小区人防车位必须长租20年？ 业主：转嫁风险_网易上海房产频道
小区人防车位必须长租20年？ 业主：转嫁风险
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丽水馨庭二期业主质疑人防车位为何只能长租　/晨报记者　张佳琪家住松江丽水馨庭二期的业主杨林（化名），前不久收到了一则通知：小区车位全面取消按月租赁形式，地下人防车位需要一次性长租，期限20年。否则，6月15日以后将无法正常停车。杨林等不少业主认为，开发商的这种做法，名为长租，实际上等于变相出售：“小区的人防车位没有产权，却要一次性长租20年，岂不是把风险都转嫁给业主了吗？”车主反映：变相出售无产权车位6月1日傍晚7时许，杨林的小车开进松江区明中路丽水馨庭二期的地下停车库，不少车位仍闲置着，车库里显得比较安静，而此时他正纠结着要不要长租车位。前些天，同一个小区的一位车主转发给他一则通知，开发商称“为了更好更全面的管理地下车库，决定从日起，全面取消车位按月租赁形式，地下人防车位采取20年长租形式。业主需办理月租转20年长租手续，并签订租赁合同，否则下月开始无法进入地下车库正常停车，具体租赁金额可拨打电话××××联系。”丽水馨庭二期是别墅加高层住宅，高层车位配比是1:1，别墅附赠两个车位。杨林自入住小区高层以来，车位一直是按月租的，每月300元交给物业。如今要长租20年，一次性付清租金会带来经济压力，并且该小区人防车位还办不了产权，杨林认为长租20年不是等于承接了这期间所有的意外风险么？开发商这样做，难道不是变相出售无产权车位么？但也有业主算了一笔账，目前一个车位长租20年的价格约为5万元，相比目前300元/月的租金（20年的租金为7.2万元）还是划算的：“以后入住率越来越高，车辆增加，车位又不会变化，不如趁早租下来。”开发商：只是转让车位使用权6月2日下午，晨报记者来到丽水馨庭二期，看到小区地下车库出入口有明显的人防工程标志，牌子上写着“民防工程”，颜色为橙色，车库内光线昏暗，人防车位两侧是几十厘米厚的墙面，墙边摆放着消防设施。据小区管理方嘉达福斯物业公司工作人员介绍，丽水馨庭二期竣工于2011年12月，有居民1200多户，开发商是上海新弘大置业有限公司。目前，地下车库租金是每月300元，包括租金和管理费。去年，开发商委托物业销售了一批有产权的普通车位；　现在地下车位月租变长租，也是开发商要求的，具体情况需要再问开发商。根据企业注册信息，开发商上海新弘大置业有限公司目前是存续状态，由沿海绿色家园集团投资控股。据负责此事的顾经理介绍：“丽水馨庭二期的人防车位大约170个，我们开发商是有人防车位大产权的，但由于规划、房管、消防等限定，目前不允许开发商出售人防车位产权给业主，办不了产权登记。地下人防车位属使用权转让，不属于出售，办理的也是租赁合同。如果以后可以出售人防车位产权，我们会告知车位租赁者的。”市人防办：是否可售要看具体情况晨报记者查询发现，根据现行《中华人民共和国人民防空法》、《城市房地产管理法》和《物权法》等相关法律法规，没有对人防工程的所有权归属问题予以明确规定。那么，上海的人防车位究竟能不能办产权证呢？上海市人防办相关工作人员回应称，根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”这意味着，上海的人防车位可以取得产权，但究竟是否可以销售，还要看工程的具体情况。记者采访了解到，家住嘉定区海波路华江景城的业主王先生购买的人防车位，就拿到了产权证。他向晨报记者展示了人防车位的产权证，车位产证附记在房产证后面，标注“民防工程”字样，车位具有明确的编号、部位和面积大小：“车位产证和商品房办理手续类似，有预售合同。与开发商签订合同购买车位，办理完毕权属转移登记手续后，在房地产交易中心登记备案。”市人防办相关人员表示，开发商可以转让或出租的方式处理人防车位的使用权，对其能否长租，本市没有具体禁止条例。律师：开发商若变更注销难维权上海一家房地产公司营销部陈经理说，开发商之所以偏好“只售不租”或“长租代售”，一是大部分开发商拿地建楼的资金来自抵押融资，需要尽快回笼资金；二是，出租需要和业主对接，每月管理运营成本高、流程繁杂，投资回报周期长、效率低。
上海理维律师事务所王坤律师称，按《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。而对于这类办不了产权证的车位，开发商通常采取的做法是长租到该房屋的产权期限。租赁20年后，再“赠送”几十年、“免费续租”或者“延期”等，以此规避合同法的规定。“但没有产权的人防车位以租代售，暗藏风险。”王坤解释，开发商通常采用“项目制”，有的会为一个或若干个项目成立一家新公司开发运营，拿地销售整个过程结束后，公司会变更或是清算注销。在20年的租赁期间内，若出现开发商变更、注销等因素，业主的权利能否得到保障，就成了一个未知数。
本文来源：新闻晨报
作者：张硕
责任编辑：吴旻雯_NO1024
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漳州：地下车位将有“身份证” 车位也可办理产权
日 09:09&&&&来源：闽南日报 &&&点击：次 &&&
&&& 5月1日起，地下车位可进行销售和办理权属登记；5月1日前已办理商品房预售的，仍按原有办法办理
　　去年年底，刚买新车的小李颇感头疼，因为想在居住的小区买个车位让爱车有个歇脚点，但发现虽然付了不菲的钱，停车位却没有产权证，手中唯一的凭证只是一张协议书，心中很不踏实。据记者了解，随着我市城市化进程的加快，市民汽车拥有量的增加，像小李这样不买车位爱车无处安身、买了车位却没产权证的市民并不在少数。
　　如今，困扰开发商和购房者多时的地下空间办理产权证问题，终于有了一个明确的结论。漳州市日前出台了《漳州市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》（下简称《意见》），对有效集约利用土地资源，合理开发利用地下空间，给出了明确的说法：5月1日起，地下车位也可进行销售和办理权属登记。5月1日前已办理商品房预售的，仍按原有办法办理。
　　地下车位将可进行权属登记
　　《意见》明确，建设单位可凭地下人防地下车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书、规划部门和人防部门核准的地下室平面布置图（由人防部门标出人防专有部位和“平战两用”范围）和建设单位出具不再变动的承诺书等，申请办理商品房预售或销售手续。购买商品房人防范围内地下车位的，应办理商品房买卖合同登记备案手续。建设项目竣工验收备案后，当事人可申请办理房屋权属楼盘初始登记和商品房转移登记。房屋权属登记机构在办理人防范围内地下车位权属登记时，应在房屋登记簿和权属证书附注栏中注明本车位专用的使用权面积和“本车位在平战结合人防工程范围内，使用和管理应遵循相关人民防空法律法规”。对专有人防部位，在房屋登记簿予以记载，不颁发房屋权属证书。
　　这意味着，即日起，和普通商品住宅一样，车库（位）同样有了土地证和房产证，可以进行交易和投资。
　　长期以来，关于地下车位的纠纷并不少。很多业主因为地下车位价格昂贵又没有产权证，考虑到风险不肯买车位，而开发商大都只售不租，即使开发商愿意租，租金也很高，业主也会觉得贵，宁愿将车停到路面也不愿意到地下车位去，这导致不少地下车位利用率不高，业主停车难的问题层出不穷。此次明确车位产权可办理，无疑给开发商、业主均吃了“定心丸”，一方面能调动开发建设单位建设地下车位的积极性，不再担心建地下空间浪费资金，有利于地下车位尽快售出。另一方面，业主的权益受到保障，购买积极性提高，可让空置率颇高的地下车位得到充分使用。
　　小区停车位只能销售给业主
　　地下停车位拥有了“身份证”后，并不代表今后可以炒卖地下车位。《意见》对停车位购买对象及权利义务均作出明确的规定。
　　按照规划相关规范要求设置的车库和车位如需销售（转让）的，只能销售（转让）给本小区的业主，且每户在同一小区范围内购买的车库和车位总数不能多于2个。申请人防范围内地下车位存量房转移登记的，相关的权利义务一并转移。
　　据了解，两三年前，随着私家车的增多，为了缓解停车压力，市城乡规划局对新建楼盘停车位报批进行明确规定，即90平方米以下，四户配一个机动车位；90平方米到150平方米，两户配一个机动车位；150平方米以上，一户配一个机动车位。不过，目前我市停车位情况仍比较紧张。因为早期开发的楼盘停车位配比概念不强，众多市中心核心区域的早期开发楼盘停车位远不能满足业主的泊车需求。在有的小区，小区道路都被划出作为停车位，人们甚至将小车的停放地点扩大到人行道上。
　　市房地产交易与权属登记发证中心有关人员认为，此次文件对购买对象进行明确，主要根据《物权法》第74条第一款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条第一款‘应当首先满足业主的需要’”。在当前车位供不应求的情况下，明确小区车位购买对象和购买总数，将有效保障业主的合法利益，合理分配及保证了业主的泊车需求。按照规划相关规范要求设置的车库和车位销售（转让）只能销售（转让）给本小区的业主，则使地下停车位可以在一定的范围内进行交易，甚至进行一定的投资，但更多的是能防止小区配套的车位成为炒房客的工具。
　　车位房屋物业管理将统一
　　《意见》还明确，地下工程（人防专用专有部位、人防范围内地下车位和非人防范围内地下车位）的物业管理由本幢房屋物业管理单位统一负责，人防主管部门另有规定的应执行其规定。物业管理的明确，不仅让业主们对地下车位的物业服务内容、服务标准心中有数，也能调动物业公司的积极性，更好地协调车辆的有序停放。
　　此外，地下车位的商品房买卖合同中将载明：“该车位在平战结合人防工程范围内。在人民防空演练或战争时期，必须无条件服从政府指令和无偿征用；使用和管理应遵循人民防空法相关的法律法规，如违反相关法律法规，则按照相关法律法规进行处罚；国家和福建省另有规定的，必须按照国家和福建省的规定执行。”市人防部门如有需要，房屋权属登记机构将及时提供人防工程权属登记情况。商品房非人防范围内和非商品房人防范围内的地下车位的销售和办理权属登记，可以参照本意见执行。
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买产权车位还是人防车位？
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南都讯 记者门君诚 这几天佛山南海某小区正在登记出售车位，分为产权车位和人防车位两种，但价格却有近10万的差距，业主陈小姐陷入了纠结。记者了解到，目前佛山大部分小区对人防车位以出租20年加赠送25年的使用权的形式一次性租售，市人防办称法律上目前并没有严格的要求，但律师认为一次性租售人防车位存在潜在风险。
开发商：人防车位不能办理产权证
从11月16日开始，南海某小区开发商预约销售地下停车位。业主陈小姐在预约第一天就赶到了销售处。销售人员介绍，小区的车位有两种类型，一种是产权车位，27万左右；一种是人防车位，18万左右，两种车位的使用年限都是45年，但人防车位不能办理产权证。
销售人员解释，人防车位顾名思义就是人防设施改造的车位，所以办不到产权证，但使用时是一样的。此次销售1200余个车位，人防车位占了大约三分之一。记者了解到，许多业主像陈小姐因为人防车位和产权车位陷入纠结中：“毕竟便宜了8万多块，我到底该买哪种车位呢？”
市人防办：人防车位收益归投资者所有
根据人防法的规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，许多大型的住宅小区将人防工程纳入配套项目。并且规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
那么对于一般小区的人防车位这块是如何规定的呢？佛山市人防办有关人士介绍，目前佛山还没有明确的规定，大部分由开发商出租。“人防工程要平战结合，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。”所以，只要开发商在出租人防车位时不违背合同法的规定，佛山并没有特别的要求。
[律师说法]
购买人防车位存在潜在危险
南海区政协委员、知名律师戴国梁认为，如果车位产权清晰、合同合法有效，租赁人防车位和购买产权车位没有什么区别。但戴国梁同时提醒，购买人防车位存在潜在的危险。
首先一定要搞清楚开发商出售、出租的人防车位所有权归谁。“如果人防工程作为小区配套，在设计、修建的时候摊入房屋的销售价格里，意味着人防工程属于全体业主所有，那么开发商是无权出售、出租人防车位的。如果你购买了，将来业委会不认这个，将你赶跑，那你的投入就要向开发商追索。”
另外，如果人防车位是开发商投资建设，那么根据“谁投资，谁受益”的原则，开发商可以出租，但出租的期限不能超过合同法规定的20年。“另外，人防车位属于国家所有，也有这种说法，所以争议比较大；如果购买了人防车位，将来转让也比较麻烦。”戴国梁认为，在产权不清的情况下，尽量购买产权车位，规避购买时的风险。
关乎民生，事事关心。请您报料，我们跟进。拨打热线电话或@南都顺德。
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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不是人防的地下车位，能做土地证吗？有什么限制的？
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目前对于地下车位是不是地上附着物存在争议，但主流观点认为，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。地下车位有产权证的，权益归产权人所有；无产权证的车位应归全体业主所有。目前，还是有些小区的地下车库是享有产权的。在开发商交纳了土地出让金并取得了销售许可证后，可以将地下车位卖给业主，并为其办理产权证。享有产权证的车位其权属自然归其产权人所有。但还有一些地下车位是无法办理产权证的，如由地下人防工程改造的车位。这一部分人防工程的产权归国家所有。在有战争时，人防工程由国家使用。在和平时期，则谁投资谁受益。最初人防工程由于是开发商投资的，其产生的收益自然应归开发商所有。但随着房屋的销售，人防工程的权益也逐步转让给小业主。因此，人防工程改造的地下车位应归全体业主所有，扣除日常的维护费用外其收益也归全体业主所有。因此,你所购买的地下车位是什么性质的,为什么不能办证,你可以进一步了解一下.至于你问到的关于地下车位权属问题的规定,很遗憾,目前还没有相应明确规定.但物权法草案的审议稿中已初步提出,车库归属由约定决定―――对于车库归属这一长期存在争议的问题，正在征求意见的物权法草案做出了这样的规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。所以,关于车位相关的法律问题,还有待于进一步完善.
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你好！购房时买的车位，该交房了，开发商说车位建成人防工程了，让换个车位。现在合适的车位都被挑走完了，不想更换。请问这种情况怎么解决？可以向开发商提出什么违约赔偿？
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你好，像这种情况开发商属于违约，但因已经改为人防工程，原来的合同已经不能履行，你可以要求开发商承担违约责任。如果合同中有关于这方面的违约条款则依据合同索赔，如果没有的话你可以大概估算一下损失，然后协商赔偿。
您好，我是晨曦家园业主，物业收我们物业费每平每月1.3元，可查看小区物业相关文件，物业服务根本达不到这个收费标准，而且电梯每上一次均收2角钱，比起石家庄的5分贵了4倍！现在物业未经业主委员会同意，把原本的绿化面积改造成车位，以每位每年1200元的价格收取管理费用，如果不交管理费，就不让业主车辆进入小区，地下人防工程也以高价出售，并收取每位300元的管理费，这严重侵犯了业主的权利，请问我们业主如何维权？
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物业无权这么处分绿化和闲置用地，可以找其协商处理。协商不成的话，可以诉讼解决！
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