又出大事！绿地集团爆总额4.5亿违约
绿地又出大事！上个月，绿地山水城1号资产管理计划违约2.3亿！没想到一波未平一波又起！根据绿地的中报，绿地还欠了中信信托和一些小银行的钱，逾期的债务总额已经高达4.575亿元。
来源：综合九点半财经、樱桃小房子等
绿地又出大事！上个月，绿地山水城1号资产管理计划违约2.3亿！没想到一波未平一波又起！根据绿地的中报，绿地还欠了中信信托和一些小银行的钱，逾期的债务总额已经高达4.575亿元。
世界五百强级别的大房企都能出这种事，在如今严控楼市的大环境下，大家对于这种房地产类的非标固收产品，还是要持谨慎的态度啊！
大房企栽在了小地方
楼市入冬后，房产公司和中介倒了一大片。比如今年深圳某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明。再比如几个月前链家在北京关了300多家店。
其实，大多破产的房企，都是因为调控引发的资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。不过被调控逼到死角的都是中小型房企，按照一贯思路，调控啥的对大房企不是事儿。
事实其实并非如此！
实力超群的大房企，遇到市场下行，销售艰难，也有可能项目停工，购房者可能无法按期拿到房子，投向房地产项目的一些基金、信托的投资者也会遭遇损失。
前不久，绿地集团发布中期报告显示，绿地辽宁部分子公司的逾期短期债务达2.475亿元，逾期时间为78-370天不等，逾期长期债务为2.1亿元，逾期时间为192天和703天。总共加起来，是4.575亿元。
绿地辽宁欠的一部分是小银行的钱，比如本溪禾丰村镇银行、锦州银行、本溪市市区农村信用合作联社等当地小银行。还有中信信托2个亿逾期未还。
此外，还有一些私募基金的钱也违约了，比如利得资本—绿地山水城1号资产管理计划，规模1.3亿元，这个今年8月1日到期也没有还完。投资者迟迟无法拿回本息。这些欠款，都是源于一个项目，即辽宁本溪山水城项目。
这可是绿地啊，一家上市公司，又是国资持股超过30%的国企，2017世界500强排名还排在万科、恒大、万达前面，怎么也会发生这种事？为啥会还不了款？因为项目出了问题。
这些欠款都来自于辽宁本溪山水城项目。该项目比较大，宣传称总共有150万平米，9000户，绿地自称需投资一百亿。项目2010年就开工了，2012年卖第一期。好死不死地正好遇到上一轮调控期，项目难卖，回款也难。
2015年9月还因资金问题被媒体爆出停工。且曾爆出大量已经交付购房款的业主，迟迟无法拿到新房而走上上访道路的新闻。难以置信如此实力雄厚的大企业会出现这种事。
不过也不能完全甩锅于楼市调控，大环境如此，却只有绿地总是出事，只能说本身也是有点问题的。
暗流汹涌的绿地
资本的嗅觉总是最灵敏的，从股价上我们也可以看出，绿地并没有表明上看起来得那么光鲜。
A股万科：持有两年翻倍
港股融创中国：两年250%
港股碧桂园：两年320%
港股中国恒大：两年440%
最后是绿地，两年亏80%
别的地产股都上天了，为什么只有绿地在刨地？从数据上看，原因主要有两个：利润率低和负债率高。
两个月前，美国《财富》杂志发布2017年“世界500强”排行榜，绿地甩开了万科、恒大、万达、碧桂园、保利等等其他中国同行，排在277名。排名没啥问题，绿地的营业收入高不假，但是这利润率却却如此之低……
万幸还有万达保底，显得绿地也没那么难看。不过，利润率不到0.4%。对万达这样规模的企业而言，这几乎就相当于亏损了，万达今年疯狂的瘦身大家也都是看得到的。
然后是负债。这一次牛市中，房企作死的拿地，抢地王，房子卖的太好，兴奋过度，预期房价还将继续往上冲。2016 年上市房企的平均资产负债率已高达 77.26%，这一数据的红线是70%。最无敌的还是绿地，一马当先，负债率奔着90%去了。
而这两个数据的糟糕，都有着东北地区的“汗马功劳”。2016年，绿地东北地区的负债总额达488亿元，收入为33.8亿元，利润为-5.5亿元，成为绿地控股唯一亏损的区域。
此次的欠款也都来自于辽宁本溪山水城项目。本溪是啥地方？2015年的财政一般预算收入为53.5亿，同比暴跌了59%，最后求爷爷告奶奶忽悠来163亿补贴，才勉强保证了一百多万人口的温饱。
到了2016年，本溪没有任何改善，固定资产投资下跌过半，商品房销售面积也下跌了40%以上，房价普遍下跌了20%。这就不难理解为什么本溪绿地拿不出钱来了。
其实绿地并不孤独，从2016年到2017年7月，一共有102只债券违约，东北数量最多，单单一个辽宁省就有19只。今年1月16日，东北特钢公告称，其发行的“13东特钢MTN1”不能按期足额兑付利息。
大连机床也在这一天宣告“16大机床MTN001”发生了实质性违约。自2016年11月发生首例债券违约以来，大连床先后已有9支债券违约，加上其他各种逾期未偿还的债务，一共欠下90亿元。
1月26日，铁岭新城（现在叫*ST新城）发布公告，就“14铁岭债”存在暂停上市的风险作出提示。2015年和2016年，铁岭新城扣非净利润分别为-1.91亿、-2.44亿。2014年3月，铁岭新城发行“14铁岭债”，规模为10亿元，票面利率8.45%，期限为5年。暂停上市期间，债券不能交易了，于是投资者纷纷选择回售，比例接近93%，本息总额超10亿元。
好了伤疤忘了疼的房企
上一轮调控，周期长达四五年，全国倒下的小房企也是不胜枚举，二三四五线城市的烂尾楼遍地开花，还不乏知名的百强房企：
2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。
同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，华光地产步伐迈得太快，拿地过猛，08年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。
这一轮的调控才刚刚开始，同样的破产悲剧在未来几年又会再次上演。
每一次房企都是好了伤疤忘了疼，他们压根没去想这一轮货币收紧后，会有什么后果，房贷收紧，销售款回笼周期拉长，融资变难资金链能不能撑住，高价拿的地，等市场调整价格下跌时，开发出来还有没有钱赚。
备受业内关注的麒麟G09宅地——京奥港·未来墅日前领到销售许可证，销售均价元/平方米。按照计划，京奥港未来墅34亿信托融资今年底就将到期，所以不得不以仅比楼面地价高出3000多元/平方米的价格出售。
业内人士戏称：基本是贴着地价卖。
尽管贴着地价卖，但有些项目出现卖不动的现象。今年5月7日合肥的丽丰铂羽公馆开盘，楼面地价10091元/平方米，洋房均价为13695元/平方米，差价3604元/平方米，只卖出五成。
说实在的，能贴着低价卖出去算是幸运的。目前来看，出坏账的私募产品窟窿还是蛮大的，大家对未来的相关产品都要留个心眼。
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万达、绿地、旭辉这三家房企背后有哪些故事？
今天来聊聊聊三家企业，也是我们行业内最标志性的面孔，他们构成了2015年年底2016年年初的主旋律，而互相之间，则交叉着若有似无的隐晦细节。旭辉：用一剂猛药为企业续命曾经有篇文章，说有一家房企，营销团队一夜之间从万科帮换成了绿地帮，作者为了想更好的探讨事情背后的现象而不是被人理解为炒作，用了x企业，后来作者在朋友圈看到，这家公司的大老板转发了我的文字，而且也评论了自己企业的文化，言下之意也是暗示愿意被专业讨论，那个x企业就是旭辉，那一场动荡的人事变动就发生在旭辉，那一场发生在香格里拉的狗血事件也成为全上海地产人的谈资，当然八卦依然不是我们今天想聊的，进我们聊的是企业背后的文化。对于旭辉来说，可能近两年的方向还是要快，2016年的销售目标已经确定了，对外说的是400亿，而2015年完成的指标是300亿，是一个100亿的大跃进，2017年是希望完成500亿，这样的扩张速度很符合旭辉的特色，不少人也在不同文字中表态特别看好旭辉进入500亿俱乐部的房企。但是细心的朋友可能会发现几个现象：1、作为旭辉的大本营，也是2015年贡献了半壁江山的上海市场，旭辉居然没有拿下一块土地，年初唯一拿的一块也退掉了。2、旭辉在外地尝试的大量项目，都是采用合作开发的模式，但是基本都是旭辉操盘，换一句话来说就是投入一样的人力但是换来只有一半的收入。3、旭辉在土地市场尝试转移方向从二手地块入手，但是多次被别人劫胡，最典型的就是万科闸北翡翠系项目，一度不少时候被认为是旭辉的囊中之物。所以对于旭辉来说，2016年依然有足量的销售估值，400亿的指标依然有完成的可能，但是土地市场的匮乏已经成为了重要瓶颈，仅仅依靠旭辉独立拿地，旭辉这样的快周转企业几乎只开发住宅项目，商业没有运营经验，这样的模式在土地市场已经越来越不吃香了。而如果采用合作的方式，就会产生一个问题，就是一样的人力成本投入带来只有一半的利润享受，这个是非常痛苦的。所以现在摆在旭辉面前的其实只有一条路：2016年必须玩命地卖，比去年更加玩命的卖，很有可能上半年就要异常的发力，以便于可以获得足够的现金流，用更凶猛的姿态在土地市场拿地，以尝试获得足够的土地储备。毕竟所有人用脚趾头想想都知道，对于快扩张的企业来说，土地储备就是公司的命脉，这是用来给企业续命的不能断。这也是为什么旭辉在去年年底把绿地事业二部的老大招至麾下的核心原因，现在的旭辉需要一个异常强势的人物，才有可能快速的起到立竿见影的效果。旭辉的代理销售变成了自销模式，从此旭辉营销开始往一言堂的角度发展，当然这一次药是猛药还是毒药还不知道，一荣具荣，一辱具辱。但是不论如何，绿地事业二部的前老大的到来给了旭辉一个可能，一个可能让自己快发展这条道路迈过一道门槛的可能。这位人物一直以来是上海的风云人物，带领着事业二部成为绿地最大的事业部，绿地能够快速扩张，多半有他的功劳，从这种角度上来说，旭辉要谢谢绿地。那么绿地呢，好像是不能回头的膨胀道路绿地2016年的销售指标出来了，好像从来没有对外说过，但是内部信号已经释放的足够明显了，绿地2016年的销售指标是3000亿，这个数字说出来的确吓人，就像2015年绿地对外说的2600亿一样的吓人。2015年绿地到底达到多少的指标，不同的统计口径都不一样，第三方检测的数据都是非常的低，但是绿地对外说的是2015年完成的指标是2300亿，这个数字比2015年的规划要低，但是还是有点出乎意料。不论这个数据是否有水分，但是可以看出来，对于绿地这家企业，继续扩张是依然是主旋律，而且企业内部对扩张的要求异常的高，不然的话不会对外释放这样一个恐怖的数字。一度以为绿地这样做是为了支撑股价，因为自从2015年借壳上市之后，绿地不仅对之前的壳承诺了高回报，而且需要给市场大量的信心，包括做那么多海外地产、金融产品以及跨界衍生品也是这样的诉求。但是后面发现了一个现象，也许是另外一个角度。不知道各位发现了没有，绿地在招拍挂市场甚少有动作，甚至连露脸的机会都不多，但是不知道为什么，总是可以看到绿地的项目在市场上出现。我很好奇绿地的地都是哪里来的。后来有一个声音这么告诉我：绿地在某种程度上已经是和政府深度捆绑的利益关联体，政府需要绿地这样的企业来构建城市面貌，完成土地财政以及对外释放房地产是良好的信心，而绿地需要政府这样的背景支撑，然后可能让这样的民营企业可以走到今天这样的格局。所以绿地大量的土地都是可以通过内部交易获得，但是依然是以不菲的代价，除了地价还有各种城市配套。所以对于绿地来说，未来除了做房地产开发，依然需要做的是其他配套产业的开发，这一点在人力招聘这一块也可以看出一二。绿地事业二部的老大去了旭辉之后，新来的事业二部老大就来自，通过这位老大的人力整合，大量万达系的人物进入到绿地这个体系下来，加上绿地二部整合了绿地云峰之后，非常明显的可以看到绿地集团把所有资源都倾斜到了事业二部上。的确，目前行业上，满足绿地高扩张以及复合型人才的，也只有万达可以满足了。在万达做过的人，起码懂商业，在万达做过的人，资源整合的道理是最玩的溜的，在万达做过的人，起码各种市面都见过，而这些恰恰是现在绿地所需要的，所以某种程度上来说，绿地要感谢万达。而对于万达来说，能够独善其身的转型，要感谢谁呢相信不少朋友都知道了万达的2016年计划，万达准备做彻底的转型，大力发展其他行业，而把自己的老本行传统房地产领域大面积压缩，目标从去年的1600亿压缩到现在的1000亿。而针对于传统行业，运营模式从过去的重资产销售转向轻资产运营，以万达品牌为核心，依靠万达的商业管理能力，从而实现盈利，王健林宣传要做第一家彻底转型的房地产企业。我们在为首富如此彻底决心和魄力鼓掌的时候，是否想过，为什么王老板可以如此的大胆甚至狂傲的转型呢。其实王老板最应该感谢的，是这个操蛋的世界。中国过去20年的房地产发展，除了大力促进住宅规模化之外，大量的地方政府为了所谓的政绩工程，所谓的城市面貌，所谓的招商引资，所谓的就业税收，退出了大量的商业地块，而且大量的持有类商业地块，甚至不惜以捆绑住宅地块的方式逼迫开发商购买。经过大量的周期发酵，市场上出现大量的存量商业地块变成了坏资产，急需盘活和整合，甚至可以说不计代价的需要盘活。万达也就是看准了这个机会，以轻资产输出的机会切入，毕竟在中国，把商业玩的好的也只有万达了，没有之一。万达切入大量的项目，都是以非常低的代价参加，最后享受对半分成。不少人眼红，但是没办法因为他是万达。万达能够轻而易举的转型，多半有着这样的背景原因。但是不少人也在感慨，传统地产的业务压缩，有大量的人需要裁员，不少人都很恐慌这些人会怎么办，我内心想，尽可放心，这些人都可以找到大量的工作机会，而且工资基本上都是翻倍，毕竟在外面的世界里，有太多的房企才刚刚转型综合地产，商业是他们必须涉及的一块，有太多的房企依然想要大跃进。小的就像我之前提的旭辉，大的就像我之前提的绿地，还有太多的房企就像我之前说的，各种原因拿了那么多商业地块，又不甘心这么便宜的代价给万达，那么退而求其次找万达的人来也许是个不错的思路。毕竟，地产这整个行业，还是鸡血和狗血横行的行业，我们需要给自己足够的信心，不论是用来填补短板还是填补内心渺小的空虚。所以某种程度上来说，万达要感谢房地产过去的千疮百孔。这三个企业，就像三张扑克牌一样，如此鲜明的如此深刻，我们回望我们自己周边的所有房企，似乎都在做着各种努力：小的企业永远想做大，百亿、五百亿的标签好像有着强烈的魔力勾引着企业老大为此抛头颅洒热血；大的企业依然要做大，但是做大可能是被逼无奈，因为做来做去发现除了继续做大之外，好像已经没有其他什么有意义的事情了，如果失去大的能力，企业也就失去了所有竞争力；少部分企业想转型，窥视市场上的各种蛋糕认为可以分一口，但是转型带来的萎缩以及各种阵痛又让不少老板退而却步。万达好像找到一个切入口，但是然后呢，我们都不知道。对于行业里的我们来说，好像在目前这个格局里，学会如何快速粗放的做大依然是安身立命的根本，因为哪怕是在万达这样的企业里会被淘汰，依然有大量的企业会来接盘。这一个逻辑，目前在整个行业里都是适用的。最后，想弱弱的问，旭辉感谢绿地、绿地感谢万达、万达感谢整个行业，而我们应该感谢谁？（来源：真叫卢俊的地产观）
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