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2016年到底要不要买房 看完这10句话让你不再纠结！
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp眼看五一黄金周就要来了，买不买房变得更加纠结。对于刚需人群，买房投资人群，具体该如何抉择，投资客、开发商、“包租公”各有说法。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp楼市如何？买房的人多了&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp过完农历年就是开门红，3月广州楼市出现了成交“龙抬头”行情。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据中国指数研究院数据统计显示，3月份前四周广州新建商品住宅网签成交9110套，同比涨幅超五成，环比有春节假期的2月大涨144%。3月走完或可破万套纪录，直逼2013年同期峰值。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp区域成交方面，东部、南部是最热区域，增城以2210套稳坐头把交椅，是十一区中唯一破2000套的，值得注意的是，2月增城仅成交770套，环比上涨187%；黄埔（包括萝岗板块）以1402套居第二，南沙携1395套紧随其后排第三。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在购房的人群中，刚改人群置业比例明显提升。黄埔某盘的操盘手杨泽告诉记者，以前卖3套100平方米以下的小户型，才可能卖出一套大户型，现在交易已接近1:1，出手大户型、改善户型的换房买家明显增多。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp买不买房？看完这10句话就不再纠结&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在楼市回暖氛围下，买不买房变得更加纠结。记者采访了多位业内人士与草根专家，总结出当下入市与否的10条小建议，都是十足的实在话，至于对否，见仁见智，买家可作参考。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp1、对于投资客，理论上，靠买房发家致富的时代已经过去，这是大类资产配置的转折点。所以，现在很多炒房客都收手了，房屋投资可以说是鸡肋了。――在楼市中浸淫十年的投资“老虫”李先生建议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2、对于没有房子的人，如果可以接受长期租房，并且自己有安全投资稳定增值的能力，眼下的房租跟房价比，确实低。不过，一定要记住，你的财产要有其他安全、稳定的增值能力，如果没有，那么可能还是买房会保险一点。――力强地产总经理李先生的观点&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3、对于没有房子、但又确实有购房需求的人。那么，你还是买吧。作为传统华人概念中的生活必需品，房子承载的东西有很多――教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的关系……都有关。家庭幸福、家的安全感，是很难替代的，这一点女人尤甚。――品牌开发商操盘手宋先生认为&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4、买房一定要“借钱”，要会用银行贷款杠杆。年轻人不要过分担忧还贷问题，中国房地产按揭贷款的平均还款年限是6年左右，有句俗话叫“莫欺少年穷”。做了房奴会更上进，男人更甚。――保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)副总经理兼东南片区董事长余英建议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp5、选择物业，无论是自住还是投资，判断物业价值最重要的是地段。李嘉诚说的核心价值地段观，放到现在一样是真理。――某上市房企华南区总裁助理郑先生说&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp6、告诉你开发商是怎么选择要投资进驻的城市吧!他们会研究人均GDP、人口净流入、市场供应量这些关键指标，其研究结果是，中国的三大经济圈：京津、长三角、珠三角这些超大型都市群，十年内房价很难出现暴跌，眼下看不到任何外来人口流出迹象。所以，广州的房子值不值得买，不用我说了吧。――保利地产副总经理兼东南片区董事长余英透露&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp7、想买房子，我们可以先去看二手房租金。这里不是说要请大家去对比一下月租金和月供款哪个更低，而是去看看租市和买卖情况。租市是个很好的购入考量指标，如果求租的人多，以后承接的买家也多。二手房日后能不能顺利卖掉，是判断一个区域物业供应是否过剩的一个很好标准。很多地方，被炒得热闹，却始终有价无市。――如今手握十多套房子的“包租公”申先生分析&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp8、我觉得现在是一个卖大户型、换小户型的时候。以后，市中心土地越来越稀缺，想住在市区的人有很多，市区楼越小越值钱。如果你手里有大房子在投资，不如换成几套小房子更划算。――保利地产副总经理兼东南片区董事长余英建议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp9、现在北京、上海、深圳、广州这些一线城市房价，放在全球进行比较并不算贵（绝对值），不要用房价收入比去计算，因为从1988年起就是错的。――保利地产副总经理兼东南片区董事长余英认为&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp10、扯多了，其实就一句话：必需品应该买，投资品对于高手而言是鸡肋，对于一般老百姓，只要求跑赢通胀的，买一线城市的房子还是比较靠谱。――中瀚投资管理有限公司高级理财师伍司怡认为
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2016年到底要不要买房 看完这10句话让你不再纠结！
日 12:50 来源:羊城晚报
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp眼看五一黄金周就要来了，买不买房变得更加纠结。对于刚需人群，买房投资人群，具体该如何抉择，投资客、开发商、“包租公”各有说法。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp楼市如何？买房的人多了&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp过完农历年就是开门红，3月广州楼市出现了成交“龙抬头”行情。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp根据中国指数研究院数据统计显示，3月份前四周广州新建商品住宅网签成交9110套，同比涨幅超五成，环比有春节假期的2月大涨144%。3月走完或可破万套纪录，直逼2013年同期峰值。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp区域成交方面，东部、南部是最热区域，增城以2210套稳坐头把交椅，是十一区中唯一破2000套的，值得注意的是，2月增城仅成交770套，环比上涨187%；黄埔（包括萝岗板块）以1402套居第二，南沙携1395套紧随其后排第三。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在购房的人群中，刚改人群置业比例明显提升。黄埔某盘的操盘手杨泽告诉记者，以前卖3套100平方米以下的小户型，才可能卖出一套大户型，现在交易已接近1:1，出手大户型、改善户型的换房买家明显增多。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp买不买房？看完这10句话就不再纠结&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在楼市回暖氛围下，买不买房变得更加纠结。记者采访了多位业内人士与草根专家，总结出当下入市与否的10条小建议，都是十足的实在话，至于对否，见仁见智，买家可作参考。&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp1、对于投资客，理论上，靠买房发家致富的时代已经过去，这是大类资产配置的转折点。所以，现在很多炒房客都收手了，房屋投资可以说是鸡肋了。――在楼市中浸淫十年的投资“老虫”李先生建议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp2、对于没有房子的人，如果可以接受长期租房，并且自己有安全投资稳定增值的能力，眼下的房租跟房价比，确实低。不过，一定要记住，你的财产要有其他安全、稳定的增值能力，如果没有，那么可能还是买房会保险一点。――力强地产总经理李先生的观点&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp3、对于没有房子、但又确实有购房需求的人。那么，你还是买吧。作为传统华人概念中的生活必需品，房子承载的东西有很多――教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的关系……都有关。家庭幸福、家的安全感，是很难替代的，这一点女人尤甚。――品牌开发商操盘手宋先生认为&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp4、买房一定要“借钱”，要会用银行贷款杠杆。年轻人不要过分担忧还贷问题，中国房地产按揭贷款的平均还款年限是6年左右，有句俗话叫“莫欺少年穷”。做了房奴会更上进，男人更甚。――保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)副总经理兼东南片区董事长余英建议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp5、选择物业，无论是自住还是投资，判断物业价值最重要的是地段。李嘉诚说的核心价值地段观，放到现在一样是真理。――某上市房企华南区总裁助理郑先生说&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp一年之计在于春。4月，很多人都会在这时候做好一年的计划。那么，像买房这样的人生大计呢？将到每年第一个购房旺季“五一”黄金周，是买还是不买？&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp6、告诉你开发商是怎么选择要投资进驻的城市吧!他们会研究人均GDP、人口净流入、市场供应量这些关键指标，其研究结果是，中国的三大经济圈：京津、长三角、珠三角这些超大型都市群，十年内房价很难出现暴跌，眼下看不到任何外来人口流出迹象。所以，广州的房子值不值得买，不用我说了吧。――保利地产副总经理兼东南片区董事长余英透露&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp7、想买房子，我们可以先去看二手房租金。这里不是说要请大家去对比一下月租金和月供款哪个更低，而是去看看租市和买卖情况。租市是个很好的购入考量指标，如果求租的人多，以后承接的买家也多。二手房日后能不能顺利卖掉，是判断一个区域物业供应是否过剩的一个很好标准。很多地方，被炒得热闹，却始终有价无市。――如今手握十多套房子的“包租公”申先生分析&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp8、我觉得现在是一个卖大户型、换小户型的时候。以后，市中心土地越来越稀缺，想住在市区的人有很多，市区楼越小越值钱。如果你手里有大房子在投资，不如换成几套小房子更划算。――保利地产副总经理兼东南片区董事长余英建议&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp9、现在北京、上海、深圳、广州这些一线城市房价，放在全球进行比较并不算贵（绝对值），不要用房价收入比去计算，因为从1988年起就是错的。――保利地产副总经理兼东南片区董事长余英认为&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp10、扯多了，其实就一句话：必需品应该买，投资品对于高手而言是鸡肋，对于一般老百姓，只要求跑赢通胀的，买一线城市的房子还是比较靠谱。――中瀚投资管理有限公司高级理财师伍司怡认为扫码下载客户端
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房价涨疯了，那到底该不该买房？弄懂这三个问题你就有答案了
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这个问题很难回答，房子除了对于土豪来说不算个事，对其他普通人来说都是一个重要的投资品，买房肯定是一个非常大额的投资，并且各地的行情不同，各地小区的地段不同，各种问题错综复杂，即使是最有名的房地产专家都难以给大家一个明确的答复，笔者同样无法给大家一个确切的答案，但是有一些关键性的问题，我觉得有必要和大家一起交流一下，也许会对大家买房有着或多或少的帮助。
当你把这些问题都弄清楚的时候，也许也就有了该不该买房的答案了。
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15:40 上传
一、什么样的人该买房？
随着去年股票市场的暴涨暴跌，今年的股票熔断，以及之后飞涨的各地房价，股市与楼市无疑成为了中国人日常生活中最为关注的两大话题，有一个现象在大家对楼市、股市的讨论中非常普遍，这就是：为什么股市跌了所有的人都不高兴，而房价涨了大家还是不高兴呢？
最近在著名财经投资家杨天南的专著《一个投资家的20年》中这个问题被专门提出来过，杨先生认为人们真正关心的是：房子天天在涨，希望房价可以跌下来一些再买，没想到越等房价越涨，但是工资却是不涨，最终结果是买不起房的人越来越买不起房了。
那面对着日益高涨的楼市，每次开盘人群都像釜山行中的丧尸出行一样蜂拥而至，房价一度被炒上了天，甚至有上市公司通过卖了两套房就实现了保壳，可见房地产的魅力之大，但是因为房价的高涨，所有人都在犹豫了，到底该不该买房？
笔者就借用杨天南先生的观点加上自己的一些见解，提出了三个指标，大家看看自己符不符合这三个指标，再说你要不要买房：
一是你到底有没有居住的需求？
这个才是房地产的关键，什么叫居住的需求呢？对于房子而言，其最主要的功能是住，从住的角度出发，它要满足每个购房者的第一要求就是居住。一个人如果在一座城市的居住时间超过了3年，基本上就算有了居住的需求。当然，如果有结婚的需求，即使不一定有3年的居住预期，但房子成为了丈母娘的刚需那么就是标准的居住需求了。如果你3个月之后要换去别的城市工作，或者去出国留学，又或者有计划会被公司下派去别的地方，那么居住的需求就需要一定的思考了。
二是你是否有一定的经济基础？
对于房地产而言，房子在中国绝对是高额投资品，买房对于大多数人而言需要投入少则几年多则几十年的积蓄，这就要求买房一定是有经济基础的行为，像最近网上很火的上海小夫妻转卖房子、每个月还房贷10万的新闻，无论其真实性如何都不是一种理性的行为。对于大多数人而言，买房的经济基础意味着你要有一定的能力支付首付，并且每个月所需要还的房贷必须要能还得起，还不能太大的影响自身的生活。
三是你是不是一个能够承受风险的投资者？
前两个的说的标准是针对大多数人以刚需或者改善型需求为主的人的，有居住的需求、有经济的基础就可以考虑来出手买房了。那第三点则是针对投资者，因为以投资为目的买房是一种非常大的高风险行为，因为房子作为投资品，其最大的问题就是流动性极差。一套房子即使你赚到了钱也是纸面上的价格，其变现是一个异常复杂的过程，好在中国这么多年很少有房地产价格下跌的现象，所以相对而言大家对于投资的风险体会不深。但是，经历过海南房地产泡沫或者听说过日本房地产危机的人，相信都有所耳闻，由于房子的低流动性，所以一旦房地产价格崩盘就基本意味着没有什么可能能出手逃离。
因此，这三个标准就是，如果你是刚需的第一套房，或者改善型需求的置换房，那么只要你符合第一二条标准就可以考虑，如果要投资房地产，那么请看第三条标准。
二、房价到底会不会下跌？
这个问题，基本上快是所有房地产的核心问题了，看遍了房地产的疯狂上涨，看到了去年以来中国股市的疯狂探底，于是有很多人抛出了这样的论断，去年的股市就是今年的楼市，楼市这样疯涨肯定要崩盘的。
笔者不敢说楼市会不会崩盘，因为房地产就像我们每天买的生活必需品一样是一种商品，既然是一种商品，商品的价格就必然会围绕着它的价值波动，所以房地产的价格肯定有涨也会有跌，只是因为一个特殊的原因导致中国的房价这么多年来并没有下跌过，这个原因就是土地。
因为房地产的价格不止是房子本身的价格，还要加上土地的价格，由于中国这些年来的城镇化速度不断加速，城市的发展不断扩张，所以导致了土地的价格开始了真正的疯涨，所以房价涨的根源不是房子升值，而是土地升值，因为相对于其他商品可以大量生产而言，每一块土地都是独一无二，都是不可复制的，因为这种稀缺性，所以导致了土地的价格会快速上涨，从而带动了房价的上涨。
从历史上来看，房子的价格在什么时候会下跌呢？无论是1929年的经济大萧条，还是日本的经济泡沫，房价下跌的标准只有一个，那就是城市的发展停滞了，那么判断一个城市的房价会不会下跌只要看看你觉得你所在的这座城市未来发展会不会停滞，假设一个只有几十万人口的小城市，却建造了几百万人居住的房子，那么这里会不会下跌呢？不一定，因为只要这座城市的发展速度是对房子有这个需求的，那么房价就不会下跌。
中国的城市化进程还在继续，一切以城市为中心的建设在稳步推进，所以至少二十年之内房价不会跌。
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15:47 上传
三、是不是无贷一身轻？
中国人受到传统观念的影响，一直觉得欠债不是一种好的生活方式，任何人买房的时候都会碰到一个这样的问题，那就是全款还是贷款？如果是贷款，首付几成合适？于是很多坚信无贷一身轻的朋友，宁愿向亲朋好友借遍了钱，也不愿意向银行借钱，必须要全款买房。每次听说这样的故事，笔者往往有些哭笑不得，难道银行就是洪水猛兽了吗？非也。
因为，中国现在正在处于一个实质上的负利率时代，在这个特殊的大背景下，欠银行贷款恐怕并不是一件坏事，这个的原因是：
一是通货膨胀让你的存款在变成纸。
可以查到，现在整存整取的一年期定期存款利率是1.5%，但是我们的通货膨胀水平却是高于这个定期存款利率的，这就意味着只要把钱存进银行就是钱变成纸的过程，另一个角度来说，今天的一百块钱在明天可能就不值100块，在一个月后可能就只值90块，既然如此，我们向银行贷的钱现在拿到的是真金白银，但是未来只要用变成纸的贬值后的钱去还就好了。
二是贷款利率的水平相对最低。
现在5年以上的商业贷款利率只有4.9%，公积金贷款利率更低只有3.25%，现在一般情况下不少银行还是能够有贷款利率优惠的，一般情况的组合贷利率水平也就4.5%左右，只要你能够找到4.5%以上收益的理财产品，那么向银行贷款就不算吃亏。
举一个极端的例子，1937年的时候，抗日战争爆发了，著名上海青帮大亨杜月笙为了支持抗战向银行贷款400万元，用于购买飞机支援前线，当时杜月笙的三鑫公司可以说是上海最赚钱的企业，一年的利润只有5万元，所有人都担心这笔钱怎么都不可能还上。杜月笙却表示，不就是欠银行钱嘛，有什么担心的。正如杜月笙所料的是，等8年抗战胜利之后，由于长期的负利率和货币贬值，可能上海任何一个工人一个月的工资都有400万了，400万就成了一个可以忽略的小数字，杜月笙轻松的还上了这笔贷款。
可以说除了借房贷以外，基本上任何人都难以从银行贷款到如此巨额的资金，可以说是由银行帮你对抵消通货膨胀的风险，何乐而不为呢？
因此，在目前的房贷条件和低利率条件下，只要自己能够承受起房贷的压力，贷款的时间越长金额越多无疑是越有利的。当然这个不是可以一概而论，如果出现通货紧缩，人民银行开始增加利息，那么需要另外考虑。但是在现在的情况来看，通货膨胀与低利率在未来的一段时间内会是大概率事件，所以这个时候欠房贷不是一件坏事。
最后，笔者给出一个建议，对于普通百姓而言，买房子仍然是这个时代最保险的保值方式。但要结合自身情况，要在不影响自己生活品质的前提下进行投资。最后祝福安友们工作顺利，生活愉快。
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房子肯定涨
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太长了，建议是刚需买房即买，投资就别害自己害别人害国家了！
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干不过统治阶级的 所以面对官商勾结 作为老百姓的你只能无奈接受吧
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我对近期房市的看法
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( 12:00:00)
我对近期房市的看法（作者：万佑希）
昨天接到一个中介电话，问大哥你要不要买房，他说央行放水，人民币大幅度贬值，地产是抗拒通胀的好武器，房价还会飙升，再不买就晚了。我说我已经买了，他又说，大哥你要不要卖房，现在房价不错，在高位。不管怎么样，房产中介都是好行业，轻资产，行情好的时候，中介赚差价赚佣金，行情不好的时候，大的开发商都来求你卖房。上市的房产中介还真有几家，国内美国都有。
最近很多人来问我怎么看现在的房事。今天就说说吧，我认为今年不是09年，更不是07年，不可能出现全国性的大规模的房地产价格的飙升，从全国来说，现在还是买方市场。从去年开始的，以深圳为龙头的房价飙升行情，慢慢延伸到上海、南京、合肥、苏州、武汉、广州、北京等一线和准一线城市，至少量起来了。我们在武汉的三环外的项目去年2、3月份也就每月销售不到50套，6000来的均价，还是亏损卖的，3000多的楼面价。从去年7月份开始每月销售过100套，月月过百。今年2月份创纪录的破了200套，当然跟随者价格也涨了大约10%-20%，依然不赚，我们还是要快。还记得我去年说的西安吗，每月卖50-60套的都是好项目，稍微偏一点的地方，一个月10套都难，现在还是，西安不算小吧，就是不行，虽然总得去化面积也挺大，但是库存太多了。说开发商惜售那是假的，我们今年的打法还是要快。今年很多城市量都起来了，这一点从更大的公司，万科、恒大公布的1、2月份月报得到了证实。
& 还有一点是从去年开始感觉到的，就是热销户型从80-100的小户型，慢慢转变到了130-160的大户型，由于之前买房投资客的减少，客户大都是刚性需求为主，户型偏小。从去年开始，反而120以上的大户型出现了畅销，我感觉改善型客户的比例提升了不少。这一点从各个城市的库存面积比得到证实，130-160的大户型去化比例快过100的，单价也高。可能是二胎政策作用显现了。我们的销售前几年都建议做刚需的80-110的小三房，现在都建议增加120以上的比例。
& 我说全国不会出现09年的大行情，关键还是看两点，库存和人口：1、大把的三四线城市库存在20个月以上，我见过50个月的，怎么可能全国涨的起来。2、中国现在人口平均年龄在38岁左右，比09年已经老了3岁，大多数人已经过了第一次置业的时期，很多改善的也是卖房换房。况且在北上深动辄改善型的房子都要大几百万，甚至1000万+，不卖房，呵呵，有几个有200万以上可投资资产的，就算带杠杠，就算在大v云集的雪球。
我认为这次一线暴涨的原因还是本届政府两年连续给楼市上药的必然结果。本来政府是希望三四线城市去库存，想不到，三四线几乎没什么反应（沈阳差点都要给学生零首付了，鸟用），一线却要全部雄起，楼市还是不听话，把大大气的，估计更加严厉的一线城市限购政策很快会出来。当然我认为还有一部分原因就是城市精英恐惧央行放水，人民币大幅度贬值，资产配置的需求。更多的精英选择的是在国内套现，买个国际身份，规避风险，长久看，这两股力量看看是谁强，来决定一线城市的价格。这几年一线城市高价拿地的，不知道是该笑还是哭，地产毕竟不是股市，T+1，第二天就能卖，很多开发都要等1到2年，这种一线城市一窝蜂的上涨，明显是不会持久的。先看深圳领头羊的表现吧，一旦深圳掉头，还有媒体的大力宣传，市场观望会很厉害。就像2010年。
2016论房之一：要不要买房
( 21:02:34)
2016论房之一：要不要买房（作者：飞泥翔空）
& 要不要买房
最近房产实在太火了，又开始有太多太多人纠结要不要买房了。有人说买，有人说不买，但具体问题真的还要具体看的。
昨天雪球头条有篇《我为什么不喜欢投资房产？》，黄建平写得挺好：“如果我能大概率看清晰一个公司，我才敢买。我有信心做到买股票和套利长期复合收益率超15%，但是完全没有信心预测房地产未来的价格。”
对于一位有信心能找出长期收益15%的股票投资者，买房不但看可能限制了收益,不在自己最擅长的领域，还限制了日常研究股票的兴趣。所以比较后的结果是不买。
飞泥自己手头也有不少用来比较对象，最具备可比性的是恒隆地产、九龙仓集团、SOHO中国几个地产类的股票。飞泥自己是觉得，从投资的角度看，把买房的钱省下，弄个租赁地产股，人家也持有大量一线城市房产，人家一年的股息都够付我们房子两年的房租，我们的房租涨，人家的房租也会涨。从股市买到的房产产权的价格要比直接从楼市买便宜很多。
然后诸如五粮液老窖，蒙牛现代牧业，甚至自己喜欢的大多数公司，都会成为买房的机会成本。所以就飞泥的个人情况而言，的结论也是——在已经有了自住房的情况下，不会考虑再投资房子，或者加钱改善套更大的房子了。
这样的结论是简单的看空房价或看多房价，预测房价未来会涨还是会跌吗？并不是的。
今年过年和以前高中的好朋友S聚会，人家两口子在上海工作，也聊到买房。
一开始听到S已经出手在上海买了套房，其实我心里是由咯噔一下的，但后来聊到，人新家离单位很近，且单位不在中心市区房价尚可，买的小公寓也很小，作为过渡先解决下住的问题（50平不到的样子），首付比例小，贷款又是公积金还，本来人两口子的公积金就富裕。那对于一个夫妻双方学历高，工作好，还没房产的家庭，人家只是花了一点点首付，用了廉价的公积金贷款，买了一套总价相对他们而言并非无法承受的房子，难道这样的决定不对么？听完飞泥觉得咱这同学的决定没什么问题。
所以，资产配置决策里的大部分问题都需要结合到每个人的情况具体看。并非能用简单的看空或看多一概而论。
一个已经拥有7~8套投资房产的大土豪家庭，他决定卖出几套房产的决定没有任何问题。即便房价大涨，人家依然有大量房产。
一个在异地打拼，学历工作收入都不错，两人年入二三十万有公积金但没房产的小两口，决定买一套房子的决定也没有任何问题。即便房价大跌，也不会产生不可挽回的损失。
但一个收入并不稳定，硬着头皮需要掏空父母积蓄，还扛下几十年还不完贷款，非要买上一套学区房的决定，可能就赌得太大了。万一出现一些相反的波动，整个家庭会受到不小的创伤。
考虑这些的时候其实并非涉及到太多预测和涨跌，更多时候是考虑家庭的资产组合，在面对那些不利情况时，是否会产生不可逆的严重影响。
世界不停在变，我们其实大多数时候都是没办法知道未来会发生什么的，而选择豪赌的人，也承担了豪赌背后的风险。资产配置的作用是从每个人所能理解的投资渠道中，挑选出相对最合适的那些，并避免孤注一掷的情况发生。
在有足够经济能力的情况下，应该全款买房，还是贷款买房？
最近很多城市的房价又火的不行，房价嗖嗖嗖地涨，周围很多小伙伴又想买房了，没买的估计也不怎么想这事了。而买房一般都会牵扯到一个问题——房贷。
这个房贷到底要不要？如果要贷，那么贷款时间越长越好呢还是尽早还完好？贷款越多越好呢还是有能力的情况下尽量全款买房？
一方面一些小伙伴会拿出计算器啪啪啪一顿算，发现如果贷款30年，100万的贷款光利息就要还100多万，每个月都有小1万的月供要还，想想就觉得压力好大，能别贷款还是别贷了吧。
另一方面，周围的好朋友都说，贷款当然越长越多越好啦，举的例子也看上去也特别靠谱，你看看20年前的10万现在才几个钱？钱越来越不值钱，贷款能多借赶紧多借，10年20年后你欠的这点钱根本不是事。
& 两种意见似乎都有道理，到底应该怎么去想？
几年前飞泥的大姨夫买房时，就问过这样一个问题，具体情况是：两老头手里有200万，准备给儿子买套房，已挑好，纠结贷款要不要。没公积金，利率上浮1.1倍，平时不喜也不信任所有理财，钱目前在银行。“在有足够经济能力的情况下，应该全款买房，还是贷款买房？”
这个问题核心的其实是，如果咱大姨夫不全款买房，而选择商业贷款，他准备拿剩下的这120万干嘛？很显然就大姨夫当时的具体情况而言，他依然会存银行的。
活期0.5%的收益和当年7.2%的贷款支出相比，我想如果这么看房贷的问题，落到咱大姨父这个个体上，结论是很明显的——不要贷。
但这个结论并非普适的，换一个人问同样的问题，结果是会不一样的。
<font STYLE="FonT-siZe: 20px" COLOR="#16论房之三：买房不如租房
（作者：DAVID自由之路）
今天和一个朋友聊起房市，这个朋友告诉我，他简直傻透了，2000年单位集资建房（福利房性质的），二环内2700一平米，单位让他选择二居还是三居，他居然选二居，因为总价可以低一些，而且他们单位选二居的人不在少数，按照他的说法，当时没有这个意识。
去年4月份，好几个亲戚问我该买什么股票，我觉得奇怪，怎么现在关心股票了，他们说以前没理财意识，我猜他们是看到股票一直涨，所以突然有这个意识了，我给他们的建议是打新股。
很多时候，只有大多数人没有意识的时候，才有投资的机会，当大家有意识的时候，麻烦就来了。
说起房市和股市，从2005年到2013年，整整9年的投资，我们家的资产始终买不起北京半套房子，但这9年，其实大家对于买房一直是犹豫－后悔－犹豫，到了2013年，突然好像大家醒悟过来，原来房子只涨不跌，原来京沪永远上涨啊，不过等大家都搞清楚房市的时候，我们家以房子为计价单位的资产，终于开始了拐头向上，因为实际上从2013年开始，中国的房子已经开始滞涨了，当然个别城市还在上涨，比如深圳。
现在大城市很多房子都是二三十层大高楼，等三四十年过去，不知道这种老旧高层住宅怎么办，我想不会有开发商愿意花高价去拆迁的，因为只有拆平房盖高楼才有利可图。其实这种情况已经出现，北京1990年以前的高层建筑，价格只有同地段新房50%－60%的价格，1990年以前，，，2005之后，相同地段不同房龄的住宅，单价差别明显。也就是说即使新房价格不跌，老房子也会一直贬值。
当然，很多人会谈幸福感，比如买房才安定，如果钱多的没地方花掉，买豪宅无所谓，扎克伯格在加利福尼亚买了一个豪宅，并且还把周围四个豪宅也买下，周围的房子不住人，就是为了安全，怕别人绑架他吧。但是对于大多数人，幸福感其实是量力而行，在北京年薪50万的家庭
，买房只能买到郊区，一些住郊区的朋友，如果自驾汽车上班，6点30以前必须出来，否则肯定堵车迟到，而晚上几乎八点以前回不了家，自己的房子确实很舒服，但回家估计除了睡觉也没心思享受了，坐地铁时间省很多，当然你足够强壮的话。如果租房子的话，你可以轻松租住本文所述17000元/月的房子，当然这样的房子年薪50万肯定是买不起的。很多时候幸福感也是被惯性思维洗脑了。
不过肯定有人会说，通货膨胀这么厉害，钱会越来越多，不买房就会贬值，其实与买房相关的通货膨胀，关键在于高端工作的收入，北京月薪2万以上的工作职位，薪资增速已经放缓很多，10年前高端职位家庭可以在北京市中心轻松买房，现在高端职位家庭去郊县买都不一定买的起。
很多时候人对通货膨胀的感受，类似武侠小说中左右脚互踩的梯云纵，因为房价涨了，所以觉得通货膨胀（绝大多数人的财产已经被固化到房地产中），觉得自己的钱多了（因为自己的房子升值了），然后预期房价继续上涨。一旦预期变了，循环就会打破。
& 买房不如租房
看了下附近的房产中介，140平米的房子，总价1250万元，租金17000元/月，租售比1.63%，一个人手头有1250万元的现金，那么购买银行短期理财产品，每月可以拿到4万元－5万元，覆盖租金后还有很多的剩余资金，也就是说，租房相比买房，可以额外获得不费的现金流。
当然，根据过去20年的经验，房租总是会涨，每年都有10%左右的涨幅，很多人认为未来也会通过房租大幅上涨的方式，使得租售比被修复，但如果仔细计算，你会发现房租上涨的空间已经非常有限。
我有一个好朋友在澳洲悉尼，这个城市人均工资收入7万澳元，折合人民币33万元（1澳元＝4.7人民币），通过他我了解到，在澳洲较好的地区（类似北京学区房位置）大约140平米建筑面积的房子，售价在100万澳币，租金5万澳币/年，折合人民币差不多是1.95万元/月，和北京的房租相差并不大。
虽然说北京人在中国看收入较高，但年收入超过33万元的人应该也不会太多，也就是说目前北京的房租，对于绝大多数人来讲已经负担沉重，需求就是这样，房租还能涨多高？
房租接近天花板，租售比又非常低，那么房价也许存在双杀的可能，类似炒高的成长股，先杀估值再杀业绩。
另外房子的折旧也相当可怕，20年房龄的二手房，相比10年房龄的二手房，有20%－30%
的折价，也就是说当房价不涨的时候，可能房子光折旧一年就要损失2%以上。
&所以买房不如租房！
2016论房之四：三要素看房价正在筑顶，基本上也是最后的狂欢
( 15:15:15)
2016论房之四：三要素看房价正在筑顶，基本上也是最后的狂欢（作者：投资舆情）
最近北上深房价据说还在涨，看多房价的声音也多了起来。房价其实也是股市类似，涨了看多，跌了看空。反正是定性的分析，怎么说都有理。
定量分析很难，为了接近事实和定量分析，我们尽可能的把要素细化，分维度研究。今天我们试图把房价影响要素细化为三个维度：汇率货币现象，放水货币现象，供需关系。
以前我就说过，中国房价上涨本质上是一种货币现象，房屋也不是什么简单的商品。货币现象分为两类，一类是汇率被低估导致外汇占款快速增长，同时因为汇率被低估，相同额度人民币在国内购买力强于国外，人民币无处可去，只能推动具有货币属性的房价上涨，这个详细内容在以前长文有分析，就不赘述了。
另一类就是有专家提出的，除了外汇占款作为基础货币外，国内通过货币乘数等工具放大了基础货币倍数，最后导致M2以远高于GDP增速在扩张，这部分钱也没地方去，只能流向房地产这个巨大的蓄水池。
99年大学生扩招，毕业后直接进城，大学生混的再差，也要努力在城里买套房的。同时还有加入WTO后百姓迅速富裕，打工人群快速城镇化。这些都给房地产的过去十几年带来了巨大的需求。
所以过去十几年房价快速上涨，是汇率货币现象，放水货币现象和需求迫切，三大要素共同导致的戴维斯三击，从而导致房价不可思议的上升。分析未来房价走势，就需要来研读这三个变量。
& 变量一：汇率还被低估么？
这个基本不用讨论了，媒体专家和管理层，整天都在不遗余力的证明，人民币不会再跌了。我们也都知道，他们想证明什么，都证明这个有些问题了。想说明不会再跌，就证明再跌的压力还是很大，否则大家都很忙，也不会浪费口舌了。
而且汇改自811开始以来，外储少了五六千亿美元，而且还在继续减少，12月份1月份每月减少1000亿左右，对冲掉贸易顺差，出去的钱更多。这些都说明人民币低估时代结束了，外汇占款导致的货币增加，从而推动房价上涨的这个逻辑不荡然无存。
反而因为人民币汇率反转，外汇占款减少，基础货币减少，中长期对人民币计价的商品价格产生较大冲击，首当其冲就是房价了。
& 变量二：放水产生的货币现象如何了？
1月末，人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元，创下单月数据新高。同时，广义货币M2同比增速达14%，为2015年以来新高。社会融资规模增量也达到3.42万亿元的较高水平。
社会融资增加3.4万亿，其中间接融资增加2.5万亿，直接融资增加0.92万亿。利息支出占新增间接融资与直接融资的比重分别为60%与70%，除去维持借新还旧之后的余额为1.78万亿，其中又有0.6万亿为房贷需求，最终贡献给实体的仅为1.18万亿。&
就是说1月份信贷数据看起来是放水了，其实很多资金都是在借新还旧，或者借新还息，本质上是信贷链条的恶性循环。并不是08年一样的货币放水。
再者现在M2都140万亿了，一月新增了全球新增还多，抵得上很多国家的货币总额。再这么玩下去不得了的。所以不论是借新还旧，还是货币规模本身，都难以继续以这个速度增长。&
房价除了长期筑顶外，很可能会因为放水导致CPI攀升，不得不收缩货币，房价可能就会遇到真正的拐点。
& 变量三：商品房供需如何？
五六七八线城市供需过剩是肯定的了，我老家县城里四年前房价4000多，现在两千多，还是没人买，新区大楼少见灯光。过去几年地方政府为了挣钱，大量修路盖房，最后严重供过于求，短期内消化库存很难了。
一线城市最近一直涨，这个逻辑我以前也不是很清楚，现在我认为，除了和有钱人多以外，和房价传递链条有关。
& 分析身边人我们发现，农民进县城买房，县城人去地级市买房，地级市的去省会买房，省会去北上深买房。广大农民进城是发源地，一层层往下传递。现在农村城镇化潜力枯竭，所以县城最先垮塌，北上深最末端，反应最滞后。
每次下大雨，门口的小沟先有水，然后大沟有水，最后小河有水。大雨停了很久。家门口早干涸了，小河还在奔腾。县城房价是小沟，是源头动力，地级市省会是大沟，北上深是小河。雨就是房价驱动力，可能雨停了很久，北上深这条小河还在流淌。但雨停了，小河终究也会枯竭的。
这就是北上深还没跌的逻辑，逻辑链条还没传递到。国家救房市，提倡孝道早生二胎，就是在找农村90后，开拓源头购买力。但这个太晚了，还需要20年呢，短期内供大于求依然难于改变。
& 人民币汇率低估带来海外资金套利，和外汇占款增加带来房价上涨因素彻底消失，汇率反转反而给房价带来巨大冲击。
& 1月份看起来信贷数据像是放水，其实很多是借新还旧，从M2规模上看，也不可能维持这么快速的增长，这个角度看，短期可能数据不错，中长期必然会降下来，房地产经济必须要转型，否则就会掉落悬崖。
供大于求在一线城市还看不出来，这和有钱人太多也有关系，其他城市很难出现供不应求情况，房价也很难因为供需带来上涨。现在香港房价地价都在下跌，深圳还在上涨，深圳很多买家都是投机客。
& 房地产因为交易复杂换手率慢，体量庞大，惯性更大，对价格体现不像股价那么敏感，所以筑顶周期也更漫长。而且房市大妈比股市多的多，转折也更缓慢笨拙。
& 所以综合来看，现在国家强力救市，降低税负，提倡农民买房，都只是抑制快速下跌，给经济转型提供喘息时间，并不能带来房地产再次繁荣，类似4000点救市，能稳住就不错了。
北上深因为房地产交易周期太长，属于筑顶阶段的正常现象，拉几个阳线也正常，不拉高卖给谁啊，但也基本上也是最后的狂欢。
2016论房之六：关于买房的几个时间点
（作者：DAVID自由之路）
& 2001年，上海
此时我在上海交大读研究生，那个时候的研究生都喜欢去外面打工赚钱，我找了一家张江的小公司，同门师兄当老板，做网络安全，一月有五千元，园区还给创业者提供了一套住房，临着张江地铁站，当时小区的房子每平米要四千元。
那个时代的年轻人心怀梦想，就算靠我这样上学打工，都能买的起房子，同学们也纷纷商量毕业后在上海买房。
我姐姐也来到了上海，找到工作就给落了户口，不需要买房，户口挂在人才市场。到2002年，我们一家人商量在上海买房子，最后共同出钱在上海的古美地区买了一套三居，单价3300元每平米，总价43万。
此时，上海楼市租售比＝7%，A股市盈率&40倍，房子低估而股票高估。
& 依靠买房退税政策，后面我拿回了2万多退税。
& 2004年，北京
2002年在上海古美买的三居，2004年底单价涨到7000平米，而内环的房子单价涨到1万5以上，我去了北京，我和老婆共同买了市区内一套房子，单价7400元每平米，总价100万元（20万首付，5倍杠杆），新房后面有旧房子，1997年卖的商品房，据说1997年的价格是7000元每平米，此时价格不到6000元，那7年北京房价居然没涨反跌。
这个时候身边的人都能买的起房子，但大部分人真挑，又要地段又要学区又要房型又要小区，还不肯贷款，感觉他们在房子面前就是大爷，是啊，毕竟环境改善很多，但房子7年不涨反跌，人的心态就是这样。
在付定金的时候，和几个也要买房的人聊天，我们隔壁的房子是一名华为员工买走的，他在北京已经有五套房子了，另外听说我姐姐的一个朋友在深圳买了八套房子。
上海一个同学，毕业没抓紧买房，终于在莘庄南广场买房了，单价6000元，二居。
此时，上海楼市租售比＝4%，北京楼市租售比＝7%，A股市盈率大约25倍，上海楼市和A股估值接近，北京楼市估值低估。
& 2008年，北京
我们家上海古美的房子，从2004年底到2008年底，居然没怎么涨，股市一波过山车，但是除了上海以及长三角，其他地方的房子开始猛涨。
一个当年和我一起看房子的朋友，终于决定在北京买房了，在北三环买了一套一居，如果提前四年买房，那么买一居的钱能买三居。
我在北京买的房子，单价上涨到了2.2万，单位一个毕业不久来北京工作的行政人员，决定在北京的回龙观买房，单价8500元，小二居，虽然远一点，但是来北京闯荡的年轻人还有机会。
手头有多套房子的人多起来了，工作早家底厚的开始有点钱就买房，投资房子的意识已经苏醒。
2008年底，上海楼市租售比＝4%，北京楼市租售比＝4%，A股平均市盈率大约20倍，楼市和A股估值接近，A股略低估。&
& 2012年，北京
北京的房子开始飞涨，我们的房子一口气单价涨到7万，上海古美的房子也涨到2万5，在莘庄南广场买房子的同学，被老婆催着把二居卖掉，同地段买了三居，因此多花了一百多万，几年工资收入全搭进去了。
买房而财务自由的例子多了起来，我姐姐的一个朋友靠深圳8套房跻身富人圈子，而北京一个有多套房子的朋友辞职了，但是这些有多套房子的成功者，在2009年以后再也没有买进过一套房子，我姐姐的朋友移民香港，而北京辞职的朋友准备移民美国。
公司的年轻人已经绝望了，公司一个很有天赋的程序员，工作三年靠不断涨薪，收入到了月薪2万，说起买房想都不敢想，他准备在北京工作几年后会离开，身边因为房价高离开北京的人开始增加。
2012年，上海楼市租售比＝2%，北京楼市租售比＝2%，A股平均市盈率大约15倍，楼市高估，A股低估。&
& 2016年，北京
大部分城市房价都不涨了，但是京沪深房价继续涨，我们在北京的房子涨到接近9万一平米，上海古美的房子也涨到了3万5一平米。
隔壁投资客的房子在转手卖出，一个没有多余房子的北京孩子，毕业后找到一份很好的工作，但是还是买不起房子，但是这个时候着急的不是孩子，而是家长，因为社会的舆论变成了啃老有理，家长不给孩子买房就是家长的错。
2016年，上海楼市租售比&2%，北京楼市租售比&2%，A股平均市盈率大约20倍，楼市高估，A股低估。
我不是炒房者，只是一眼看胖瘦，有人说过去15年，买房子完胜买股票，真正的原因是房子的估值从低到高，而股市的估值从高到低。
当然了，估值高的时候，会有各种故事，比如刚需，丈母娘，大国崛起，情怀，估值底的时候，也会有各种故事，当然是鬼故事了。
2016论房之八：我的买房投资
（作者：饕餮海）
这几天雪球讨论房价到顶的问题热火朝天，我也不怕事儿闹大，说一下二线城市的成都。
之前成都限购，中心城区只允许买一套房，而手里公积金还比较多，于是前两年在华阳买了一套小户型投资，和开放商约定好，付了7成，房子备案后，取出公积金缴了剩余三成。
好像是去年吧，中心城区放开限购，再后来二套房也可以使用公积金了。去年底拿到产权后，卖出了华阳的小户型，一算，还倒亏几千（印证了这几年成都房价没涨，听说温江部分楼盘还跌了不少），好在公积金套现了，而且买第二套房可以享受类似首套房的政策。
看了好几个月，没看到合适的，新房吧，三环内基本没地了，二手房吧，又嫌户型差，房子老。
到公积金中心了解了公积金贷款政策：新房可以付2成，10年内的二手房首付3成，10年以上的首付4成，但公积金贷款不能取出账户上现有的余额。于是打消了公积金贷款买二手房的念头，准备商贷。
春节前看好了城西二环外侧的一套小户型，开放式小区，电梯，西北朝向，51平米，70年产权的那种，开发商装修，已交房4年。房主要价63万，谈了一下，不让价。从台湾回来，过了春节，又看了一下，还是决定买下来。
成本：2月底，首付18万，按揭45万（商贷11年，月还4500元左右），佣金 契税
原房主个税其它杂费约2.5万。等办理过户后，准备提取公积金18万。
& 投资收益：有人在从小区业主手里租了50多套大小不等的房子，然后在携程，艺龙上面作为经济型酒店，以每天260—500元的价格出租。这一套带租约，酒店付的月租金是3100。
收益率是多少，因为提取了公积金，又按揭了，加之我数学又不好，算逑不来，哪位数学好的球友帮我算一哈。
个人觉得：即使酒店不租了，这种精装小户型也比较好租。目前来看主要的风险有：1、房价下跌；2、利率提高；3、租金下降。
& （源自：重庆大学金锑的博客）
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