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物业公司如何应对业主房屋漏水问题
发表时间： 16:55:03&&
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在做好调查分析的基础上，分别不同情况处理。
调查分析主要包括：漏水的部位是公共部位还是专有部位，漏水的原因是房屋质量、自然耗损、人为原因还是不可抗力原因，维修方案及可预见费用规模。
1、首先分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水，即责任主体是谁。
如果是楼上楼下之间，因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，最常见的是楼上装修（包括相邻业主装修）的防水工程没有处理好导致楼下（隔壁）业主家受损。物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决，紧急情况经双方同意可先帮助制止继续漏水（有一方不同意则可免，合理费用先说好由谁承担）。其后，可在双方同意的情况下进行调解，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决，同时表明物业的态度：物业不是侵权责任主体，也不是维修责任主体。任一方业主不应因此拒缴物业费。物业可为受损业主提供必要的证明材料。
2、如果是公共部位漏水，再区分是否在开发建设单位的保修期内。
（1）如在保修期内，向业主解释清楚维修（包括赔偿）的责任主体应该是开发商，依据是房屋质保书。物业可以书面形式向开发商反映，要求其履行维修及赔偿责任（赔偿内容及金额由业主“举证”即提供证明），注意保存向开发商反映情况的送达证据。同时告之业主可自行向开发商主张权利。紧急情况物业要及时制止因漏水所产生的损失扩大，所发生的费用一定要注意保存证据，以备日后向开发商主张。物业的应对归纳有三：一是向开发商反映，要求维修；二是及时制止防止损失扩大，发生的费用保留好证据。三是向业主解释清楚责任主体及索赔对象。注意：保存好上述行为的（送达）证据。
（2）如已超出保修期，一应向业主解释清楚，公共部位的维修应由全体业主共同（通过使用维修资金方式）承担（没有维修资金的由全体业主出资）；二是以书面形式向业主委员会（没有业主委员会的向社区）反映情况，要求组织使用维修资金。物业可提供维修方案，介绍维修资金使用的程序。
3、物业公司处理上述事宜一定要做到“痕迹管理”，保留证据。法律上所讲的“事实”跟我们日常所理解的“事宜”的关键区别在于，法律上的事实不仅是指客观存在的，而且一定要能”被证明“的事实，而日常所讲的事实仅指”客观存在“。物业公司的痕迹管理包括：
（1）有业主反映漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录（请业主签字确认）；
（2）向开发建设单位反映情况并要求质保维修的书面函告；
（3）紧急情况进行维修处理的工作记录和费用记录（材料费、零配件费、人工费等）；
（4）向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明；
（5）向应承担维修或赔偿责任的业主送达书面函告的证据。
（作者：湖北楚风德浩律师事务所 雷纪超律师）
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本文提要：一审法院认为,公司虽然否认雨水管堵塞是造成水浸的原因,但没有提供相反的证据予以证明,也未向法院申请对水浸原因进行鉴定,同时,物管公司一方面否认雨水管堵塞的事实,另一方面又提出业主自己装修不当造成
&&& 房屋浸水业主受损物业应当担责70%&&& 情况:&&& 业主张明亮一肚子火:装修了两年的房屋,还很新的木地板就被水浸泡得面目全非。他找管理处理论,双方产生分歧。昨天,记者从知明律师事务所了解到,这起因财产损害赔偿纠纷引发的案件,经福田法院一审、深圳市中级法院二审,判决“小区管理处未尽到物业服务义务,担责70%;业主张明亮负有一定责任,担责30%”。 &&& 雨水管堵塞房屋浸水&&& 张明亮因为工作关系常年出差,全国各地跑业务。2007年初,妻子随女儿到澳大利亚陪读,张明亮安置在深圳市福田区福莲花园内的房屋几成空巢。&&& 日,张明亮正在江苏无锡办事,接到了管理处打来的一个电话:“你家楼下的住户反映,房间天花板上有渗水现象。”“我现在还在外地呢,行,行,我尽快赶回去处理。”张明亮嘴上虽然答应了,但心里却想“渗水?能有什么大问题呢”。人还是在外地接着办理公司的事情。&&& 直到40天后,6月20日,张明亮返回深圳打开自家房门,“哎哟!不好了,怎么整个房屋都给水泡了!”看着已经鼓起变形的地板,张明亮感到了“渗水”的严重性。&&& 经过查找原因,张明亮发现问题出在阳台的下水管道上。由于管道堵塞,雨水不能及时排出,竟然从阳台门漫进了客厅。今年深圳的雨水特大,一个多月的时间,几次下雨,整个房间就变成了现在的样子,地板全部被浸泡,接触地面的家具也都不同程度受到损坏。&&& 当天,小区管理处工作人员来到张家,查看受损情况,次日张明亮找来律师到管理处交涉,认为房屋受损是因管理失职,应承担责任。&&& 交涉中,现场一同检查的管理处工作人员及其领导表示“要再调查一下”。&&& 评估损失为68865元&&& 半个月过后,张明亮对“调查”失去信心,将小区管理处――深圳市伟宏有限公司告到福田法院,提出“赔偿财产损失”的要求。&&& 法院调查,双方最大的争议是造成房屋浸水的原因问题,从张明亮提供的录音资料看,小区管理处没有否认雨水管堵塞引起水浸的事实,还有证人刘海强亲历了事发后,双方到现场查看原因的过程,其有关雨水管堵塞的证言内容较为真实可信。&&& 一审法院认为,公司虽然否认雨水管堵塞是造成水浸的原因,但没有提供相反的证据予以证明,也未向法院申请对水浸原因进行鉴定,同时,物管公司一方面否认雨水管堵塞的事实,另一方面又提出业主自己装修不当造成雨水管堵塞,其抗辩主张互相矛盾。&&& 另查,关于该项物管公司的物业管理职责范围,其与福莲花园业主委员会于日签订的《物业管理合同》第二条“委托管理事项”规定:包括共有的上下水管道、落水管在内的房屋本体共有设施、设备由该物管公司负责、养护、管理和运行服务。&&& 案件审理过程中,法院委托评估公司对房屋因水浸遭受的损失进行鉴定。日,评估公司出具《资产评估书》,认定房屋损失为68865元,其中包括房屋修复费用58364.9元,以及重新装修期间张明亮的租房损失10500元(按3个月计算,每月3500元)。庭审质证过程中,双方对评估报告未提出异议。&&& 一审判决管理处担责70%&&& 一审法院认为,福莲花园业主委员会代表全体业主与深圳市伟宏物业管理有限公司签订的《物业管理合同》合法有效,具有法律约束力。作为该物业管理区域内的业主,张明亮依法享有该物业管理合同项下的权利,深圳市伟宏物业管理有限公司应当按照《物业管理合同》约定向业主提供服务。&&& 根据合同约定,深圳市伟宏物业管理有限公司应当定期检查和疏通雨水管,深圳市伟宏物业管理有限公司未尽到上述义务,导致雨水倒灌引起的水浸,给张明亮造成财产损失,深圳市伟宏物业管理有限公司应付赔偿责任。&&& 张明亮在日接到深圳市伟宏物业管理有限公司关于楼下房屋发生渗漏的电话通知后,未引起足够的重视,延迟至日,才返回家中查看房屋渗漏情况,对水浸损失的扩大负有一定责任。&&& 法院判决:深圳市伟宏物业管理有限公司对事故承担70%责任;张明亮本人自担30%责任。&&& 另判,张明亮为诉讼支出的工商查询费、邮寄费、交通费不属于深圳市伟宏物业管理有限公司违约造成的直接损失,张明亮要求深圳市伟宏物业管理有限公司赔偿上述损失于法无据,不予支持。&&& 管理处不服提出上诉&&& 一审判决后,深圳市伟宏物业管理有限公司不服,向深圳市中级法院提起上诉。&&& 上诉称,一审判决事实认定不清。其认为,一审时,张明亮只提供了一张没有年份,只有月份、日期、身份证号码不清的登机牌,没有其他证据证明2007年5月中、下旬到6月上旬他不在深圳,更不能证明他室内没有人居住。因此,被上诉人应承担室内进水没有清理和扩大损失的责任。而张明亮没有装修验收合格证明,其就不能证明装修没有堵塞雨水管。&&& 还辩称,确实属于业主本人装修堵塞造成室内进水,管理处不应承担任何责任。而一审未追加被告进行现场勘察,造成本案事实未能查清。同时,自认“管理处不存在对雨水管管理不善,相反该雨水管下端被打开一缺口疏通,就是管理处对发现有问题的雨水管的及时处理。”&&& 管理处还对证人与被上诉人有利害关系提出质疑,认为“证言不应被采纳”。又[1]&&
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蓝苑静园业主10多天没回家 排水管堵塞物管是否应担责?
来源：都市时报
12日中午，家住经开区蓝苑静园14幢201号房的周先生回家打开房门后傻了眼，屋里“一片汪洋”，厨房、客厅、卧室淹起深5厘米的污水。他10多天没有回家，没想到家里竟变得如此惨不忍睹。原来，因阳台共用下水管道被堵塞，污水无法排出倒灌进周先生的家里。
12日中午，家住经开区蓝苑静园14幢201号房的周先生回家打开房门后傻了眼，屋里“一片汪洋”，厨房、客厅、卧室淹起深5厘米的污水。他10多天没有回家，没想到家里竟变得如此惨不忍睹。原来，因阳台共用下水管道被堵塞，污水无法排出倒灌进周先生的家里。
现场家中污水横流木地板被泡坏
周先生家的这套两室一厅一厨一卫的住房，总面积90平米，2012年买下后未出现过此类情况。周先生及其妻子在一家学校上班，8月30日后，他们就到学校宿舍居住，一直没回过家。“走前把水电都关了，也没发现那个下水管道漏水。”
12日上午9点多，他家楼下的101号业主，打电话跟物管说周先生家的阳台上漏水了，物管随后将此事告知周先生，周先生中午12点左右赶到家。“一推开门，家里一片汪洋。地板上有很多黑色污物，有一股臭味。”周先生发现，在放置洗衣机的阳台，污水从一根排水管道的排口不断冒出。
12日下午4点多，周先生家的厨房、客厅、卧室全部有水迹及污物，有些角落还积留有一些水。木地板有多处已经凸起，踩着就见水从地板下渗出，此外一些家具的底部也是湿的。 &“木地板不能用了，会发霉，只能换新的。”周先生说。
业主主排水管堵塞物管应担责
污水究竟倒灌了几天，周先生和其他业主以及物管均难以确定。物管疏通了管道后，污水才不往外冒了。周先生忙活了一下午才把家里淹积的污水排干。
周先生所住的单元楼共有12层，每层的1号房共用一根直径约10厘米的主排水管。在每个楼层，这根管又分出一根小管，连到洗衣阳台，以供洗衣时排水。周先生认为，此事并非他的失误，而是主排水管堵塞所致，因此物管应承担相应的责任。
物管楼内排水管不属公共部分
在该小区物管办公室，一块“物业服务内容”牌子上显示，共有部位和共用设施设备维护属于其服务范围。但是该小区物管认为，这根主排水管并非小区排水管道的公共部分，而是周先生及其楼上的10个业主所共用的部分。“公共部分的排水管道是从窨井开始的，连到家里的部分不是公共部分。”小区物管说，公共部分的排水管并没有堵塞，因此物管没有责任。
物管认为，污水倒灌的原因，一是楼上的租户有3-5家，不怎么注意爱护主排水管，将一些杂物扔进主管道致其堵塞。“此事与物管没有关系，周先生可以要求楼上的住户赔偿损失，或是起诉。”物管表示，排水管道的公共部分2个月检查一次，但是非公共部分并不在其管护范围内，因此不检查，除非是堵塞了才疏通。此前，就发生过两三次此类情况，但是业主及时发现，物管也及时疏通，因此未像这次那么严重。
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综合考核各项量化指标后，认为具备成为一线城市的有天津、杭州、成都和武汉，而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。
专访沈艳琴 |
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屋顶漏雨不负责,是否可以拒付物管费?
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熟悉区域：玉山镇
从最近受理的二十几起诉拖欠的案件看，业主拒交物业费的理由大多都是物业公司提供的服务存在瑕疵，其中以屋顶问题未能得到有效解决居多。这种情况下，为数众多的业主通常采取拒交物业费这一方式来对抗，但物业公司诉到法院后，却往往以业主败诉而告终。屋顶漏水的主要原因一般是单位的物存在质量问题，根据《建设管理条例》，在保修期内应该由负责保修，此时物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的，因屋顶属于共用部位，共用部位的维修养护由物业公司负责并应动用公共维修资金解决，这一规定体现在《江苏省物业管理条例》中，且与物业公司签订的格式合同中都有这项约定。单从字面上理解，或许与大多数业主的想法
熟悉区域：玉山镇
从最近受理的二十几起诉拖欠的案件看，业主拒交物业费的理由大多都是物业公司提供的服务存在瑕疵，其中以屋顶问题未能得到有效解决居多。这种情况下，为数众多的业主通常采取拒交物业费这一方式来对抗，但物业公司诉到法院后，却往往以业主败诉而告终。屋顶漏水的主要原因一般是单位的物存在质量问题，根据《建设管理条例》，在保修期内应该由负责保修，此时物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的，因屋顶属于共用部位，共用部位的维修养护由物业公司负责并应动用公共维修资金解决，这一规定体现在《江苏省物业管理条例》中，且与物业公司签订的格式合同中都有这项约定。单从字面上理解，或许与大多数业主的想法
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您买的是还是二手房？如果是一手房就好办了，找开发商，如果是二手房就要到物业查下，此物业有没有了。如果物业不给修，您自行修的话，物业有权让您继续交物业费的。最好先弄清楚情况，物业这里肯定要管事的。建议向物业申请做个顶改坡工程，那样就不会漏水了，而且冬暖夏凉哦。
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您好,物业费的话我想您是减免不了的。您只有找下物管协商解决
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从最近受理的二十几起物业公司诉业主拖欠物业费的案件看，业主拒交物业费的理由大多都是物业公司提供的服务存在瑕疵，其中以屋顶漏水问题未能得到有效解决居多。这种情况下，为数众多的业主通常采取拒交物业费这一方式来对抗，但物业公司诉到法院后，却往往以业主败诉而告终。屋顶漏水的主要原因一般是施工单位的建筑物存在质量问题，根据《建设工程质量管理条例》，在保修期内应该由开发商负责保修，此时物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的，因屋顶属于共用部位，共用部位的维修养护由物业公司负责并应动用公共维修资金解决，这一规定体现在《江苏省物业管理条例》中，且业主委员会与物业公司签订的物业服务格式合同中都有这项约定。单从字面上理解，或许与大多数业主的想法相同，如果屋顶漏水问题不解决就可以拒交物业费，但事实并非如此。从合同属性上来讲，物业服务合同属于双务合同，业主支付物业费所获取的对价是包括养护、清洁卫生、秩序维护、安全防范、共用设施设备日常运行、维护及共用部位的维修养护等等多项服务内容。业主的合同抗辩权权源也基于此。而物业公司收取物业费所应付出的对价则是为业主提供上述服务内容。业主往往以拒付物业费来抗辩物业公司对共用部位维修不善。但物业公司获取物业费所支付的总对价内容是极为丰富的，共用部位的修缮仅是物业服务的内容之一，共用部位维修不缮的履行瑕疵所引起的合同抗辩权相对于物业服务合同总体上来讲是不完整的。因此业主仅以共用部位维修不善这一履行瑕疵而拒付物业费从法理上来讲是行不通的。
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物业有权公布未按期交纳的人员名单。但你也有权要求物业公司履行维修外墙漏雨的义务。
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物业是物业，房屋漏谁该找开发商，可以找物管给您想哈办法，联系一下开发商。物业费是必须交的哦！
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