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日本房地产泡沫破灭给我们的启示[技巧]
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日本房地产泡沫破灭给我们的启示[技巧]
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3秒自动关闭窗口日本房地产泡沫破裂及对中国的启示
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日本在上世纪80年代后期到90年代初期经历了房地产泡沫破裂的过程，给经济带来很大冲击。这个过程对中国当前的房地产市场来说有一定的启示意义。
日本在上世纪80年代后期到90年代初期经历了房破裂的过程，给经济带来很大冲击。这个过程对中国当前的房地产市场来说有一定的启示意义。东京市中心的房地产行情是从1983年开始上涨，当时主要是对写字楼的需求非常强劲。因此，房地产的价格也迅速地上涨，很快就蔓延到了其他的城市。从1987年开始，房地产市场就出现了泡沫的势头，最终破裂。从我的观察看，日本房地产泡沫的形成主要有三个因素：第一，长期的货币宽松。从80年代中期到末期，日本保持了长期的货币宽松政策。当时，日本是靠货币宽松政策来消除升值带来的萧条，这一宽松政策持续了四年之久。因为人们担心一旦取消宽松，日本的经济增长将后继乏力，同时美国也对日本施加压力，要求增加需求减少美国的贸易赤字。第二，人们对内需和房地产升值的预期过高。居民和公司对日本经济信心满满，因此他们不断地花钱和投资，而同时宽松的货币政策又持续，使得大家对房地产过度投资甚至是投机，远远偏离了实际需求，这也使得房价快速地上涨。 第三，银行大规模放贷也刺激了泡沫的放大。银行对房地产大量的放贷同时也接受了房产抵押贷款，企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他形式的融资，因此他们会把大量的资金投入到房地产市场。是什么因素刺破了房地产的泡沫？主要是日本突然收紧了货币政策，加强了监管，限制银行对房地产放贷，对市场产生了巨大冲击。一般来说，我们看到房地产泡沫破裂都是这样的因素导致的。同时，日本央行也提升了贴现率一个百分点。其实，当时东京的房地产已经出现了降温的势头，这些政策使得房地产市场急转直下。而且，1992年日本推出了房地产税进一步加剧了泡沫的破裂，房地产市场骤然降温。在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期停滞，机构因此也出现了大量的坏账。在金融方面，也缺乏足够的安全网，国内的金融体系效率不足，不能及时地反映金融机构的问题也使人们普遍担忧日本国内整体金融体系的风险。因此，形成了一个恶性循环，大家不愿意放贷。从1992年到2004年，日本国内银行不良贷款处置累计损失达到94万亿日元。日本的经验教训对于中国有哪些启示？大家可以从数据上看到，在中国虽然城市之间存在着差异，但是整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨，但是现在也不能说是明显的泡沫，但如果不加以控制就有可能会成为泡沫。我们相信，日本的经验教训可以说的是，为了房地产市场及宏观经济的稳定，对于实际利率长期处于低水平状态和脱离实际需求的房地产投资的扩大这两点不能放任。在注意利差收入缩小对金融机构的影响的同时，要有序地推动利率市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续是非常必要的。我相信，中国政府已经采取措施来遏制房地产的投机行为，我觉得这样的措施是合理的而且是非常重要的，应该继续执行这样的措施。另一方面，也要避免操之过急地挤泡沫，正如我之前所说的，日本就是因为实施了房地产融资总量限制、快速上调利率等操之过急的紧缩措施，导致了长期的经济疲软。中国政府迄今实施的政策已经见效，已经有了趋稳的迹象，正因为房地产在中国经济的比重比较大，所以要谨慎和完善金融监管、完善安全网的构建。（佐藤康博 作者系瑞穗金融集团总裁、首席执行官。本文是作者3月22日在中国发展高层论坛2014年会上所作的演讲，本刊根据录音整理。）
[责任编辑：robot]
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18-03-20郭少英
18-03-20郭少英
17-11-06龚蕾
16-03-11郭少英
17-09-15龚蕾
17-11-15王维日本房地产泡沫破灭对中国有哪些启示？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title=",612,415分享邀请回答weixin.qq.com/r/MkjC2mPEwz68rSe59x0g (二维码自动识别)398 条评论分享收藏感谢收起日本房地产泡沫原因vs对中国有何启示？
导读：泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。不过，相对其他国家而言，日本的结局虽然苦涩，但还不算是灾难，因为在1990年的时候，日本已经在海外再建了一个海外日本为自己供血。我们有这么好的运气吗？　
来源：地产帮-仲道（赟对其有大量删减）　
须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，月工资高达40多万日元。我当时（1996年初）很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居（12&#13217;）一厨（4&#13217;）一卫（3&#13217;）、5人合用一个浴室的楼房里呢？
&　　须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。　
　　97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董（中国人），有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。　
　小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/&#13217;买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出半价2.5万日元/&#13217;，教授舍不得，现在2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。　
　　我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。
　　　后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/&#13217;也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。
　　85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。　
　 日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。　
　　自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。　　　登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？　
　　川濑说：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。　
　 “果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。　
　　我接着说：“想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，　“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，“是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。【赟注：当时日本最不景气的公司，每年的奖金居然也有半年的工资，想想咱们中国很赚钱的私企之吝啬与贪婪吧】　
　　85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。日本的房价也由此开始了急速攀升。
　　　　　　在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？【赟注：今年中国一些银行貌似也开始停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率了…】　
　　在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
　　　　　　日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌？那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？　
　　有不少人认为：90年后的几年，日政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年（90年中期-2000年）。　
　　准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。　
　　让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。　　
　　我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”　
　　“这有什么奇怪，如不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎会那么大”　
　　“看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”　
　“不可能，买不上这楼盘还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买”　
　　“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”　
　　“如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”　
　　“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。”
　　　“泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。”　
　　“是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”　　　“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧？”　
　　吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”
　　　“那为什么不增发货币呢”　
　　　“这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”　
　　自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。　
　　房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。　
　　但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。　
　　在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？　
　　进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
　　　但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。　
　　在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。　
　　不动产!让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党（自民党）的最大支持者就是以地主为核心的农协。　
　　85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。　
　　当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由[使用需求]转向[保有需求]，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。　
　　面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。　
　　随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。　　
　　　　但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。　
　　88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。　
　　不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：　
促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？　
不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？　　　3.
如对以上两个问题的回答都是“NO”，那什么样的经济模式更适合日本？　
　　1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。　
　　二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。　
　　依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。
还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如没这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。
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