在南通市区购买一套二手房100平米但是5年以上需要多少税收和过户费_百度知道
在南通市区购买一套二手房100平米但是5年以上需要多少税收和过户费
我有更好的答案
是否首次购房？根据前面所问、评估费0.5%（评估额，由卖方承担、评估价、所得税按全额的1%，买方；　　3、契税评估额初次1;平方，买方、面积等情况普通房屋满2年可减免营业税~是否唯一住房.36元&#47、交易费6/平方；2,买方(工本印花税5元)买方;4，允许浮动）.5%，非首次3%，买方缴纳，买卖双方各自缴纳如下：1、测绘费1,双方;　　6、工本费80元，唯一住房减免；　5
主营：金融
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。和我成为微信好友吧！
想买一套新房子，大家出出主意
主题回复精华
浏览数: 1992
回复数: 10
&SCRIPT LANGUAGE="JavaScript1.1"&
var browVersion = parseInt(navigator.appVersion);
if (navigator.appName=="Netscape" && browVersion&=4) document.write("&SCR"+"IPT LANGUAGE=\"Javascript1.1\" SRC=\" http://adpub.yaolan.com/afp/door/;ap=623;ct=pu=4c451ece10ff899d0001;/?\" charset="utf-8"&&\/SCR"+"IPT&");
我现在住的房子是儿子出生之前买的，2001年，当时周围没有多少房源，离单位近，价虽有点高，但还可以接受。
现在真不不想住了。有几点，装修的物件已经出了几处问题。小区没有车位，有时没地方停，只好停到单位去。而且小区里好多都换房子了。一般都是孩子上中学就搬走了。
所以也想在两三年之内换一套房子。
一打听，现在再买房子就是二套房，首付必须要付100万现金。
我们手头没有么多现金，我想的是把现在住的这一套卖出去，再加五六十万买那套。
大家出出主意，怎么操作。是找中介让别人看房，卖 出去了，我再搬到另一个地方住着过渡，等孩子上初中了，装修好了，再搬到新小区。
估计我这房 子也不会很快卖出去的，因为外部环境实在太不好了。
[ 本帖最后由 樱桃_熟了 于
14:50 编辑 ]
男宝10岁3个月9天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
如果按你说的，手里资金不足，只有先把房子卖了然后再换房。
现在二手房不太好出手。
女宝12岁11个月12天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
再买一套，贷款，现在住的这套出租
男宝19岁8个月21天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
先住在里面，边住边卖， 等卖掉的时候就可以去看新房了， 但是也不能很快住进新房因为有装修的问题， 这时候可以在外面租房子暂住一段时期。
男宝15岁7个月1天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
2头可同时进行；
运气好的话，卖出马上买进；
再运气好的话，卖出后给买家租金直到搬家:P
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
有政策，二套房不能贷款，60%的现金，所以得搞到一百万的现金
男宝14岁10天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
我也想买房子，一直和老公念叨：等咱有钱了，一定要在整体环境好的园区买套住房，并把这做为我们的未来奋斗目标
我们目前仅有的一套住房，不打算卖，主要是习惯了
男宝11岁11个月17天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
我已经 在操作了，已经 卖掉了，在买，可是这边大涨，因为地铁要开通了
女宝12岁2个月27天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
买房和卖方同时进行，现在可以在中介挂着（有合适的价格就果断出手），然后自己一边留意新的房子，一般卖完房如果对方全额付款一个多月就能拿到钱了，如果按揭最多也二个多月，新房从签合同到付清首付也是有一段时间的。
女宝11岁10个月16天
主题回复精华
回复:想买一套新房子，大家出出主意
没钱买房的，所以没了解政策，不过亲，还是再考虑一下吧
> 想买一套新房子，大家出出主意
北京世纪摇篮网络技术有限公司版权所有，所有内容未经授权，不得转载或做其他使用
京ICP证010534号
客服信箱： & 电话：&h2&&b&来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃&/b&&/h2&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e154cedbcc9caee385e4e9c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&428& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e154cedbcc9caee385e4e9c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上周去厦门出差，房价涨幅超过了我的想象力，岛内豪宅7-12万/平米，已经追赶上一线城市，厦门的资金吸附力这么强悍了吗？是哪些人在买呢？&/p&&p&&b&1&/b&&/p&&p&&b&厦门房价涨幅&/b&&/p&&p&厦门面积不大，约1700平方公里，比深圳的2000平方公里小一点。厦门总共只有6个区，核心的岛内只有2个区，湖里和思明，面积132平方公里；岛外4个区，集美、同安、翔安、海沧。&/p&&p&截至2016年，厦门常住人口392万人。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cb3de6b3bad6abd_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&584& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cb3de6b3bad6abd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&先来看这三年来厦门房价涨了多少。&/p&&p&2015年1月份，厦门在全市取消了限购，但限购限贷政策取消并没有在厦门楼市起到立竿见影的效果。&/p&&p&据厦门当地的多个人士告诉樱桃大房子，厦门2015年5月之后行情开始有点启动，五缘湾片区一平方涨了8000到1万。但真正开启暴涨是2016年4月份，导火索是岛外同安区保利叁仟栋旁边的一宗土地，楼面价拍出了2.5万/平米，远超面包价格，拍地后，所有岛内新盘开盘一夜之间加价五千块，岛外加价三千，正式开启了疯狂的涨价之路。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-1ff7c0daf68c688de64f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&240& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-1ff7c0daf68c688de64f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。其中4月份，厦门的二手房成交量达到全年最高，为9634套。&/p&&p&二手房，厦门不管是岛内还是岛外，这两三年期间，价格普遍都已经翻倍。&/p&&p&1、&b&思明区，&/b&会展中心片区，海峡国际社区二期3室2厅 166平米，2009年的盘，挂牌1380万，最新成交是日，成交价1323万，单价79699元/平米，成交周期69天。同样的166平米，2016年5月份，挂牌价950万，成交价970万，成交周期只有19天，价格是5.8万。而2015年9月，155平米的二房，成交价550万，单价3.5万。2015年9月到2017年6月，从3.5万涨到近8万，涨幅2.28倍。&/p&&p&2、思明区，华侨海景城3室2厅 141.2平米，2004年的盘，2015年10月，成交价465万，3.29万/平米，挂牌478万成交周期81天。4室2厅 135.02平米，日成交价，897万，单价6.6万，挂牌950万成交周期14天。2015年10月到2017年3月底期间，从3.3万，涨到6.6万，刚好翻倍。&/p&&p&3、&b&湖里区，&/b&五缘湾片区的中铁元湾2015年10月的新开盘价格大概是5.4万/平米，2012年9月，166平米的平层的价格是2.3万/平米，2013年，新房价格大概是三四万，我这次去厦门踩盘，中铁元湾的价格现在是八九万。&/p&&p&五缘湾属于岛内的豪宅片区，以两三百平米的大户型居多，普遍单价在7-10万，个别的如中骏·天誉有房源放盘价12万多；恒禾七尚号称亚洲十大豪宅之一，链家上有一套三百多平米的放盘价是7万多；建发·中央湾区9万左右；中铁·元湾、国贸天琴湾放盘价都是7-9万多不等；国贸新天地七八万；国贸润园7-10万。全是上千万一套。&/p&&p&4、&b&翔安区，&/b&樱桃一个粉丝在2015年5月份，首开花郡清盘时抢了两套，1.2万/平米，现在市场价是3万。&/p&&p&5、&b&集美区，&/b&万科金域华府，我2011年去看过，价格是1.2万/平米，中间几年都比较稳定，最近三年涨幅较大，今年9月份成交的一套89平米2房，单价是3.6万/平米。&/p&&p&6、&b&海沧区，&/b&滨海社区附近，日，绿苑新城一组团 3室2厅 127.41平米，挂牌620万，成交591万/平米，单价4.6万；绿苑新城三组团 3室2厅 129.81平米，2016年1月，290万，单价2.2万。一年半的时间，价格翻倍。&/p&&p&厦门岛外普遍从1万多，涨到3万多。由于基数较低，涨幅大多翻倍，高的甚至是两三倍。&/p&&p&土拍，可以反映一个市场的疯狂程度。2016年8月，是厦门土拍的最高潮，8月26日，厦门一举拍出岛外6幅商住地块，5幅地块直破3万，其中，翔安2016XP04地块以42.18亿元的总价被竞得，楼面价高达3.8万/㎡，成为厦门史上单价地王。翔安南部新城三幅地块楼面价均在3.5万元/㎡以上。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4aaff5c91ded2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&379& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4aaff5c91ded2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这样的土地成本，与周边二手房价格相差无几，但由于市场信心爆棚，普遍预期未来的房价至少要涨到四五万。&/p&&p&但2016年10月份，厦门迎来调控，又被套上了紧箍咒，新房开始限价，岛外四大新城的新房高层价格都被控制在3.4-3.7万/平米的红线范围内。土地出让也限价，但推出了起拍价2万的机制，所以市场并未冷静下来，余热不断。&/p&&p&因此进一步调控不可避免，日，厦门出台限售调控措施，成为全国第一个冻结房地产市场的城市。至此，厦门楼市已是强弩之末。&/p&&p&到2017年5月份，这头狂奔的疯牛，终于被按下了高昂的头，市场正式平息。&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&目前市场行情&/b&&/p&&p&现在的厦门行情，已经进入了调整阶段，市场观望气氛浓厚，入市意愿较低。&/p&&p&与其它一二线城市一样，厦门成交量今年也在明显下降，据乐居统计，月份，厦门二手房累计成交面积355.4万平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累计成交面积260.7万平方米，同比下降47%。&/p&&p&量在价先，长时间没有量，价格就难抗住，&b&岛外的成交价大多回调了15%-20%。&/b&新房开盘去化率也不高，能达到7成就算不错了。下面是厦门当地关注市场的几个购房者跟我反馈的情况。&/p&&p&&b&购房者1、&/b&我最近一直在关注房价，主要看了岛外的集美新城，因为首付有限，所以重点看了橡树湾一期，中航城c区，中交和美新城的两房，不管是两房还是三房，相较三四月份，基本都降了15%，4月份航城c区300万，现在245万，比较差的237可以成交。还有个盘离地铁1公里，89平，之前310万，现在260万，在考虑要不要入手，我们虽然是刚需，置办婚房，但也不着急，19年才结婚。价格其实是这两个月才开始松动的，我觉得还只是开始，以后会跌更多，怕现在入市还太早，但又怕涨。&/p&&p&&b&购房者2、&/b&在海沧区天湖城有一套94平米的两房，三月份因为行情太疯狂没有卖出去，当时挂370万，现在挂378万，但看房量很少没有卖出去，不敢轻易调价，想置换到海沧双十学位，周边的绿苑新城，维多利亚单价都要4.3万，业主价格没有松动，所以自己也不想调价卖，但不降价又卖不出去。&/p&&p&&b&购房者3、&/b&我6月份卖了一套岛内莲花广场附近的房子，挂了三个月只有4个人过来问，别人挂的单价均价52000，中介说我的48000一定可以卖掉，结果38000成交。选择挂八万的房子，如果比较急变现，实际成交有7万就不错了。&/p&&p&&b&购房者4、&/b&集美新城4月份是虚高的，其他成熟的小区，价格还比较稳，比如集美大桥桥头的泉水湾，89平，都要340左右，那个小区现在普遍是280，4月份的是320万左右，我准备跟房东砍价到260，这个价格接近16年年底的价格，但是很纠结的是，如果房东到了这个价格，我要不要现在买，一个是税，另一个是难以预估房价走势。&/p&&p&&b&购房者5、&/b&好地段好学区的没有降价，其他比较差的有降，真正自住的业主不急卖的都没有降价，降价主要是投资客急卖的，一个楼盘一两套比较低价的笋盘。&/p&&p&厦门有个房企告诉樱桃大房子（关注微信公众号：樱桃大房子（ID:ytdfz8）），他们在岛外卖的一个楼盘，是2014年拍的地，当时楼面价是1.4万/平米左右，当时测算卖2万才稍微有点利润，但等到2016年初，他们拿预售证时，就按2.5万/平米开盘了，行情好了，大家都抢着要，卖到今年已经涨到了3.5万/平方。&/p&&p&根据这个房企的统计，购房者中，大概30%是自住，包括首套和换房的，70%是投资炒房的，一种是打算以后来住，一种是纯投资，投资客中有50%是拿到预售证后准备卖。&/p&&p&而购房群体来源，有60%是来自福建省内，特别是临近的泉州、漳州，有钱人都喜欢来厦门买房，其他地级市的虽然可能不是住，但打算子女将来可能来厦门读书需要住，还有40%是外省，山东、东北人打算将来来厦门养老。&/p&&p&连房企自己都承认，从厦门的购买力来说，房价涨的有点离谱，厦门经济支撑不起这么高的房价，只不过大家觉得岛内的土地面积有限，也没什么新盘可卖了。现在岛外新房价格维持在3-3.5万，因为开发商实力还是比较强，但有价无市，成交量不大。&/p&&p&“因为之前消耗了过多需求和资金，但我们整个盘货值只剩下一栋了，成本利润都回来了，剩下一栋是纯利润，可卖可不卖，所以就等着慢慢卖吧。”上述房企说。&/p&&p&&b&现在最难受的是2016年高峰期拍出的地王&/b&。由于市场低迷，房企都在拖延动工，去年七八月拍出的楼面地价都是3万多，算上资金成本、税收、建安和营销等成本，至少要卖到4万多才能保本，但这些地王周边的二手房价格也只有3-3.5万，现在受政府限价，按周边二手房价格开盘，房企肯定要亏本，但即使政府不限价，房企卖到4万多，也不一定有市场，所以地王们，普遍换上了开工拖延症，能拖就拖，拖不了就挖几下，做做样子。&/p&&p&现在厦门的土拍市场，房企不再头脑发热了，12月1日集美和翔安出让的两宗地，起拍价2万，上限价3万，但最终的成交楼面价只有2.5万和2.6万/平米，连上限价都没有达到，跟去年动辄3万多的楼面价相比，一平米下降了1万。&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&未来走向&/b&&/p&&p&不可否认，厦门是福建最有魅力的一个城市，时隔几年，我这次去感觉变化也挺大，环岛风景美得让我想常住（只不过工作怎么办呢？厦门没多少工作机会），沙滩、绿化堪称全国一流，这个季节的气温跟深圳差不多，跟省会城市福州相比，常住人口数不多，如果按比率算，人口的吸附力稍微强那么一点点，但一点多的增速，也已经算非常慢了，深圳这2年的人口增速还有五六个点。厦门吸引的主要是福建南部的城市人口，主要是泉州、漳州、龙岩三市。北部城市的人更青睐福州。整个福建省人口是3834万人，泉州850万，是福建第一大城市，泉州的房价因为下面乡县的人来买也涨疯了，漳州496万，龙岩259万，这三个地方有钱的老板们，都喜欢去厦门买房占坑，所以也导致厦门楼市的投资比例较高。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5ad7cc9f2e645dea3cf9b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&583& data-rawheight=&336& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&583& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5ad7cc9f2e645dea3cf9b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9f7cf792ae9a61ba335769_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&581& data-rawheight=&336& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&581& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9f7cf792ae9a61ba335769_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&外来投资者的比例一高，一旦限购限贷，市场的波动就会比较大，因为这些人不是真正的刚需，市场涨时他们会蜂拥而上，退潮时就销声匿迹了。这一点跟以前的海南非常像，现在海南买房的大多是养老自住需求为主，投资客已经被上一轮泡沫破灭洗刷的不多了。&/p&&p&福建跟浙江很像，民间借贷非常发达，借钱投资的观念非常深厚，厦门人非常喜欢利用杠杆投资。&/p&&p&&b&截至2017年10月份，厦门的住户存款余额是2289.8亿元，住户贷款余额是4202.7亿元，居民资金杠杆率高达183.5%，2015年是133%，%。居民杠杆率位列全国第一，甚至比深圳还高。&/b&&/p&&p&杠杆越高，市场的风险就越大，因为高杠杆是依赖于宽松的货币环境，只要信贷收紧，市场就会明显感觉不适，厦门房价已经调整就是基于此。&/p&&p&温州就是前车之鉴，老板们喜欢借钱投资，如果企业经营好，一切都不成问题，一旦企业运转出问题，就会釜底抽薪，元气大伤，所以温州到这一轮房价回升都不算大，温州老板们已经被房子伤害太深了。&/p&&p&厦门的经济跟深圳比差了几个档次，除了旅游业，其他产业算不上发达，别说跟一线比，就是跟杭州比，工作机会也差了很多，但厦门房价比杭州还高！深圳人均GDP是18万元，厦门不到10万，如果说面积小，深圳也只比厦门多300平方公里，常住人口是厦门的三倍，人口的吸附力是厦门的四五倍，我之前老说深圳的房价被透支了，如果跟厦门比，深圳都健康多了。&/p&&p&我这一次去厦门，万科董事会主席郁亮也来了，他跟我们说，厦门的房价收入比，比深圳的还高，至于房价是否更不合理，郁亮就不方便说了。&/p&&p&决定性的因素，还是取决于未来房贷利率如何走，这个就跟全国和国外的大环境有关了，如果持续上调，银行贷款持续收紧，厦门的房价调整，就远远没有结束，因为这一轮涨的也太狠了，跑的越快，摔得越狠，很简单的道理。&/p&&p&房价到达一个新的高度后，市场需要时间休整，如果靠的是自有资金，像北京和上海，杠杆率就很低，顶多是掏光了全家储蓄，跌了也不至于要断供，但如果是依赖借贷来投资，市场打雷下雨就会难以承受。&/p&&p&据厦门的房企透露，厦门的购房者中，至少有20%的人，首付要靠消费贷，首付贷这些助力。&/p&&p&短期而言，影响厦门楼市的还有一个因素，厦门地税局已经发了通告，为加强厦门存量房交易税收征管，进一步做好房地产市场调控工作，决定自日起，调整更新存量房交易计税评估价。评估价上调，也就意味着交税更多了，买房成本又多了，势必进一步影响成交量。&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&后记&/b&&/p&&p&真的感慨，这个社会已经不正常了。走到哪里随便一聊，奋斗的目的都是为了买房子。&/p&&p&我在五缘湾游荡看房时，跟一个贵州的大叔问路时聊起，他来厦门打工，一天可以赚两百多块，一年存三四万，就是想在他们老家镇上买个房子，为了孙子读书，不想在农村山上，生活也不方便。因为买不起大城市的，只能退而求其次，镇上房子1680一平米，买个商铺价格四千多块一平米。&/p&&p&我在回深圳的车上，旁边坐着一个女生，还在读研究生，就想着毕业后怎么买房子的事了，她想留在上海或者深圳，父母的积蓄可以够她在老家买个房，但买一线的房子还是吃力。&/p&&p&这真是一个病态的社会，学习不是为了以后实现自己的理想，奋斗不是为了过上美好的生活，殊途同归，全部为了买房子。人们已完全被房子扭曲了个人的价值观。&/p&&p&暴涨过的房价，如果不狠狠摔一跤，谁还会安于干事业呢？让我们一起静候厦门房价下跌！&/p&&h2&&b&请关注微信公众号樱桃大房子（ytdfz8），获取更及时的深度&/b&&/h2&&h2&&b&分析，可咨询樱桃投资房产，也可免费入群交流；&/b&&/h2&&hr&&p&&b&欢迎关注微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8），一名资深财经女记者和地产评论人，十年来只做了一件事，就是专注于房地产江湖；以通俗易懂深入浅出的风格，让你学会如何买房投资，如何让财富增值。&/b&&/p&&hr&&p&另外，打个广告，不感兴趣的可以不用看了。&/p&&p&樱桃的小蜜圈从11月30起重新开放，之前6月份宣传过三周，有2000多对房地产投资的小伙伴加入了。中间也有人咨询，现在重新开放；&/p&&p&&b&你在知识星球可以得到什么？&/b&&/p&&p&1、可以免费向我提问，不限次数，只要我看到就会即时回复你。&/p&&p&2、发布第一手独家信息，（当然独家不可能天天有）。&/p&&p&3、即时分享一些政策信息，政策解读，即时发布市场信息变化。&/p&&p&4、公众号上的一些文章不便给出投资建议，我会将投资建议仅限于发布在知识星球。&/p&&p&5、我会把从机构处获得的房地产业内有价值的资料发在星球。&/p&&p&6、球友会在星球里发布全国各地的信息，共享，大家可以交流，讨论，交朋友。&/p&&p&7、有一些独家福利，我仅面向知识星球用户发放，比如投资现金返利，9月份给星球球友每人返还了80元现金。&/p&&p&费用只要188元/年，一顿饭钱，但可为你人生最重大的买房投资，提供有用的信息。&/p&&p&&b&加入方式：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-aafb9a0ca18a9d95e4cc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&947& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-aafb9a0ca18a9d95e4cc_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃 上周去厦门出差，房价涨幅超过了我的想象力，岛内豪宅7-12万/平米，已经追赶上一线城市，厦门的资金吸附力这么强悍了吗？是哪些人在买呢？1厦门房价涨幅厦门面积不大，约1700平方公里，比深圳的2000平方…
&p&讲五段话，房价到底会不会降，我也不知道。&/p&&p&&i&&b&01&/b&&/i&&/p&&p&十年前，房地产这行还没有如今这么风风火火的时候，万科有一句口号特别引人注目：&b&不囤地、不捂盘、不拿地王&/b&&/p&&p&当时很多人把这句话当成一家房企的品牌口号在喊，所谓的品牌口号就是嘴上说说，身体怎么样无所谓的东西&/p&&p&确实，这三个原则非常有杀伤力，很快就把万科和其他开发商区别开了&/p&&p&确实，从那个时候万科和其他就显现出不一样的特质，那个时候我们就学会了一个词：&b&快周转&/b&&/p&&p&回过头来看，那三个原则，本质上也是快周转的精髓，如果做不到也就不能滚动开发&/p&&p&不囤地不捂盘大家能够想象得到，无非是赚个时间差。&/p&&p&而不拿地王，我从内部拿到的解释是：土地成本如果太贵，那么对回款周期以及公司现金流会提出几何倍的要求，&b&一个环节卡主，那么快周转也就推进不下去&/b&&/p&&p&为了快周转一切都要让位于此&/p&&p&后来万科还特意解释，不拿地王是指不拿单价地王，本质上也是这个道理，成本必须相对合理才能保证快周转&/p&&p&&i&&b&02&/b&&/i&&/p&&p&万科就靠这个套路一直做老大很多很多年&/p&&p&崛起的过程中追随的房企越来越多，越来越多，所有人都秉持快周转的模式，而且一家比一家快，那些靠运营出身的港资企业在此时显得无比的落寞，纷纷退出中国房地产市场&/p&&p&实践是检验真理的唯一标准，开发商过去的套路在之前来看都是对的&/p&&p&直到我最近看到一个新闻&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ade96a37e589e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&118& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ade96a37e589e_r.jpg&&&/figure&&p&是的，南京地王项目已经停工，工程方说因为拖欠了2千万的工资所以停工了&/p&&p&2千万一定只是表象，内在核心是这家房企的内部现金流异常紧张，&b&为撬动项目采用高杠杆借钱的模式启动，而如今项目入不了市回笼不了现金流&/b&&/p&&p&是的，开发商这些年在研究快周转的时候把时间这个元素玩的无所不用其极，快周转慢慢的衍生为高杠杆&/p&&p&所谓的&b&高杠杆&/b&就是假定我未来可以赚到多少钱，但是我缺钱动不起来，你借我点到时候一起分红&/p&&p&就是这个模式给了多少开发商信心，空手套主义肆起并引以为荣&/p&&p&过去这么多年来高杠杆都是合理的，因为我们那个假定从来没有让我们失望过，每次都获得丰厚的回报&/p&&p&&b&而这一轮的假定高潮发生在2015年，&/b&地王狂起，郊区土地卖出多少钱所有我们内环成交应该多少，上海土拍已经达到多少高位所以杭州南京应该多少跟进&/p&&p&就这一年半的时间内，长三角的土拍如果不出地王一定会成为新闻&/p&&p&这一年，行业内又冒出一个词汇，叫&b&预期&/b&。我们卖一个产品，只要预期达到，那么一切都没有问题。&/p&&p&经过一年的时间，所有人都假定土地会有人接盘，楼市会有人接盘，一切都可以继续滚雪球滚下去&/p&&p&&i&&b&03&/b&&/i&&/p&&p&特朗普曾经在自己的自传里说过：不论是好的传播还是坏的传播，都比没有传播好上一万倍&/p&&p&这个精明的地产商早就看空了一切&/p&&p&本质上这个环节不仅仅是针对于项目而言，&b&放在整个行业里更是如此&/b&&/p&&p&当下的房地产，预期这个东西没有了，任何人都猜不到房价走势如何，因为所有人连自己项目能卖多少钱都猜不到&/p&&p&这是个案么&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8c3b5c1bc23c83ddd1ae83_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&1067& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8c3b5c1bc23c83ddd1ae83_r.jpg&&&/figure&&p&这是共性&/p&&p&所有项目都拿不到自己的预售证，哪怕有，代价就是周边二手房八折的价格。所以留给开发商就是一个简单的选择题：&b&是选择亏本卖还是被拖死&/b&&/p&&p&在房企高杠杆的道路上，所有人都等着自己当初的假定来归还本金，这条道路上无人可以幸免&/p&&p&所以可以预见的未来，&b&如果政策死咬，未来多数开发商会选择忍痛贱卖&/b&，因为你知道的，很快项目都要盖到现房了，这时候如果再付不出款，是真的要出人命了&/p&&p&这个时候不得不佩服今年年初万科在上海疯狂出货的场景，和此时此刻相比，多么有先见之明&/p&&p&而另外一方面，舆论就呈现一个非常好的态势，一手房价格比二手房低两成，所有的二手房房东开始重新审视自己的预期&/p&&p&毕竟一年前就是看着一手房市场，抬高自己的二手房预期的&/p&&p&二手市场就是如此，非常容易受舆论搅动，&b&管住一手房，本质上也就管住了房地产，&/b&这一点在目前来看依然适用&/p&&p&&i&&b&04&/b&&/i&&/p&&p&另外一个稍微有点慎人的是：&b&那些低价拿到预售证的，也没有卖的特别好&/b&&/p&&p&是的，所有地产人都觉得这个价格实在太便宜了，拿出来就被抢光的时候，陆陆续续供应量出来之后我们发现，居然没有一个个日光&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ceb85cb01ca7a990ed63ff_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&146& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ceb85cb01ca7a990ed63ff_r.jpg&&&/figure&&p&很多人想不通为什么&/p&&p&根据卢俊目前点对点回答了超过3000个意向买房人来看，如今的上海客户，接受这个价格，也想买，但是，没有购买资格&/p&&p&是的，&b&权限这个东西，如今成为了房地产最金贵的东西。&/b&从去年的930到现在，假离婚也好，假结婚也好，基本把城市里的购买资格用光了&/p&&p&剩下的，只有是围观的群众了&/p&&p&这是这个行业最恐怖的地方，供应没了，需求，也真的没了&/p&&p&很显然，如今整个行业的流动性较低到了极点&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-1e91cbb3b548df04a138ecfe4bc41700_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&515& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-1e91cbb3b548df04a138ecfe4bc41700_r.jpg&&&/figure&&p&大量的银行提升首付比例，甚至不少拒绝发放住房贷款。很显然这都不是从抗风险的角度制定的政策，我确实想不到首付都到7成了贷款还会有什么风险&/p&&p&所以本质上，房地产市场就像一个黑洞，关注度几乎被吸的干干净净。&/p&&p&供应端商品房在保持极低的速度在缓慢供应，价格调整，数量控制，整个行业都是没声音的。而声音的重点，全部都集中在租售并举上&/p&&p&是的，作为开发商，卖商品房这个产品的，此时此刻是那么的不招人待见&/p&&p&这个时候我们或许明白了今年国家经济政策去杠杆是什么意思了，我们回忆之前所有调控的着力点&/p&&p&不给预售证认为的拉长了开发商的现金回笼周期；拿地时候的资金穿透政策；买房人首付和资格一再提升……&/p&&p&&b&本质上这些都是去杠杆的一种模式&/b&&/p&&p&开发商高杠杆确实存在问题，而房地产开发本身从98改革以来就一直采用撬杠杆的模式。如今这一条经脉，被彻底的抽掉了&/p&&p&&i&&b&05&/b&&/i&&/p&&p&所以2018年的房地产会朝着非常微妙的方向发展，整个行业的预期没了。手上拿着滚烫的土地，欠款每天都在倒计时告诉你最后截点是什么&/p&&p&房价会到多少没人知道了，我最近查了个端口数据，上海最近一年的成交均价是4.7万元，而接近这个单价的项目是来自嘉定新城的一个流量盘。很难想象这个上海郊环外的一个新城项目均价是整个上海的成交均价&/p&&p&这个城市的真实房价到底是多少，说实话我和很多地产人一样，都开始看不懂了&/p&&p&&b&越来越多的人开始转发任志强的语录用来安慰自己&/b&，但是我和他们私聊的时候发现，他们甚至规划不了接下来一个月应该做什么&/p&&p&这一切的一切，就是因为这个行业失去了预期，还是那句话，不论是好预期还是坏预期，总比没有预期要好&/p&&p&预期这个东西很该死，推动行业泡沫化，但是这一次彻底的失去，让所有人都无所适从&/p&&p&&i&&b&06&/b&&/i&&/p&&p&&b&所以这个时候，我们再来看看龙头房企的一举一动&/b&&/p&&p&万科&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f16886f3cfa40d25d38c699ef84a7ed5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&196& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f16886f3cfa40d25d38c699ef84a7ed5_r.jpg&&&/figure&&p&不希望别人叫他开发商了，因为如今这样的身份在当下的行情里已经不是香饽饽了，需要换个身份，起码明面上需要这样&/p&&p&恒大&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-98742fdac8b96e2ce1627_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&106& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-98742fdac8b96e2ce1627_r.jpg&&&/figure&&p&花了1500万挖了一个经济学家，很显然，恒大很想看懂未来中国经济走势，如今看懂这两个字绝对值1500万&/p&&p&碧桂园&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e20cb7daa56ecbf61d1158_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&144& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e20cb7daa56ecbf61d1158_r.jpg&&&/figure&&p&靠着自己的劳斯莱斯产品线，把自己埋的越来越深，走到三四五六七八线城市里，那里的房地产，还没有调控这么一说&/p&&p&而在前四里，唯一一个摔过跟投的融创，最近这么对外说&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ec614f64af35eec22d957a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&149& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ec614f64af35eec22d957a_r.jpg&&&/figure&&p&是的，土地太贵，什么模式都玩不转了。事实上，所有人的快周转都学的万科，而万科当年的快周转，复盘的就是顺驰的运营模式&/p&&p&所以你大概可以明白孙宏斌为什么要买万达了，有一千万个否定的理由，但给的项目就是便宜，只要便宜在当下这个市场就可以辗转腾挪。哪怕跌1000块，项目还有的赚，又在政府那赚到吆喝，这笔买卖为什么不做&/p&&p&这就是这个行业现状，前两年所有都比的是控成本，所以恒大碧桂园万达拼了命的比拼执行力和开发成本。而从这一刻开始，控得住土地成本的，或许就是未来的王&/p&&p&这是多么痛的领悟，在行业尾端的流动性被速冻的时候，多少人能回忆得起当年在拿地前端的豪言壮语&/p&&p&2018年的地产，可以说没有风险，也可以说风险很大，因为本质上，我们对这个行业的预期，是真空的&/p&&p&至于说其他开发商最近过的怎么样，虽然从业绩上来看都还不错，但是内部现状呢，有一个段子挺有意思，我和大家分享下&/p&&p&这个故事名字叫：这一年公司的年会奖品&/p&&p&&b&手机品牌从苹果变成了小米&/b&&/p&&p&以上为正文，来自真叫卢俊&/p&
讲五段话，房价到底会不会降，我也不知道。01十年前，房地产这行还没有如今这么风风火火的时候，万科有一句口号特别引人注目：不囤地、不捂盘、不拿地王当时很多人把这句话当成一家房企的品牌口号在喊，所谓的品牌口号就是嘴上说说，身体怎么样无所谓的东西…
&p&问了几位同事均回答卫生间就是厕所间，我这里主要介绍干湿分离厕所间的设计合理性。随着室内设计越来越趋于合理化，家庭卫生间的面积也越来越重要，从单一“清洁、方便”之用，变为追求美观实用、功能齐全的活动空间。因此干湿分离的装修的设计更符合现代人们的实际需要。在面积较大的前提下，设计师要把它的功能考虑周到，以体现以人为本的设计思路，使得卫生间既实用又舒适。日式卫生间里的“干湿分区”就是一个常用的思路。&/p&&p&&br&&/p&&p&干湿分离，将卫生间的盥洗、方便和淋浴等功能分开，克服交叉用水而造成的困扰，减少厕所墙面、地面滞留水渍、避免洗漱和淋浴时的水花四溅。洗浴完毕后到处都是水汽，对马桶的擦抹变得繁琐，但因潮湿环境其周边区域又更容易滋生细菌。合理地把洗浴和厕所分离，使得洁净和方便，两者互不干扰，同时使用，真正的做到干湿两区。&br&&/p&&h2&&b&一、 小型厕所间舒适的要点&/b&&/h2&&p&&b&1. 满足前倾姿势的深度&/b&&/p&&p&在马桶上坐立时向前倾的姿势，墙壁和马桶前端之间的距离至少要超过50cm以上。同时需注意坑管至墙壁的距离正好能够满足马桶安装的空间，避免水箱与墙壁间隙的空间误差。（ 马桶的坑距通常为305~470mm）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-be8c7ce8368cefef6bc09a_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&606& data-rawheight=&346& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&606& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-be8c7ce8368cefef6bc09a_r.jpg&&&figcaption&满足起立前倾姿势的深度最少50cm&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&2. 独立卫生间的尺寸和格局&/b&&/p&&p&独立的厕所间意味着满足如厕最基本的卫生条件和空间，同时要最重要的道具——马桶的位置考虑好。（普通坐便器的尺寸：W400 x D760~790mm）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a9e31a58e153ea19e502_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&609& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a9e31a58e153ea19e502_r.jpg&&&figcaption&普通马桶尺寸及所需的最低空间：80cm×1.2m（0.4坪）&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&无水箱智能马桶的最低长度通常为635~650mm，这为我们独立厕所间的尺寸能够节约更多的空间（约35%）。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ec5da3521dcb7525425bac3_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&605& data-rawheight=&319& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&605& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ec5da3521dcb7525425bac3_r.jpg&&&figcaption&无水箱智能马桶的长度通常为635~650mm&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&厕所间宽度的设定依据是马桶（通常水箱W400）两侧保持有15cm以上距离，则普通厕所间请保持在750mm的必要宽度，便于转身。若侧装洗手池或收纳柜的情况则增加10~20cm。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf21fffbc5432acfd650d3fc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&209& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cf21fffbc5432acfd650d3fc_r.jpg&&&figcaption&一般洗手盆和收纳柜体的深度在10~20cm之间&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&3. 洗手池的种类和收纳格局&/b&&/p&&p&通常我们厕所间里洗手盆都不会太大，满足W300 x D200（容量2.5L）即可。表现形式可以是壁挂式、台上型、台面一体型和墙体半嵌入式。在特殊情况下，我们还可以选择带洗手的坐便器，从而节省空间和成本。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dcbda3f5d1b1_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&605& data-rawheight=&286& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&605& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dcbda3f5d1b1_r.jpg&&&figcaption&宽度1000毫米，深度1650毫米的设置案例&/figcaption&&/figure&&p&进深200mm的收纳柜在对于空间紧张的设计里最适合。若不考虑扶手和边柜的话，厕所房间宽度可以控制在840mm左右。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a68b5d1e98bc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&163& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a68b5d1e98bc_r.jpg&&&figcaption&简单的形状和瘦长的尺寸&/figcaption&&/figure&&p&我们可以根据厕所间大小来寻找合理的布局：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7d3cd08aea42_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&1978& data-rawheight=&670& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1978& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7d3cd08aea42_r.jpg&&&figcaption&来自于Panasonic&/figcaption&&/figure&&ul&&li&&b&1.2×1.6m（0.75坪）：&/b&如果你独立厕所空间够宽敞的话，推荐洗手池+收纳柜的组合，不仅可以确保小东西充分收纳而且能够很好的装饰空间，选择更多风格来搭配。&/li&&li&&b&80cm×1.6m（0.5坪）：&/b&对于紧凑型的洗手间，或由于宽度限制，建议侧边采用狭窄的类型（10cm的隔板和柜体），或在门后面设置洗手台，并根据门的位置来确定其深度。&/li&&li&&b&80cm×1.2m（0.4坪）：&/b&在马桶的背面或者角落设置洗手池，可以最大限度地利用空间。或者水箱上洗手也是不错的选择。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&&b&4. 扶手&卷纸器的科学放置&/b&&/p&&p&扶手应该设置在自然伸手容易触碰的范围，而卷纸器和智能便盖遥控器的位置需要易于双手使用。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cbe47c1aaa7403eccb6640f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&650& data-rawheight=&330& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&650& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cbe47c1aaa7403eccb6640f_r.jpg&&&/figure&&p&安装尺寸步骤：&/p&&ol&&li&首先决定扶手的位置，选择离马桶适中的一侧，差不多马桶中心线位置离墙壁35~40cm；&/li&&li&L型扶手的水平位置高度，根据人肘高度，设定为离地面70±5cm之间最好；&/li&&li&扶手纵杆是从马桶的前端开始15~30cm为容许范围。&/li&&li&卷纸器的安装位置不可离身体太远，可以处于水平扶手上下方15cm，便器前端6~10cm；&/li&&li&遥控器或下拉式纸巾架位于扶手内，水平上方15cm，纵杆向内10cm处。&/li&&/ol&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0e484d8db54a16062a90def_b.jpg& data-size=&small& data-rawwidth=&1532& data-rawheight=&1140& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1532& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0e484d8db54a16062a90def_r.jpg&&&figcaption&标准示例&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&5. 如何解决收纳&/b&&/p&&p&厕所里经常使用的东西需考虑好好地收纳，比如打扫用具、毛巾和预备的卫生纸等等，我们可以利用好马桶后面两侧水平的位置或增加侧边收纳柜的做法。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0afdbbafa407a0_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&840& data-rawheight=&440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&840& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0afdbbafa407a0_r.jpg&&&figcaption&I型間口750mmの場合 &/figcaption&&/figure&&p&将清洁品和卫生纸放在地上的行为不仅使得空间更加狭窄，对于打扫也很麻烦。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c4a1bdc0e3be1b2c36dabcdd9a58bcdc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&651& data-rawheight=&201& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&651& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c4a1bdc0e3be1b2c36dabcdd9a58bcdc_r.jpg&&&figcaption&卫生纸×6生理用品×2垃圾袋×1清洁布x2 洗涤剂×1厕所刷×1芳香剂×2&/figcaption&&/figure&&p&&br&&/p&&h2&&b&二、狭小的空间对应的厕所&/b&&/h2&&p&1. 智能便盖选择遥控器型&/p&&p&2. 带洗手的马桶&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&三、厕所装修中不败的选项&/b&&/h2&&p&&b&1. 对于狭小的空间，墙壁尽量采用明亮材质&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7e875dbe1cbc5cdff28b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&667& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7e875dbe1cbc5cdff28b_r.jpg&&&/figure&&p&通过白色的壁纸反射光线，使厕所间变得明亮；而且使得上部分空间视觉上更显宽敞。将深色剥离墙壁（高处），深色踢脚线呈现在地板（低处）上，像树一样，凸显出开放感。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2. 易于打开的门&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e979de18ae387f6585fd6fbedbbf77a1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&363& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&363&&&/figure&&p&对于独立卫生间的房门不仅需要打开方便，关门也要更容易。向内推的单开门一般是不建议的，从厕所里出来时，门和便器之间的空间会使得里面的人非常拘束，且对于发生危险时，不易打开。同时确保地面之间的无障碍型：外开门、平移门、折叠门。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f29941bea4cc82d3e07d0ec74968fcb2_b.jpg& data-size=&small& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1440& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f29941bea4cc82d3e07d0ec74968fcb2_r.jpg&&&figcaption&树脂折叠门示例&/figcaption&&/figure&&p&参考：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&有限的空间里有效使用的门&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3. 利用墙壁调节空间内的异味&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0a28defc356d10e44bcbb9e6afd53bc_b.jpg& data-size=&normal& data-rawwidth=&605& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&605& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d0a28defc356d10e44bcbb9e6afd53bc_r.jpg&&&figcaption&保持健康舒适、舒适的厕所空间&/figcaption&&/figure&&p&呼吸砖可以最大限度的吸收厕所里不愉的气味，控制湿度，保持干爽洁净的环境。由于墙壁的面积在空间里是占比最大的，利用独特的功能性饰材一举多得，同时还可以选择能够祛除异味的硅藻泥、呼吸墙纸等等。除此之外，卫生间内24h通风装置则是必备。&/p&&p&参考：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&室内环境调节有对策，健康饰材「呼吸砖」&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4. 照明的选择&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e6bc8adc5d8ac85f6803533dddaf4579_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&294& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e6bc8adc5d8ac85f6803533dddaf4579_r.jpg&&&/figure&&p&对于间接照明灯，夜间的上厕所不至于太刺眼，直接的明亮照明对于检查自己的健康状况比较容易。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5. Your Style&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-baac6e2a6d68_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1768& data-rawheight=&1188& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1768& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-baac6e2a6d68_r.jpg&&&/figure&&p&厕所间，是最私人的空间，也是一天都会使用好几次的场所，永远根据自己的喜好去布置就好。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-410f1bce528fc5d1bfedc11_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&954& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&954& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-410f1bce528fc5d1bfedc11_r.jpg&&&/figure&&p&其他根据文中「扶手的设置」「需要有必要的出入口的宽度」「必要的内部空间」等来设计。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&四、美女视频讲解卫生间&/b&&/h2&&p&跟着美女来一睹厕所里的秘密吧~&/p&&a class=&video-box& href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.zhihu.com/video/144896& target=&_blank& data-video-id=&& data-video-playable=&true& data-name=&& data-poster=&https://pic1.zhimg.com/80/v2-63bbf9dee122e98_b.jpg& data-lens-id=&144896&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic1.zhimg.com/80/v2-63bbf9dee122e98_b.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
&span class=&url&&&span class=&z-ico-video&&&/span&https://www.zhihu.com/video/144896&/span&
&/a&&p&&/p&
问了几位同事均回答卫生间就是厕所间，我这里主要介绍干湿分离厕所间的设计合理性。随着室内设计越来越趋于合理化，家庭卫生间的面积也越来越重要，从单一“清洁、方便”之用，变为追求美观实用、功能齐全的活动空间。因此干湿分离的装修的设计更符合现代人…
&p&文/&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房集齐&/a& (微信公众号同名)&/p&&p&&b&现在（上海）的房子还能买吗？&/b&（一线的房子现在能不能买？）&/p&&p&相信这也是很多人在思考的问题。&/p&&p&先给出答案：&b&一线的房子一定要买！&/b&但是要小心翼翼的买。&/p&&h2&〓 &b&基本面&/b& 〓&/h2&&p&● 国家强力调控目的之一：稳定房价，不让跌也不让涨（指这个国家，特别是一线和强二线没有去库存需求的城市房价），可以微跌，但不允许微涨（市场已经教育我们太多次，微涨一不小心就是一波跳涨）。&/p&&blockquote&● 习近平指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。 &br&--摘自新华社北京日电 中央财经领导小组第十五次会议&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//house.china.com.cn/home/view/884735.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 习近平：建立促进楼市平稳健康发展的长效机制&/a&&/blockquote&&p&● 大盘平稳，那么分区分板块就会出现此涨彼跌的现象，也就是有的板块跌，有的小区涨。&/p&&p&● 政策压力和市场环境乌云压顶，年底有很多人因各种原因需要现金，市场将出现大量低价房源。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-84eae4081e3d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1200& data-rawheight=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1200& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-84eae4081e3d_r.jpg&&&/figure&&p&&b&结论：抛弃买到就是赚到的思想，仔细甄别区域、板块和小区，年底捡笋盘。&/b&从某种意义来说，国家下决心稳定房产市场，而不是把市场交给经济规律，是对有房者的一种保护，国家意志在为有房者托底。&/p&&hr&&h2&&b&〓 房价大盘走势 〓&/b& &/h2&&blockquote&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/statistics/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 上海房价&/a&&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5bc575ac2c3f1c002aab1fd0ada4d0be_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5bc575ac2c3f1c002aab1fd0ada4d0be_r.jpg&&&/figure&&p&上海自去年11.28政策之后，一路下行。&/p&&p&未来呢？未来当然还是继续下行，只要环境和政策思路不变，就要抛弃幻想。&/p&&blockquote&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzUyNTA2NjQyNQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3Dee1f64f6a9cd92d8dabf3a%26chksm%3Dfae978b46c175cfe3564dcaf3af90bc2da2bf%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 楼市调控1周年记：全国累计出台政策超200次，两年松绑两年紧缩，何时不用再调控？&/a&&/blockquote&&p&稳定房价，已经做到了，并且做的很好。&/p&&hr&&h2&&b&〓 分区分板块分小区的图形 〓&/b&&/h2&&p&● 区域&/p&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/district/details.jsp%3Fid%3D13& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&静安区&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e773ff6afc6f3bdd58ff3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e773ff6afc6f3bdd58ff3_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/district/details.jsp%3Fid%3D4& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黄浦区&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4fab7e11dfa2ee3a822060_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&621& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&621& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-4fab7e11dfa2ee3a822060_r.jpg&&&/figure&&p&● 板块&/p&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/plate/details.jsp%3Fid%3D26& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&闵行-莘庄&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e81c7e0ba46c30ae9c1ffd3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&622& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&622& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e81c7e0ba46c30ae9c1ffd3_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/plate/details.jsp%3Fid%3D109& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&松江-车墩&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2c76abc873a5ea3733900_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&621& data-rawheight=&413& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&621& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2c76abc873a5ea3733900_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/plate/details.jsp%3Fid%3D61& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&浦东-潍坊&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-04ecf90d341fc540e9d0184_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&622& data-rawheight=&415& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&622& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-04ecf90d341fc540e9d0184_r.jpg&&&/figure&&p&● 小区&/p&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/xiaoqu/details.jsp%3Fid%3D17423& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&青浦-徐泾 《久事西郊花园》&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cc7b0dd3ba5bced76f0fb1b23896faa1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&621& data-rawheight=&410& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&621& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cc7b0dd3ba5bced76f0fb1b23896faa1_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/xiaoqu/details.jsp%3Fid%3D17037& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&青浦-盈浦 《浩泽家园》&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-24ef9c15faba44fdb354_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&622& data-rawheight=&413& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&622& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-24ef9c15faba44fdb354_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● ● &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/xiaoqu/details.jsp%3Fid%3D405& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&闵行-华漕（虹桥商务区） 《万科时一区》&/a&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-72e7adca64a05a5762a04_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-72e7adca64a05a5762a04_r.jpg&&&/figure&&p&这些区域、板块和小区与上海的总体趋势相背离：大盘是跌的，这些地方是涨的。&/p&&p&他们的特征是：&/p&&p&● 区域：&b&核心区、发展区&/b&&/p&&blockquote&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/trend/trendBar4Land.jsp%3FlandType%3Dland_sell%26districtId%3D%26year%3D%26purposeGroup%3D%26data%3Ddata%26image%3Dimage%26district%3Ddistrict& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 上海 各年度 土拍面积统计&/a&&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1076& data-rawheight=&668& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1076& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cc_r.jpg&&&/figure&&p&简单来说：土拍集中在哪里，城市的发展就在哪里&/p&&blockquote&注[1].如何使用房集齐的土拍统计和地图功能&/blockquote&&p&● 板块：&b&热点板块&/b&&/p&&blockquote&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/news/details.jsp%3Fid%3D103& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 重磅 | 上海获得2021年第46届世界技能大赛举办权，大虹桥之国展中心再迎盛事&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/news/details.jsp%3Fid%3D102& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 苏州地铁S1线计划2018年开工 住11号线花桥的有福啦&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA3ODYyODg0Ng%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D62cffbbfdb775%26chksm%3D87b85379b0cfda6f5f983e88da4c2f1eca19a733c22aecfb1b80178%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 厉害了，西虹桥！绿地「最大旗舰型综合体酒店群」正式登陆！&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzUyNTA2NjQyNQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D5%26sn%3Dc3e2c47bbdbcd51f28ac2f%26chksm%3Dfa015f213ecfc0e3ba1ec322f103dbd93bfead93bca7e622f5c4a873%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 年底沪城市商业综合体将达230家 增速再走高&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzUyNTA2NjQyNQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da336eadbf99b70ea18b8131d2dba3e9a%26chksm%3Dfa2288fdcd5501eb70efceb7c5aa0cc2c19ce45c6721%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 张江科学城建设规划正式获批！&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzUyNTA2NjQyNQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D0f22a1eade1f5echksm%3Dfa2288fdcd5501ebb1272e7ccbf5beaad3b5edd2c3aeb7690abe2bd%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 浦江南北重要越江线18号线来了 宝山可以直接去浦东&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzUyNTA2NjQyNQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3Deabe255c0819ccff0bf82%26chksm%3Dfa01e7b82d9234cdf1bfeee4fa95c4d72b66e244a28aa89bf3bd38%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 土拍：未来2个月青浦将有5块土地出让 这是又要搞事情啊！&/a&&/blockquote&&p&这些板块不涨都难。&/p&&p&总结：&b&规划在哪里，哪里就会涨&/b&&/p&&p&● 小区：&b&周边有规划的小区或次新+稀缺房型小区（非远郊纯别墅）&/b& &/p&&p&关于非远郊纯别墅，我们曾写过一篇别墅的投资建议&/p&&blockquote&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/?utm_medium=social& class=&internal&&● 贷款买别墅是否划算？&/a&&/blockquote&&hr&&h2&&b&〓&/b& &b&市场上的降价盘&/b& &b&〓&/b&&/h2&&p&引用了&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房集齐&/a&大数据的一篇文章&/p&&blockquote&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzUyNTA2NjQyNQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D9469acb0444d0dfcf31e6%26chksm%3Dfaecee7030aacd128e29c842f4c166cb364be%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 房东慌了？大数据告诉你上海九月房市真相&/a& &/blockquote&&p&&br&&/p&&blockquote&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/house/%3FpriceCut%3D1& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 在售房源 | 降价房源&/a&&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-abcf68ba34da260e270b61d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&621& data-rawheight=&603& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&621& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-abcf68ba34da260e270b61d_r.jpg&&&/figure&&blockquote&注[2].如何使用房集齐查找降价房源&/blockquote&&p&20%的房源都已经调整过价格（降价）。&/p&&p&市场上还有一大批无法精确统计的急售房源，这才是我们真正想要的【&b&笋盘&/b&】&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-75b7ea6e4bc14d017a85cc8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1294& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-75b7ea6e4bc14d017a85cc8_r.jpg&&&/figure&&p&这种房源一般出现一周内，甚至两三天内就会被扫走，他们低于市场正常价格20%~30%。&/p&&p&甚至有的房源打出：税费各付（等于5%的折扣）、接受300天置换周期（可以按照全款一年普通理财利率计算这个折扣，大概是7%左右）的条件。这些优惠条件折算成的折扣无法在大数据的曲线上体现，但却也是实实在在的折扣。&/p&&hr&&p&&b&现在（上海的）房子还能买吗？&/b&&/p&&p&这个问题的思路已经清楚了：&/p&&p&● 上海房价整体下行，不能盲目买；&/p&&p&● 寻找发展区域、热点板块、稀缺小区；&/p&&p&● 抓住年底机会淘笋盘，看准下手。&/p&&hr&&blockquote&注[1].如何使用房集齐的土拍统计和地图功能&br&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.fangjiqi.com%3A8443/map/mapLand.jsp%3FlandType%3DlandSell& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&●土拍统计&/a&&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2ae2d3207feb44f7bcfc874_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&607& data-rawheight=&331& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&607& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2ae2d3207feb44f7bcfc874_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.fangjiqi.com%3A8443/map/mapLand.jsp%3FlandType%3DlandSell& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● 土拍地图&/a&&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c57a7c495105dde98d12daa042f47540_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&607& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&607& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c57a7c495105dde98d12daa042f47540_r.jpg&&&/figure&&blockquote&注[2].如何使用房集齐查找降价房源&br&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//www.fangjiqi.com%3A8443/map/mapLand.jsp%3FlandType%3DlandSell& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&● &/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/house/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&在售房源列表&/a&&/b&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-a9fa21b7c37f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&588& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&588& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-a9fa21b7c37f_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● 使用筛选功能，选择降价幅度&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-2848ebdb7a620e926307_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&590& data-rawheight=&498& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&590& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-2848ebdb7a620e926307_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● 也可以通过筛选功能查找低于小区均价的房源&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-12e52af5dfca1ae53cb68_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&591& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&591& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-12e52af5dfca1ae53cb68_r.jpg&&&/figure&&blockquote&● 点击其中一条房源，可以看到这套房源的价格对比信息和调价过程。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9c3e48a78f904c8d1aebfbf_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&590& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&590& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9c3e48a78f904c8d1aebfbf_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-1e79e61b06e29d9cd85bd0_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&591& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&591& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-1e79e61b06e29d9cd85bd0_r.jpg&&&/figure&&hr&&h2&扫码关注 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房集齐(TM)&/a&&/h2&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-07fda496183_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&430& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&430& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-07fda496183_r.jpg&&&/figure&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fangjiqi.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房集齐(TM)&/a& 专注于住宅售卖数据、城市规划数据、城市的生活信息等数据的收集和分析，通过建立各类数据模型对数据进行统计和分析，最终为用户呈现各类可视化数据图形及分析报告。辅助用户在房产投资和交易中做出更加正确的决策。&/p&
文/ (微信公众号同名)现在（上海）的房子还能买吗？（一线的房子现在能不能买？）相信这也是很多人在思考的问题。先给出答案：一线的房子一定要买！但是要小心翼翼的买。〓 基本面 〓● 国家强力调控目的之一：稳定房价，不让跌也不让涨（指这个国家…
&p&看了几个评论，我就笑了&/p&&p&跌不跌，涨不涨的问题，跟几个瓜皮真的是说不通&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&黄彦臻：2017 年全国房价会呈什么趋势？&/a&（这是2016年一季度写的地产走势类分析）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&黄彦臻：2017年会发生大规模通货膨胀吗？&/a&（这是对未来3-10年通胀水平分析）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/6214&/span&&span class=&invisible&&5336/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&（这是楼市在经济周期中的表现状态）&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://www.&/span&&span class=&visible&&zhihu.com/question/1995&/span&&span class=&invisible&&5249/answer/&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&（这是楼市与政策的关系）&/p&&p&我写了基本面，技术走势面，宏观面这三个方面，今天再加个估值水平&/p&&p&2016年十一，我写了楼市的天量就放在那了，后续就是见天价了&/p&&p&2017年初，写了美元中线做头，&/p&&p&2017年中，写了原油启动，目标是70美元。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们来看看租金水平&/p&&p&租售比100以下叫很便宜，100-200叫便宜，200-300叫合理，300-400叫贵，400-500叫很贵，500-600叫泡沫，600以上叫严重泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&70年产权制度和房产税是互斥的。1.4%的房产税就是70年产权制度。目前的状况是很多人喜欢喷着70年产权制度，但又把房地产当做永续资产来计算，没计算过因70年产权而摊的折旧。&/p&&p&&br&&/p&&p&好我们现在重新计算，不计算70年产权制度，把这1.4%房产税差带入中国房租后计算，&/p&&p&中国的租售比应该是136以下叫很便宜，136-272叫便宜，272-408叫合理，408-544叫贵，544-680叫很贵，680-816叫泡沫，816以上叫严重泡沫。&/p&&p&房地产的顶部很好计算，当二线城市（租金稳定，难出炒作概念的地方）达到700-800的时候整体见顶。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果下跌，跌倒哪？也就是说最后的的底部是租售比300的位置。&/p&&p&但是随着时间的推移，货币是持续通胀的（本帖中不考虑经济周期人民币走势人口等因素），假设中国保持目前的经济增长速度，M2平稳增长，那么8年后，中国的房租将整体翻一倍（8年一倍年化9%应该是中国真正的通胀水平，CPI更多的权重是农产品）也就是说，北京目前5000租金的房屋，8年后，租金在1万左右，而这个房屋的合理估值在272万-408万之间。（这不考虑恐慌的因素），&/p&&p&&br&&/p&&p&最后房价涨不涨我不讨论，至于是否是卖方的最好时间，也请你自己思考，但对于投资性住房需求的人，我提一个醒，&i&&b&任何资产，只有低位买入才有意义。&/b&&/i&&/p&
看了几个评论，我就笑了跌不跌，涨不涨的问题，跟几个瓜皮真的是说不通（这是2016年一季度写的地产走势类分析）（这是对未来3-10年通胀水平分析）（这是…
关于房市，大家都惯于讨论房价，最关心的也是房价，但只有跳出房价看房价，才能看到我们真正关心的东西，当然这其中也包括房价。 &br&本文将按以下三条线，并逐个问题展开：&br&1、房地产市场与中国经济的关系 &br&2、影响房价的各个因素 &br&3、未来房地产行业的变化发展
&br&&br&一、房地产市场的本质 &br&房地产市场起源于上世纪末经济萧条时期的刺激经济政策，是四大法宝之一（房地产、教育、医疗、旅游），现在看也是最赚钱的法宝。
重提房地产市场被制造的初衷是想提醒大家，房地产市场在本质上是为调控经济服务，它的繁荣与衰退都基于调控经济的需要，它是经济手段，不是有人讲的经济的根基。
&br&&br&二、房地产腾飞和中国经济腾飞同步，也有周期【很重要】 &br&许多人说只要中国不断发展，人民收入不断增加/不断通胀，房价就必然不断上涨。这是错误的牵强附会的想法。 &br&中国确有变富强的内在实力，但中国的发展并非必然。上世纪末中国经历了几千万人齐下岗、金融风暴波及、美国围堵等内外交困的情况，甚至有倾覆之危。 &br&是之后连续出现的两次“偶然”转机（2001年恐袭引发的反恐战争和2007年起的次贷危机）让美国暂时撤围，我们获得十几年宝贵的发展窗口期。尤其是次贷危机后从美国等地过来避险的国际热钱流入中国，我国国内经济开始逆势繁荣。而房地产行业和市场正是在这十几年尤其是2008年以后实现了腾飞。 &br&潮涨有退时，美国经济在复苏，危机后民意也向右转。美国已经要从全球化秩序中抽身，并且通过缩表加息减税和政策强迫，要把全球资本带回美国。而便车搭了十几年的中国现在必须筹备过冬了。2015年至今，经济已经到顶回落，而一带一路营造的外部市场也需要继续深耕才可望成为原秩序的替代品。 &br&在这个大势下，房地产行业已经无法借助经济上行而保持或继续上行。 &br&很多人说央行印钱导致通胀加剧，实际上央行这些年印的大多数钱都是有所本的，本的就是经济发展和流入中国的国际资本。而现在经济困难，资金流出，继续制造通胀是不可能的了，换句话说，今后逐年涨工资也是不可能了，甚至还有可能降薪失业，叫你创业的言外之意还不懂吗？ 2010年左右贷款买房用通胀后的钱还贷占便宜的机会不可复制。
&br&&br&三、买房是奢侈品消费，不是价值投资 &br&大部分人都认为我国的商品房可以保值甚至增值，然而这绝对不是真的，而且最反对商品房保值和增值的人就是我们的老大哥。目前商品房的已销售面积是155亿平米，按照每套100平米算就是1.5亿套；按照每平米现价8000元计算就是124万亿，相当于一年半的GDP总值。 &br&首先，如果房产保值（可以变现），这就不是买卖了，是房产商和老大哥拿“黄金”跟你换纸币，不可能的。 &br&其次，如果买房还能赚钱，那大概是1亿到1.5亿个家庭发财，也不可能的。 &br&第三，二手房可以转卖意味着房地产市场抛压将越来越大，对应的却是逐年减少的刚需，将来只有小部分房产可以套现。估算过程见第九条。 &br&总而言之，大家来买房老大哥是欢迎的，但大家想靠买房保值甚至挣大钱，老大哥会告诉你你没有这个资格。转卖二手房的行为将被逐步抑制，买房最终是奢侈品消费，不是价值投资。
&br&&br&四、涨价去库存的本意是使用居民存款抵偿公私债务 &br&现在房地产市场和盐专卖权是类似的，地其实很多，就是城市周边的地也是很多，而且转让期限最高只有70年，地价升天本非必需。而依靠专卖权升高地价，实际上就是拿我手里多了去不值钱的东西换你口袋里的钱，然后我就有钱花了，这比单纯印钱稀释流通货币好用多了，避免了恶性通胀。因此大家要明白，搞大房地产的本意就是赚大家的存款积蓄，是把地方小老哥的债务和房地产相关行业的债务转移给购房者而已。买房注定是接盘行为，不是说接上一个买家的盘，而是老大哥、小老哥、银行和房企的盘。
&br&&br&五、套牢买房者是目标，手段不一定是砸盘 &br&不套牢买房者，就根本不需要卖地卖房，卖地卖房的目的就是为了赚买房者的钱，岂容二手房再卖出（跟卖地老大哥和卖房企业抢刚需）。不过阻止二手房再卖出不只有直接砸房价这种两败俱伤的办法，像限制出售二手房、制造新房二手房价格倒挂（包括共有产权房之类的变相降价）、剥离二手房附加特权，都是行之有效的办法，而且都已经在落实。
&br&&br&六、城市未来发展方向将使中心房、地铁房、学区房贬值 &br&关于“市中心的地不可再生”：联系区域中心城市、城市群、雄安新区等一系列规划，中国未来很大可能要效法美国城市群的模式。而城市群的特点就是多中心散布，很可能30年后住在南京城市群镇江区的人半年都不会去一趟“市中心”南京。 &br&关于“靠近地铁交通便利”：随着城市群建立，跨区交通将不可避免越修越多，同时市内高速公路网/快速公交+2公里骑行等交通方式的普及也将改变现有的唯有地铁快的局面。 &br&关于学区：请不要忘记老大哥会把同一样权益反复卖两次，而且现在搞学区混编、租售同权，的确已经在卖第二次了。
&br&&br&七、汇率和房市的弃保&br&有人在纠结汇率房价到底保谁的问题，然而汇率牵扯的是人民币国际化这个薅世界羊毛的机会，而房地产由始至终都是为经济擦屁股的纸，弃保根本无需多想。不过大家可以宽心的是，目前老大哥是直接上有形的手冻结房市了，房价这两年不会崩（不过持续对国际资本耍流氓真的好么？最终还是要出台长效的截断房市热钱的软性措施）。
&br&&br&八、限售两三年有多大用处？ &br&有人认为目前普遍限售两三年的政策根本不起作用，然而从预售到办下房产证就要经历大约3年，限售两三年意味着将限制大约5年内卖出的房产。按照去年和今年的销售量，5年的新房卖出面积将是75亿平米，而如果各城市限售像西安一样进一步向前追溯过往，二手房限制数量将增加更多。&br&&br&九、城市化和新生代带来的刚需还有多少？ &br&目前中国的城市化率是57%，按照15年后增加到70%这个发达国家水平来计算的话，也就是再增长13%，大约1.7亿人。按照人均35平米的居住面积算，是60亿平米的需求。不管以这两年超过16亿平米的年销售速度算还是以2010年以来超过12亿的年销售速度算，都是4到5年的新房销售就能消耗完15年城市化带来的新人口。
也有人说新生代的刚需能够接盘。然而未来15年即使长期保持每年1600万适龄买房的人口增长，即使这1600万人全生在城市，即使他们全部买房，也只能提供5.6亿平米的需求。 &br&二者相加，5.6亿+4亿=9.6亿，这个数等于2009年的商品房销售面积。也就是房地产和相关产业要萎缩到8年前的状态，才能适应今后的刚需数量，可能吗？所以说单单依靠卖房，房地产市场和相关行业是必然衰落的。 &br&对了，在这个情况下大家未来还想拿二手房套现？不存在的。就算老大哥大发慈悲不禁掉二手房买卖，未来15年的新房供应量也将达到230亿平米，而现在库存是155亿平米，总计385亿平米，但总需求量小于145亿平米，这意味着已经有63%的房子已经永远卖不出去了。&br&&br&十、二手房抛压何时到来？只要10年 &br&目前有7.5亿人住在城镇，乘以35平米人均居住面积是260亿平米。而20年来的商品房已经售出155亿平米，商品房占居住面积的60%。而随着老一辈人去世，他们的住房面积将不断累积到年轻人身上，现在30岁已经买房的人（80后），其祖辈已经到了过世年龄，其父辈还有20年也将达平均寿命。也就是说80后手中的房产已经开始盈余，他祖辈的房产已经开始空出，而这些房产除了放着等升值，剩下就是卖了。即使60后普遍有兄弟姐妹，按一家4个孩子算，一个80后也已经继承了半套多余的房产，算下来就是1亿套以上的房产。未来五到十年，八零后是否抛售手中这1亿套多余的房产呢？当然有人会说祖辈40后的房子都是在小城市和县城里，影响不到一二线。然而如果40后的房产卖不出去，你们猜已经退休的60后会不会回去住40后的房子，然后把自己在一二三线买的房产拿给自己子女卖？
&br&&br&十一、房价上升过程与（宣传的）商品房价值的关系 &br&A房价与居住价值对应——人人住家里，不待见商品房。 &br&B房价与居住价值对应——被视为奢侈品消费。 &br&C房价超过居住价值——但房租可以覆盖房价。 &br&D房价连房租也远不能覆盖——附加权益诱人。 &br&E房价高到买户口和入私人学校都还有盈余——买房抗通胀，升值赚大钱。 &br&F通胀减缓，房价高位，供给过量，需求减少——房价捆绑国家社会，永远不会跌。 &br&G内外形势都指向房市也可以倾覆——刚需何时买房都对，自住不怕房价跌。 &br&现在已经到了阶段G，接下来老大哥都看不下去了，祭出了三段式房地产市场新布局。
&br&&br&十二、未来房地产市场——价格差异化销售法通吃所有需求，资本家已不再倒牛奶 &br&大家都知道卖地是分税制以后给小老哥们的补偿，所以大家都赌小老哥要保房价永远涨。然而就像我上面算的一样，老大哥和小老哥们比我们更清楚购房需求已经所剩无几了，在救老母鸡的同时也要寻找新的生蛋鸡了。于是出现了以下刮尽每一分钱的操作： &br&1、限售二手房，尽量多卖包含卖地收入的新房。 &br&2、创造所谓共有产权房，变相降价卖给资金不足的刚需。 &br&3、租房产业化，租售同权形成规模化出租屋和私人出租屋的价值差异，抢私人房东的租金收入。 &br&于是能攒到500万的人用500万买房，能攒到300万的人用300万买房，只能攒到100万的人用100万“租”房。三者的区别在于，500万买的有资格随时卖，300万买的只能卖6成，100万租的不能卖。然而上面我们已经说过，未来二手房将越来越难卖……WTF，没错就是WTF。通过这样的方法，把相同的房子卖给了所有人，赚走了他们尽可能多的钱。
所以现在还说房企不会吃亏降价卖房的人，还是及早醒悟吧，这种销售手法，麦当劳肯德基都用了许多年了，包括现在的双十一整点抢，也是这个意思。
&br&&br&十三、规范化租房市场=房企垄断租房市场 &br&最近建行首先推出了租房贷款，有些人兴奋了，认为房租升高的同时会推升房价，彰显买房价值。然而请大家清醒一点。今后租金上涨是肯定的，从棚改和城中村拆迁也可以预料到今后供应底层的低价房将逐步减少，但是对应的是租房权益的增加。例如长租十年不会再被搬家，例如租房后子女可以在该区上学，例如租房后可以落户小区公共户，等等，这些曾经是买房才能有的特权，今后将逐步被扩散给租房者，租房者的确花费了更多的钱，但是却享受到了原本买房才有的权益，相比于买房却又少花了许多。
不过这不是重点，重点是老大哥不是为了给私人房东增加收入才费力气搞租房规范化的，老大哥是要来赚钱的，一部分是租客多交的租金，但大部分是原本属于私人房东的租金收入。
以后私人房屋最终将竞争不过房企经营的房屋，只能闲置。而老大哥还可能立法把出租房屋定为经营行为，需要取得营业执照。 &br&结合买房需求不足的前景，房企将建房用于出租的预期是合理的。而十年后的租房市场很可能是房企垄断中高端租房需求。 &br&最后提一嘴，有人还在幻想租售同权会让学区房出租获利更多，容我提醒你，那时候你房子旁边整栋整栋的全租房也都是学区房了……你三室一厅要整租4000？人家一室配套只要1000。
&br&&br&十四、房产税要来了，这次是真的 &br&狼来了喊了很多年，这次狼真的来了。为什么？首先前两年的土地确权和不动产证换证工作就是为房产税打基础的，而更重要的是商品房销售已经到顶，该一网打尽的都进网来了，限售等一系列措施也已经掩住二手房抛售的门了，饺子该下锅了。房产税将被转嫁给租客的说法不值一驳。
&br&&br&十五、人口流入