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借款到期后，利息如何算？
　　市民王先生问：08年6月1日，我借给别人五万元，约定借期半年，月息1.5%，但该笔借款对方至今未还。请问借款到期后的利息该怎么计算呢？
　　律师回答：根据法律规定，民间借贷纠纷中存在两种利息，一种是借款利息，一种是逾期付款利息。借款利息就是在借款合同中约定的借款期间的利息，逾期付款利息是指借款到期未还，债务人违约对债权人造成损失时所应当支付的利息，其性质相当于违约金。
　　根据法律规定以及现在的司法实践，逾期利息的支付主要有以下几种方法：第一，如果借款双方对逾期付款利息有明确约定的，按约定支付；第二，如果没有约定逾期付款利息，也没有约定借款利息，则逾期付款利息可以参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率来确定；第三，如果没有约定逾期付款利息，但是约定了借款利息，则逾期付款利息可以参照借款利率支付。但是无论何种支付方式，逾期付款利息以及借款利息都不能超过中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍，否则超过部分无效。
　　因此，你所说的情况中，借款到期后的逾期付款利息可以参照借款利率，即月息1.5%计算来确定。
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（、、、）法律顾问：土地使用权到期，究竟该怎么续
土地使用权到期深圳版本：一次性补交基准地价35%　
近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。
土地使用权到期，《物权法》上规定为“自动续期”。但是否需要交纳土地出让金？交纳标准如何？《物权法》并未给出规定，这也直接引发了温州土地续期的争议。
澎湃新闻（）注意到，实际上，有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。
据《中国新闻周刊》此前报道，1998年房产改革全面铺开之后，越来越多的居民自购住房，70年后土地使用权何去何从，出让金如何交纳，让中国人担心起来。
在深圳特区，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，担心已成现实。
1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用。惟其最早，也带来了一系列“历史遗留问题”。
据报道，1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。
问题就出在根据这一“特区年限”，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到日截止。
这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定――商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。
深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。
据媒体此前报道，在深圳，像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里。
2002年以来，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，当时并没有相关界定，有一段时间，深圳采取了100％补地价的模式。
据《中国新闻周刊》报道，两年间，深圳市国土系统以市场地价为标准，实行100％补地价的模式。到了2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定。
而这些，也正是当时仍在审议中的《物权法（草案）》悬而未决的热点问题。
《深圳市到期房地产续期若干规定》中，对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。
值得注意的是，这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价，而是基准地价。
所谓基准地价，是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。
基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
以深圳为例，目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布，各区不同。以福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米。罗湖区2013年住宅用地最高基准地价为4582元/平方米，最低为1239元/平方米。
但是，一次性补交地价的办法仍然是主流。在深圳国土系统内部，2002年以来，关于100％收取地价还是35％收取地价的争论就一直没有平息。新政策出台后，仍有官员认为这一规定让利太多。
《中国新闻周刊》报道称，内地多数地方尽管没有深圳规定与中央规定的差异，但土地使用权70年大限之后何去何从，让法律政策的起草者和每一个中国人头痛。仿效香港和深圳逐年续费的方式，政府适当让利，或许正是内地土地使用权到期的解决之道。
下面为《深圳市到期房地产续期若干规定》全文：
《深圳市到期房地产续期若干规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
第一条为加强土地管理，妥善处理到期房地产问题，促进我市房地产持续稳定健康发展，根据有关法律法规，制定本规定。
第二条本规定所称到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
国家机关、军事、文化、教育、卫生、体育、科研、城市基础设施和公益事业等财政投资的非经营性的行政划拨用地上的房地产，加油加气站，列入旧城（村）改造规划区域的房地产，公用事业特许经营使用的公用设施，以及市政府规定的其他不予续期的房地产，不适用本规定。
第三条到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。
第四条已建成的合法行政划拨用地性质房地产，在不改变用途的情况下，可按到期房地产续期的地价（土地租金）标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。
第五条在日前签订土地使用权出让合同书的，其土地使用年期执行日《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》中"土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行"的规定。符合该规定的自土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延。
第六条　到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。
适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。
第七条本规定范围外出让用地性质房地产的土地使用年期届满的，其土地使用年期续期按现行法律法规的规定以及土地使用权出让合同约定的有关内容办理。
第八条本规定自发布之日起施行。
在本规定施行之前已到期的行政划拨用地性质房地产未续期的，参照本规定执行。
来源：&作者：法制网
原标题：网友炸开锅！首批房屋产权到期续费，要交房价三成！
我的天呐!！ “住宅土地使用权到期续期”，要交房价三成!　　全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权啦!!
温州现首例“住宅土地使用权到期续期”，要交房价三成！
据温州网报道，温州最近出现一部分市民，他们正常买卖后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内也属于先例。
举个例子：
按照温州现在的做法
等你房子产权到的那一天
这套房子评估下来值180万
如果你要续期
那就得交60万……
全国网友都炸开了锅！
这篇新闻具有一定风向标意义。这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权↓
100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……
花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了！
房屋产权事关每一位业主，为何会出现上述问题？
那么，我们最关心的问题来了：
出让年限到期后，应当如何续期？
不续期还能住吗？
相关负责人及专家对此进行了解答：
①为何会出现上述问题？
很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗？怎么变成了二十年？的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示，日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
②出让年限到期后，应当如何续期？
土地使用权到期后该怎么办？2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。
从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。
&#万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？
张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。
举个简单例子：
有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……
以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他（她）为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他（她）的子女或孙子孙女又继承时，再续费……
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
“现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。”
张少清说。
④不续费的话还可以继续居住吗?
从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
⑤有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了？
政府从来没说过免费续期。
《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。
结语写到这里，您大概也明白了我们大概能做的就是在相关政策明确前买房时提前关注土地使用权年期的问题不要让自己买亏了……
土地使用权到期，究竟该怎么续
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里。
近日，温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期，续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证，在社会各界引发热议。
中国城市的土地是国有土地，个人或单位因需要使用土地，需申请国有土地的使用权。使用权的获得有两种方式：划拨和出让，前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式，没有期限限制，而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让，期限最高为70年。
土地是不动产的主体，没有土地使用权，土地上附着的房产也就没了基础，所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
虽然《城市土地管理法》修订时间更新，但考虑《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，因此，温州那些市民房产土地使用权到期以后，他不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地，近似于划拨性质的土地使用权。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金？新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。
所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。
只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万的房产，要缴100万的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍，地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。
未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
近日有媒体报道称，温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期，只有支付占房产交易价1/3到一半左右约数十万元的土地出让金，才能重新办理土地证。温州市国土局回应称是“误读”——“我们工作人员的一些说法，只是一种讨论性的看法，并不是结论。”“我们还无法证实到底该怎么计算，也没有确切的政策可循。”&
这个“温州误读”事件在上个周末令许多人“虚惊了一场”。但看了温州国土局的解释之后，并不足以令所有人都服下定心丸：讨论会不会成为结论、到底会怎样续费的悬疑依然存在；一批住宅土地证马上到期的问题依然存在；没有准确算法与精确政策的未知数依然存在……温州是个特例，其20多年的土地使用期限，是一种地方性土政策；可温州会怎么做，向社会各界传递出的信号将是非常强烈的。温州在犹豫，全国老百姓则在观望。&
在此之前，我们也知道头顶悬着一柄达摩克里斯之剑，也知道《物权法》和《城市土地管理法》的表述不一致，到底是自动续期还是有偿续期，如果有偿到底应该按照怎样的标准，还没有说清楚。媒体提醒过多次，但或许大家觉得，反正还不是普遍到期的急迫问题，悬着就先悬着吧，不明确就先不明确吧。但温州突然冒出的特殊样本则警示我们，这柄剑继续高悬下去已经不现实了，要么拿走，要么尽快掉下来，尽快通过顶层设计给出一个选择已经箭在弦上。&
靠时间已经不能解决矛盾。像温州这样的情况，以及一些因各种特殊原因已经逐步接近截止期的情况，在各地屡有出现。按照专家论证，不管是每年征收一定代替一次性征收土地出让金，还是大幅度减少“续期”的土地出让金只做象征性的收缴……做选择的时间窗口越来越窄，如果一再拖延，到时候缓冲政策都没有，时机只会越来越不成熟。若再不肯放下这部分利益，强行收取，矛盾会密集爆发，对于社会稳定会有非常大的冲击。
如果有地区先行试点，找出出路与经验，然后在全国复制，当然是好事。然而现在看来，地方财政压力普遍较大，有些地方政府吃土地红利怎么都不嫌多，很难再指望地方探索出一个很宽松的试点方案。假使个别地方率先“突破”，搞出非常高的价格来续期，很可能会给其他地区不好的示范，让问题更加复杂、解决问题环境更为恶化。&
在做家庭规划时，绝大多数家庭是没有续期的预算支出的。尽管温州某些工作人员讨论中的出让收费类的案例当中，土地使用权到期的市民如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金。问题是现在是一个社会流通非常普遍的时期，民众对于转让、抵押房产的需求很高，到底怎么计算这部分成本，必须提前列入规划。否则，大家“想的都很美”，最后离预期落差非常大，显然不是一件好事情。&
有关管理部门一定要清楚，老百姓过小日子的时候，头顶上悬着一柄充满未知变数的利剑，是非常不好的一种感受。这柄剑已经悬挂了太久，没有理由继续挂下去了——迎着苦难而上，尽快出台顶层设计，给出全国性的政策与细则，让这个充满不确定因素的问题尽快解决，给民众一个可以准确预期的生活，已经是当务之急。
土地产权续期，地方收费于法无据
住宅土地使用权续期首先要厘清的，不是负担孰轻孰重，而是收费是否合法。
温州部分住宅土地使用权续期需缴纳高额土地出让金，虽被温州国土资源局指称“误读”，但仍持续引发讨论。媒体调查发现，也存在土地使用期“撞限”的小区，而广东深圳、新疆克拉玛依等地已推出相应的政策。
住宅土地使用权到期后如何续期的问题，天然具有“爆炸性”，因为这个问题涉及所有家庭的主要财产权能否得到长期保障。而从目前各地的办理情况看，显然缺乏清晰的法理脉络。温州做法虽被“误读”，但体现了以房产交易价为基准按比例征收的思路，全国首例住宅土地使用权到期的青岛，是以区域过去一年的平均地价为基准，深圳是按公告基准地价的35%补缴续期。从目前的情况看，住宅土地使用权到期后需缴纳一定费用才能办理续期是普遍办法，而按照青岛、深圳以地价为基准的模式，业主负担相对较轻，按照温州以房产交易价为基准的模式，业主负担较重。
但是，住宅土地使用权续期首先要厘清的，不是负担孰轻孰重，而是收费是否合法。根据物权法条款，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，这一表述赋予了无偿续期的解读空间。而按照物权法条文解释，“续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定”。这明确表明续期需要支付费用，而制定权不在地方。
根据房地产管理法的规定，在收取费用上表述得更明确：“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”条文指出应当依照的规定，应是土地出让金管理办法，但该条例对于如何续期也没有进一步表述。而住建部《国有土地使用权出让合同》示范文本，沿用了房地产管理法的表述，但这一示范文本又形成于物权法颁布之前。
由此可以发现，与住宅土地使用权续期相关的法律表述不尽一致，而各地实践又与相关法律不尽一致。比如，按物权法规定，如何续期，权在国务院，而按房地产管理法，这一事权归于地方。在法律不统一的情况下，不管采取哪种模式办理续期，都有法理不充分之嫌。此外，有价续期还将面临另一个法理困境：与土地使用权关联在一起的住房所有权，其实并非为业主无条件拥有而是有条件、有期限拥有。这将对如何解释财产权构成挑战，同时有可能使征收失去法理支持。
要摆脱法理方面将面临的挑战，住宅土地使用权续期的规则制定权理应收归国务院而不能任由各地自行解释。而依据新法优于旧法原则，物权法法则必须予以尊重。政府得到一些土地出让金，还是尊重私人财产权，推进相关法律统一，给百姓以稳定预期，这两笔账孰轻孰重，相信并不难算。
不应就房屋产权续期设定条件和限制
《物权法》没有对不同年限的住宅建设用地使用权在续期问题上做出区别规定，实践中就不应该针对不同年限的住宅建设使用权续期问题，设置任何额外的条件和限制。
《物权法》是日在第十届全国人民代表大会第五次会议上通过的，当年10月1日起施行。该法第149条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
《物权法》是过去20年里中国立法机关制定的法律中最重要的一部，也是中国民法体系的核心。《物权法》的立法初衷是很明确的。改革开放以来，中国的个人和家庭合法财富不断增长，这些财富需要明确的法律来加以保护。
《物权法》起草制定过程中，对建设用地使用权到期后的处理方式，有多种意见。这些意见涉及：是否应该区分住宅用地和非住宅用地；是否应该取消住宅用地使用权的时间限制；住宅用地使用权到期后，是否应该申请续期，由谁申请续期？申请续期是否需要缴费？
日，全国人大法律委员会向人大常委会汇报《物权法》有关重大问题的时候，专门对建设用地使用权的续期问题做了说明。这个说明综合了当时各种不同看法，提出住宅建设用地使用权到期后应自动续期。
从立法原意出发，住宅建设用地使用权到期后，不应就续期设定任何条件和限制。同样是从立法原意出发，不管住宅建设用地使用权限是20年、50年还是70年，都应该自动续期。《物权法》没有对不同年限的住宅建设用地使用权在续期问题上做出区别规定，实践中就不应该针对不同年限的住宅建设使用权续期问题，设置任何额外的条件和限制。
在《物权法》的制定过程中，我们听到最多的一句话是，“有恒产者有恒心”。换句话说，制定物权法的目的，是为了保证中国人安居乐业，创造更多的财富。这部旨在保证中国长治久安的法律的出台，不仅是中华人民共和国历史上的一件大事，也是一项重大的政治承诺。如今距离《物权法》开始实施不足10年，重温立法原意已经显得相当紧迫，实在令人扼腕。
作者其他网评
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[上海市网友]
有法不依，权是不是大于法？
/&2016-04-23
[贵州省黔南州网友]
现在看来没有不贪的，比资本主义还万恶
/&2016-04-23
[北京市网友]
法制在我们国家还不能畅行的原因是官员的法律意识淡薄
/&2016-04-23
[外星网友]
这么多年的生活，实在是搞不明白一件事，到底是管理机构的权大？还是法大？
/&2016-04-23
[辽宁省沈阳市网友]
中国的历史会记下这个人，比秦桧还要遗臭万年，秦桧害的是几个人，这玩意害好几亿人，这人的背后还有人吗？
/&2016-04-23
[上海市网友]
地都卖完了，打房子的主意了
/&2016-04-23
[辽宁省沈阳市网友]
找个替罪羊试探一下大众的反应
/&2016-04-23
[辽宁省沈阳市网友]
中国的历史会记下这个人，比秦桧还要遗臭万年，秦桧害的是几个人，这玩意害好几亿人，这人的背后还有人吗？
/&2016-04-23
[外星网友]
这么多年的生活，实在是搞不明白一件事，到底是管理机构的权大？还是法大？
/&2016-04-23
[贵州省黔南州网友]
现在看来没有不贪的，比资本主义还万恶
/&2016-04-23
多地遇“土地证续期”问题 专家释疑是否影响业主居住
日 00:11　来源：&　
　　北京4月22日电
(种卿)日前，由于温州市区部分住宅土地使用权续期事件的持续发酵，将曾遇到“土地证续期”事件的青岛、深圳等地也重新推上舆论的风口浪尖，引发公众对“土地证续期”话题的高度关注和深入探讨。有专家表示，住宅土地使用权到期如未补交相应出让金，不会影响业主居住。由于住宅建设用地使用权的最高期间是70年，专家建议地方政府可以有所作为，对没超70年期限的，可约定自动续期，补交的出让金差价按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。
　　多地先后遇“土地证续期”问题
　　青岛“撞限房”照常租售 深圳续期需补交地价
　　近期有关“温州土地证续期需缴数十万出让金”的报道，引发大众对“住宅土地使用权到期后如何续期”的广泛关注。
　　不过，这一消息很快被温州市国土局否认。“‘土地证续期需缴数十万元’系误读”，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清17日称，温州始终都没有这个说法，因为政策还没出。
　　根据2007年国家出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，将自动续期。而非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，并无“自动续期”的规定。物权法对住宅土地证的续期是否应该缴费，并未做任何规定。
　　然而，因为温州土地证续期的事件，此前发生过相似事件的深圳、青岛等地也再次成为大众关注的焦点。那么，在相关处置方案正式出台之前，深圳、青岛等地的“撞限房”又是怎样的生存现状呢？
　　青岛黄岛区阿里山小区号称全国首例“住房土地使用权到期房”。据媒体报道，该小区一期住宅的土地使用权在2011年已经到期，而该小区业主王先生最近依然能够正常出售房子。他回忆称，所购房屋于1994年左右建成，土地使用权只有20年，“到期后，当地房管所也可以过户、交易，只是可能会贷不了款。”
　　深圳则成为首个对此发布解决办法的城市，4月19日发布《有关深圳市土地使用权续期有关规定的说明》。
　　深圳市规划和国土资源委员会表示，首次集中出现国有土地使用权期满的问题还要追溯到2004年，为妥善解决不满70年的土地使用权延期问题，决定对于土地使用年期届满的房地产，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交低价签订土地出让合同，在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
　　国土资源部联合调研组赴温州调研
　　专家：“70年内”的续期可地方政府和业主进行约定
　　4月21日，网友“大姚”在深圳市规划和国土资源委员会组织的在线访谈中发问，“深圳罗湖区友谊大厦的房子，现在是50年产权，能免费顺延到70年吗？”对此，深圳市规划和国土资源委员会土地利用处相关负责人回复称，该用地为行政划拨用地，土地用途为住宅，按现有规定，须补交地价后方可予以延期。
　　然而，对于日后深圳已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市规划和国土资源委员会表示正在研制相关政策。就在当年9月15日，深圳第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条做如下修改“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”
　　中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠表示：“‘自动续期’至少说明法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该无条件顺延。”
　　对于地方政府表态正在制定的政策，到底有没有实际制定权呢？参加过物权法立法的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对(微信公众号：cns2012)记者表示，地方政府在土地使用权续期方面可以有所作为，双方约定即可；而对于超过70年最高土地使用权后的操作，则需要国家层面立法来完善。
　　面对全国多地显现的“土地使用权”到期问题，国土资源部已有所行动。4月20日晚间，国土部官方微博称：“4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。”
资料图。韦亮 摄
　　住宅土地证到期是否会影响业主居住？
　　专家观点：业主有权继续居住 补交差价应按出让时地价算
　　按照国家规定，房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成：房屋所有权的期限为永久；而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。根据物权法规定，住宅建设用地使用权最高为70年，届满后自动续期。
　　也就是，“到期续费”问题只存在于“土地使用权”一方，但是，如果土地使用权到期未补交相应出让金会不会影响业主居住呢？
　　“就算土地使用期满自动续期后，业主没有交费，也仍然有权利居住，政府不能强行收回土地，更不应重新签订土地出让合同”，著名法学家江平在接受新京报采访时指出，继续使用期满的土地在房屋转让的时候就会受限；却并不会影响民事权利，在权利上，业主仍然享有房屋所有权。
　　至于收费标准，现有“基准地价”的概念确实是普通居民疑问较多的地方。深圳规定，续期补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，其中的基准地价以“2013年公布实施的公告基准地价”为准。
　　在杨立新看来，“对于没有达到70年最高期限需续期至70年的，具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。”即当时70年期限出让金价格是多少，20年或者其他期限的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此，在补交出让金时，应当计算相应的银行贷款利息，由业主负担。
　　谈及土地使用权超过“70年后”，住宅建设用地使用权人在续期时，是否要继续缴纳土地出让金的问题，杨立新提出了两个建议：一是免费，将利益让给业主，也就是让给人民；二是费改税，不再收取出让金，而是对永久性的住宅建设用地使用权，权利人向国家缴纳税金。(完)
温州土地证续期事件追问：房地产还能投资吗？
04:37　来源：每日经济新闻&　
　　除了刚性居住型买房之外，投资性的购房是否还有潜在价值？像不少二三线城市已陷入商业地产存量与空置率“两高”及租金回报率“一低”困局之际，房企何以有动力中长期持有商业地产物业？
　　每经记者 杜冉乐
　　今年初以来，多个典型一二线核心城市的房价快速反弹，让不少人陷入恐慌性购房。近来，温州住宅土地使用权到期续期的问题，让很多“房奴”内心倍感焦虑。
　　除了刚性居住型买房之外，投资性的购房是否还有潜在价值？像不少二三线城市已陷入商业地产存量与空置率“两高”及租金回报率“一低”困局之际，房企何以有动力中长期持有商业地产物业？
　　一位房地产专家表示，《物权法》是上位法，按其规定，住宅用地到期后会自动续期，这个不用过分担心。像商业用地使用到期需要续交土地使用税费，否则会被收回，关于这个相关规定也很明确，商业运营商做财务核算时会尽可能覆盖相关成本，但现实并不尽如人意。
　　用地到期都要续费吗？
　　去年底以来，“去库存”已成为供给侧改革的一项重要任务。与此相对的一个典型现象是，沪深等一线城市及南京、杭州、苏州等典型二线城市房价陷入非理性狂热，恐慌性购房也成为一种典型的社会心理。
　　紧急出台新的楼市调控政策以求降温，成为日前沪深等核心城市的一个新话题。不料，温州网曝出近期温州部分市民所持土地证面临土地使用年限20年到期，且预估需要花费数十万元土地出让金“买地”才能重新办理土地证问题。
　　一石激起千层浪，社会舆论的焦点开始转向普通百姓的住宅土地使用年限问题上。温州市国土局回应说，收几十万元土地出让金才续期是一种误读。
　　温州市国土局相关人士向媒体表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。他们基层国土部门目前只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
　　早在1990年，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六章规定，住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游及娱乐用地50年，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回等中止，需要续期的应当依照本条例规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
　　熟悉楼市政策的中城产联主席陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，温州的情况是1991年国有土地使用权期限政策出台之前的地方版。当前，新的国有土地使用权期限管理办法等还在修订阶段，但物权法是上位法，住宅用地到期后自动续期，即使没有规定如何续期，也不会补交土地金续期。
　　记者查询了2007年颁布的《物权法》，其第149条明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”
　　“像商业地产、工业地产，当前还没有新的方案出台，不会自动续期，如果需要续期，都要补交土地金。”陈宝存强调说。
　　考验商业地产运营商财技
　　温州土地证续期事件发生以来，外界质疑购买不动产是否还有价值，尤其是房企手中持有大量投资性房地产，究竟有没有足够的资产价值。
　　从现有法律法规来看，业内较为一致认为工业、商业等性质的不动产如果用地到期需要补交土地出让金。
　　不过，新的问题也来了。如果商业不动产到期后需续交相关税费才能使用，他们是否还有投资价值？运营商是否愿意继续长期持有、运营这些商业不动产？
　　当前，诸多典型二线城市的商业不动产存量大、空置率高与租金回报率偏低已是一个不争的事实。此外，在北上广深四个一线城市，虽然商业地产整体空置率相对较低，但就平均租金回报率来说，相对香港等发达城市，仍然处于偏低状态。
　　近来，万科集团基于既有住宅地产开发优势及旗下庞大的百万级业主资源与粘合度，正在全国力推“万科里”社区型商业，加上其他业态的万科商业地产，在未来万科万亿级市值中占比10%，也就是上千亿市值的规模。
　　仅以成都万科为例，今年运作的商业体量达60万平方米，其中持有型商业占10万平方米，今年开业的商业为2万平方米，部分会持有运营两三年之后以整售方式退出。
　　万科商管一位内部人士表示，他们并不担心土地使用权到期问题，现在还早着呢，当前的核心是把从各个商业地产挖来的商管人才团队磨合好，运营好商业才是关键。
　　万达商业一位不愿具名的相关人士也表示，旗下商业项目都是最近几年才拿到的，离到期还远，目前他们主要任务是做好“轻资产”探索，盘活资产，让资金流快点滚动起来，降低财务成本等。
　　记者注意到，国内商业地产的资产价值与租金回报倒挂，导致有效退出渠道相对偏少，持有型商业的资金沉淀量大，回笼周期过长，综合成本偏高。
　　对于商业用地权到期的影响，亚信控股集团董秘荣腾洪表示，一个是资金风险，如果商业项目到期未增值，税负成本对其将是雪上加霜，但对于大型优秀运营商来说，即使用地到期，他们也会想办法让收入覆盖成本，一个是评估风险，项目到期之后如果续期，国土部门会请第三方评估，按一定的折价补交土地金，但问题是选择什么样的评估方式与基于什么评估，对补交部分影响较大。
　　“商业贷款是受限制的，融资成本相对较高。”荣腾洪说，商业运营商一般会通过关联平台融资、与大型商业合作、融资租赁、向基金等投资公司托管以获取固定收益等形式分散风险。
专家：地方政府无权制定土地使用权自动续期标准
日 23:37　来源：新华社&　
　　新华社北京4月21日电(记者张墨成赵瑞希彭勇)近日，土地使用权到期后该如何续期的问题引起社会关注。20日，深圳公布了相关处理办法，表示部分住房可免费顺延至70年，而处于公众视线焦点中的温州还没有做出明确回应。土地使用权到期后到底需不需要交钱？有专家表示，目前按照物权法规定，或可无偿续期。
　　20日，记者从深圳市规划和国土资源委员会举行的政策解读会上了解到，深圳目前采取分类处理的方式解决土地使用权到期问题。
　　对于属于出让性质的土地，深圳的做法是：日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补缴地价；日后签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。
　　据了解，日，由深圳市人大新修订的《深圳经济特区土地使用权出让条例》正式施行，将土地使用权最高使用年限从此前的50年提高到70年。这是深圳把日划定为时间节点的依据。
　　而对于属于历史遗留问题的行政划拨性质的土地，深圳遵照日发布施行的《深圳市到期房地产续期若干规定》，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补缴地价签订土地出让合同，即在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
　　深圳市规土委一位工作人员还向记者介绍了他们办理此类土地续期的实例：福田区长城大厦6栋B308房住宅，宗地属行政划拨用地，2016年2月业主在缴纳35%的基准地价共计44940元后，将土地使用年期从50年延至70年。
　　据悉，深圳市规土委直属一局目前已办理罗湖、福田两区共719单补地价续期的申请。
　　在浙江省温州市，千余套房屋20年土地使用权到期如何续期的问题，引发各方讨论，目前有关方面还没有定论。
　　温州国土部门曾答复一位业主，如果要办理续期，要按照基准地价花费近20万元重新购买土地使用权。但后来，相关部门又否认了这个说法，称还没有办理过缴费续期的案例，正着手研究相关方案。
　　目前，国土资源部已与浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。
　　专家介绍，土地使用权续期的相关法律依据主要是物权法第一百四十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
　　北京大学法学院教授王成对“自动续期”的解释是，“无条件的续期，不需要再补缴费用，也不需要再办理相关手续。”
　　王成认为：“‘自动续期’就是没有任何条件的续期，如果说交钱以后续期那肯定不是自动续期了。什么叫自动，不需要任何障碍，手续都不用办，这才叫自动”，王成说，“涉及到老百姓切身利益一定要慎重。”
　　武汉大学法学院副教授杨巍则认为，“自动续期”并没有规定有偿还是无偿，尚属于规定不明的状态，但是主流意见一般认为，“或者无偿，或者象征性收取有关费用”。
　　王成表示，如果对物权法的理解有分歧，“只能按照立法法所规定的法律解释的权限和程序来解决，由全国人大进行立法的解释”。
　　“在改革发展过程中，有的地方可能在物权法实施以前就已经出台了相关规定，但是在物权法做出明确规定以后，地方就得按照物权法的规定来执行。”王成说。
　　“在没有明确授权的情况下，地方行政机关如果有收费行为肯定不对，这属于违法行政行为。”杨巍说，“地方政府没有权力制定自动续期的标准，全国人大才有。”
　　杨巍解释，即便土地使用权到期，只要房子还在，业主就一直享有房屋所有权，房屋所有权是不受时间限制的。物权法规定的“自动续期”，就是为了解决产权无限期、地权有限期这对矛盾的。
　　北京大学法学院教授王磊表示，不能简单地说收不收费，建议全国人大常委会对物权法进行解释。
　　杨巍建议，现在还没有明确的标准，续期可以不收费，等全国人大有了明确规定之后，如果真要收费可以再补收。
　　“‘有恒产者有恒心’，有恒产老百姓才能安居乐业。”王成说，“总之，土地使用权如何续期应该与物权法的规定保持一致，才能让老百姓踏实。”
何为“自动”续期 可以查查辞典
　　新闻提示
　　昨日，国土资源部官方微博发布消息称：“4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。”
　　4月19日晚，深圳市规划和国土资源委员会发文称：深圳市规划和国土资源委员会决定，日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价款。
　　另据《财经》报道，自温州土地使用年限到期的事件迅速发酵以来，多名学者认为《物权法》第149条第一款规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“自动续期”即无条件续期，不需要补交费用。对此意见，温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”，并声称“此举会造成国有资产的流失”。
　　土地使用权到期后，延长土地使用年期是否需要收钱，专家们展开了辩论。
　　据报道，在相关的法律问题研讨会上，中国政法大学教授刘莘认为，应该收取续期的费用，理由是当初国家按照20年到70年的不同档次来出让土地，也就是说，选择20年期限的，收取的土地出让金是少的。如果这部分土地在到期后免费续期到70年，对于当初直接交纳70年土地出让金的人来讲是不公平的。
　　北京航空航天大学法学院教授刘保玉也认为，如果续期是免费的，那么就会有一种可能性，就是开发商在取得土地使用权时，都会选择购买最短期限。
　　这样的理由看上去似乎有道理，但众所周知的是，现在市面上有正规产权的住宅土地使用权都是70年，因为1990年国务院已经发布了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地有70年的使用权，工业用地为50年，而温州等地出现的20年产权房屋只是“历史遗留问题”，纯属“少数派”——给极少数20年使用权的房屋免费续期，似乎会让拥有70年产权的业主感到不公，但如果您做一个调查就会发现，交了70年土地出让金的广大业主并不在乎这极少数的人占了点儿便宜，比如说新浪新闻的调查就显示，86%的受访网友认为不应该再缴纳土地出让金。
　　至于“开发商会选择购买最短期限”的说法，就更令人看不懂了，因为按照1990年出台的规定，土地使用权出让的年限已经按照土地用途确定了，显然不是开发商想怎么选就怎么选的。现在开发商拿地要通过拍卖，如果这个地块是住宅用地，那么里面就已经含了70年使用权，想少出点钱先买20年的？那恐怕不行。
　　归根结底，目前全社会关注的土地使用权续费之争来源于《物权法》第149条第1款的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。所以，我们完全不必纠结开发商怎么选，不必担心20年产权和70年产权的业主会不会打起来，而只要弄明白“自动”这个词的意思。
　　打开字典、辞典，这个词的表意很明确：其一是指不用人力而用机械、电气等装置直接操作；其二是指“自己主动”。土地使用权和电器机械无关，这里显然应采用第二种释义，也就是说住宅建设用地使用权期间届满的，不需外力，更不需要什么人为的缴费充值之举，而是自然而然地、水到渠成地、主动地把使用权给续上。
　　对于这一点，中国社科院法学研究所研究员孙宪忠对《人民日报》记者表示：物权法里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。
　　曾参与物权法制定的全国人大常委会法工委民法室原副主任扈纪华也认为，“温州土地使用权到期要求续交土地出让金的事情发生后，我非常吃惊，此种行为与我们当初的立法宗旨并不一致，这不是我们的意愿。”
　　根据立法法的规定，法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。我们期待着，全国人大常委会根据物权法的宗旨和原则，根据“自动”这个词的本来含义，尽快给出权威的司法解释。
　　本报评论员 庞岚
来源：&作者：朱达志
原标题：如果物权法有效房地产法就该修订
从法治建设的角度说，全国人大法工委还是有必要出面，对这个问题作一个法定解释，然后，再择机对《房地产法》进行必要的修订，以消除其与《物权法》有关规定相冲突之处。
温州市一批土地使用权期限仅20年的老房子，到期后是否应补缴土地出让金？上周，这个问题引发了业内外多方的热烈讨论，一时间评论无数。
目前舆论场上呈现出两派针锋相对的观点。一方认为应该补缴土地出让金，因为《城市房地产管理法》第21条明确规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另一方则认为无须缴纳，因为《物权法》第149条明确规定，住宅用地使用权到期后自动续期，并没有附加任何条件。
不过，这些争论毕竟只是民间各方基于自己对法律的理解而产生，即便达成了完全的共识，也不能自动成为行政与执法的依据。要想成为行政或执法依据，唯有两个途径，一是司法裁决，二是立法机关作出法律解释。但是，一周过去了，拥有相关法律解释权的法定机关，并没有出面回应这一舆论诉求。因此这个问题实际上并没有解决。
这不，4月25日澎湃新闻网又发表一篇访谈，题目是“物权法起草亲历者：宅地自动续期初衷使公民定心，无偿是共识”。访谈对象为当年《物权法》起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮。王才亮说，《物权法》中规定自动续期在当时出台之际是“毫无争议”的，“到期续费”之说于法无据。“自动续期”的效力由法律确认，国土部门是否换发国有土地使用权证书不影响该效力；若当事人提出换证要求，国土部门应该无条件办理，否则即构成行政不作为。
有人认为，从《物权法》第149条明白无误的语词表达看，是否续费根本无须司法裁决和法律解释。该法未明确规定自动续期是否有偿，从基本的法理说就是不存在续费的问题，逻辑上推论更是如此。这些说法当然有道理，但是，中国的问题向来是复杂的。其中一个普遍现象是，缘于转型期现实情况的不断变化，不少法律法规互相打架的情况时有发生。对于那些明显矛盾的规定，我们当然可以从法律的位阶和出台时间去作出自己的判断。
比如：《中华人民共和国城市房地产管理法》是日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自日起施行；而《中华人民共和国物权法》是日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自日起施行。很明显，无论从出台与施行时间还是从法律位阶上看，《物权法》的效力都比《城市房地产管理法》高得多；两者的一些具体规定发生冲突，明显应以《物权法》为准。
问题是，《房地产法》毕竟有那样的明确规定，未经修法它仍然是有效的。从司法的角度说，针对具体的诉讼，法庭完全可以依据《物权法》的明确规定，裁定行政机关收取“补缴”的土地出让金为非法；但是从法治建设的角度说，全国人大法工委还是有必要出面，对这个问题作一个法定解释，然后，再择机对《房地产法》进行必要的修订，以消除其与《物权法》有关规定相冲突之处。
毕竟，维护法制的统一与公民的法定权利、消弭各类潜在的冲突因素以维护社会和谐稳定，是立法机关的神圣责任。《城市房地产管理法》的修订，不能再拖。
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[江苏省南京市网友]
雁过拨毛。问题并不复杂，复杂的是打着为人民服务的假旗帜办差的。
/&2016-04-26
[云南省昆明市网友]
点👍澎湃新闻，有点良心。只有亿万人民安定，安居乐业，中华万年之福。
/&2016-04-26
[云南省昆明市网友]
点👍澎湃新闻，有点良心。只有亿万人民安定，安居乐业，中华万年之福。
/&2016-04-26
[江苏省南京市网友]
雁过拨毛。问题并不复杂，复杂的是打着为人民服务的假旗帜办差的。
/&2016-04-26
专家：住宅用地续期是否收费应由全国人大决定
中国证券网讯
近日，就《物权法》第一百四十九条规定的城市住宅用地使用权期限届满后的续期问题，我国著名民法学家梁慧星撰文，回顾了《物权法》起草中关于“自动续期”规定的立法讨论过程，并强调了解决问题的路径。
据经济参考报5月3日报道，梁慧星，是中国社会科学院学部委员，中国社会科学院法学研究所研究员。曾任第十一届全国人大代表，第十一届全国人大法律委员会委员，《合同法》起草组组长，《物权法》、《侵权法》、《民法典》起草组核心成员，中共中央政治局集体学习《物权法》专题讲座主讲人。
他回顾介绍，城市住宅用地使用权期限届满后的续期问题，在当时立法过程中经历了几步变化，从三次审议稿“期满申请续期，续期付费”，到四议稿“自动续期，续期付费由国务院规定”，再到最终“自动续期，付费留待将来慎重研究”。他特别指出，“慎重研究”的研究主体，是指立法机关即全国人大常委会自身，而不是国务院或者别的机关。
三议稿：土地续期要申请并付费
梁慧星在文中回顾介绍，物权法草案第一、二、三次审议稿，均无关于住宅用地使用权期满“自动续期”的规定。此项规定，是四次审议稿所创设，至六次审议稿确定。
当时，三次审议稿第一百五十五条：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。”第一百五十六条：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”
在三次审议中，常委会组成人员针对此规定进行了讨论。贺铿委员提出，“土地使用权消灭后怎么办？”吴清辉（代表）提出，“在香港，有补地价制度。如果期限过了，使用者仍想继续使用这块土地，那就需要补地价。物权法应该引进补地价的概念。”郑功成委员认为，“住房、宅基地是私人真正的恒产。城镇居民只有70年的使用期，买住房实际上买的是一个空间，和土地没有关系，那么70年以后是自动消灭还是自动续期？如何保证城乡居民这一部分私有财产，草案还有继续完善的空间。”
四议稿：自动续期，付费由国务院规定
梁慧星介绍到，三次审议后，委员长会议决定向社会公开征求意见。共收到通过网络、信件提交的意见11543件，另有26个省（市、区）和15个较大市人大常委会、47个中央部门、16家大公司、22个法学院所专家，提出了意见。
社会各界针对上述规定的主要意见是：一、用地期限。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短。有的建议延长为100年或者150年。有的建议取消使用年限的规定。二、续期申请人。有的提出，一栋多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办？三、续期后的土地使用费。有的认为，住户买房已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的使用费。
对上述常委会组成人员和社会各界的意见，法律委员会研究认为：“建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。”据此，法律委员会建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”（四次审议稿第一百五十五条、五次审议稿第一百四十九条相同）
最终确定：自动续期，付费留待将来慎重研究
在五次审议稿中，则有一个第一百四十九条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”（第1款）“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”（第3款）
日，法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议提交《关于物权法（草案）修改情况的汇报》，其中提到：五次审议中“常委会组成人员对自动续期的规定，普遍表示赞成。同时，有的委员提出，续期付费是否合适，建议进一步研究。法律委员会研究认为，续期后是否支付土地使用费问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。因此，建议删去这一条中关于土地使用费的规定。”
国务院或地方政府不得决定是否收费
梁慧星谈到，《物权法》第一百四十九条关于住宅用地期满自动续期的规定，由此确定。可见，本条立法机关的意思是：鉴于住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法不作规定，留待将来根据实际情况再作慎重研究。
梁慧星提出，应该特别注意，从原条文中删去“续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定”一句，可知所谓“届时，可以根据实际情况再作慎重研究”的研究主体，是指立法机关（全国人大常委会）自身，而不是国务院或者别的机关。质言之，在将来由立法机关（全国人大常委会），就住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费问题，“根据实际情况再作慎重研究”（并作出决定）。在这之前，无论是国务院或者地方政府，均不得擅自决定住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费。
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