土地才是最大的财富点 城市独栋别墅抗风险性高
来源：365地产家居网
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365地产家居网南京讯10月天气，秋意甚浓，南京拥有绝佳山水资源的别墅项目，也迎来了一年之中的最美时刻。10月27日，在由365地产家居网别墅频道及山河水花园项目详情业主社区相册样板户型视频地图共同主办的“终极置业谁擅胜场——山水独栋别墅价值潜力沙龙”上，来自南京各大媒体的记者们，就独栋别墅的价值潜力挖掘等话题进行了深入探讨。
活动当天，在山河水负责人的带领下，记者们徒步攀爬老山，在素有“南京绿肺江北明珠”之称的老山之中，感受天然山林的独特魅力。在远离城市喧嚣、空气清新的老山之中，也感受到了天然山水资源的难能可贵。
体现个性需求每个人都有一个“别墅梦”
徒步老山之后，媒体记者们来到山河水会所内风景秀美的庭院，参与到了气氛轻松的沙龙中。活动伊始，主持人、南京房地产促进会秘书长张辉，首先挑起了第一个话题，邀请现场嘉宾谈谈自己心中的“别墅梦”。
在场的媒体记者们均不约而同地表示，每个人都有一个“别墅梦”，可以体现自己的个性需求，是人文精神的一种回归。南京晨报首席记者朱福林提到：“我想要的生活状态，是希望可以慢下来，不被时间所驱赶，所做的事情能经历时间的考验，留下一些东西，回到中式的人文内心去。而目前有一些人群，我称之为精神上的乡绅，即回归传统梦想、有实力的中产阶层，他们想要追求的居所，是要能够体现个人的人文追求及精神需求的，而符合这一追求的，正是别墅产品，因为在他们的概念中，会想要一个园林，想要造园。”
扬子晚报资深房产记者马祚波也提到：“小时候住四合院，条件不是很好，就想住楼房。但现在住多了楼房之后，又想要住独门独院的房子，要符合自己的精神气质、生活需求。我的梦想就是可以有块地，自己建房子。”
同时，记者们也表示，随着人们对于居住条件要求的不断提高，人们越来越关注房子之外的一些“软环境”。江苏新闻广播电台记者柏媛媛就表示：“对于现在的人们来说，居住需求在不断提升，买房不仅看房子本身的品质，邻居的层次、素质等&软环境&也相当重要。在普通住宅的小区内，很难挑剔邻居水平，即使是在一些经济型别墅里，邻居的层次也是参差不齐的。而独栋别墅因为价格的因素，可以从某种意义上拔高邻居层次，同时，独门独院的产品特点，也可以规避掉不少邻居对于自身干扰的困扰。”正所谓“百万买房，千万买邻”，记者们认为作为终极置业的选择，独栋别墅在这一点上拥有其他产品无可比拟的优势。 &&别墅一周简报|别墅投资到底该倒手出售还是长线出租?
土地才是最大的财富点城市独栋别墅抗风险性高
在谈到自己的“别墅梦”时，记者们也提到，在老家农村，拥有大面积的土地，可以盖一个自己理想中的别墅，造价还非常低廉。但同时，这个看似容易实现的“桃源梦想”，却也同样很容易因为新农村建设、新的规划带来的拆迁而破灭。相比之下，在目前资源有限的情况下，城市山水独栋别墅的抗风险性还是相当高的。 &&南京一别墅出嫁7年价格涨1400万能否增值保值要看3大因素
朱福林在谈到别墅抗风险性及财富的保值性时，也提出了一个全新的观点，他认为：“目前提到财富，很容易联想到房子，但很少人会将土地和财富划上等号。但在我看来，财富真正的依托还是土地。据了解，江苏目前有10万个农村，未来会压缩到2.5万个，农村的土地未来将何去何从均是未知。回头再来看城市土地，虽然我们没有土地所有权，但是通过买房，我们会有土地的使用权、支配权及利益的享受权。通过这点也可以看到别墅和大平层最大的区别，就在于土地保值的安全系数不同。大平层再大没有地，而别墅再经济也有院子，有自己的地。随着土地资源的日益稀缺，土地财富的保值增值性也将会逐步提升。”
别墅价值未被发掘保值增值空间大
国家近几年多次出台“禁墅令”，也让别墅的稀缺性日益显著，不仅仅是土地，别墅产品本身的保值增值性也在稀缺的前提下有所增长。
南京房地产促进会秘书长张辉提到：“早在10年前，国家就出台了&禁墅令&，这几年一直三令五申&禁墅&，尤其是在去年6月国土资源部发布的《禁止用地项目目录》中，也明确提出了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0），别墅用地也因此被拒之门外。现在的别墅项目基本都是早年出让的土地，后来才逐渐开发的，目前市场消耗的都是存量。当这些存量慢慢消耗殆尽，别墅的价格也会越来越高。现在禁墅令更多禁的是独栋别墅，近三年已经没有1.0以下的土地出让了，而纯独栋社区容积率基本在0.4以下，这也意味着纯独栋别墅社区越来越稀缺。”
南京纯独栋别墅社区正在日益减少，马祚波也提到：“独栋别墅越来越少，物以稀为贵，越早买越好。这一点跟改善房还是不太一样的。就土地来说，大平层随时都会有增量，但是独栋别墅则是卖一套少一套。南京目前在售的纯独栋别墅项目已经相当少了，除了山河水、鸿信云深处项目详情业主社区相册样板户型视频地图、钟山国际高尔夫项目详情业主社区相册样板户型视频地图、玛斯兰德项目详情业主社区相册样板户型视频地图、绿城玫瑰园项目详情业主社区相册样板户型视频地图等仅有的几个项目之外，也只有两三块左右的低容积率土地亟待开发。”
南京纯独栋别墅项目，目前已经全面出现库存告急的情况，不仅在售的项目相当有限，在这些有限的项目之中，大部分也进入了销售尾声，不少项目仅余最后的几十套。独栋别墅的稀缺，在南京已成为不容置疑的事实。 &&江宁别墅库存量达2500余套多个项目轮流坐庄销冠
最近市面上很火的一则别墅广告也引起了记者们的热议，“别墅迟早要买独栋别墅500万不多不等”。张辉表示：“过去两年，大平层市场特别火爆，价格涨得也很快，河西有的大平层均价已经靠近30000元/平米左右。而这两年，别墅价格变化不是很大。也因此，大平层涨得越快，别墅的性价比也得到了更多突显。500万元一套的独栋别墅，在河西也仅能买一套140-160平米的四房，还不能算是完全意义上的大平层。一些面积接近300平米的大平层，总价已达到千万以上。”
365地产家居网南京新房频道资讯中心总监曹维嫦也表示：“河西炒得过热，该区域项目的价值被提前爆发出来。而别墅目前还是沉积在一个价值低谷，价值没有得到完全的挖掘。对比大平层，别墅保值增值空间更大。目前别墅市场的声音不是很多，市民对于别墅的价格也没有太多了解，事实上有不少独栋别墅总价并不高，远低于人们的想象。”
沙龙上，在业内颇有话语权的各大媒体记者，纷纷通过阐述观点，深入分析，总结出了独栋别墅抗风险性强、保值增值空间大的优势。同时记者们也认为，作为能体现人文精神、个性需求的产品，独栋别墅必将成为无可比拟的终极置业首选。但记者们也同样提出，目前别墅发声较少，价值还没有得到高端市场的充分认可，其在营销模式及宣传手法上也亟待改良。
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该项目是否经过环评、备案等法定程序呢？项目虚假宣传为何不见被查处？这些问题都有待当地有关部门一一回应。更值得关注的是，国土部多年来发布多道别墅禁令，且上个月再次表示，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制，该项目为何还能&独栋成片&甚至敢炸山建别墅？
尽管当地城乡规划局相关负责人回应称&那不是任何风景区，那从来就不是批的别墅&，可该项目不管以什么名义获得审批，都是对国家别墅禁令的公然挑战，因为该项目&独栋成片&明显不符合别墅禁令的文件精神&&我国人多地少，土地资源相对紧缺，而别墅对土地资源浪费较大。
但从相关部门的说法和图纸看，该项目似乎并没违规，因为&容积率1.64&符合有关部门规定的&容积率不得低于1.0（含1.0）&。也就是说，该项目能获得审批、敢于开发销售，主要是钻了容积率的空子，即先开发别墅以低容积率销售，然后通过后期调整楼距、配建高层建筑来提高项目总容积率。
可见，别墅禁令发了，却没有实质约束力。换言之，别墅禁令漏洞不少，如果既通过容积率来限制，又通过建筑形态、面积来限制，还通过销售许可、广告宣传来限制，或许就没有漏洞可钻。
另外，该项目&独栋成片&，当地有关部门岂能看不见？多张预售许可证上均显示有独栋销售，有关部门批准销售的行为铁证如山。有关部门称&那从来就不是批的别墅&，如何说得通？
炸山建别墅，是以一种嚣张的姿态挑战别墅禁令，原因就在于别墅禁令存在漏洞，不仅没有从规划、设计、销售等方面彻底堵住漏洞，也没有从问责官员、惩罚开发商等方面强化震慑力。因此，有必要以问题为导向及时完善别墅禁令。返回南京&&
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主要关注城市建设与人们购房需求的心理分析，本次专题特约指导专家。（专题内数据为其独家访谈内容，转载请注明出处。）
&&&&从上图可以看出，南京目前总资产在1000万以上（包括现金流与不动产）人群数量在2万以上，主要分布为三种人群：早年间进行投资，资产千万；上市公司企业高层；富二代。而南京在境内外上市公司企业约在60家，而非上市公司但年产值超过5000万的公司约在700-800家之间。
&&&&而这两种人群可以算现金流和未来资产增值更迅猛的一类，对千万别墅的购买力也较强。若单一每个公司仅有2名高层（古董）达到千万标准，总量也在1000人以上。
&&&&再看南京在售的千万别墅体量。据365别墅频道统计，12个纯千万别墅盘所剩房源总量在400套左右，而还有部分别墅盘内含有少量千万别墅，总量约在100套左右。目前房源在售量为500套。
&&&&胡小武老师对此分析道，“南京资产在1000万以上的人员超过2万，但是要注意这里有很多人是依靠房产而身价大增。很大一部分人也并没有真正实力去购置千万别墅，资产并未达标；而有身家的企业主中大部分已经住着别墅，或购置了多套房产，未必会多次购买千万别墅。”
&&&&目前，用以购买别墅来进行资产炫耀的心理在大大降低；而出于资产保值动机的占40%以上，一方面进行身份的定位，另一方面是财产保险的体现。就胡小武分析：“因为南京城市属性与北上广深都不一样，上市企业大多为传统型行业，如工业、制造业等，这些股东们大多为50后、60后，早年间就已经购置了别墅等豪宅。”
&&&&而对于目前富豪购置千万别墅的心理需求上，胡小武建议开发企业要做好产品和服务：“产品要匹配其财产价值属性，千万别墅的产品一定要实打实做好，这样高资产人群需要属性高的房产与之财产价值匹配；物业服务要注重隐私，高端人群对于社区文化的归属感不强，其社交圈较为私密，喜欢独来独往，所以物业服务要更注重隐私与个性化设置。”
1500万/套起
鸿信云深处目前暂无房源可售，预计今年秋季加推第二批房源，主力面积为550平米。
1500万/套起
玛斯兰德在售四期独栋别墅，均价30000元/平米，面积440-540平米，总价万。
700万/套-2000万/套
复地朗香别墅四期独栋面积500-800平米，均价16000元/平米，总价700-2000万。
城东仙林板块
3800万/套起
在售五期紫榛园别墅，面积约700-1300平方米，最低售价为3800万。
900万/套起
在售独栋别墅，面积460-540平方米，总价900万起售。
1800万/套起
在售独栋别墅，面积670-1900平方米，总价2000万至1.5亿。
独栋（在售）
1100万/套起
国信自然天城在售430、505平方米独栋别墅，还余6、7套，总价万元/套。
1200万/套-1600万/套
在售联排别墅，面积302、349平方米，还剩13套，均价42000元/平方米，总价万元/套，目前购房全款优惠一个点，优惠具询售楼处。
明清风格别墅
1500万/套-2亿/套
雅居乐长乐渡预计在9月初公开售楼处，项目预计在今年10月份首开面市，预计在10月中下旬推出88套明清风格的别墅产品，面积在500-1500平方米。
待定（预计千万之上）
10月将首次推出32套联排别墅，面积在300-340平方米。
中北英郡在售联排别墅，面积300、330平方米，均价元/平方米。联排别墅交付时间为2014年1月。
在售独栋别墅，还剩9套，面积648-749平方米，总价在万元/套，预计在2015年年底交付。
项目地址：玄武区环陵路7号
开发商：南京钟山国际高尔夫置业有限公司
推荐理由：所处的地理位置可以算是南京城首屈一指的，紫金山脚下的环陵路之内。内外高山簇拥，项目内部又有极其稀缺的国际标准高尔夫场地，而这是在主城范围内十分难得才可具备的条件。其次，项目内还配有5星级索菲特酒店，项目早已成为南京最顶尖富豪的聚集区。
项目地址：江宁区将军大道8号（东起将军路，西傍韩府山）
开发商：南京金陵置业发展有限公司
推荐理由：十年发展的老盘，80%的入住率让项目天生具备了成熟的社区生活环境。地处在江宁三山范围内，目前在售的四期产品全部都是依山而建，坡地大独栋别墅。而其所处的板块目前早已发展成为生活、教育均完善的区域，千万别墅中人气最旺、十分适宜居住的别墅区。
项目地址：浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号
开发商：绿城集团天浦置业有限公司
推荐理由：老山山景、珍珠泉之景而让其自然风景特色为大气与秀丽相结合。而绿城地产本身的品牌价值大大提升了玫瑰园在南京千万别墅中的地位，园区内四季都有景。而其户型设计也都为大独栋，除一期外均为法式独栋。目前在售定制化别墅，为业主量身定做户型、庭院等。
项目地址：秦淮区剪子巷35号
开发商：南京雅居乐房地产开发有限公司
推荐理由：如果贴标最具金陵特色的别墅，那么当今市场上因算雅居乐长乐渡项目。该项目本身就可算一处古董，所处地段为南京城中老门东区域。整个项目都为明清样式，甚至内有十处名人故居，包括沈万三故居等。虽然还未正式公开，但是已经备受关注，对外报价最高达到2亿。
推荐理由：尽管离主城只有25分钟的车程，但不少到过那里的人纷纷表示，云深处就如它的名字一般神秘难寻。在经过城市的快速干道后，以一条幽静的专属通道进入山水环抱的别墅区，眼前随即豁然开朗，纯北美风格的独栋别墅结合精装修的庭院是鸿信地产8年潜心钻研的成果，每一栋均由知名大师结合地形、风景构思设计，是南京首个拥有亿元别墅的高端社区。
项目地址：江宁天元东路东头天云湖旁
（靠近青龙山庄）
开发商：南京鸿信房地产开发有限公司
监制：曹维嫦 夏娟 王莉 策划、制作：李巧、达畅 出品时间：日
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