企业的出路在于改革——访南京市城市建设开发(集团)总公司总经理林恺富
南京市城市建设开发（集团）总公司的前身是南京市统建办和拆迁办，经过１８年的发展，为南京市的城市建设做出了突出贡献。近几年来，由于种种原因，该公司一下陷入困境。１９９９年３月，市委、市政府对公司领导班子进行了调整。面对公司建设资金紧缺、不良资产包袱沉重、遗留问题突出、经营状况恶化这一严峻形势，新领导班子怎样走企业的发展之路？本刊记者为此访问了现任总经理林恺富。一、重整旗鼓立志改革面对目前的现状，是坐以待毙？还是奋力拼搏？林恺富总经理面对记者是这样说的：我们公司当时的处境用一句很形象的比喻来描述就是一艘正在撞向冰山的泰坦尼克号。为什么要这样说呢？因为公司近几年虽然进行了一些改革，取得了一些成效，但这些改革未触及根本，与十五大精神的要求还有明显的差距，主要表现为：企事不分，没有一个明确的发展定位；计划经济烙印还很深，开发经营尚处在粗放型阶段；产权关系不明晰，大锅饭普遍存在；内部管理薄弱，漏洞多，随意性强；干部职工缺乏竞争和发展意识等。...&
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’９８全国十二城市建设开发公司经理年会暨专业会在沪召开［本刊讯］（马月龙、许俊报道）１９９８年全国十二城市建设开发公司经理联谊会年会暨专业会于５月５日至９日在上海召开。来自北京、上海、天津、沈阳、广州、西安、武汉、南京、杭州、重庆、大连、成都等十二城市建设开发公司的领导及代表共３０余人出席了会议。济南市房地产开发总公司的代表列席了会议。《城市开发》杂志社编委会也于会期同时举行。本届年会由上海中星（集团）公司承办。上海市建委领导专程到会看望来自全国十二城市房地产开发企业的老总们。与会代表围绕“抓住机遇、积极进取，探索公有制多种实现形式”的会议议题进行了认真的研讨。大家认为，党的十五大提出了对公有制多种实现形式的探索，为转换经营机制、建立现代企业制度创造了条件。当前房地产市场不景气，大型国有房地产开发企业普遍面临优势弱化、资金短缺、融资困难等问题。如何把握机遇，探索公有制的多种实现形式，尽快建立起全新的现代企业制度，以提高企业经济效...&
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抓住机遇真抓实干———西安市城市建设开发总公司总经理●王未然我们西安市城建开发总公司曾经一度辉煌之后，在房地产市场经济大潮的起落中，由于种种原因，没有掌握住市场经济的规律和把握好发展的机遇，资金被大量占用，开发能量逐步缩减，经济效益不断下降。加之近年房地产市场低迷的大形势，公司发展受阻，经济已到危险的边缘。面对这种严峻的局面，我们党政班子于近期调整了思路，统一了认识，紧紧团结和依靠广大职工，抓住机遇，真抓实干，步出低谷，重振雄风。第一，以小换大，认真解决重大合同履行中存在问题，加速回收经营合同资金。近年来，我公司簦订了一些土地经营合同，由于征地时遗留的一些问题没有很好解决，阻碍了合同的正确履行，致使几千万合同款不能及时回笼。为了彻底解决这些问题，我们组织有关人员，认真分析、研究，找准要害和切入点，调集适量资金，落实责任人员，明确解决问题的期限，以小量资金解决重大合同履行中存在的问题，确保这些大合同得以正确履行，加速回收大量的合同...&
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恪守“诚信开发,健康生活”的企业宗旨,积极推动产品创新和品质提升,大力倡导和实践绿色低碳地产开发,实现南京城开集团持续健康发展。南京市城市建设开发(集团)有限责任公司董事长中国房地产业协会常务理事中国房地产业协会中介专业委员会副主任南京市人大代表,南京房地产开发建设促进会理事长张震城开汤山公馆项目是南京城开集团集团的代表作之一。它在汲取民国建筑风格的基础上,通过采用木铝复合窗、景观水系气浮净化系统等多项新技术,实现了节能、节水、节材和节地的目标。小区楼群采用的红、灰、黄三色,凝固建筑立面让人置身其中时,仿若时光倒流,回味无穷。该项目2009年顺利通过住建部2A级住宅性能终审,并荣获2009年度“广厦奖”。南京市城市建设开发集团有限责任公司(以下简称南京城开集团)成立于1981年11月,现已形成自己独有的发展战略规划。全新的战略思想让南京城开集团近几年在区域化发展中摸索出一条新路。目前企业在南京、连...&
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1城市建设开发财务管理的发展现状在进行城市建设前期,需要对资金进行统筹,在保证资金充足的前提下,才能进行城市规划与建设。在城市建设开发资金来源渠道上,可以分为如下几方面:来自于国家的城市规划改建专项补助资金、地方财政统筹的基本建设投资资金、城市建设四项基础费用、社会企业自筹资金、地方机动财力预留资金、社会集资融资等多种渠道。在以上渠道中,城市四项基础费用是最重要的资金来源渠道,所占的比例最高。越是经济发展快,其基本内容变化越大,内容越是丰富,资金提交率越高。六十年代前,我国各级城市建设都需要国家进行补助,城市开发资金全部为国家投资和财政拨款。但是随着体制改革的深入,特别是全国城市工作会议后,中央对各级城市工作对城市建设资金问题提出明确要求:大中城市公用事业涉及到的附加税、工商税、附加税、房地产税统一划为本市财政进行统筹使用,确保当地公共设施、公用事业建设基本支出,不需要上缴,更需要专款专用,不可挪作他用。随着城市工作的深入开展,...&
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南京市城市建设开发(集团)有限责任公司(以下简称南京城开集团)成立于1981年11月,迄今共开发建设各类房屋约900万平方米,先后完成机场、市政道路、体育馆、中小学等一批文化、体育、商业等公建配套设施。2009年,低碳住宅成为地产业的时尚代名词,南京城开集团在先期开发项目中应用地源热泵、空气源热泵、太阳能与建筑一体化等科技产品建设出一批节能、环保的高品质住宅产品。城开汤山公馆项目是南京城开集团的代表作之一,它在汲取民国建筑风格的基础上,通过采用木铝复合窗、景观水系气浮净化系统等多项新技术,实现了节能、节水、节材和节地的目标。小区楼群采用的红、...&
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绿地大基建板块2018年高层峰会在南京召开 卫勃董事长等集团高管参加会议并作交流
“我们坚信，在绿地集团这个更为广阔和优质的平台上，西安建工一定能够大展拳脚，实现企业的跨越式发展……”4月20日，西安建工集团董事长卫勃在出席绿地大基建板块2018年高层峰会上发出了这样铿锵有力的声音。
此次峰会由江苏省建集团承办。来自绿地集团大基建板块5家基建产业集团的50名高管齐聚南京，交流发展经验，碰撞思想火花。绿地集团工程合约部总经理顾雪全，绿地城投集团副总裁、绿地建筑董事长刘树源，贵州建工集团董事长陈世华，绿地城建集团董事长谈德勤，江苏省建集团董事长陈正华也分别作了发言。
这是西安建工集团完成企业改制、加入绿地集团大家庭后，首次亮相这一绿地峰会。集团董事长卫勃，董事、副总经理王一梅，副总经理买亚峰、周强等代表西安建工参加了此次峰会中的各项会议。
绿地集团执行副总裁孙童发表重要讲话
绿地集团执行副总裁孙童发表重要讲话。他强调，新时代呼唤新的使命，要继续保持先进的体制机制，不忘改革初心，用市场的手段敲开发展的大门；开放的心态是做好后续改革的基础，要坚持互惠互赢，共进共享，有开拓创新的思维，坚持轻资产运营模式，在产业链上下游延伸，实现创新发展；人才是企业发展的最大动力和“发动机”，要加快实施人才优先发展战略，用人才建设引领企业发展。
西安建工集团董事长卫勃作主旨发言
西安建工集团董事长卫勃作主旨演讲，回顾了集团的发展历程，介绍了集团大步跨越的良好态势，表达了集团借助绿地集团的品牌和平台实现飞速增长、跻身千亿级建设企业行列的坚定信念。
卫勃董事长指出，去年9月，西安建工集团通过与绿地集团开展战略合作，在西安率先实施混合所有制改革，实现了股权的多元化配置，加入到了绿地集团的大家庭当中。2018年，是西安建工混改后的第一个生产经营年，我们将按照不低于30%的增长率，全面实现各项经济指标的跨越式发展。目前，我们的在建项目共有176个，总建筑面积1454万㎡，工程总造价477亿元。包括陕西省重点工程——西安火车站改扩建工程、西安吉利汽车有限公司乘用车项目、国道310西安过境公路二期、四川宜宾西华大学研究院项目、西宁绿地国际花都项目、绿地徐州湖语墅项目等在内的32个重点项目，都在按施工计划紧锣密鼓的推进中。
经过九年的不懈努力，西安建工得以突破瓶颈，驶入了现代化企业发展的“高速路”。虽然，这个企业还很年轻，但是，年轻也意味着拥有无限的发展活力和上升空间，2018年，我们提出了用5到8年时间跻身千亿级建设企业行列的战略目标。我们坚信，在绿地集团这个更为广阔和优质的平台上，西安建工一定能够大展拳脚，实现企业的跨越式发展。真切希望能与绿地集团兄弟单位实现资源共享、协同共赢，共同打造精品工程，不断为大基建板块筑添光辉。
峰会结束后，与会代表分别就企业发展战略规划、市场拓展及项目管理、财务及投融资建设、企业文化建设及绩效考核等条线工作进行了座谈交流。
& & & & & & & & & & &与会代表合影留念
“西安建工”早已是我们每个建工人心中最亮的品牌，代表着我们的形象，凝聚着我们的力量。那么，我们是否能够正确使用属于我们自己的标识标语呢？在我们西安建工的办公室和项目工地上，能让…浏览：137月5日，西安建工集团与陕煤实业集团在陕西宾馆签订战略合作协议，双方将携手对陕煤集团接收的100余个老旧小区进行提升改造，预计总投资达50亿元人民币，惠及4万余户业主，助力“大西安”建…浏览：637月5日下午，西安建工集团内训大讲堂首次课程开讲啦。集团副总经理，城建开发集团董事长、集团高级内训师周强受邀担任首次内训课的主讲人。集团总部全员及二级单位部分人员共100余人到场聆…浏览：27进入7月，西安建工建总集团宜宾西华大学研究院项目的建设者们按照西安建工集团董事长卫勃6月23日调研时作出的“高质量、高标准如期完成施工任务，打造精品工程、样板工程”的工作指示，快马…浏览：32
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08:49:20.0
&&&&&&& 11月28日，由市城建集团和南京报业传媒集团主办、龙虎网承办的“与南京同脉同行——南京市城建集团十五年建设发展回眸”网络访谈活动在市城建集团成立15周年之际举行，市城建集团董事长、总经理邹建平和相关成员企业负责人参加直播访谈，水务集团党委书记、董事长单国平走进直播间，就百姓关心的用水话题与广大网民朋友在线交流。
&&&&&& 此次访谈活动是庆祝市城建集团成立十五周年的系列活动之一，主要围绕城市建设和民生服务，展示市城建集团15年来各项工作取得的成果。市城建集团董事长、总经理邹建平总体介绍了市城建集团充分发挥城市建设和城市运营、公共服务主力军作用，承担重大项目建设情况和在持续增强民生保供能力等方面所做出的努力。
&&&&&&& 水务集团党委书记、董事长单国平在访谈中重点介绍了我市水质情况和集团公司保障水质安全的具体举措。水务集团作为市城建集团的成员企业，始终牢记供水企业使命，按照严格的管理制度和保障制度，从源头到龙头实施24小时不间断监测，保证百姓喝上放心水。在强化对水源地管控的同时，加强水厂建设，不仅常规处理工艺106项指标优于国家标准，还在常规工艺基础上实施深度处理改造。2014年，北河口水厂深度处理工艺投入运营，2015年，水务集团首家实施全深度处理工艺的龙潭水厂正式运行，水务集团深度处理能力达每日50万立方米；目前，正在对城南水厂实施日深度处理能力30万立方米的工艺改造；明年起，还将继续提升北河口水厂的深度处理能力，并实施上元门水厂、城北水厂、浦口水厂、高淳水厂等水厂的深度处理工程，让市民喝上更加安全、放心的水。此外，水务集团加大管网投入力度，每年改造老旧管网40公里，确保水质安全输送。访谈中，单国平董事长还对备受关注的我市二次供水改造工程进行了详细介绍。2015年起，水务集团在市委市政府和市城建集团的领导下实施二次供水改造，该工程作为我市十大民生项目之一，将于今年年底前完成200处的改造任务，总体完成年三年目标计划572处二改项目主体完成的改造任务，实现圆满收官。单国平董事长强调，二次供水改造工程的实施打通了老百姓用水的最后一公里，使之前多个小区二次供水长期处于失管状态的情况得到了改善，新建的二次供水设施纳入了水务集团的统一管理，使水质安全更加得到保证，让南京的水更清，让老百姓喝上更健康的水。【委员风采】尽忠诚 勇担当 ——记市政协委员、南京市城建集团资产经营管理公司董事长闻一武
2006年，面对账面不足百万元的小企业，没人愿意去，他听从安排去了，一蹲就是十二载，现在企业资产已逾亿元。2013年，集团成立由五大老企业组成的托管中心，他再次临危受命，一干又是五年。他兢兢业业、兼职不兼薪，干六个单位工作拿不过干一个单位的薪水,还常年与特殊群体打交道。朋友劝他说:“你是集团成立时的中层干部，找领导说说换个岗位吧。”他总是笑答：“活总要有人干，当作修炼吧。”真情写道义，坚守铸担当。在做好企业的同时，他还积极为南京的发展建言，撰写提案。他就是市政协委员、民建会员、南京市城建集团企管中心主任、资产经营管理公司董事长闻一武。
国有资产的守护人
闻一武作为南京市城建集团资产经营管理公司董事长、总经理，12年间，逐步使资产公司从只有几个人、经营亏损的困难企业脱胎换骨，成为一家具有较强盈利能力和良好市场发展前景的公司。公司年营业收入从成立之初的36万元增长到2148万元，年度利润总额由2006年的亏损82万元到2016年盈利1711万元，各项经营管理制度不断完善。企业先后获得了“南京市十大新城市旅游文化名片”、“南京市优秀物管项目点”、“南京市城市文明示范点”、“南京市城建系统争创‘四杯’先进集体”等多项荣誉。
从公司的经营内容来看，租金是公司生存的保障，收缴工作是全年工作的重中之重。公司本部虽直管房产面积近两万平方米，但其中公益性房产面积就占60%。近年来，受宏观经济环境的影响，服务性行业普遍受到冲击，商户的经营也较为艰难。为顺利收取租金，闻一武带领公司在建立“租金收缴台帐”和加大租金收缴力度的同时，克服资产地点分散、路途较远，商户门难进、脸难看等各项困难，落实专人对租赁户的经营情况进行跟踪，严格执行合同约定。同时，要求公司主动承担合同约定的义务，及时为承租户修屋漏、疏下水。在收到租金后及时开具发票并送票上门，以热情真诚的服务为润滑剂，钝化与承租户之间的各类矛盾，确保每年度100%完成租金回收任务。一旦发现问题及时清欠，对于不缴或少缴的租赁户，适时通过法律途径进行追索，最大限度地确保公司利益不受损失。
在房产招租中，强调严格贯彻落实《南京市国有企业房产出租管理办法》，遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用原则，规范并公开工作流程、决策程序及招租结果，及时向国资管理部门履行房产出租有关报批报备手续，更新房产出租管理信息系统，按季度报送房产出租管理报表。在闻一武和公司员工的积极努力下，目前在管房产出租率达到100%，租金收取率达100%。这一业绩表明，国有企业的商业地产同样可以做到精细精致。
（应邀参加“龙虎网”政协委员走进直播间议政活动）
2008年，公司为更好地拓展业务，成立了分支机构——南京城建街区商业管理运营公司，负责熙南里街区二期运营管理。熙南里街区公司的成立打破了原来只管建设、经营外包的运作模式，实现了集团内部优势资源最大限度的整合。熙南里街区公司成立8年来，在圆满完成街区各项运营管理工作的基础上，成功实现了经济效益和社会效益的双丰收，作为集团内部经营权转让的尝试，开创了项目资产投资规划、开发建设、运营管理、品牌打造、互利共赢的新篇章。
此外，公司还完成了南京火车站北广场地下停车场、江宁织造府等场所的管理创新工作。协调各方，圆满解决了先锋书店租赁期间的用途问题，完成了有关场所的清退、移交工作。同时，公司还在不断寻求突破，瞄准新业务，蓄势待发。
困难职工的代言人
面对企业综合运营管理中心下属的五家困难企业，作为中心主任的闻一武不等不靠，主动作为，深入基层一线，掌握一手情况，及时发现并解决困难和问题。扎实开展困难企业摸底调查，先后助力南京市煤气总公司等五家企业脱困攻坚。中心企业在管土地64块，土地面积共计104万平方米；在管房产（含出租、自用、征地）45处，房产面积共计超18万平方米。在有关改革政策的支持下，南京市煤气总公司等五家公司的经营状况现已实现扭转，效益逐步提升，为近百名留守在岗职工和几千名退休职工的生活费用来源夯实了基础。
上善若水，厚德载物。闻一武时刻挂念着困难职工的生活，每逢春节，他亲自带队登门慰问困难职工，在2017年春节期间，共计慰问职工1750多人次，走访困难职工40多家，全年共计帮扶职工179人次，真正把政府的温暖送到百姓身边。
因单位改制引发的不稳定是长期困扰中心的最大问题。南京市市政总公司“事改企”上访市政府、集团，从2012年至今已累计逾300次，每次群访人数都超过120人！感人心者，莫先乎情。为了解开职工们心中的“疙瘩”，闻一武在百忙之中抽出时间，定期在“接访日”为上访群众解疑释惑。他坚持办职工最急需的实事，解决职工意见最突出的问题；以实际行动，取信于职工，稳定职工情绪，为五家困难企业做职工思想工作。在上百个“接访日”中，他几乎没有吃过一顿囫囵午饭。
“他是一位好老总，时刻关注、关心我们困难职工的生活，将来自政府和集团的关怀送到我们的心坎上”。近几年，在上级和各方的支持下，综管中心加大了对退休职工的慰问力度，5家困难企业的老职工都有深切的感受，他们这样评价闻总。
追求卓越的专业人
专业人做专业事是对事业的负责。已经具有正高级经济师和高级工程师职称的闻一武，从未放松对专业知识的继续学习。2007年通过全国统一考试入学，2010年完成了南京大学政府管理学院的三年研究生课程，被授予公共管理硕士学位并获优秀毕业生荣誉；2007年参加江苏省经信委主办的历时三个月的高级职业经理人培训班，并通过答辩获得高级职业经理人资格证书；年参加了市国资委主办的总裁培训班，通过近七个月的授课，系统学习了德鲁克的管理思想；2012年，还通过参加全国统一考试，获得了《国家企业管理咨询师证书》；年，除参加市人社局组织的公共必修课高研班的学习外，还每年参加市委组织部组织的进高校专题班1-2次。任现职以来，闻一武每年继续教育学时超100学时。通过学习，他拓展了思路，开阔了眼界，增长了知识。
（受聘雨花台区环境观察员）
闻一武认为，学习如海绵吸水，不仅能使自己沉下心思考，不断获得新知识，也能提高自身的专业素质和水平，增强自身能力。只有在专业上严格要求自己的人，才能在事业上精益求精，追求卓越。
以身示范的带头人
火车跑得快，全靠车头带。作为公司的“大管家”，闻一武始终坚持勤俭持家、民主决策，不讲待遇讲奉献，坚持以礼待人、以德服人。在他的示范带动下，职工干劲足，氛围好，精神面貌也有很大提高。《公司制度汇编》内容涉及行政、人事、业务、财务等四大类共32项管理制度，极大地改善了公司内控体系建设现状，有效规避了未来经营活动中可能出现的风险，构建出一套较为规范、完善、有效的工作业务流程。公司根据与集团签订的《目标责任书》，将全年各项经济、管理指标分解，落实到各责任部门，制定部门综合目标考核表，并由分管领导与各责任部门签订考核责任书，落实考核目标责任，确保全年任务指标的顺利完成。
近十年来，每年集团对公司负责人的考核都在110分以上，各项经济指标均超额完成，重点任务和管理指标都能按时完成，安全生产和廉政工作指标均无扣分。
在日常工作中，只要现场需要，他工作不分白天晚上，真正做到“白加黑、五加二”。日常工作中坚持三分之二的时间在经营现场，第一时间了解现场情况，及时掌握工作动向，迅速排解工作中存在的问题。他以巡查代管理，除了定期定时对公司资产逐个逐处进行巡视检查，在重点时间、重点阶段和重大节假日来临之际，有针对性地开展一些专项检查活动。公司成立至今从未发生大的安全生产事故。
高效率的工作是闻一武一贯的工作作风。在闻一武的示范带领下，公司有着一支敏于思考、勤于工作、作风踏实的资产管理工作专业团队，他们熟悉物业管理、商业地产运营、资产经营管理等多个领域，为公司未来的发展奠定了人才基础。
至今，闻一武已坚持基层一线工作12年，跟踪困难企业5个年头。在一个个难题面前，闻一武始终坚信：以身示范带头干，办法总比困难多。
参政议政的有心人
闻一武是一名民建会员，也是市、区两级政协委员，还是江苏民建经济专委会的副主任委员、南京民建城乡建设专委会的主任委员、市财税系统的监督员。他利用自己作为党外人士相对超脱的身份，充分发挥熟悉经营管理、城市建设管理的特长，积极参政议政，认真履职尽责，为南京的经济社会发展建言献策，发挥了良好的作用，产生了积极的影响。
“文章不为空言，而期于有用。”无论是学习还是撰文，都追求务实致用，是闻一武多年坚持的工作习惯。近年来，他先后提交了《工程代建制探讨》、《政府公共交通财政补贴机制探析》、《弥合政策配套全面推进ppp项目》、《发展海洋经济：南京“十三五”拓展新兴产业的发力点》、《关于“僵尸企业”资产和人员托管的若干思考》、《城市基础设施项目后评估探讨》等10多篇论文和专题调研报告。这些文章聚焦工程管理、投融资体制改革、新型城镇化、宏观经济、国企改革等领域，凝聚了他多年工作实践中的思考、探索和总结。
“言之贵其行,行之贵在果。”近5年来，闻一武先后被市政协常委会采录文章数十篇，多次被遴选在市主要领导参加的协商议政会上作专题发言，共提交有较高质量的提案近20篇，内容涵盖城市规划、智慧城市、供给侧改革、文化建设、三农问题、产业战略、高层电梯等多项社会发展与民生问题。他多次接受媒体采访，并受邀参加龙虎网网络直播活动，与省、市专家一道，与广大网友面对面共议江北新区的发展。他撰写的社情民意信息《关于适时将“以经济建设为中心”调整为“以经济社会建设为中心”》被全国政协采用；《应高度警惕新建博物馆功能空心化、建筑办公化、管理行政化倾向》由市分管领导批转文化部门；《关于加快发展南京海洋经济的建议》被市政协列为重要提案，被市长、常务副市长分别签批至市交通、海港管理相关部门落实，并荣获2016年度市政协优秀提案表彰。
功夫不负有心人。因为在参政议政、履职建言上的突出贡献，闻一武先后获得“南京市政协先进个人”、“南京市建设系统有功个人”、“南京市民建优秀会员”、“南京市民建宣传工作先进个人二等奖”、“南京市民建信息工作先进个人二等奖”、“雨花台区政协先进个人”等荣誉。
“政协委员不仅是一份政治荣誉,更是一份沉甸甸的责任。任其职就当尽其责。”这是闻一武内化于心的理念，也是他“言必信，行必果”的生动实践。他始终不忘初心、恪尽职守，默默诠释了一名民建界别政协委员的忠诚与担当。
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