贸试验区） 建设，聚焦培育新产业、新业态、新技术、新模式，推进自贸试 验区产业结构调整和转型升级，完善区域功能和配套设施，进一 步提高土地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国土地管理 法》、《节约集约利用土地规定》、《上海市土地使用权出让办法》、 《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》、《中 国（上海》自由贸易试验区管理办法》和有关法律法规规章规定， 制定本试点意见。第二条（适用范围）本试点意见适用于自贸试验区范围内综合用地的规划和土地管理工作。第三条（定义)综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外》，且每类性质地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑 复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。第四条（基本原则)按照“业态引领、用途引导、节约集约”的原则，促进工业研发、商务贸易、金融服务等复合业态的土地开发利用，进一步提高土地利用的质量和效益。（一）坚持业态引领的原则。根据自贸试验区产业类型和特点，综合考虑区域环境、产业发展、基础设施等因素，合理规划布局，划分功能分区，引导用途混合、设定比例结抅等。（二）坚持用途引导的原则。编制用途引导表，在符合规划、 安全、环保和卫生等要求的前提下，兼顾相邻用地单位的意见，在区域建设总规模和用地结构控制范围内，鼓励按规划实施不同 用途土地的混合利用和建筑的复合使用。（三）坚持节约集约的原则。科学统筹区域综合用地的规模、 结构、布局和开发强度，促进产业融合、布局优化和转型发展，提升区域品质，提高区域土地节约集约利用水平。第五条（控制性详细规划编制内容及要求》自贸试验区的控制性详细规划，涉及综合用地的，其规划控制要求如下：(一）结合现状发展条件及区域发展总体设想，合理划分功能分区。明确不同功能分区的主导功能和主导功能建筑规模的最低比例。(二）鼓励地块用途兼容，用地类型实行两种或两种以上用途混合。应综合考虑空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境 等因素，提出自贸试验区综合用地功能引导要求，明确综合用地 允许混合的规划用途类型、比例等。(三）加强区域基础配套、公共服务、开放空间等研究，明确各类市政基础设施、公共服务设施、公共开放空间、停车设施 等的配套要求。(四）加强城市设计研究，提升整体品质，促进资源节约和环境友好。第六条（规划条件征询及确定）综合用地供应前，由自贸试验区土地招拍挂办公室向规土管理部门征询规划条件。自贸试验区管委会规划土地管理部门应当依据控制性详细规划，结合招商情况、功能布局要求以及相关单位意见，在满足安全生产、环境保护和公益性设施用地等相关控 制要求的前提下，确定综合用地的建筑用途具体比例等规划和建 设条件。其中，综合用地的规划主导用途、附属用途应当细化明 确至用地分类中、小类代码。第七条（土地供应）自贸试验区综合用地土地供应，应体现“公开、公平、公正” 原则，维护土地市场规范运行，具体要求如下：(一）综合用地按照主导用途对应的用地性质实行差别化的 供地方式。其中：主导用途为商业、办公等经营性用地的，应釆取公开招标、 拍卖、挂牌方式供地。主导用途为研发总部类用地的，其中研发总部产业项目类用 地，可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；研发总部通用类用 地，应釆取公开招标、拍卖、挂牌方式供地。主导用途为工业用地的，其中产业项目类工业用地，可以釆取带产业项目挂牌出让方式供地；标准厂房类工业用地，应釆取 公开招标、拍卖、挂牌方式供地。主导用途为仓储物流用地的，其中仓储物流产业项目类用地，可以釆取带产业项目挂牌出让方式供地；通用类仓储物流用 地，应釆取公开招标、拍卖、挂牌方式供地。主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地，涉及公益性用地部分的按照划拔用地管理。 地块供地计划公示后，有两个或两个以上用地意向者的，应釆取 公开招标、拍卖、挂牌方式供地。(二）釆取带产业项目挂牌出让方式供地的，需编制宗地项 目“两图一表”（项目建筑规划布局总平面图、鸟瞰图以及产业 项目基本信息情况表），经自贸试验区产业认定领导小组采取集 体决策、项目认定的方式实施。在产业项目准入初审通过后，应在“两图一表”的基础上深 化项目建设工程规划设计方案，由自贸试验区管委会规划土地管 理部门确定，确定前应当按照《上海市城乡规划条例》的规定公 示建设工程设计方案，并根据项目情况征求落实消防、环保等相 关部门意见。经确定的建设工程规划设计方案及“两图一表”作 为申请挂牌出让的要件。受让人取得建设用地使用权后，应根据 审定的设计方案编制总体设计文件及施工图，在审图通过后向规土管理部门申请建设工程规划许可证。(三）鼓励“租让结合，先租后让”的出让方式供应土地， 中标人或竟得人先行租赁土地进行建设，通过规划土地综合验收或达产验收，符合租赁合同约定使用条件的，再按照协议方式办理出让手续。第八条（出让年期）综合用地中各类用途的最高出让年期按其各类用途分别计算。其中：（一）涉及用途为新增工业用地产业项目类、仓储物流产业项目类用地出让年限不超过20年，国家和本市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照本市相关规定和程序认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。（二）涉及用途为工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类、仓储物流通用类用地的最高出让年限为50年。第九条（地价管理）综合用地出让底价的确定，由自贸试验区土地招拍挂办公室 委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素，由自贸试验区土地招拍挂领导小组集体决策，综合确定出让底价。其中：(一）采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%。(二）采取带产业项目挂牌出让方式供地的，出让底价不得 低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。其中，研发 总部产业项目类用途部分的出让底价，外环线以外地区不得低于 相同地段工业用途基准地价的150%；外环线以内地区不得低于 相同地段办公用途基准地价的70%；部分位于外环线外侧、部分 位于外环线内侧的规划工业区块，由自贸试验区土地招拍挂领导小组研究，按照上述标准，确定最低价的适用标准。（三）研发总部通用类用途部分的出让底价不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。第十条（新增建设用地转让管理）新增供应的综合用地转让管理按照综合用地中各类用途实行分用途差别化管理，具体要求如下：(一)主导用途为工业用地、研发总部和仓储物流用地的综合用地，按其主导用途进行转让管理。其中：主导用途为工业用地产业项目类、研发总部产业项目类和仓储物流产业项目类的综合用地，按照本市有关工业用地产业项目 类和研发总部产业项目类转让管理规定执行；主导用途为工业用地标准厂房类、通用类仓储物流的综合用地，按照本市有关工业用地标准厂房类转让管理规定执行；主导用途为研发总部通用类的综合用地，应持有主导用途物业的70呢以上以及全部附属用途的物业产权，其它按照本市有关 研发总部通用类用地有关转让规定执行。(二）主导用途为商业、办公等用途的综合用地，应严格按照出让合同约定执行。其附属用途部分物业应整体持有，不得分割转让。附属用途部分物业整体转让的，需经出让人同意，并纳入全市统一土地交易市场实施。第十一条（存量建设用地盘活）自贸试验区管委会按照《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（沪府办〔2014〕25号）等相关规定，组织实施存量建设用地盘活。涉及存量用地转型为综合用地的，应重新签订国有建设用地使用权出让合同。国有建设用地使用权出让合同应当包括以下内容，并应当对受让人的违约责任作出约定：（一）在保障公益的前提下，开发单位须持有全部物业产权。(二）建设用地使用权不得整体或分割转让，房屋不得分割转让。(三）建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。(四）土地房屋整体转让的，需经出让人同意，并纳入全市统一土地交易市场实施。经批准同意转型为综合用地的，土地权利人应按照市场评估价补缴土地价款，关于综合用地地价管理参照第九条内容执行。第十二条（登记管理）综合用地及其上房屋属于下列情形的，应记载在同一房屋土地登记薄上，并发放一本房地产权证书，不得分证办理：(一）主导用途为工业用地（产业项目类、标准厂房类）、 研发总部用地产业项目类和仓储物流用地（产业项目类、通用类） 的综合用地及其上房屋。(二）主导用途为研发总部通用类的综合用地的自持部分房屋，以及全部附属用途部分的房屋。(三）主导用途为商业、办公等用途的综合用地，出让合同中明确主导用途及其附属用途部分应自持部分的房屋。(四)存量转型综合用地及其上房屋。 按土地出让合同约定，部分房屋产权应移交相关部门的，该部分房屋可分证办理。综合用地中土地出让合同约定的土地使用条件、转型升级条 件、转让约束条件、土地使用权人出资比例、项目公司股权结构 等内容应在房屋土地登记簿和房地产权证书附记栏中予以注记。 土地使用权人办理转移登记或变更重要注记约定内容时，应提供出让人审核同意的意见。第十三条（建筑规划管理）建设工程设计方案应严格按照出让合同中约定的主导用途 和附属用途进行设计和审批。主导用途为工业用地和仓储物流用 地的建筑平面布局应严格按照国家和地方有关建筑设计标准和规定进行设计，自贸试验区管委会规划土地管理部门在审批时应严格把关。第十四条（土地全生命周期管理）综合用地出让以及存量建设用地转型为综合用地的，按照其主导用途，参照本市相关建设用地出让管理的有关规定，将项目建设、功能实现、运营管理、节能、环保等经济、社会、环境各要素纳入合同，实现项目开竣工、土地利用综合评估、土地使用 权退出等全生命周期管理。第十五条（监督管理）自贸试验区管委会应组织开展规划土地、产业、招商、登记 等部门参与的综合监管工作。自贸试验区管委会规划土地管理部门进一步加强综合用地 的土地用途管制。综合用地必须按照土地出让合同或划拨决定书 约定的用途、规划条件使用，不得擅自改变。自贸试验区管委会执法部门对土地权利人违反土地出让合同约定使用土地的，按照相关法律法规处理，相关处置情况纳入 上海市公共信用信息服务平台试验区子平台。违法情节严重，在规定期限内未完成整改的，出让人可按约定解除土地出让合同， 无偿收回土地使用权。第十六条（实施日期）本意见自日起施行，有效期至日。
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小秘密：前海和南沙自贸区的地都被谁买了？(附表)
记者梳理两区2015年至今的土地情况后发现，南沙共出让土地34块，其中17块为商业及居住用地。前海由于本身面积不大，所以土地出让量不及南沙，共计11块土地，其中9块为商业用地。
自南沙和前海挂牌为自贸区片区后，两片区的土地市场备受业界瞩目。
记者梳理两区2015年至今的土地情况后发现，南沙共出让土地34块，其中17块为商业及居住用地。前海由于本身面积不大，所以土地出让量不及南沙，共计11块土地，其中9块为商业用地。此外，因两区打造新城的轨迹各不相同，故两区“土地朋友圈”中，南沙更青睐央企，前海则多为百强企业。
前海：11块地。其中9块为商业用地，另外2块为工业及环保设施用地。这也说明，前海出让的地块，多是与产业用地挂钩的商服用地。而竞得者多为百强企业。
出让土地类型
南沙：工业和商住用地平分秋色
“2015年开始，南沙挂出的土地并不多，尤其是纯住宅用地。”业内人士回忆。而南都记者通过梳理广州国规委网站也发现，2015年至今，南沙挂出的34块土地中，有一半是商业和住宅用地，另一半则是工业用地。
从土地类型来看，2015年，南沙推出了5块住宅用地，7块商业用地，工业用地则为11块。而进入2016年，工业用地持续发力，目前已出让6块。而商业用地只有3块，住宅用地更少，只有2块。不同类型的土地出让比例，基本和2015年持平。
“政府可能更希望推出工业和商住用地，这也会为未来南沙区的发展起到延续性效应。”黄韬如是分析。但地产企业还是希望看到更多的住宅用地，因为可以更好地控制资金流。或因此故，南沙推出的部分商住用地中，也包括了一些住宅项目，算是在政府和企业的需求中，寻求一个折中的办法。
尽管商业和住宅用地占比不高，但从土地位置来看，目前已推出的17块商住用地中，10块为南沙自贸片区的核心地段——— 蕉门河中心区。
前海：商业为主，挂牌前已按产业布局
相比之下，前海土地出让类型多为商业用地。自贸区挂牌成立后至今，其出让的11块土地中，有9块是商业用地。这与前海大力发展金融业和科技创业的定位有关。此外，虽然前海土地出让总量逊色于南沙，但成交价大部分是以数十亿元来计算。
值得注意的是，前海挂牌成为自贸区之前，已在抓紧根据前海产业特点来规划地块。
据前海管理局官方网站记录，日，前海管理局便出让4宗商业性办公用地，共计出让土地面积7.4万平方米、建筑面积58.2万平方米。这四宗地最后分别由腾讯、弘毅资本、民生电子商务和前海恒昌科技开发有限公司以近乎底价竞得，共计57亿元。
甚少出让土地的前海，最近又挂出了四块土地，出让起始价总计达82.86亿元，出让的起始楼面价格每平方米为2.65万—3万元。这是前海今年第二批出让的土地。值得一提的是，4块地块有2块明确是面向港企出让，再次突出前海深港合作的特色。
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自贸区地块冷热不均 重整土地功能划分仍受关注
作者：实习记者 徐金忠来源：中国证券报?中证网
&&& 中证网讯 1月22日，上海自贸区一工业地块拍卖因无人举牌而遭遇流拍。相比之前对自贸区地块的热炒，市场在面对自贸区概念下的土地流转开始审慎、理性。此次流拍的工业用地，或将推动相关部门在自贸区土地功能划分打破方面有进一步动作，值得市场关注。&&& 据悉，22日拍卖的是上海珂纳电气机械有限公司位于外高桥保税区的工业厂房，土地面积为51246平方米，土地使用来源为出让，土地用途为工业，土地使用期限自日至日。拍卖标的包含工业厂房及与其相应的土地使用权、构筑物及其他辅助设施和与房地产相配套的辅助设备设施等。项目起拍价为4亿元，最终因无人举牌而遭遇流拍。&&& 而此前的自贸区土地拍卖流转中，受自贸区发展前景及提供的政策优惠等影响，市场态度相对“热烈”。自贸区首个工业地块项目就以91.67％的高溢价率成交。&&& 市场人士事后分析认为，对于自贸区工业用地来讲，流拍项目的起拍价偏高，土地使用时间仅剩30多年，这两个因素影响了该项目的拍卖。且从目前的情况来看，自贸区的“土地热炒”和“地荒”更对的是对商办用地而言的。自贸区未来的发展主要定位在现代服务业，区内工业用地带来的附加值相对有限，商办类用地则相对更具投资价值。打破自贸区用地功能划分及实现区内土地创新流转成为自贸区土地政策必要的突破方向。&&& 从上海“两会”传来的消息称，上海市土地管理部门方面称，正在研究自贸区土地转变用地性质的方案，预计今年上半年会出台。自贸区土地监管计划将探索负面清单管理，将以自贸区管委会为区内土地规划平台，在优先保证公益类设施的情况下，创新区内土地功能划分与流转。&&& 市场普遍认为自贸区土地价值的开发需要以土地收益和附加值等为重要的导向，如果自贸区土地的功能划分能够打破并重新调整规划，预计自贸区土地流转将迎来更大的一波“追捧”。外高桥（600648）等在区内拥有大量土地和物业的公司，将更多地从中获益。
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地荒或现自贸区 地主股爆发
第1页:自贸区土地储备概念引关注
第2页:外高桥
第3页:中华企业
　　早盘上海概念股市场逆势走强，盘中(,)上涨3%以上，(,)、(,)、(,)、(,)、(,)等盘中上涨1%以上，上海自贸区概念股股多数呈现逆势上涨。
　　随着上海自贸区挂牌一个月，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而至，自贸区土地紧张的问题日益凸显。11月5日，自贸区浦东新区外高保税区GG13-03地块正式开始接受竞买，根据此前区内土地达91.67%的高溢价率成交来看，外高桥此块地块大概率也会高溢价率成交。这一方面凸显了上海自贸区土地的稀缺性，另一方面也令原来按功能区块划分的土地规划面临困境。
　　业内人士认为，随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧，占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地，已成为当务之急。未来一旦土地性质转换得以实施，无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会，拥有相关土地储备的外高桥、(,)及(,)等上市公司增值潜力巨大，值得投资者后期关注。（巨丰投顾）
　　自贸区土地储备概念引关注
　　随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧，占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地，已成为当务之急。未来一旦土地性质的转换得以实施，则无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会，预计拥有相关土地储备的外高桥、海博股份及中华企业有望获得资金的青睐。
　　外高桥：公司子公司外联发展重点发展第三方物流、集装箱综合处理物流、冷藏物流和危险品物流，拥有国家海关总署唯一指定的港区至保税区的集装箱直通式堆场，堆场面积达8万平方米。同时，公司还拥有上海最大的保税冷库、冷藏物流业务特色突出；参股公司物流中心负责开发的外高桥保税物流园区已基本建成。该物流中心拥有约14万平方米的现代化仓库。此外，其子公司新发展重点第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。
　　海博股份：公司控股100%的子公司上海海博斯班赛国际物流公司以1.03亿元，在临港保税港区内购置了164亩土地，用于建造中国首个汽车零配件物流基地。海博斯班赛计划将投资2.35亿元建造9万平方米的仓储基地，依托斯班赛的汽车物流经验和洋山保税港区的优势，打造中国汽车物流行业的旗舰，为国内外汽车生产厂商和汽车零配件供应商提供系统化、全程化服务。
　　中华企业：公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用地存在不确定性。据2012年年报披露，公司将加强崇明东滩地块管理，并启动研究现代农业产业园开发模式。
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