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墨尔本首个楼花转让平台
墨尔本首个楼花转让平台 是最权威／透明的楼花信息平台，为您 提供贴心周到的 一站式服务【楼花的定义】所谓楼花，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25% 以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花丶期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”丶卖“楼花”丶炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。【什么是转楼花】在维多利亚州，楼花转让也是一种常见的操作方法，法律规定了买家A有权以原价将该楼花在交割前进行转让。法律规定了具体的操作流程，维州的律师对这一业务很熟悉。买家A寻找到买家B后，双方经律师见证，签署楼花转让文件，交由开发商签字即可生效，整个过程操作比较简单。【楼花转让流程】
1丶研究户型图，选最喜欢的户型和楼层范围。
2丶有条件实地考察或GOOGLE上了解位置和地理环境。
3丶找寻专业丶负责的地产经纪帮您填写购房意向书 Worksheet预留理想户型，不需要定金(只需要您提供一些客户基本信息和：驾照或别的证件，住址，Email地址，电话和职业，SIN#等)，这一步最关键，受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。
4丶开发商通知签购买合同，一定要带上您的身份证件和银行支票本因为一般会交部分定金放在律师的信托账户。如果您在海外，可签一个委托协议，委托您的家人，朋友或经纪代您签合同，有的开发商会要求购买者必须到现场。
5丶签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同，甚至找律师阅读合同，建议一定要到银行做预贷款审批。
6丶10天冷静期内您可以随时反悔，终止合同。
7丶一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件，建议越早做越好，因为合同一旦生效具有法律效力。【当今现状】数据显示，教育是中国买家在澳购房的最大驱动因素，60%在悉尼和墨尔本购房的中国买家都是为了孩子的学业才决定买房的。但是，澳洲各大银行都收紧了对海外买家的购房贷款，这些中国买家们正在竭力挣扎，避免无法完成房产交割的尴尬局面。并且自澳洲各大银行收紧了对海外买家购房贷款的审批，来自中国的大量楼花买家陷入困境，因为他们极有可能由于澳当地贷款政策的调整而面临无法成交的境地，而这种政策的临时调整几乎无法避免，因此是件很让人为难的事情。【购买楼花的优势】节省印花税：澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。如果购买楼花，则是在房产开工前签订合同，那么印花税只需按地皮价征收，能够为您节省一笔印花税支出。投资回报高：当开发商将新楼花投放市场时，常会以较低的价格出售以完成预售目标。一旦完成预期，项目才正式动工；这也是价格开始提高的转折点。因此，早期注资的投资者会得益于价格攀升前的期房购入。选择多样化：在澳大利亚，公寓多作为楼花销售，客户在开盘之际选择比较多样化。不同的楼层户型，朝向和外景等等都可以作为客户挑选的因素，而现房或接近现房时期，可供自由选择的物业则十分有限。首付门槛低：楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。购买时间多：楼花最终的房款是在项目完成后再交付的，一般可能需要几个月与现房相比，购买楼花的买家有更充足的筹款时间，以及申请首次购房补助等手续所必要的时间。适合海外买家：澳洲政府对海外买家购买楼花方面没有限制，方便自住或投资的需求。【购买楼花的劣势】交房时间不稳定：在某些地区，如果之前没有同类型的开放项目，楼花的定价会缺少历史数据的支持。对于实力不足的开发商，如果动工前楼花的预售没有达到一个相应的比例，有可能会造成项目的推迟，并影响买家的自住或投资的计划。投资风险高：近年来，澳大利亚的公寓建设数量大大增长，公寓房的市场价格可能低于当初购买楼花的价格，所以投资风险上相对较高。银行贷款风险：银行在审核房屋贷款的时候，不是按照购买的价格批放贷款的，而是等到楼花变成现房后，再根据市场价格进行评估。如果银行估值低于购买价格，那么可能会影响到买家的房屋贷款计划。【我们帮您转楼花】就像前文提到的一样，当您无力成交，面对的无非是三种结局：付现金，转让或损失10%的定金。事实上，很多之前入手了澳洲房产的买家，其项目就算现在看，也成色十足，却因为错过了最好时间点，而无法申请到贷款了，而全款付又不是所有买家都能够承受起的。然而，此时您还有另外一个选择，就是选择尊铂地产投资集团的墨尔本唯一的楼花转让平台，公司拥有众多优质房源，大量的楼花转让房源信息，精准配对您的需求。我们公司的专业人士全程为您服务，帮您精心打理转让的每个环节，让您一击即中，最终找到最合适的房源。【尊铂地产的优势】我们拥有最低服务费丶全城最低价丶最好的项目，最棒的价格！转让成交前，宣传推广不产生任何费用！楼花抄底正当时！目前为止，尊铂地产投资集团已经成功帮助几百位客户将楼花转让出去，并且无论是买家还是卖家，对我们的服务都十分满意。尊铂地产投资集团的楼花转让业务不仅包含市中心及其他热门地区的精品公寓丶奢华公寓，也包含高品质的别墅项目。因此，我们的团队可以根据不同客户对于房产的不同需求，向其推荐相应的楼盘。在尊铂地产投资集团，您一定可以体会到专业丶细致丶一站式的服务。
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买加拿大楼花千万不能忽视地产经纪
&&来源：居外综合
“楼花”，顾名思义就是期房，当然也是新房。有的人会问，买新房直接到售楼处买就可以以了，为什么还舍近求远找地产经纪呢？ 买加拿大楼花千万不能忽视地产经纪这个问题问的好。 回答这个问题首先应该站在开发商的角度和立场来回答。开发商之间卖楼不是采取相互之间低价倾销，而是采用市场营销办法卖自己的楼盘。而市场营销的主体和中介就是地产经纪。 地产经纪采用各种方法为开发商促销楼盘，开发商也给地产经纪在楼盘价格上一定的优惠3%-7%（以COMMISSION形式体现）。优惠的比例取决于楼盘的销售难度，难度越大，优惠越大。也可以这么讲，地产经纪可以相当于楼盘的批发商，他从楼盘开发商那里拿的价格相当于批发价；而个体的楼盘消费者买的楼盘价格确是零售价。就像大的连锁超市从生产厂商拿的商品价格远远低于个体直接从生产厂商拿货的价格一样。由于楼花的价格都在几十万以上，即便优惠只有3%到7%(COMMISSION)，地产经纪从开发商那里得到的优惠还是很大的。所以，很多买楼花的人不是选择直接到楼盘开发商那里买楼，而是选择自己的地产经纪带自己去楼盘销售中心去买楼花，这样做的好处是；可能少花一些买楼的钱；得到一些辅助专业服务；得到一些良好建议。首先，找地产经纪买楼花可能省钱。楼盘开发商为鼓励地产经纪为其楼盘做市场营销，开发商给地产经纪一定的佣金作为补偿。这佣金应是地产经纪个人所得，不是每个地产经纪都把自己的COMMISSION 和客户分享，法律可没有这个要求。COMMISSION是地产经纪的个人合法收入。但有些地产经纪却愿与客户分享这部分拥金，实现双赢，以期获得更多的客户和业务。比如 客户买50万的楼花，楼盘开发商给地产经纪4%的佣金。在楼盘CLOSING之后，地产经纪能拿到20000加币。扣除公司费用后，与客户平分此佣金，每人各得大约10000加币。这就相当客户只支付490000买下这个楼花。如果客户自己直接到楼盘售楼处买该楼花，价格是500000加币。比自己直接到楼盘销售中心买楼花整整节省10000加币。当然，如果买的楼花价格越高，COMMISSION比例越大，客户与地产经纪分享的的金额也就越多；反之，分享的金额就会少一些。当然地产经纪是否与客户分享佣金，地产经纪和客户的分享的比例多大，都是有具体地产经纪决定，因为佣金是地产经纪的个人合法所得，没有必须分给客户的义务。客户在选择地产经纪之前，应与地产经纪商谈好此事，以免事后发生不必要的争议。其次，买地产经纪买楼花可以得到辅助专业服务。其实，客户买楼花与买二手房相比，要简单的多。而且，真正为客户把关的是客户的律师，客户的律师负责研读客户与开发商之间的房屋买卖协议内容，律师会删掉或修改开发商起草的房屋买卖协议当中的一些不合理收费，并明确一些可变，不确定的收费项目。比如， 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy），这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖楼花的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有3到6年，甚至更长，在未来的几年时间里，很多因素会变化，所要征用的费用也可能增加。所以，开发商喜欢在开发商与客户签订的房屋买卖合同条款中，把这项设为变量，也就是不确定的量，将来政府多收，开发商也有权利向客户多收。风险都转移到客户身上，当然客户是不喜欢这样不确切的东西。客户可在十天冷静期内，让自己的律师向开发商争取一个令客户满意和可接受的数字。也就是争取一个一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，一定要切记询问开发商。这是买楼花最重要的一个要注意的地方。再有，很多客户买楼花是为了投资，这时，客户与开发商签订的房屋买卖合同中的转让条款显得非常重要。在客户签订合同之前，要明确该楼花在CLOSING DATE之前是否可以转让，转让费是多少？买楼花时，客户的律师起的作用是很重要的，而地产经纪只是起一些辅助的服务工作。比如，提醒客户找律师看合同，注意10天冷静期限做出决定是否买该楼花，明确该合同是否在CLOSING DATE之前可以转让等等。最后，地产经纪可以给客人一些良好建议和提示。鄙人曾经在售楼处看到这样的情景，有些客户不带地产经纪，直接到售楼中心买楼花，以为开发商出具的售楼合同就是样本合同，不加思索地按照售楼处的工作人员要求签字。这些售楼中心的工作人员是代表开发商的利益在工作，没有义务提示你LEVY CAP等等注意事项。所以，客人可能在后来接受楼的时候会发现自己的被征费用会比邻居的高很多。别人的楼花在CLOSING DATE 之前就可以转让，自己的却不能。给自己造成很大不必要的经济损失；反之，如果客户带着自己的地产经纪一起去买楼花，地产经纪就会提示客人，要开发商在合同中明确一些一些不确定，但对客户不利的一些条款。再有，很多客人不太熟悉看户型图（Floor Plan），对自己选择的户型糊里糊涂，到交楼的时候才发现和自己心目中的户型相差甚远，甚至，一打开门，发现大厅内有个承重大水泥圆柱上下贯通整个房间。后悔都来不及；而对户型图相当熟悉的经纪就会帮你学会看图纸，为你清晰的勾勒出将来房子的内外结构;让你买的清清楚楚，明明白白。此外，地产经纪会帮你分析买楼花的HST税务问题，和提醒客人按照TARION的规定及时登记，确保新房保险生效。该项登记非常重要，尤其是买楼花进行投资的，如果忘记TARION登记，可能面临巨额罚款。所以，买楼花是，有地产经纪提供建议非常重要。总之，买楼花相对于买二手房是比较容易的一件事。买楼花的客人只要带着自己的地产经纪一起到售楼中心，将地产经纪名片交给售楼处工作人员，一旦成交确定，地产经纪就可以在房屋CLOSING 时得到相应的佣金。当然，该佣金属于地产经纪的个人合法收入，当然完全归地产经纪完全所有，但也有一部分地产经纪愿意与客户分享该佣金，以期扩展其业务量。客户在选择地产经纪时，要与地产经纪分享该佣金时，一定事先谈好，以免事后争议。在客户买楼花的整个过程中，客户的律师作用是非常关键的，律师负责为客户审定合同内容，为客户明确合同中对客户不利的模模糊糊的内容，删除掉一些对客户不利的条款。而地产经纪只是起辅助性的专业建议，比如提醒客户一些买楼花一些注意事项了，帮客户看一下房型图纸了，提示客人及时登记TARION，等等有益的建议。当然，这些建议对客户第一次买楼花也很重要。所以，客户在买楼花的时候一定要找个地产经纪，因为地产经纪不需你支付一分钱，而且可能为你节省费用，更重要的是能为你提供一些有益的建议，避免你发生不必要的损失。欢迎前往。关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
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加拿大资讯排行2018年07月楼花转让中需知的税务问题，加拿大房产投资者必看
作者：戴静蓉，专家，明信会计师事务所合伙人和宏泰财富管理中心副总裁。专注于个人，家庭及公司的整体税务规划和财富管理的研究。本文版权由移民帮和作者所有，未经授权不得转载。
楼花转让(Assignment)，一般是指你在你购买的期房的产权(ownership)登记过户到你名下之前将它转让给别人的交易行为。这个交易在很多情况下是需要向楼花买家征收HST（统一销售税）或是需要交回政府的HST退税的，很多投资者在转让楼花时因为不明白而盲目定价，直到收到税务局的追讨信时才发现自己受到了损失。
在开始谈楼花转让的HST问题之前，我们首先要搞清楚开发商发售新房的价格是怎么确定的。一般来说，大的开发商价目表上的售价由三部分组成：一是它自己确定的出售价格，二是代政府征收的HST（安省是13%），三是代政府付给买家的HST退税（假定买家购买房屋的意图是为了用来作为自己或是亲人的主要居住地）。第一部分加上第二部分再减去第三部分得出的就是你看到的房屋的售价。
除此以外，还有两个定义很重要，一个是亲人（Relation），一个是主要居住地（Primary place of residence）。
亲人（Relation）
在这里，亲人（Relation）是指与某人因为血缘，婚姻，同居关系，收养关系而发生关联的人:
血缘关系仅限于：父母，子女，孙子女，重孙子女，兄弟姐妹
婚姻关系包括配偶和因为血缘或是收养关系而与该配偶相关联的人
同居关系包括同居合伙人和因为血缘或是收养关系而与该合伙人相关联的人
前配偶或是前同居合伙人也包括在内
主要居住地（Primary place of residence）
主要居住地是在HST范畴的一个定义。它首先必须是一个永久性的住所，在一个时间段只有一个地方符合条件 ，确定某房屋是不是你的主要居住地的参考因素有：
你居住在此的时间的长短
这个住址在个人和公众记录中的体现
你自己是否认为这个地方是你最主要的居住地
这里要注意“主要居住地（Primary place of residence）”和所得税范畴的“主要住宅（Principal residence）”之间的区别。
“主要居住地”在一个时点只能是一个房子，一般我们可以理解为你居住时间最多的那个房子，事情发生后你就无从选择了；而“主要住宅” 在一个时点你只能选择指定一个房子；在你轮流居住在两个以上房子的情况下，你可以事后再决定指定任意的一个作为你的“主要住宅”，即使这个房屋不是你居住时间最长的那一个。
那么，当第一个买家将从开发商那里购买的楼花转让给第二个买家时，需不需要代政府收取第二个买家的HST呢？答案是：要看第一个买家当初买房时候的意图（Intention）。
如果第一个买家当初买房的意图就是为了在新房交房后，将该房子作为自己或是亲人的主要居住地，后来由于个人或是家庭情况发生了变化，你不得不改变你当初的意图，在没有任何人入住前将楼花转让出去，那么你在转让楼花时就不需要收取第二个买家的HST。 第二个买家在拿到房屋产权以后，可以根据自己是自住还是出租来确定可以拿到的HST退税。
反之，如果第一个买家当初买房的意图就是为了出租或是赚取差价，那么当你转让楼花时，你需要代政府向第二个买家收取HST，然后交给税务局，HST的数额是第二个买家向你支付的金额（你已经付给开发商的款项加上你的利润）的13% 。同样的，第二个买家可以根据自己支付的总的HST的金额在最终交房后申请HST退税。
我们现在再将话题延伸一下：如果楼花的买家在房屋产权交接以后，既没有自住，也没有出租，就将新房转让给别人了，这会有什么后果呢？这也分两种情况：
如果第一个买家当初买房的目的是为了作为自己或是亲人的主要居住地，因为情况的变化没有办法搬进去住，不得不卖掉，则第一个买家不用退还HST退税，也不需要代政府收取第二个买家的HST。
如果第一个买家当初买房的目的不是为了作为自己或是亲人的主要居住地，则第一个买家需要向政府退回HST退税, 还要向第二个买家收取HST; 第二个买家可以申请自住房或是出租屋的HST退税。
从上面的两种情况可以看出，楼花转让到底要不要收取第二个买家的HST，要不要退还已经拿到的HST退税主要取决于你当初买房时的意图（Intention）， 而这个“意图”又在一定程度上是可以由买房者解释的，税务局会根据你的具体情况和提供的证据来决定是否接受你的解释。
举个例子说，你的家庭结构是夫妻两个再加上两个很小的孩子，你花30万买了一个一室一厅的condo楼花，两年后你35万将楼花转让给别人，这种情况下，如果你告诉税务局你当初买房的意图是给自己作为主要居住地，税务局很显然不会接受，所以你需要向你的买家收取转让费的13%作为HST交给税务局。
更常见的情况是一个投资者同时持有多套楼花，赚钱后先后都转让出去，这种情况税务局一定会认为你是炒房行为，会向你追讨HST。如果你在转让合同里面写明了“房屋价格包含HST”，买家在交易完成后是不会再付给你额外的HST的。这样，你就得自己掏钱把应该向买家收取的HST交给税务局。
我们还有见到客户花100万左右买了个house, 拿到产权后空了半年，然后以135万卖掉。税务局来向他讨要HST退税，他解释说自己住在里面；税务局继续要求他提供这个房子是他的主要居住地的证据，他却提供不了任何税务局认可的证据。最后，税务局要求他退还了2.4万的HST退税，还补交了应该征收买家的HST和他交给开发商的HST的差额4.3万 ；所以，因为他不懂税务局的政策，最后少赚了6.7万。
综上所述，在决定投资楼花以前了解好你以后出手时可能面临的税务问题是很有必要的，在无知的情况下冒然行动或是对税务局说谎很有可能给你带来经济上的损失和精神上的烦恼。
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澳洲的黄金海岸都知道是一个旅游度假的好城市，但是近些来年黄金海岸的房产市场为何发展的如此火爆。而且黄金海岸这里的学区的有很好的投资潜力。　　黄金海岸每年都有大量的游客来这里度假，多数人来到这里以后才发现了黄金海岸的好处，这里的气候自然环境和教育都是很丰富的，所以一传十，十传百，渐渐的移民的人口都开始增多的，导致黄金海岸的房也是供不应的状态。黄金海岸这里经济上可能没有澳洲其他城市发展迅速，但是黄金海岸这里的经济水平还是有目共睹的，尤其是已经被澳洲列为重点建设的城市之一，所以说经济上的发展就不需要担心，肯定会让这个城市在未来的发展中属于一个现代化的发达城市。　　很多来黄金海岸买房的人都会考虑孩子上学的问题。所以说这里的学区房也是备受大家的关注。黄金海岸的学区房就是在一些知名学校附近的房屋，投资的潜力是很大的，黄金海岸的学区房投资的潜力很大，因为黄金海岸这里有很多知名的公立中学，所以说可以满足孩子在这里学习。这就是为什么黄金海岸的学区房很受欢迎的原因，所以说黄金海岸的学区房投资的潜力还是很受欢迎的，在未来的发展空间中起到了至关重要的作用。　　大家都知道黄金海岸是澳洲旅游度假的圣地，不过很少有人知道来这里投资房产最具投资潜力的却是学区房，今天小编就通过上述内容为大家进行了介绍，想要来黄金海岸进行房产投资的朋友千万不要错过学区房。
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