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房产被法院查封后签订的买卖合同有效吗
　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：　　1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;　　3、依法收回土地使用权的;　　4、共有房产未经共有人书面同意的;　　5、权属有争议的;　　6、未依法登记领取权属证书的;　　7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以及,最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函(日 [1997]经他字第8号)。
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第03版：法律生活
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出卖被查封房产是合同诈骗吗
张恺　张懿
&&&&2010年10月，刘某因未能如期归还120万元银行贷款，银行向法院申请支付令。支付令生效后刘某仍未归还贷款本息。法院发出裁定及协助执行通知书，查封了刘某的一套房产，期限是日到日止。&&&&&刘某在得知房屋被查封后，于2011年7月提出联系客户到该银行办理贷款，用客户支付的佣金来偿还所欠贷款，银行表示可以操作。同年6月至8月间，刘某接受一家投资公司委托，与该银行信贷员洽谈一项上市贷款事宜，试图以项目所获佣金偿还贷款，但未获成功。&&&&&日，刘某隐瞒房屋被查封事实，通过中介与白某签订房屋买卖合同，以85万元的价格将该房屋出售给白某。合同约定:白某于日前支付给刘某预付款30万元;刘某于日前到银行办理还款手续和注销抵押登记，办理好上述事项后5个工作日内，双方到房产交易中心办理交易手续;刘某未按约定期限交房，白某有权解除合同，刘某赔偿金额为总价款的20%，退还白某已支付的房价款。&&&&&同年10月至11月，刘某先后收取白某购房预付款30万元，用于归还个人欠款和经营活动。由于所售房屋的查封状态一直未解除，刘某不能按照合同约定如期办理过户手续，2012年5月白某向公安机关报案。&&&&&2012年10月，公安机关以刘某犯合同诈骗罪向检察机关公诉部门移送案件。检察官在仔细审查此案后，认为刘某的行为不应认定为合同诈骗罪，之后以非法处置查封的财产罪向法院提起公诉。2013年5月，法院采纳了检察机关的意见，以非法处置查封的财产罪判处刘某有期徒刑六个月。&&&&&这类在客观上实施了非法骗财行为的案件，很多人都会与以非法占有为目的的诈骗案件相混淆，本案就是一个典型的例子。&&&&&非法占有目的是指行为人想长久性地非法掌控他人财物的主观心理。合同诈骗罪中行为人的非法占有意图在具体形成的时间、故意内容上会表现出多种形式，因此在具体判断时应根据个案，坚持主客观相一致的原则进行把握，具体可以从以下四个方面判断:&&&&&1.行为人有无实际履约的能力。实际履约能力，指当事人所拥有的资产、资金与技术情况。可以从以下方面推定行为人有履约能力:(1)行为人签订合同时就已具备履约相关的资产或者技术;(2)行为人签订合同之时不具备履约能力，但在合同期限内能够满足合同所需的资金等条件;(3)即使行为人不能履行合同规定的相关义务，自己或者第三人也能提供相对等的担保，如代为履行或赔偿损失。&&&&&2.行为人有无积极的履约行为。合同签订后，当事人是否为履行合同作出了积极努力，往往是认定行为人主观上是否具备诈骗故意的客观评价标准。&&&&&在司法实践中，没有履行合同义务或者只履行了合同义务的一部分，又该如何判断行为人是否积极履约了呢?一是要与行为人的履约能力结合起来综合考虑。若行为人完全或者基本上具备履约能力，但却只履行了很小部分的义务条款，则不能认定为有积极的履约行为。二是要看行为人态度是积极还是消极。行为人在合同履行期限内主动作了各种准备与努力。如积极寻找货源、筹备启动资金等。&&&&&3.标的物的处置情况。财产处分是财产所有权的重要权能，当事人对标的物的处置是判断其是否具有非法占有目的的重要依据。在行为人已经完全履行了合同义务取得了依法转移财产所有权的情况下，可以合法地对已取得财物进行处分。但如果行为人没有履行合同义务或只履行一部分义务就对占有的他人财物进行处分，这在一定程度上反映了当事人的主观心理。合同诈骗犯罪行为人由于具有非法占有他人财物的目的，因此一旦取得他人财物的控制权，就会进行不同程度上的挥霍，或者从事非法经营，甚至携款潜逃。&&&&&4.行为人在违约后有无承担责任的表现。按照常理来说，有履约诚意的当事人在违约后虽会为自己辩解以减轻自己的责任，但不会逃避违约造成的责任。而实施合同诈骗行为的人由于知道自己不具有履约能力或者说根本没有履约的诚意，行为人会尽其所能地逃避责任。&&&&&那么本案中的刘某是否具有非法占有的目的呢?虽然在房屋交易时刘某向白某隐瞒了所售房屋被查封的事实，但却不具有非法占有房屋预付款的主观意图。&&&&&首先，刘某在与白某进行房屋交易时所留的姓名、身份证号、手机号以及常住地址等个人信息都是真实客观的。&&&&&其次，刘某实施了促成房屋交易成功的相关事宜。在得知房屋被法院查封后，刘某向银行提出用客户佣金偿还贷款本息，以尽快解除查封，得到银行的首肯后，在同年的6月至8月期间，刘某接受了一家投资公司的委托，与该银行洽谈贷款事宜，但最终未成功，刘某的努力是为了尽快解除房屋的查封状态，以便房屋买卖交易顺利进行。&&&&&最后，刘某在得到房屋的预付款后，并没有将预付款挥霍或者用于非法活动，甚至携款潜逃，而是将这30万元用于归还银行贷款以及投资活动，同时也一直未离开公司所在地，对30万元的房屋预付款的处置不符合合同诈骗罪的表现形式。&&&&&综上所述，刘某虽隐瞒所售房屋被查封的事实出售房屋，但纵观本案前后刘某的各种行为表现，并没有以出售被查封房屋为名非法占有白某的30万元预付款的主观意图，不具备合同诈骗罪的主观构成要件。但从客观上分析，刘某在房屋仍处于被查封状态下，进行了处分该房屋的行为，并与对方签订了房屋买卖协议，符合非法处置查封的财产罪的构成要件。&&&&&(作者单位:重庆市江北区人民检察院)温馨提示！由于新浪微博认证机制调整，您的新浪微博帐号绑定已过期，请重新绑定！&&|&&
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历史上的今天
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（查封在买卖之前）并与一房二卖结合
　 案情简介：3月16日，王某(原告)、张某(被告)签订《房屋买卖订购合同》。约定：张某将坐落于“XX家园连体别墅2号小区7号楼”出售给王娟，总房款为830000元，王某于签订合同之日支付定金300000元，于日帮张某清除230000元银行按揭贷款尾款，再贷款300000元支付张某；张某保证出售房产没有产权纠纷和债权纠纷，因张某原因造成该房产不能办理产权转移或发生债权纠纷的，由张某负责；办理房产过户手续时间为日前；违约责任为，如张某违约双倍返还定金，如王某违约所付定金不予返还。双方还就房屋买',
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私自处置法院查封房产 房屋买卖合同被确认无效
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来源：首都政法综治网
作者：赵红巧
【案件回顾】原告孙喜与被告杨立（均系化名）两人通过第三人某中介公司签订了《存量房屋买卖合同》，约定孙喜以106万元的价格购买杨立位于房山区城关街道的房屋。孙喜于签订合同当日付给被告购房款6万元，由于迟迟等不到杨立和第三人的消息，经询问第三人才得知该房屋已被法院查封，不能正常办理过户手续。后，孙喜根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第五条“出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售，因出卖人原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷使买受人无法取得房产的，属于出卖人违约，承担相应的违约责任”的约定，现被告已构成违约，应承担违约责任。另外，由于杨立的违约行为给原告造成了房屋涨价的损失，被告也应当承担赔偿责任。为此，原告特诉至法院，要求：解除与被告于日签订的《存量房屋买卖合同》；被告返还购房款60 000元、支付违约金106 000元、赔偿房屋涨价损失228 000元；被告承担本案诉讼费。【法官说法】出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案中，涉案房屋于2012年9月因执行案被法院查封，杨立知晓后向法院承诺2013年5月底前交清执行款，否则就由法院处理该房屋，但届时杨立未能兑现承诺，反而于2013年8月擅自与孙喜签订房屋买卖合同，承诺将该房售与孙喜并收取定金6万元，杨立的售房行为未取得法院或相关权利人同意，且该查封措施在一审法庭辩论终结前未予解除，故杨立的售房行为无效，本院依法确认杨立与孙喜签订的《存量房屋买卖合同》无效；主合同无效，从合同即失去了赖以存在的基础，故杨立与孙喜签订的《补充协议书》亦属无效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中原告要求的涨价损失228 000元没有相关法律依据，本院不予支持，但根据案件的实际情况，对原告的损失应按同期贷款利率计算；对原告要求的违约金，不符合相关法律规定，本院不予支持；对被告只同意退还6万元的辩解，本院不予采纳；审理中，原告未要求第三人承担责任，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告孙喜与被告杨立签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议书》无效；二、被告杨立于本判决生效后三日内返还给原告孙喜购房款六万元，并自二一三年八月二十九日起至执行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、驳回原告孙喜的其它诉讼请求。
[供稿单位：北京市高级人民法院]
[责任编辑：李希]
相关文章：被查封房屋买卖合同效力认定
　　[案情]　　2015年11月，原告钱某与被告刘某签订房屋买卖合同，约定钱某以80万元的价格购买刘某所有的房屋一套，并支付了定金2万元。后钱某了解到该处房产因刘某牵涉其他诉讼已于2015年9月份被法院查封。钱某随即向刘某交涉，刘某未予理睬。钱某遂向法院起诉，请求解除合同并双倍返还定金。　　[评析]　　由于本案中合同标的物——房屋已被司法查封，《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定被查封的房屋不得转让。因此，对于本案合同的效力存在两种观点：第一种观点认为房屋买卖合同无效。理由是该合同违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。第二种观点认为合同有效。《城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定属于管理性强制性规定，对其的违反并不影响合同效力。　　本案中，笔者认同第二种观点，理由如下：　　首先，《城市房地产管理法》中被查封房地产不得转让的规定属于管理性强制性规定。在民法理论中，法律强制性规定分为两类：一类是效力性强制性规定，以否认违反其规定行为的法律效力为目的；另一类是管理性强制性规定，以禁止违反强制性规定的行为为目的。管理性强制性规定的立法本意是加强行政管理，所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，被查封的房地产不得转让，所指的是不得进行物权变动，而并没有否定债权合同的效力。　　其次，只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，其打破了当事人对自有财产的安排，致使当事人的合同利益落空，是对合同行为最严厉的否定性评价。因此对违法合同的效力判定是一个关涉合同自由的重大问题。合同法司法解释从保护交易安全的角度尽量削弱违法与无效之间的关联，其将《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”中的“强制性规定”限定于“效力性强制性规定”。　　另外，执行规范性文件认可此类合同的有效性。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，其基础是转让合同有效，若无效显然也就不存在对抗第三人的问题。　　综上，原被告双方之间的房屋买卖合同合法有效，但因为房屋被查封而无法发生物权变动致使合同目的无法实现。原告方主张解除合同并双倍返还定金的诉请应得到支持。