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打算提前还贷 最好采用等额本金还款法
&&■快报理财教室 &&2&&&今日主持 吴小敏&&央行频频加息，提前还贷成为很多按揭一族的选择，但对大多数贷款买房的市民来说，全额提前还款显然不现实，大多数人选择部分提前还款。对此，理财专家表示，如果按揭贷款时就打算提前偿还部分贷款，选择等额本金还款法更为划算。本期快报理财教室邀请广发银行杭州分行注册理财规划师徐艳对部分问题进行解答。&&&&问：要贷款买房子，商业贷款50万元，还款期限20年，几年后可能会提前还掉一部分贷款，目前银行有等额本息还款和等额本金还款两种方式可选择，我应该选哪一种？&&答：等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款法：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，在贷款初期每月的还款中，利息占的比重较大，本金占的比重较小。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少。在贷款时间相同的条件下，采用等额本息还款法所付出的利息要高于等额本金还款法。&&例如，两年前申请的20万元、20年的商业房贷，年利率为5.508%。如果选择等额本息还款法，月供为1376.68元，前5年累计还款额为82600.8元，其中归还本金为31600.77元，利息为51000.03元，大部分资金偿还的是利息，本金仅占38.26%。若选择等额本金还款法，前5年累计还款额为98309.7元，其中归还本金为49999.8元，利息为48309.9元，本金占50.86%。&&可见，采用等额本息还款法，由于最初几年还款中付给银行的利息要远远多于本金，相对来说提前还贷就有点划不来。因此，如果买房时就打算提前还款，最好选择等额本金还款法。&&&&问：女儿要出国留学两年，出国之前是不是需要在国内买什么保险？到国外能保障得到吗？&&答：目前国内保险公司还没有专门给留学生投保的险种。如果一定要买的话，可考虑购买一份境外旅行意外伤害保险，这种保险一般兼顾医疗和意外的保障。一旦发生意外，还需要回国理赔的，不过投保人可以向保险公司申请海外急难救助服务。由于国内保险公司在确认海外保险事件的发生、理赔等环节上程序比较复杂，因此建议最好还是购买当地保险公司的产品，尽管费用会贵一点，但国外的险种设计、保险责任范围等更能适应留学生所在地的情况，更有利于留学生获得保险保障。&&&&问：今年52岁，女，大病保险没有买（有社会养老保险），现在买划不划算？&&答：现在买确实不太划算，保费较高，手续也相对麻烦（须体检）。任何投资理财都是以人的健康和存在为前提的，因此对个人和家庭而言，应该趁年轻的时候尽早安排保险规划。&&&&问：前段时间购买兴业银行可转债基金，买时净值1.6元多一点，现在只剩下1.4元，应不应该赎回？还是继续放着？&&答：兴业可转债基金在众多基金中属于个性化、稳健型的基金品种，同类型可以比较的不多，近一年的业绩表现也不错（持有收益率超过100%），建议不要赎回。&&&&问：手头有190万日元，想用来明年年底装修新房，现在是先兑换成人民币买基金好还是继续持有？&&答：近年来，日元走势一直较弱，持有的利息也非常低。可以先兑换成人民币，然后投资配置型或是债券型等稳健的基金品种，等到明年装修新房时再赎回。&&&&你有理财问题，我找专家解答。快报理财教室欢迎你的来电和短信。热线电话：2（9：00-17：00），为方便我们回复，请您尽量用移动电话拨打。短信：移动用户（限杭州地区全球通或金卡神州行用户，每条收费0.1元），发短信至,发送方式为：先输入WDQ，再输入问题。联通用户，直接输入问题发送至。每条短信最多不能超过50个字。
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我买房贷款,想要提前还款,选择等额本息还款好还是等额本金还款好啊?
我买了一套房子,46万,首付10万,贷款36万。贷款两年后我资金到帐就打算一次性付清剩余的房款。所以想问问有经验、懂行的人,我选择什么方式贷款好,贷款多少年好啊?主要是想省点利息!我知道如果不提前还款,选择等额本金交的利息比等额本息少。所以我本来想选择等额本金的还款方式,但银行的人说等额本金先还的是利息后还本金,所以提前还款...
我买了一套房子,46万,首付10万,贷款36万。贷款两年后我资金到帐就打算一次性付清剩余的房款。所以想问问有经验、懂行的人,我选择什么方式贷款好,贷款多少年好啊?主要是想省点利息!我知道如果不提前还款,选择等额本金交的利息比等额本息少。所以我本来想选择等额本金的还款方式,但银行的人说等额本金先还的是利息后还本金,所以提前还款不合适。但我看网上说想提前还款还是应该选等额本金,所以我现在糊涂了,不知道谁说的是正确的。请有过类似买房经验的和懂行的人帮我解答一下吧,谢谢啊!不要长篇大论的抄袭复制,我就想知道针对我这个问题的实实在在的解答!谢谢!
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等额本金意思就是开始月供高,后期少,利息较少,如果你想提前还贷(2年),利息当然是等额本金高,所以选择等额本息划算点,但前提是你真能提前很多还贷,不然还是一样
等额本金还款法,适合生活负担会越来越重(养老、看病、孩子读书等)或预计收入会逐步减少的人使用。等额还款这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长,同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),对于精通投资、擅长于以钱生钱的人来说,无疑是最好的选择!你自己选择吧。
提前还款的话,等额本息还款方式利息少一点的.就如银行所说.
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尽量使用公积金贷款众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。一家国有银行的理财师表示，对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可首付两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。我市住房公积金管理中心相关人士提醒，公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。因此，最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。变更还款方式省息划算据一家国有银行的理财师介绍，对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。房贷理财账户节省贷款利息对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。据了解，部分城市的农行、招行等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。以及南为例，客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。另外，还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0~3天，全年还款26期，还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。提前还款选择缩短期限随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。众所周知，1998年国务院取消了福利分房，商品房进入市场。2003年前后，中国迎来第一批住房贷款热潮，期限以10到15年居多。于是，在2013年前后，首批房贷族迎来了集体还清房贷的日子。还完房贷，自然无债一身轻，而身上尚且背负着房贷的人，也可以选择通过提前还贷的方式来减少房贷利息支出。要不要提前还贷80后陈诚去年年底在近郊买了一套总价约80万的房子，支付了20多万首付之后，向银行贷款近55万，贷款年限20年。在选择按揭方式的时候，置业顾问称有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，并且建议如果要提前还贷，最好选择前者。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。提前还贷怎么还提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。并非所有人都最适宜提前还贷1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。提前还贷需要预约据业内人士介绍，借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。
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