城东大面区域内忧外患
地价房价齐走低
来源：四川新闻网
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房观察3月12日讯&大面，作为成都近年来最热门的刚需置业区域，在整体市场下滑的背景下，其配套不足，存量大，同质化严重等一系列问题开始暴露，火热的大面由此迅速降温。大面板块项目分布图（图片由思源地产提供）地价逐年走低大面镇隶属成都市龙泉驿区，距离成都市区仅10公里，且紧靠成都经济技术开发区，同时与锦江区三圣乡相连，是链接成都市区与龙泉驿区的咽喉。早前便被政府规划打造以汽车产业和旅游业为发展主轴的东部新城，根据规划，未来将形成成都东部集现代制造、产业服务为一体的国际化居住板块。正如思源地产成都公司（以下简称“思源地产”）分析那样，就该区域整体而言，交通便利，通达能力较好，成龙大道与驿都大道都能够直达成都市区。随着去年10月，地铁2号线东延线的贯通，区域的交通达到质的飞跃，为广大刚需群体所关注的交通问题得到根本解决。正是因为一系列先天条件的促使，大面镇在2012年便晋升为成都新兴刚需置业区域，并在2013年迎来市场发展高峰。然而，大面的火热伴随着房地产市场的降温而出现快速“萎缩”现象，土地市场尤为明显。房观察数据研究中心统计近两年以来大面板块土地成交信息显示，2013年，大面板块上市交易宗地全部溢价成交，其中最高溢价率超过60%。版块内，上市交易宗地的起叫价也为580万元/亩到520万元/亩不等。受整体市场影响，去年房地产市场下行趋势明显，大面板块作为成都最具标示性的刚需置业区域，市场反应尤为明显。区域内上市交易宗地随着整体市场的下滑而不断调整宗地起叫价。2013年到2014年间，大面板块上市交易宗地起拍价从最高的580万元/亩下降至360万元/亩。思源地产提供该片区土地成交数据显示，2010年大面上市一宗大约128亩的二类住宅用地，最终该地块成交单价为709.99万元/亩，溢价率高达222.72%，这样的溢价率至今保持着大面板块土地溢价率最高的记录。随后的3年，该片区土地成交价格始终保持在600万元/亩以上。2013年11月，华润拿下该片区一宗大约为136亩的二类住宅用地时，成交价高达963.97万元/亩，溢价率为66.2%，成为迄今为止该片区成交价最高的土地。房价下跌明显除了土地市场的下滑外，大面板块的房价也呈现出明显下滑的态势。思源地产统计大面板块2012年截止到目前该片区成交价格显示，2012年该片区成交均价为5833元/平米，到2013年大面板块飞速发展，片区商品房成交均价上涨至6558元/平米，上涨幅度为12.43%。到2014年大面板块成交均价下滑到6344元/平米，下滑幅度为3.26%，截止目前，该片区商品房成交均价跌回6000元/平米以内，成交均价为5984元/平米，下滑幅度达到5.67%。然而，来自项目一线的销售统计数据显示，目前大面板块实际成交价格远低于上述统计价格。天府逸家统计今年1月至2月大面板块各个项目实际成交价格显示，保利玫瑰花语1月成交均价为5650元/平米，2月份该楼盘下调价格至5600元/平米。与保利玫瑰花语一样选择在2月份下调价格的楼盘在大面板块不是少数，炜岸城、百悦城、华润国际社区、凯德卓锦万黛、电建云立方等项目纷纷将2月份的销售均价在1月份的基础上下调200——100元不等，这几个楼盘的销售均价也全部保持在五千多元每平米左右。片区销售均价最低的项目为世茂城，1月销售均价为5300元/平米。大面板块部分项目1、2月销售价格数据嘉联地产市场经理赵一寻在接受房观察采访时，针对大面板块商品房销售价格下跌情况分析，从大面板块发展的长线来看，2013年算是大面板块短期爆破，在那一年房价走势较快，但是在短期内热度过分快速提升会有一个市场的强势调整。他比喻，这样的市场调整犹如股票大涨之后必有一定时间的调整是一样的，调整之后市场或许就会走向更平稳的发展。与此同时，思源地产分析认为，大面板块最初便定位于刚需首置人群，板块内极少数项目有偏改善型产品，且大体趋势不便更改。刚需购房群体作为购房金字塔最底端的群体，本身就是最容易受影响的。2014年，房地产市场整体呈现下行趋势，如此一来，大面板块作为成都最具代表性的刚需置业区域，不仅难逃大的市场环境影响，并且成为受到市场下跌影响最大的区域。这一点在很多业内人士发表的言论中均有提及。中渝国嘉天府逸家项目经理高财在接受房观察采访时也提到，在现在两会期间接待客户会遇到一部分人持有观望态度，期待两会房地产市场新的调控政策出台。&存量大 同质化严重&除了“外患”因素导致大面板块发展受到挑战外，“内忧”问题也是大面现目前所必须要面临的。2012年，随着地铁线路的规划以及成都市房地产市场格局的变化发展，大面镇成为不少开发商热衷进驻的区域。两年内，该片区先后吸引首创、国嘉、世茂、中铁建、保利、华润、金科等知名房企的进驻。大量房企的进驻加之大幅宗地的供应，大面在2013年迎来市场供应高峰。思源地产统计该片区楼盘信息显示，在城区面积为10.8平方公里的大面镇目前已经盘踞着天府逸家、保利玫瑰花语、世茂城、华润国际社区等大型楼盘，大约20个。大量的楼盘为片区带去大量的供应，随之存量加大。思源地产统计大面板块供应、存量方面的数据显示，2012年，大面板块供应面积为63.45万方，存量为56.5万方；2013年供应面积大幅增长，全年供应面积达到138.68万方，存量面积也达到109.01万方，供应存量分别上涨118.57%和92.94%。到2014年，受整体市场影响，大面板块放缓供应量，全年供应面积约64万方，不过即便如此，2014年大面板块存量面积依然超过100万方。思源地产提供的数据显示，大面板块在2013年度，年供应量近140万方，板块在2014年初的存量就有近110万方，但当时各方认为，以2013年的销售量，2014年去化当时存量应该难度不大。但却未料2014年全年市场下行，销售乏力，截止到2015年初，区域住宅存量仍在103万方的高位，可见销售压力之大。思源地产分析，面对巨大的库存压力，2015年开始，整个成都供给均有放缓，大面板块也不例外。截止到今年3月初，板块存量为6.98万方，经过年初少量去化，目前板块存量为89万方，以前两个月的销售看，板块如要去化现有存量需要半年的时间，前提是半年内无新增供应。自今年1月推出12号楼和16号楼的天府逸家目前正在销售阶段。项目经理高财接受采访表示，现在项目的推盘节奏会根据去化率来决定，虽然项目销售一直处于板块领先地位，但是目前大面板块属于高库存量的板块，推盘节奏比较谨慎。但是大面板块还是有热度，版块内的开发商还是会以小步快跑的形式来面对市场。天府逸家在做区域货源盘点及产品分析时也明确表示，目前大面区域存量巨大，后续去化压力大且长期存在。不仅如此，目前的大面板块还存在同质化严重的情况，天府逸家项目工作人员统计，大面板块70——99㎡面积段房源仍然是主力，走量项目中库存房源以80——89平米面积段为主力。金科地产在去年8月拿下大面地块时接受采访也表示，目前大面板块大量的供应以及产品高度同质化情况对地块打造带去一定难度。该地块金科在打造时便有刻意强调产品的设计和后期增值服务的设定，而这些方面的革新便是用于应对目前大面板块激烈竞争的主要方法。配套缺失 居住氛围不足配套缺失和居住氛围不足也制约大面的发展。处于龙泉驿区与成都市主城区链接要道的大面，哑铃状也导致其难以享受到临近区域配套。入驻该片区不少开发商也直言，该区域目前主要的问题便是一系列配套的不足。思源地产在分析目前大面板块发展会受到哪些限制和影响时明确表示，目前该板块在建项目多，工地多，板块整体处于待发展阶段。同时，区域项目建设速度较快，配套跟进速度相对较慢，各项配套尚待升级与完善，受配套等因素的影响，各建成小区业主入住率有所限制，区域整体居住氛围不浓厚。房观察走访大面板块也发现，目前大面板块热销的近20个项目中，大部分处于销售在建阶段，交房的项目甚少，如此一来居住氛围也无从说起。配套方面，除了交通配套有地铁2号线开通外，其他配套的缺失无疑是大面板块难以逾越的硬伤。虽然有宣传距离三圣乡不远，但作为刚需购房群体将来出行更多的还是依靠公共交通，目前进出该区域交通方式除了地铁外，其他交通配套较为匮乏。除此以外，商业配套更是无从说起。思源地产在分析该片区商业配套明确表示，大面板块目前的商业配套不容乐观。目前该区域内主要商业规划项目有中铁国际城、百悦城、世茂城等，但是目前均未呈现，大多交房时间为今年年底到明年。所以目前区域内最大的问题就是整体区域郊县感较强，板块居住氛围尚未成型，客户总体印象及整体感观较差。虽然交通已经成熟，但相对落后配套跟进速度，势必将影响已购房客户的入住心理，从而整个区域的居住氛围无法被带动，配套也无法完善。就现状来看，区域走向成熟预计还将等待2-3年的时间。目前大面依然处于发展起步阶段，区域配套尚待升级。
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晓不晓得城东现在哪个板块最热？ 有个板块的火爆程度甩了同区域其他板块几条街！不信看图：大面板块一季度卖了2087套（数据来源：四川中原） 改善产品稀缺 大面有点孤独 从12年开始，作为成都市规划的城东生活中心，大面板块风生水起，从“被遗忘的灰姑娘”一跃成为成都最有人气的“名媛”之一。这里集齐了成都众多“高富帅”楼盘，个个都是实力与美貌并存，、、、从4年前就陆陆续续过来“比武相亲”，希望能得到名媛芳心暗许。他们通过贴身肉搏换来低价跑量，导致周边项目主要针对刚需人群，低总价、低首付特点明显，70—99㎡的两居三居比较多，均价在6000元/㎡左右。[color=rgb(255,0,0)] （大面板块品牌开发商云集）目前大面在售楼盘至少有8个，主要以电梯高层为主，楼盘容积率集中在4.5左右。以人气火爆的城为例，高层均价元/㎡，总价50万就能拿下一套84㎡的“”大面板块虽然房源供应充足，卖得火热，但就产品类型来说，整个大面还是有点“孤独”。、、别墅在这儿算是奇货可居。据了解，目前与城三期光合洋房至少9000 元/㎡ ，相比区域内刚需楼盘，价格上浮30%—40%不等。 （大面板块在售楼盘一览）产品单一困局 谁来破？一方面，随着城东不断发展，大面比更受市场关注。城20万㎡商业中心、、规划中的三甲医院等配套让居住氛围不断成熟，加上经开区汽车产业的人群的购买力，整个区域的关注度提高。另一方面，区域内虽然有不少大开发商，但产品单一，急需一个 “英雄”出奇招来点拨困局，提升区域居住氛围。实际上，大面并非纯屌丝气质的刚需圣地，区域内改善项目开始发力。城近期主打的138㎡光合正在火热排号，满足了“面粉”们对洋房的饥渴。有眼光的不只，龙湖也试图在大面打开一个新局面。去年圣诞，龙湖就以1750元/㎡的楼面价拿下了大面这块肥肉。今年2月，距离龙湖九里晴川发布不到20多天，龙湖三千庭就迫不及待亮相了。
（龙湖三千庭项目现场实景图）三千庭位于大面板块的中心位置，墅级，容积率仅为2.5，建筑密度25%。加上地块天然坡地地势，不临主干道，周边还有数万亩湿地公园、自然景区等生态资源。这样的高端品质洋房在大面绝无仅有，不仅填补了大面改善产品的空缺，也提升了整个板块的居住氛围。
（三千庭项目正如火如荼的施工 售楼部预计下月就能亮相）此外，龙湖目前已在全国25个城市开发了130余个项目
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