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商品房预售合同纠纷审判实务疑难问题研究
时间: 09:15:00&&&&作者：罗 倩&&&&来源：贵州省黔西南州中级人民法院
第二种观点认为：应从业主实际接收出卖人交付的房屋并入住之日起开始计算逾期办证违约责任时间，排除此前逾期交房期间的逾期办证责任。例如本案中，杨某、任某、张某等实际于日接收房开公司所交付的房屋钥匙，并对房屋进行装修后居住使用，则应从日往后推90日，即从日开始计算逾期办证违约责任。该观点认为，双方《商品房买卖合同》第十五条对房开公司履行办证相关义务的起算时间应是“商品房交付使用后90日”，而商品房交付与交付使用属不同概念。“交付”必须是商品房已达到法定和约定交付的条件，“交付使用”则为一种实际管理、控制的状态，即买受人开始对房屋加以实际控制，房屋权能得以充分发挥。故根据双方合同，房开公司履行办证相关义务的起算时间应以涉案商品房交付使用之日经过90日后开始计算。第三种观点认为：在商品房预售合同纠纷中，涉及逾期完善水电气等配套设施、逾期交房、逾期办证等多项违约行为的，应根据违约行为的性质和相互关系，综合适用违约责任。除当事人有明确约定的以外，在逾期交付（房）的期限内承担了该项违约责任的，不另计负逾期办证和逾期完善水电气等配套设施的违约责任。[重庆高院《关于当前民事审判若干问题的指导意见》（日）第39条]该观点认为，逾期完善水电气等配套设施违约责任、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等多项违约行为并存时，买受人仅能选择其中一种违约责任进行权利主张。对于上述三种观点，笔者认为：第二种观点存在弊端，例如，本系列案中，数十名业主实际接收房屋并装修入住的时间不一致，例如杨某、任某、张某等实际于日实际入住，但其余十多名业主分别在不同的时间入住，有的甚至是在房开商实际达到法定交房条件（日）之后才入住。按该观点，则无法对逾期办证违约责任统一一个确定的起算点，若分别计算，则显失公平。第三种观点亦存在两个方面的不足：一方面，该观点违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》将两种责任分别予以规定的精神；另一方面，该观点实质是认为逾期交房与逾期办证若出现期间重叠时，则相应产生责任竞合，因而应择一使用。但法律对责任竞合规定之目的是对责任承担的降低和减少，非因法律明确规定或当事人约定，不能主观适用责任竞合。所引案例中，法律并未明确规定逾期交房与逾期办证同时存在时应产生责任竞合，当事人也并未约定，因而不能择一而用。个人拙见，第一种观点比较符合法律规定，彰显公平正义，因而赞同。理由有三:第一，从违约责任的构成要件角度。所谓违约责任的构成要件，即是指违约当事人应具备何种条件才应承担违约责任。各种不同的责任形式的责任构成要件各不相同，例如，赔偿损失责任构成要件包括违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的存在因果联系、过错；违约金责任的构成要件是过错和损害行为。同样，逾期交房责任与逾期办证责任构成要件亦不相同，逾期交房责任的构成要件表现为逾期交房行为、无法定或约定免责事由；逾期办证违约责任的构成要件为逾期办证（或逾期协助办证、逾期履行提供办证所需资料报产权登记机关备案）行为、出卖人原因、无法定或约定免责事由。二者在违约行为内容、导致违约的法律事实、违约过错责任审查上均不同，为两个独立的责任形式。第二，从责任竞合角度。所谓法律责任竞合，是指行为人实施某一违反民事（合同）义务的行为符合多种民事责任构成要件，从而在民法上导致多种责任形式并存和相互冲突的现象。据此，法律责任竞合的性质在于：（一）行为人只实施了一个不法行为（违约行为）；（二）同一不法行为同时满足两个或两个以上的民事责任构成要件；（三）数个民事责任之间相互冲突；（四）法律直接规定仅能择一责任适用，在法律未规定时不能主观认定是责任竞合。如出卖人交付的物品有瑕疵，致使买受人的合法权益遭受侵害的，买受人可以基于《合同法》的规定主张违约责任，也可以根据《民法通则》或《产品质量法》的有关规定，主张侵权责任；又如在租赁合同中，出租人因出租的租赁物有瑕疵而引起承租人之人身或财产损害的，则同时构成违约和侵权；反之，承租人因其过错行为毁损租赁物，也构成违约和侵权，出租人、承租人的责任分别体现在《合同法》、《民法通则》的有关规定中。在上述例举中，相关权利人既可主张侵权责任，又可主张违约责任，但这两种责任不能同时追究，只能选择其一主张权利，这种情况即是法律责任的竞合。但在逾期交房与逾期办证违约责任上，法律并未明确规定逾期交房与逾期办证同时存在时应产生责任竞合，当事人也并未约定，因而不能择一而用。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条分别对逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了规定，由此可知，逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属不同性质，在逾期交房和逾期办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。综上分析，逾期办证违约金的计算期间应当从双方签订的《商品房买卖合同》约定或法定的办证期限届满之日起算，并根据合同约定的办证义务具体内容确定逾期办证截止时间，如约定为办妥房产证的，以买受人收到房产证之日为截止时间；约定为完成初始登记或将有关办理房屋权属登记须由出卖人提供的资料提交产权登记机关的，以出卖人完成商品房权属初始登记或有将关办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关的时间为截止时间。贵州省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》（试行）第五条对此有相同规定。三、解除合同1、解除合同与逾期交房、逾期办证违约责任之关系辨析解除商品房买卖合同纠纷案件中，买受人依据法定或约定事由主张解除合同，归纳起来，主要有以下三种情形：①房开商逾期交房；②房开商逾期履行办证相关义务；③房开商交付的房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用。实务中，在房开商存在逾期交房、逾期办证等违约行为的情况下，双方在商品房预售合同通常会赋予买受人可选择主张逾期交房、逾期办证违约责任，或选择主张解除合同的权利，但逾期交房违约责任（或逾期办证违约责任）与解除合同不得同时主张，但实务中，常出现买受人依据逾期交房违约行为主张房开商逾期交房违约金并得到法院的支持后，继而又以房开商逾期办证为由另案诉请主张解除合同，对此诉请，法院应否受理？如何裁判？对此问题，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于受理条件的规定，对买受人的起诉是否符合立案受理条件进行审查，审查符合的，应依法受理，并根据查明的事实径行裁判，若符合解除合同条件的，依法应予支持买受人的诉讼请求，只是此时，解除合同的判决送达后，前述关于房开商承担逾期交房违约金的判决应视为自动无效，买受人不得申请执行要求房开商承担逾期交房违约金；对于逾期交房违约金已经履行（执行）完毕的，可通过民事诉讼执行回转程序的相关规定予以处理。2、解除合同纠纷案件中银行的诉讼地位当前，商品房预售合同中，买受人较多以向银行担保贷款或公积金贷款为付款方式（俗称按揭贷款），因此，对于当事人诉请解除商品房预售合同纠纷案件，提供按揭贷款的银行常常被列为案件的一方当事人，但在司法实践中银行的诉讼地位却非常混乱，有的法院将银行列为被告；有的经当事人申请或法院通知将银行作为无独立请求权第三人参加诉讼；有的法院将银行作为有独立请求权第三人进行处理。银行的诸种诉讼地位的不确定导致了一定程度上商品房预售合同纠纷案件诉讼关系的混乱，影响了银行作为诉讼当事人的权利行使。据此，处理解除商品房买卖合同纠纷案件，首先应理顺银行与买卖合同双方当事人的诉讼关系，笔者认为，第一，银行不应作为共同被告参加诉讼。《商品房买卖合同》与贷款合同均有一定的关联性，但二者在性质上仍然为独立的两个合同。首先，《商品房买卖合同》的目的在于转移房屋所有权，贷款合同的目的在于借款人在合同约定的期限内有偿使用贷款资金，二者并非基于同一事实或同一法律关系而设立。其次，《商品房买卖合同》与贷款合同当事人之间并无任何共同的权利义务关系，该两个合同之间亦不产生合同的依附性和从属性。最后，商品房预售合同之诉与贷款合同之诉的诉讼主体、诉讼标的不同，应为两个独立的诉。据此，在解除商品房买卖合同纠纷案件中将银行与买受人列为共同被告参加诉讼，有悖于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条关于必要共同诉讼的规定。第二，当事人不应将银行列为无独立请求权第三人参加诉讼，法院亦不应依职权通知（追加）银行作为无独立请求第三人参加诉讼。如前所述，在商品房预售合同法律关系中，银行对买受人、出卖人均不负任何法律义务，同时根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行&中华人民共和国民事诉讼法&的若干规定》（法发[1994]29号）第九条“与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或赔偿义务的人……不得作为无独立请求权第三人通知其参加诉讼”的规定，将银行列为无独立请求权第三人参加诉讼，显属不当。第三，银行可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。贷款合同的基础是商品房预售合同，买受人向银行贷款的用途是支付购房款，银行对商品房预售合同纠纷之诉享有诉的利益，买受人与出卖人之间争议的标的物与银行主张的权利有法律上的利害关系，银行对买卖双方争议的标的物享有独立的实体权利，同时，将银行作为有独立请求权第三人亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，有独立诉讼请求权人参加诉讼的条件为申请参加、提出独立诉讼请求、缴纳诉讼费等，据此，法院在审理诉请解除商品房买卖合同纠纷案件时，对存在贷款合同的情况下，法院应告知（或书面通知）银行正在发生的诉讼情况，但对于是否作为有独立请求权人申请参与诉讼，应由银行进行选择，法院不能依职权主动追加其为诉讼当事人。3、解除合同与违约金是否可同时主张如前文引入案例，根据杨某与房开公司签订《商品房买卖合同》约定，若杨某向法院诉请解除双方合同并要求房开公司支付违约金责任，对能否同时支持杨某解除合同并要求房开公司承担违约金责任的诉讼请求，法学理论界和审判实务中存在截然相反的两种意见：一种意见认为，合同解除与违约金责任不能同时适用。理由是：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后的法律效果是使合同归于消灭，解除合同的后果中违约方的责任承担方式也不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。[ 《中华人民共和国最高人民法院公报》广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”[日最高人民法院（2009）民一终字第23号]]据此，该观点认为，合同解除后，法院对于当事人诉请的违约金责任不应支持，应向当事人进行释明，变更诉请为要求房开商承担损害赔偿责任。第二种观点认为，解除合同与违约金责任可以并存适用。理由是：依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第8条“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持……”的规定，法律、司法解释均明确了合同中违约金责任条款的相对独立性，合同解除并不溯及消灭合同关系，而是将当事人之间给付义务的合同关系转换为返还双方给付和计算相应损失的清算关系，显然解除合同并不导致违约金责任的消灭，即违约金责任和合同解除可以并存，违约金请求权原则上并不受合同解除的影响。[ 浙江大学 陆青《合同解除效果与违约责任—以请求权基础为视角之检讨》，载北方法学2012年第6期 ]笔者同意第二种观点。对于买受人在解除合同诉讼中，同时主张违约损害赔偿与违约金同的，如何处理？笔者认为，损害赔偿与违约金都是合同责任的主要形式，赔偿损失主要是一种补偿性的责任形式，违约金则具有补偿和惩罚的双重属性，当事人的约定是违约金产生的首要条件。违约金实质是订立合同的双方当事人对一方违约后给对方造成的损失赔偿金额的预先确定，因而违约金责任与损害赔偿责任是不可并存的。4、权利人行使合同解除权，是否受除斥期间的限制合同解除权的性质属于形成权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条对合同解除权的行使期限进行了规定，解除权人行使解除权，最长必须自解除权事由发生之日起一年内行使，一年之内不行使，解除权即为失权，该一年期间，即为除斥期间。合同解除权设定除斥期间的立法本意，就是为了督促解除权人及时表明是否行使解除权的态度，从而使合同双方处于不稳定状态的关系确定下来，即要么解除合同，要么使合同继续有效。合同解除权的产生可以基于合同法的规定，也可以基于当事人的约定，如一方当事人根本违约导致合同目的不能实现、约定解除合同的条件成就等。如前述分析，除斥期间为不变期间，并不因存在不可抗力或根本违约等事由发生期间的终止、中断或延长的情形。如前文所述，买受人有多种诉请解除合同的事由，实务中，对于对方当事人未催告的案件，应根据当事人不同的解除合同事由，正确界定解除权除斥期间。如买受人以房开商在合同约定的交房期限内未交房，商品房未经验收合格，房开商构成根本违约为由诉请解除合同的，逾期交房解除权的除斥期间应从合同约定的交房期限届满之日起计算一年；若买受人以房开商逾期履行办证相关义务为由，主张解除合同的，应根据双方合同约定的房开商履行办证相关义务期限届满之日为除斥期间起算时间；若买受人接收房屋后，以房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用为由主张解除合同的，除斥期间应从买受人实际接收房屋之日起开始计算一年。 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &综述，商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长，加之合同当事人双方占有资源与信息的严重不对等，导致其不同于一般的商品买卖合同，因此，在审理商品房买卖合同纠纷过程中，应在案件基本事实的查实认定的基础上，综合运用相关法律法规及裁判规则，妥善处理。同时鉴于商品房预售合同纠纷案件本身的特殊性、群发性，对于审判实务中存在的疑难问题，建议最高人民法院加强调研，尽快出台相关司法解释统一相关问题的处理意见。
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&&[责任编辑:孙敏]
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京ICP备号-1最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
新闻来源：遂宁经济技术开发区　　更新时间： 11:27:10
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
20033241267
中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。
　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。　　第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
　　【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，进一步明确了本解释的适用范围。所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲，是一手房与二手房的区别。
　　另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊，因此有人认为为了避免歧义，应改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。
　　第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的，本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定，开发商在与购房人签定房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。在交易中若存在此类情况，作为开发商应及时取得预售许可证明，以保证交易的稳定;作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。
　　第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　【释义】根据《合同法》第15条第二款关于要约的规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”但是建设部《商品房销售管理办法》(日起施行)第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”。
　　本条司法解释对于保护消费者的权益较为有利，但是如果站在开发商的角度来说，在发布广告和宣传资料时则应该特别引起注意。另外，本条中关于“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”并没有作出更为详细的解释，应该说给法官留下了自由裁量的空间。
　　第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　【释义】实践中，双方就合同主要条款无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立的，是属于“因当事人一方原因”还是“不可归责于当事人双方的事由”?言之不详。鉴于这种情况的不确定性，将使购房人在与开发商就商品房买卖合同的谈判中，处于弱势地位。
　　第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
　　【释义】本条规定明确了订购、认购、预订协议转化为商品房买卖合同的条件。发生这种转化应同时具备两个条件：第一，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即“(一)&当事人的名称或者姓名住所;(二)&商品房的基本情况;(三)&商品房的销售方式;(四)&房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间;(五)&交付使用的条件及日期;(六)&装饰、设备标准承诺;(七)&供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交际花付承诺和有关权益、责任;(八)&公共配套建筑的产权归属;(九)&面积差异的处理方法;(十)&办理产权登记的有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”;第二，开发商已经按照约定收取购房款。这些规定目的在于促进交易和保证交易的稳定。但购房人在订立这类文件并切实履行前，应慎重考虑，以免后悔又无法解除购房合同。
　　第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　【释义】本条规定，进一步明确了商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效力的原则。同时，体现了当事人意思自治的原则，但对于已经履行主要义务，且对方接受的合同仍应认定其有效。
　　第七条　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
　　【释义】本条规定了拆迁人将补偿安置的房屋另行出售给第三人的情况下，相对于第三人，被拆迁人有取得该房屋的优先权。同时，本条规定被拆迁人既可选择优先取得补偿安置房屋，也可选择请求解除拆迁补偿安置协议，并依照本解释第八条的规定获得赔偿。
　　第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
　　【释义】本条是关于购房人因开发商私自将商品房设定抵押或一房多卖的行为而无法实现商品房买卖合同目的，可以从开发商获得何种赔偿的规定。本条解释的最大意义在于，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。
　　第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提;而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任。
　　以上三款情形都是对消费者知情权的保护，但就如何确认“故意隐瞒”这一事实，在诉讼中做起来比较难。
　　第十条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
　　【释义】本条规定购房人在以下事实同时存在的情况下，可以请求法院确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效：1、开发商与第三人恶意串通，2、另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，3、购房人无法取得房屋。
　　第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;
　　买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
　　【释义】本条规定了房屋交付的标准。即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本条同时明确了房屋交付前后买卖双方的风险承担的基本原则。这种原则下，不论房屋的所有权是否已经转移，均由房屋的实际占有人承担风险。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
　　另外，值得一提的是第三款中“无正当理由”其实也是较难界定的，因此最好在商品房买卖合同中将交房条件约定清楚，否则容易产生纠纷。
　　第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　【释义】此条是强调房屋主体结构质量不合格，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。
　　第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　【释义】本条规定房屋若出现不能正常使用的质量问题，购房人可以退房，并要求开发商赔偿损失。但对于什么叫“严重影响正常居住使用”，这一点也未作出明确的规定。
　　第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
　　(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
　　【释义】本条规定了当事人行使合同解除权的期限问题。注意第一款最后一句“当事人另有约定的除外”，也就是说，双方达成一致的情况下是可以对这一点作出其他约定的。
　　第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
　　【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里定了一个30%的标准。这一条在诉讼中被运用的机会应该来说还是比较多的。
　　第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　【释义】这里需要注意的是，关于“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”应该来说在诉讼中也是很不好确定的，因为有关主管部门并非每年都会公布租金标准，而房地产评估机构一般不做房屋租金的评估。
　　第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　【释义】本条规定的是因开发商的原因，购房人无法在一定期限内办理房屋权属证书的除另有约定外，由开发商承担违约责任及违约责任的计算标准。本条将办理房屋权属证书作为商品房买卖合同的附随义务加以规定，更有利地保护了购房人的合法权益。
　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任。
　　另外需要注意的是，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也就是说，办理房产证也并非都是开发商的义务。
　　第二十条　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
　　第二十一条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　第二十二条　对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
　　第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　【释义】本条所称商品房担保贷款，就是俗称的“按揭”。我国法律此前对此没有相关的规定。这是我国首次以司法解释的形式对此行为加以规范。本条规定的是在按揭付款的商品房买卖合同履行过程中，购房人不能取得银行贷款从而无法履行商品房买卖合同的情况下，如何确定买卖双方权利义务关系的原则。联系上下文的内容，“因一方当事人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，似应理解为：“因一方当事人的过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”，银行审查购房人的贷款申请过程中，购房人没有过错，只因购房人并不明显的原因而拒绝贷款的情况很多，如果因此要求购房人因不能履行商品房买卖合同而承担民事赔偿责任，显然是不公平的。为保险起见，建议在订立类似合同时，双方在合同中明确约定过错责任。
　　第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
　　第二十五条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
　　【释义】本条本款规定的是在按揭付款的商品房买卖合同当事人请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同时，如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同以有独立请求权的第三人的身份提出诉讼请求，法院必须将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，这是该解释确定的诉讼程序;如果担保权人不告则不理;如果作为担保权人的银行依据商品房担保贷款合同另行起诉，则法院可以选择与商品房买卖合同纠纷合并审理也可以选择单独分别审理。
　　第二十六条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
　　【释义】本条规定的是如果购房人不能按时向银行偿还借款，且在购房人还没有与银行就所购商品房办理抵押登记手续的情况下，如果银行起诉购房人，那么应当通知开发商作为诉讼当事人参加诉讼，开发商此时的身份为第三人。但如果开发商为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
　　第二十七条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
　　【释义】本条规定的是在购房人不能按时向银行偿还借款，但购房人已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续的情况下，银行起诉购房人时，案件处理结果不再与开发商有法律上的利害关系，开发商不应作为当事人参加诉讼。但开发商为商品房担保贷款合同继续提供保证的，仍应当列为共同被告。
　　第二十八条　本解释自日起施行。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
　　【释义】本条是对该解释的时间效力的解释，规定了《解释》实施的时间及其效力所及的纠纷案件的范围。以《中华人民共和国城市房地产管理法》实施的时间为界限，根据合同订立的时间，分成三种情况确立法律、司法解释的适用原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》自日起实施，此前的商品房买卖行为发生的纠纷案件，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》，而不适用本解释;日后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，日前已经终审，或正在再审的，亦不能适用本解释;只有&日后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，日后尚处于一审、二审阶段的，方能适用本解释。
编辑：小唐
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