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呼和浩特市人民政府批转市房改办、工商银行、建设银行《关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法》的通知
市人民政府批转市房改办、工商银行、建设银行《关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法》的通知呼政发[1999]52号各旗、县、区人民政府，市各委、办、局(公司)：现将市房改办、工商银行、建设银行《关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法》转发给你们，请认真贯彻执行。一九九九年七月八日关于个人住房担保组合贷款管理的暂行办法呼扣浩特市住房制度改革办公室工商银行呼和浩特市分行建设银行呼和浩特市分行第一章总则第一条为推进我市住房制度改革，促进住房商品化、社会化，支持我市居民购买自用住房，根据国家有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。第二条个人住房组合贷款是由呼市住房资金管理中心运用政策性住房资金，商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通住房的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款的组合的总称。第三条本办法优先支持职工个人购买利用住房公积金及其他房改资金建设的经济适用住房和安居工程住房；其次扶持职工个人按房改政策规定的成本价购买单位自管和房地产管理部门直管的公有住房。第四条为保证借贷各方的合法权益，个人住房贷款实行住房抵押或第三方担保相结合方式。第二章贷款的对象和条件第五条贷款对象：参加呼市住房制度改革，并按规定向市住房资金管理中心足额缴存住房公积金的在职职工。第六条贷款申请人须具备下列条件：(一)具有呼市常住城镇户口或长期有效居留身份，具有完全民事行为能力的职工；(二)具有购房协议、合同及其他相关证明文件；(三)所购住房首期付款不低于全部价款的30%；(四)职业和收入稳定，具有偿还贷款本息能力，信用良好；(五)有住房资金管理中心和贷款银行认可的房产作为抵押，或有足够代偿能力的单位和个人作为保证人；(六)具备住房资金管理中心和贷款银行规定的其他条件。第七条借款人应向贷款人提供下列资料：(一)有效身份证件(指居民身份证，户口本和其他有效居留证件)；(二)有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；(三)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；(四)抵押物清单，权属证明以及有处分权人同意抵押的证明，法定部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资信证明；(五)贷款人要求提供的其他文件或资料。第三章贷款程序第八条借款人应先向市住房资金管理中心提出借款申请，同时提供相关材料，市住房资金管理中心负责初审。初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，明确贷款数额、期限并注明“组合贷款”字样，委托贷款银行调查。受委托银行接到市住房资金管理中心提供的《委托调查通知单》及相关材料后，借款人填写《个人住房贷款申请表》，由受委托银行对借款申请人进行贷前调查，并将结果通知市住房资金管理中心。第九条受委托银行同意贷款的，应通知呼市住房资金管理中心签发《委托贷款通知单》，受委托银行凭与市住房资金管理中心签订的《委托贷款委托合同》及《委托贷款通知单》向贷款申请人发放政策性个人住房贷款，并同时发放商业性个人住房贷款。第十条贷款银行应分别与借款人签订《呼和浩特市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款合同》和《商业银行个人住房贷款合同》及相应的贷款担保合同，贷款合同的生效日应为同一天，期限应相同。第十一条组合贷款的各种合同签定后，贷款银行应当按两类贷款，分别开立政策性和经济性贷款两种帐户进行核算。第四章贷款的额度、期限与利率第十二条个人住房担保组合贷款的总额，不得高于房地产估价机构评估拟购买房的价值或实际购房费用的70%(以较低额为准)。第十三条住房公积金贷款额度最高不得超过个人公积金帐户余额的15倍。第十四条个人住房政策性贷款最高不超过住房资金管理中心规定的限额(现阶段个人性贷款最高限额不超过3万元)。第十五条贷款期限，职工个人庄房公积金担保贷款的期限最长不超过10年，且不得超过借款人尚存的法定工作年限。第十六条个人住房公积金贷款利率和个人住房商业性贷款利率执行中国人民银行现行规定的利率，国家调整利率，执行新利率。第十七条个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。第五章贷款抵押和担保第十八条申请个人住房贷款必须以所购房屋作贷款的抵押物。并由借款人亲属提供有第二住所的承诺书。第十九条抵押房产的现值，由住房资金管理中心和贷款银行认可的房地产评估机构进行评估，并由住房资金管理中心和贷款银行确认，抵押值最高不得超过抵押房产价值的70％。
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《物权法》有关不动产登记的新规对商业银行个人住房按揭贷款的影响及应对
　　《中华人民共和国物权法》自日起实施至今,有力推动了我国社会主义法治建设进程,但是随着该法的不断实施,也给商业银行在如何有效运用《物权法》保护自身合法权益、减少经营损失等方面提出新的挑战和思考。现针对商业银行个人住房按揭贷款业务实务中不动产登记及权属方面的问题进行浅析,以达到趋利避害、有效降低商业银行经营风险的目的。 中国论文网 /3/view-1341510.htm　　一、《物权法》对不动产登记的有关规定及其对商业银行个人住房按揭贷款的影响 　　(一)降低了商业银行担保物权的实现成本,提高了实现效率 　　《物权法》在不动产领域明确规定了不动产统一登记制度。《物权法》第十条第二款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第十三条规定:“登记机构不得有下列行为:(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。”第二十二条规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。 　　不动产统一登记制度,从根本上改变了以往“多头负责,各自为政”的尴尬局面,有效防范了因多头登记可能导致的登记效力冲突,真正落实了“房地合一”的法律原则,减轻抵押人和银行的负担,在实际操作中能够实现登记信息的集中管理和资源共享,便于信息查阅和业务办理,在维护交易安全的同时也提高了银行从事个人住房按揭贷款业务的效率。明确了不动产登记按件收费,有效降低了资金成本和时间成本,有力保障了各方利益诉求的实现。 　　(二)明确了不动产物权登记的归属及相关依据,对商业银行的抵押登记行为提出了更高的要求。 　　《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。” 　　上述规定一是进一步明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据,因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿,使得登记簿更具有公信力和公示力。同时这也要求商业银行在从事个人住房按揭贷款业务活动中一定要改变以往的重产权证轻登记簿的观念,因此对银行的抵押登记流程操作提出了更高的要求。 　　二是明确了产权登记日的具体时间,也就是说,房地产登记机构受理登记申请,并不代表产权转移已经生效。只有在登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿的记载日,才算登记日,产权转移才能正式生效。由于审核有一定的规定时限,在此期间,产权有可能因经济纠纷、司法冻结、司法查封、权利人提出更正、异议等不可抗力和不可逆的原因,中止登记的办理。因此也会给商业银行个人住房按揭贷款业务活动带来潜在的风险,也应引起关注。 　　(三)明确了不动产预告登记制度及“期转现”的相关法律风险,应引起商业银行的高度重视 　　《物权法》第二十条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。” 　　上述规定表明,在办理不动产预告登记后,开发商如果将这套房产再卖给其他任何人,都不发生物权效力,即后面的买房者不可能优先得到该不动产的产权,这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为,有效保护购房者、商业银行的合法权益。这一规定从制度上防范了多重抵押,大大降低了商业银行从事个人住房按揭贷款业务的风险。 　　但另一方面,办理了预告登记,并未完成抵押登记行为。因为物权法还规定了造成预告登记失效的几种情况,如在商业银行个人住房按揭贷款业务实务中最常见的“期转现”房抵押权登记行为,如商业银行不能在“能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记的,预告登记失效”。因此银行在办理个人住房按揭贷款业务活动中应对此尤为重视。 　　(四)明确登记赔偿制度,有利于保障商业银行的合法权益 　　《物权法》第二十一条规定,“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。” 　　上述规定进一步明确了因虚假材料申请登记及登记错误给商业银行造成损害时,相关当事人应承担的责任。商业银行作为个人住房按揭贷款的经营主体,其抵押权若因抵押登记原因导致抵押无效,势必危及银行债权安全。因此该规定有效约束了房地产开发商、登记机构等相关主体的行为,使银行的合法权益得到了更多的法律保障。 　　二、如何有效降低相关法律风险和经营风险,维护商业银行债权安全的几点思考 　　(一)要进一步加大贷后管理力度,紧密跟踪“期转现”抵押权的后续进展情况,强化抵押物权的有效落实 　　1.进一步强化与当地房地产抵押登记部门的沟通联系,实时掌握相关物权登记信息。 　　个人住房按揭贷款流程中的抵押登记环节至关重要,其关键也取决于当地房地产抵押登记部门的支持和配合。因此,商业银行应进一步做好与房地产抵押登记部门的沟通协调工作,通过多种渠道及时了解相关按揭楼盘总登等信息,对有疑问物权的产权状况、归属及是否设定抵押的情况,可提出申请查询、复印登记资料进行核对,必要时可申请更正登记。积极关注所申请抵押物权是否存在经济纠纷、司法冻结、司法查封及权利人提出更正、异议等潜在风险,避免中止登记的情况发生。 　　另外,应定期跟踪贷款抵押物的房地产权证的办证进度,努力提高银行抵押人员在当地房地产抵押登记部门驻点服务规范性和抵押登记时效性,密切关注当地房地产抵押的新政策、新举措,有效降低抵押登记环节的法律风险和操作风险,进一步提升商业银行的业务竞争力。 　　2.应进一步密切与合作开发商的业务联系,及时掌握按揭楼盘动态、项目信息,采取有力措施积极跟进,确保银行信贷资金安全。 　　风险控制是商业银行保证持续经营的第一要务。在业务实践中,银行应进一步密切与开发商的联系,大力强化信息共享,全面了解客户情况,及时把握风险点,多策并举,守住银行债权安全的生命线。 　　一是建立和完善合作楼盘、按揭项目进度情况表。改变以往“重贷前轻贷后”的思想,不能放贷后就撒手不管,应安排专人负责跟踪落实按揭楼盘的项目总登办理情况及抵押物房产证办证进度等相关信息,要未雨绸缪,争取在第一时间掌握可进行现房登记的第一手资料,及时通知开发商配合做好相关“期转现”抵押登记事宜。 　　二是与开发商共同督促落实贷款客户“期转现”抵押登记的办理。通过开发商及相关楼盘的物业公司,及时联系可办理“期转现”房抵押登记的客户,采取提供上门服务、专人驻点服务等多种形式,提供“期转现”抵押登记涉及银行方相关手续的便利,既避免了客户往返银行奔波之苦,又起到及时督促的作用,确保相关贷款抵押物权的有效落实。
　　三是严格按有关规定和要求做好开发商阶段性担保的保证金帐户管理和资金监管,并结合开发商的管理情况、履约能力、主要管理人员的道德品质、信用记录等进行综合评价,实时跟踪、多管齐下,防范、控制出现资金转移、烂尾楼、“假个贷”等重大风险事件,确保银行信贷资金安全。 　　(二)针对无法配合银行及时办证的客户,合理区分不同类型,主动采取有力措施,适时采取不同违约救济方式,切实防范因未及时申请抵押登记致使预告登记失效的风险。 　　预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因客户单方面违约,势必给银行造成损失,在实务中如何补救?目前法律规定的补救措施有以下几种:继续履行、采取补救措施、赔偿损失、解除合同、承担违约金等。在实际操作中,对于因各种原因无法配合银行申请办理《房屋他项权证》的客户,建议区分不同类型及时应对,做好加减法,将风险化解于萌芽状态,确保银行债权安全。 　　1.对于因客观原因(如出国、生病、长期出差)在规定时间(即自能够进行不动产登记之日起三个月内)无法办妥或预计无法办妥《房屋他项权证》的,银行应及时书面通知借款人,要求客户限期纠正违约行为,作出书面承诺并及时办妥“期转现”抵押登记。必要时可对违约客户征收一定比例的违约金,并要求其提供银行认可的阶段性担保或其他财产担保,直至抵押物权的有效落实后方可解除。 　　2.对于因客观原因无法办妥且未来一段时间也因某种原因无法在银行要求的时间内办妥《房屋他项权证》的客户,可要求保证人履行连带保证责任,必要时建议直接代扣保证金并要求保证人追加银行认可的其他担保。 　　3.对于因主观原因无法办妥、预计在规定时间内也无法办妥《房屋他项权证》的客户,建议积极启动违约救济措施及相关惩罚性措施,如在借款合同条款中设立特别条款,明确约定银行将在客户单方面违约情况发生后实行贷款利率上浮,即客户不再享受利率优惠或基准利率,以此促使借款人改变态度,达到积极补救、及时化解风险和有效提升议价能力的目的。 　　4.对于因主观原因无法办妥《房屋他项权证》并借此恶意逃避银行债务的客户,建议可直接通过法律手段起诉、中止诉讼时效等手段积极应对。 　　(三)商业银行应对存量个人住房按揭贷款进行全面核查,对符合办理现房抵押登记手续的,要及时办理,以免丧失权利主张时效或产生不必要的法律纠纷应该说,《物权法》明确了不动产预告登记制度是我国的司法体系建设的一大进步,但同时也对银行的经营管理水平和风险控制能力提出了更高的要求,因此,银行各级经营部门应对此高度重视,及时开展一次全面彻底的存量抵押物权状态核查,并结合个贷业务操作系统的相关数据,认真查漏补缺,努力防范化解风险。 　　具体实务中,可通过建立存量抵押物权状态数据库,对自能够进行不动产登记之日起三个月以上时间仍未妥他项权证的,及时启动违约救济程序,通过书面函告、督促办证、落实阶段性担保、追加其他担保、扣取保证金及利率杠杆调控等多种方式积极应对,直至抵押物权的最终落实。 　　结束语 　　若干年后回看《物权法》,其必将成为我国社会主义法制进程的一大里程碑,也要求商业银行在业务实践中如何与法同行,与时俱进,从银行的自身合法权益出发,有效保障银行债权安全,确保各项经营管理活动合法合规,为金融业务的可持续发展奠定坚实的基础。 　　(作者单位:中国建设银行股份有限公司福建省分行福州个人贷款中心)
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我卖房的时候，银行把抵押贷款,写成了个人住房贷款,我现在要买房，贷款不到，该怎么办
提示借贷有风险，选择需谨慎
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可以 用你要买的房子做抵押就可以了 不过你要交20%的首付款 利息是5.98*0.7
采纳率：71%
不能怎么办，筹钱，或者不要买了。
你卖房子，怎么会和银行扯上关系呢？ 可能是你打错字了吧，如果你购房贷款超过2套了，那么你可以拿你现在有的房产，做抵押贷款。贷出钱来买房子。如果你在北京的话，我可以为你提供些帮助，请点我的名字直接联系我就可以。
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&多家中小银行暂停个人房抵贷，到底是怎么打算的？
多家中小银行暂停个人房抵贷，到底是怎么打算的？
来源：腾讯网 &&发布时间：
目前，多家中小银行暂停个人住房抵押消费贷业务（即房抵贷业务）。在银行业推动零售转型、靠消费贷款实现净利润逆势增长的的背景下，暂停房抵贷业务，难免有点自断臂膀的意味。　　看上去，是有一些理由，比如贷款资金流入的风险、比如追逐利率更高的信用贷业务，但是，就中小银行自身所处的竞争环境看，这么做，真的想清楚了吗？　　恐怕未必。　　追逐性价比，战略性“放弃”住房按揭贷款　　2012年以来，银行业对公贷款出现大面积不良，不得已开启了零售转型之路，经过几年的探索，个人贷款已然占据了新增贷款的半壁江山。　　在个人贷款中，按照贷款投向可分为住房按揭贷款、消费贷款和经营性贷款三类，不同银行采取不同策略、倚重不同产品实现了零售转型。　　就大银行而言，住房按揭贷款一直是个贷部门的定海神针，占比逐年提升。年，中农工建交邮储六家银行中，住房按揭贷款在个人贷款中的平均占比从64.69%升至76.44%，是其零售业务成功转型的较大功臣。　　所以，只要守住住房按揭贷款，国有大行是不介意对个人消费贷动刀的，收紧房抵贷无碍大局。　　而对中小银行而言，情况正好相反。年，上市城商行和农商行的平均情况看，消费贷款在个人贷款中的占比从13.16%升至36.85%，而住房按揭贷款占比，则从73.56%降至44.35%。　　与国有大行集中精力搞住房按揭贷款不同，过去几年，中小银行的策略显然是战略性“放弃”住房按揭贷款，集中精力抓个人消费贷款的增长。　　原因不难理解，住房按揭贷款不赚钱，“性价比”很低。　　5年期以上基准利率贷款4.9%，按首套房上浮5%-20%看，住房按揭贷款利率基本在5.15%-5.88%之间，和1年期同业存款利率差不多，可见住房按揭贷款没什么赚头。　　对于中小银行而言，本来就面临吸储难的问题，资金多来源于理财资金和同业资金，成本较高，自然要“高 进高出”，战略性“放弃”低利率的按揭贷款，也就在意料之中了。　　弃了按揭，再弃房抵贷？　　个贷业务中，除了按揭贷款业务，便是个人经营贷和消费贷，按照抵押物的不同，这两类贷款均可划归为房抵贷、车抵贷和信用贷三类。　　房抵贷和车抵贷有靠谱的抵押物，额度大（一般20万以上）、利率低；信用贷，一旦出现逾期，银行缺乏处置物，额度低、利率高。　　以房抵贷为例，银行的产品一般上浮35%-40%左右，年化利率6.4%-6.6%之间，中小银行的利率定价还会再高一些，但基本不会太离谱。　　这个利率，已然不低，但与信用卡借款年化15%-18%的水平比，还是相形见绌。集中资源，主攻价格更高的信用卡借款和信用贷，在战略层面说得通。　　过去的几年，银行也是这么做的，尤其是2016年以来，信用卡业务取得了爆发式增长，2017年，新增发卡量更是达到1.23亿张。　　只是，战略性“放弃”房抵贷业务，根本的原因不在于收益水平低。就小贷公司、消费金融公司等市场机构相似产品看，房抵贷业务的综合成本完全可以媲美信用卡借款。　　以平安普惠的宅e经营贷产品来看，其收费结构为：　　首先会有3%的一次性放款手续费，接下来会有针对借款余额的月0.68%~0.77%利息和针对借款额的月0.4%~0.5%担保费。　　若贷款期限为1年，年化综合成本约为20%-24%之间，比信用卡业务还要赚钱。参照这个定价模式，中小银行在房抵贷业务上完全还有很大的空间可挖。　　中小银行之所以收紧该业务，还是要回到政策性风险上来。　　自从中央明确“房住不炒”的原则以来，控制信贷资金违规流入楼市，便成为监管机构落实中央政策的重要抓手。　　2017年9月，住建部、人行和银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房【号文），严控信贷资金用于购房首付款，重申了房地产公司、中介公司、互联网金融平台不得变相提供首付贷融资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房，并加大从从业机构的违规查处力度。　　随后，地方银监局出台配套细则，严查大额消费贷资金用途。如2017年9月，北京银监局发布《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，明确指出，　　“辖内个别银行业金融机构发放的个人消费贷款和个人经营性贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况，这类行为不符合国家房地产调控政策要求”，　　并要求辖内机构就单笔贷款20万以上的个人消费贷和单笔贷款100万以上的个人经营贷进行自查，其中，房抵贷业务便是核心的检查对象。　　监管文件发布后，银行业普遍加大了对大额消费贷的资金用途查处力度，随着一些金融机构的受罚，怕麻烦，担心惹来政策风险，趁着资金额度紧张，暂时收紧房抵贷业务也就顺理成章了。　　转型零售业务，中小银行的腾挪空间在哪里？　　银行收紧房抵贷业务，其他放贷机构自然会填补市场缺口，对于借款人群体，并不会有实质的影响。　　只是，中小商业银行的腾挪空间并不大。　　面对金融业务互联网化的冲击，大型银行依靠庞大的客户基础、成本优势和人才优势，与互金巨头竞相发力金融科技，竞合发展，有望成功转型。　　而地方性中小银行，尤其是规模较小的城商行和农商行，偏居一隅，客户、资金、人才无一不缺。　　随着业务的互联网化拉平了物理地域的差距，地方性客户可以便捷地享受全国性金融机构提供的服务，地方性金融机构的优势不再，产品少、体验差、利率高等劣势反而一一暴露，压力倍增。　　就消费金融业务而言，优质客群有大银行和互金巨头，资信稍差的次级客群有大量的小贷公司、P2P平台服务，中小银行的差异化之路，只能是大银行嫌麻烦、互联网机构的利又太高的业务，比如房抵贷业务。　　其实，对于房抵贷业务，政策上并未禁止，只不过要求加强贷款用途管理而已。大银行可以嫌麻烦，而中小银行不可以，多做些麻烦事，才有差异化的空间。　　所以，兜兜转转，恐怕还要把这类业务给捡起来吧，哪又何必放弃呢。　　战略层面的不清晰，恐怕才是中小银行面临的较大问题。栖霞14000元/平米公园周边大型商超优惠紧邻紫金山 &酒店式公寓
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