外媒：中投公司对德国住宅市场进行大笔投资
　来源：地产中国网
据路透10月22日报道，据接近交易的消息人士周五透露，中国主权财富基金中国投资有限责任公司已在德国住宅地产领域进行大笔投资，成为最近中资集团在德国一系列收购活动的最新动作。
德国房地产集团BGP发表声明称，该公司已作价（包括债务在内）逾11亿欧元（12亿美元）售出，摩根士丹利房地产投资业务（MSREF）提供顾问服务。
据两位接近交易的消息人士称，涉及该交易的多数资金都来自中投公司。
由于不在正常营业时间段，路透未立即联系到中投公司进行评论。
今年中资企业在德国掀起收购热潮，备受瞩目。但收购BGP，还是中国对德国住房市场的第一笔重大投资。
中投公司及其联合投资人击败德国地产集团Vonovia 和Deutsche Wohnen ，赢得对BGP的竞标。目前已考虑将BGP退上作为其中一个剥离方案。
该交易卖方的顾问服务由Lazard负责提供。
（来源：第一财经日报）（作者：）
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德国建筑节能改造吸引房地产企业参与
来源：经济观察报&&
更新时间： 08:39:34
　　未来的房屋会是什么样子？德国房地产企业Vivawest集团在德国Bottrop市建造了一栋&未来之屋&，除了房屋内所有家居都能实现智能控制外，整栋房屋利用清洁能源系统，提供的能源能够满足住户所有需求，房地产企业在给一栋始建于上世纪80年代的房屋进行节能改造，将房屋所能利用的、地热等充分利用，以保证这栋&未来之屋&实现能源自给自足。
　　目前，这是Vivawest集团唯一一栋实现能源自给的住宅，也是这家房地产企业在Bottrop市的首个试点。为了鼓励居民采用清洁能源，Bottrop市政府专门列出一项房屋改造清单，完成指定节能改造的居民，可以获得来自政府的资金支持。2016年，Bottrop获得德国创新城市的称号，Bottrop市所在的北威州政府为其提供了两千万欧元专项资金，用于城市建设。
　　通过住房改造，位于鲁尔工业区的传统工业城市Bottrop开启了能源结构调整的创新之路。Bottrop市长BerndTischler告诉经济观察报，&每个项目有不同的资助方式，平均下来，改造资金60%由市民自己出，40%来自政府资助。&
　　过去五年里，已有近1500套旧住宅楼进行了改造，政府对节能改造的政策支持吸引了房地产企业的参与。BerndTischler说，&目前不可能把所有的住房都改造成&未来之屋&的样子，毕竟我们没那么多经费，更有效的方式是，小步子走，追求整体效果。根据Bottrop市改造目标，计划到2020年二氧化碳含量比2010年减少一半，而过去五年内，全市二氧化碳排放量已经减少了38.1%。&
　　事实上在北京，也曾经历过历时四年的老旧小区改造，通过粉刷保温涂层、改造住宅内部供热计量等方式，达到节约能源的效果，并让老旧小区实现冬暖夏凉的居住体验。这是由北京市住建委发起的老旧小区综合整治工程，在过去四年内，超过6000万平米的房屋建筑完成抗震节能改造，由中央、市、区三级财政为建筑节能改造提供资金支持。
　　与北京不同的是，Bottrop以减少二氧化碳排放为目标，鼓励住户采用清洁能源。值得注意的是，这场全城的清洁能源创新运动是一场自下而上的改革，发起于当地的工业联合会，而并非政府机构。BerndTischler说，&80个工业企业组成的工业联盟举办了一场创新城市大赛，主要考察城市的能源节约利用情况，经过两轮严格的竞选，Bottrop市被评为创新城市，随后，作为创新城市得到了州政府、联邦政府的支持。&
　　创新城市的建设涉及了多个领域，其中旧城改造、智能交通、清洁能源利用等问题都分属于不同部门。德国联邦外贸与投资署专家HenninaEllermann说，&城市要实现现代化，智能只是一个解决工具，利用工具的目的是为了让我们过上舒适便捷的生活，所有的智能技术都应该是围绕这个目的而做的。德国没有一家专门负责智能城市的机构，各个政府部门都有自己的项目预算，这就需要跨部门之间的合作，Bottrop在这方面就做的很好，首先明确我们的共同目的，再联动不同部门去发挥所长，协同工作，这是需要其他城市学习的。&
　　Bottrop位于德国西北部，起初是一座名不见经传的小城，但经过上世纪煤炭工业的发展，数以万计的外来人口来到这里寻找工作机会，煤矿工业成为Bottrop的支柱产业。当时，北纬州政府及德国联邦政府为支持煤矿企业发展，曾对企业发放补助，至今这份补助并没中断，而是更改了用途，曾经支持煤矿业发展的补助资金，如今成为关停煤矿企业、培训工人再就业的补贴资金。
　　今年5月，BerndTischler曾向中国环保部部长介绍Bottrop市的创新措施。据BerndTischler回忆，环保部部长曾提出了几个问题，一个是如何得到市民的支持，让市民积极参与到具体项目中，另外一个令人印象深刻的问题是，鲁尔工业区在转型过程中，需要关停大量煤矿工厂，如何解决工人就业问题。
　　BerndTischler说，&能源转型中的Bottrop，对能源节约利用给出了一系列政策支持，这吸引了一批清洁能源相关的企业落户，也就提供了就业机会，同时政府会出资对工人进行培训，帮助再就业。这都需要与市民保持充分的沟通，反复解答他们的疑惑，绘制城市未来的发展蓝图，给他们树立信心。&
　　自2005年起，Bottrop市开始陆续关闭当地的煤矿企业，目前，曾经以煤炭工业为支柱产业的Bottrop市只剩下两家煤矿企业，按照政府规划，这两家煤矿企业也将在2018年之前陆续关停。曾经因为工业企业粗放发展受到污染的城市开始了一场浩大的环境修复工程，在埃姆歇河(Emscher)旁，德国最大的污水处理厂每天都对曾被称为欧洲最脏的河水进行处理，同时处理周边的生活污水、工业废水。埃姆歇河流经鲁尔工业区，注入莱茵河，一百多年来，城市和企业一直向这条河倾倒垃圾。
　　德国19个城市和众多的公司携手组成&埃姆歇河合作社&承担了埃姆歇河改造项目，这座德国最大的污水处理厂就是河流改造项目的一部分，埃姆歇河合作社教授Karl-GeorgSchmelz说，&这座污水处理厂通过污水处理、风力发电等方式产生的电能，预计明年就可以实现自给自足。这个项目为近225人提供就业。&
　　两周前，BerndTischler曾向中国环保部表达了自己的愿望，&希望加强和中国的合作，一方面希望中国的相关企业落户Bottrop，加入城市的创新建设，另一方面，希望在中国寻找类似的创新城市互通有无。&
　　BerndTischler认为，&工业界、科研界和政策的结合，加上市民的参与支持，才能实现一座城市的成功创新，虽然这几方面都有自身利益的考量，但是目标都是一致的，市民希望提高生活质量，科研人士希望实验他们的科研成果，工业企业当然希望获利，他们的商业模式如果在Bottrop成功了就可以复制到其他地区，但是目标都是减少碳排放、发展清洁能源，提高环境质量。&（余寒）
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法律顾问：京衡律师集团事务所　　在美国次贷危机引发全球经济衰退后，作为传统经济强国的德国，其房价并没有像欧盟中的英国、西班牙等国的房价那样出现大幅波动。受益于“二战”结束后形成的特有的房地产金融模式，德国房地产市场在几十年中保持了供求基本平衡和价格总体水平较低的发展态势，抗风险能力一直较强。
　　另类特点主导房地产发展
　　在过去的十年中，大多数欧洲国家的房价上涨了两倍左右，但同期德国平均物价水平涨幅每年约为2%，名义房价每年上涨约1%。也就是说，扣除物价上涨因素，德国房价实际以每年1%的速度“缩水”。自1977年至今，德国的平均房价上涨了约60%，而同期个人名义收入已增长近三倍，如在2009年，德国的人均月收入为2400欧元—3000欧元，而同期普通住宅的销售均价为每平方米1000欧元—2000欧元。
　　德国是欧洲人口最多的国家，其在“二战”结束后和东西德统一后也曾是欧洲“住房荒”最严重的国家之一。与英美等国相比，德国更强调房地产行业的社会福利属性。德国宪法第20条明确规定：德国是一个高福利的国家。因此，对居民的住房保障也成为政府的首要政治目标之一。与此相应，德国政府没有把房地产尤其是住房建设作为经济增长的支柱产业之一，其最直接的证明是德国的房贷总额占GDP比重一直维持在43%左右，相对稳定。
　　德国政府鼓励自建房和合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。合作社共同建房是德国住宅建设的主要组织形式之一，政府对其给予多方面的政策帮助，合作建房量占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国通过这些方式建立起了多渠道的住房供应体制，从而摆脱了听任开发商任意定价的局面。发达的房屋租赁市场也是德国房价稳定的重要保证。德国的租赁住房率达58%，其中77%的年轻人都是“租房族”。
　　金融政策下的内部“消化器”
　　1.住房储蓄计划
　　与美国的住房抵押贷款模式和新加坡的住房公积金模式不同，德国实行独特的住房储蓄合同贷款模式。该模式是一个封闭运转的融资系统，独立于德国的资本市场，存贷款利率不受资本市场供求和通货膨胀等因素的影响。该模式的实质是“合作”而非赢利，即购房者与银行签订购房储蓄合同，当购房者的储蓄达到未来需要贷款额的一定比例时，可以按低于市场利率的价格获得购房贷款。住房储蓄合同贷款金额大约占到德国房贷总额的一半，另外20%的部分来自家庭储蓄，剩余三成左右的住房贷款来自商业贷款。这种以储蓄为基础的房贷模式能够帮助居民形成理性、有计划的住房消费理念和消费行为，较好地防范信用风险。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及住宅价格的相对稳定，保证了居民储蓄的购买力不会发生大的变化（贬值），这也保证了住房储蓄模式的不断发展。
　　2.固定房贷利率机制
　　德国的所有房贷（包括住房储蓄合同贷款和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变。这种制度的优势是居民还贷额相对固定和明确，对居民有较大吸引力。德国抵押贷款固定利率合同的期限一般不会超过15年，平均期限在11年半左右，这种长周期的房贷利率安排可以较好地抵御金融市场的周期性波动。与德国形成鲜明对比的是，在采用浮动房贷利率制的国家，如英国、西班牙和爱尔兰，其房价普遍随利率波动出现大涨或大跌。
　　3.严格的信贷审核
　　德国的个人信用体系非常完善，几乎全部公民在银行都有信用记录。与美国相比，德国的银行很少为追求高额利润而放松对贷款人的信用要求，在发放房地产抵押贷款时，德国的银行会对贷款人的信用、纳税、财产、收入状况和家庭开支情况等进行严格审核，着重关注贷款人的购房目的和第一还款来源，如果贷款人没有稳定的工作或未来收入波动较大，其贷款申请将很难被批准。从这个角度来看，银行将投机炒房者挡在了“门外”，同时也间接保护了低收入的购房者。
　　4.完善的房贷评估
　　德国的房地产评估工作由政府之外的第三方机构负责，房地产评估从业者在房地产评估工作中保持完全独立，不因政府、委托人及个人的经济利益而改变评估结论，房地产评估从业者评估出的土地价格不需要政府的确认（法院只承认房地产评估师签字的评估报告）。同时，为防范风险，几乎所有的德国商业银行都设立了房地产评估部门，负责内部的贷款申请评估和对房地产市值与贷款价值的分析、判断。此外，银行还会聘请独立的外部估价师协助工作，所有的外部评估师完成的估价报告都要经过银行内部评估部的检查。
　　5.审慎管理按揭贷款抵押证券化
　　德国的按揭贷款多是相对独立的产品，不是那种以获取客户为目的、低价销售的挂钩产品或混合产品。德国的按揭贷款证券化操作强调以“信用”作为基础，具体模式与很多西方国家不同。以约占市场份额四成的潘德布雷夫（Pfandbrief）债券为例，为防止信贷抵押贷款脱离实际需求导致的资本市场盲目扩张，德国对此类债券的证券化操作并没有从银行直接分离出去作为表外业务处理，而是将其包含在资产负债表中。通过这种方式，银行不得不更加重视资产的安全和质量，从而对该种债券的评估变得更加谨慎。正是由于这种谨慎，即使在市场环境恶劣的情况下，潘德布雷夫债券的变现能力依然很强，其安全程度几乎可与国债媲美。
　　6.奖励和补贴制度
　　对德国的低收入居民来说，参加住房储蓄可以得到政府的奖励。奖励主要有两种方式。一种是储蓄奖励：任何l6周岁以上、年收入5万马克（当时德国尚未加入欧元区，下同）以下的单身家庭，其每月住房储蓄在l000马克以下的部分可以得到政府每月最高l00马克（即10%）的储蓄奖励；年收入10万马克以下的单身家庭，其每月住房储蓄在2000马克以下的部分可以得到政府每月最高200马克（即10%）的储蓄奖励。另一种是购房奖励：对通过住房储蓄进行的建房活动，政府给予相当于贷款总额14%的贷款补助。另外，为保证每个家庭都有足够的住房支付能力，政府对建房、购房者在缴纳个人所得税上采取优惠政策，还根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当补贴。在德国，有86%左右的人可以享受不同额度的购房补贴和租金补贴。
　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。
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