情势变更与不可抗力比较分析；作者：毕秀丽；不可抗力（forcemajeure）与情势变更（；我国的现行立法并未对情势变更原则做出明确的规定，；我国的《合同法》、《民法通则》都对不可抗力作了不；事人的能力不可能避免的；分析两者的定义和构成要素可以看出不可抗力与情势变；1.两者事实构成要件均具有外在性、客观性和不可预；2.两者事实构成要件发生的时间相同；3.两者
情势变更与不可抗力比较分析
作者：毕秀丽
不可抗力（force majeure）与情势变更（res sic stantibus）是两个非常相似极易混淆的概念，在构成要件、适用范围方面有许多相似之处，但两者毕竟是两个不同的概念，具有不同的功能和法律效果，因而对两者进行区分具有重要的法律意义。
我国的现行立法并未对情势变更原则做出明确的规定，有的学者认为《联合国国际货物销售合同公约》第57条[1]是对情势变更原则作出的规定，我国已加入该公约，因而情势变更原则已成为我国涉外经济合同法的一部分。[2]笔者认为该条只涵盖了情势变更原则的事实构件。从其功能和法律效果来看，《公约》只是将其规定为法定的免责事由，并未赋予法官和仲裁员以变更或解除合同的“公平裁量权”，这与情势变更的立法本意不相符合。《国际商事合同通则》将情势变更称为艰难情形，并做了较为详细的规定：“所谓艰难情形（hardship）是指由于一方当事人履约成本增加，或由于一方当事人所获履约的价值减少而发生了根本改变合同双方均衡的事件，并且（a）该事件的发生或处于不利地位的当事人知道事件的发生是在合同订立后；（b）处于不利地位的当事人在订立合同时不能合理地预见事件的发生；（c）事件不能为处于不利地位的当事人所控制；（d）事件的风险不由处于不利地位的当事人承担”。并规定发生艰难情形后，“处于不利地位的当事人有权要求重新谈判。”当一方拒绝谈判或双方达不成协议时，“法庭或仲裁庭依法依职权变更或解除合同。” 可见，《国际商事合同通则》对情势变更原则（或称艰难情形）的构成要件和法律效果做了较为明确的规定。
我国的《合同法》、《民法通则》都对不可抗力作了不同程度的规定。不可抗力通常是指当事人不能预见，不能避免和不能克服的自然灾害和社会异常事变。必须具备四个特征：1、须是当事人在订立合同时对该事件不能预见的。2、该事件是当事人在当时当地的情况下，按当
事人的能力不可能避免的。3、该事件须是当事人按当时当地的情况下，以当事人的能力不可能克服的。4、该事件须造成当事人无法按合同规定的时间、地点、履行方式或履行标的进行履行。
分析两者的定义和构成要素可以看出不可抗力与情势变更有许多相似之处，表现在：
1.两者事实构成要件均具有外在性、客观性和不可预见性。该事件为发生在当事人的外部，非人力所能控制的客观情况，是由于不可归责于当事人的原因而发生的，是无法防止和无法避免的。
2.两者事实构成要件发生的时间相同。它们都是发生于合同关系成立之后，消灭之前。
3.两者均可引起变更或解除合同的法律后果。两者在合同存续期间内都对合同的履行具有影响。在不可抗力致合同全部或部分不能履行时，为调整经济关系，维护当事人的利益，可以变更或解除合同，但此处的变更是指迟延履行或部分不履行而不包括合同价款在内的其它内容的变更。
4.两者都具有免责的性质。都免除了当事人未严格按原合同履行的违约责任。
由于不可抗力与情势变更是两种不同的法律制度，虽然它们有许多相同之处，但在许多方面存在着诸多区别：
（1）从立法宗旨来看：情势变更原则强调的是如何在情势发生变迁的情况下，通过调整仍然使合同能够得以履行。而不可抗力强调的是在不可抗力发生的情况下，如何免除其履行义务和
违约责任。值得提出的是在艰难情形的情况下，当事人也可以减免责任，但这并不是情势变更原则的法律后果，亦非其功能作用，而应视为其事实构件即重大经济情势变迁的法律后果，也就是说这并非其立法宗旨所在。简言之，艰难情形强调的是“合同的履行”，而不可抗力强调的是“不履行合同的免责”。
（2）从事实构成要件来看，两者存在着交叉现象，但各有侧重。交叉的方面主要体现在事件可以既是不可抗力事由又是情势变更的事由。但不可抗力的事实构件与其事实结果――合同不能履行之间是直接因果关系，即不可抗力是导致合同不能履行的直接原因；作为情势变更的事实构件与其事实结果――合同基础丧失则为间接因果关系，即合同基础的丧失事件的间接影响。因此，不可抗力非直接作用于合同关系，而是由于它对该合同成立的基础或前提产生影响，致使维持原合同效力显失公平。例如：某农副产品收购单位与产棉区的各生产单位订立了收购合同，恰遇该地区遭受水灾，棉花大量减产，其它地区棉花的价格大幅度上涨。受灾地区各生产单位不能按照合同规定的数量或价格交货与水灾的发生为直接因果关系，可适用不可抗力的规定。该收购单位为了完成与有关厂家签订的棉花供应合同义务，则需以高价向其他地区收购棉花，因此，该收购单位与有关厂家原来的供货合同因价格规定过低而需要变更或终止。该水灾对该合同的影响则为间接因果关系，即水灾造成棉花大幅减产价格大幅上升而使原合同约定的价格显失公平。因此应适用情势变更的规定，不能适用不可抗力。
引起情势变更的最典型和直接的原因是经济情势的巨大变化，包括国家经济政策的变化，国家经济行政管理措施变化，国际市场的变化，汇率的异常波动等。
（3）从事实后果来看。不可抗力和艰难情形的出现都会对合同的履行造成障碍，但影响的程序上往往是有区别的。不可抗力往往导致合同在事实上和法律上的不能履行。事实上的不能履行是指从当时当地的履行条件来看不具有履行的可能性，如标的物为特定物因遭到灭失而无法
履行。法律上的无法履行是指法律的颁布使合同的履行成为违法，使当事人不能在不违法的情况下履行即为法律上的不能履行，如合同签订后，政府颁布禁令，禁止出售该类物品。情势变更对合同履行造成的影响往往是“商业上的不能履行”（comercial impossible），也称为“经济上的不能履行”，指合同虽然事实上仍可以勉强履行，但会给一方当事人造成很大损失，导致当事人利益的根本失衡。从商业观点来看与事实上的不能履行处于同等状态。值得一提的是关于事实上的不能履行与商业上的不能履行的划分并非绝对的，两者是个量变过程，有时很难加以区分。我想也许这正是美国《合同法重述》不再将两者加以区分统称之为“impractical”，而不再用“impossible”的原因吧。从这点来看不可抗力与情势变更的区别并非“泾渭分明”。
有的学者认为不可抗力和情势变更的根本区别在于“不可抗力导致合同不能履行（指事实上和法律上的不能履行），情势变更导致合同的履行困难（指商业上的不能履行）。” [3]我认为这种划分虽然有一定的道理，但不全面，因为这只是从履行义务一方当事人的角度来考虑的。事实上情势变更还包括这种情形即“虽没给一方当事人造成履约困难，但却使另一方当事人可获得的履约价值减少或丧失”的情况，也就是说履行会给接受履行一方造成重大损失或使履行毫无意义，如由于标的物价格因受意外情势的影响而大幅度下跌，如仍按原合同约定的价格履行势必使履行一方受益，接受履行一方受到损害。
（4）从法律效果来看，情势变更的法律效果有两点：1、情势变更发生后应一方当事人要求双方进行谈判。如一方拒绝谈判或在合理的时间内达不成协议时，任何一方当事人均可诉诸法庭或仲裁庭。2、法庭和仲裁庭在确定情势变更存在后，如果认为合同尚有履行价值，通过变更合同能消除当事人之间的显失公平则应变更合同。如果认为合同的履行已没意义或通过合同变更并不能消除其不公平的结果，则应终止合同关系。
不可抗力发生后，根据当事人“意思自治原则”当事人虽然也可以就合同的变更和终止进
行协商，但这并非法定要求。情势变更原则下的协商谈判则为法定要求，这也是情势变更原则的法律效果的特征之一。另外，不同于情势变更，不可抗力发生后，处于不利地位的当事人可以不经对方同意或法院判决而自行解除合同。当然，该当事人必须在履行了通知和证明义务之后才能行使此项法定权利。
可见，虽然情势变更与不可抗力均可导致合同变更和终止的法律后果，然而当事人所享有的权利性质却是不同的。在不可抗力情况下，当事人所享有的延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权。只要不可抗力确实发生，当事人履行了随附义务，即可发生上述法律后果，而无须征得对方当事人的同意；而情势变更情形下的变更或终止合同的权利则为请求权，须请求法院或仲裁机构变更或终止合同，当事人不能自行解除合同。至于如何变更合同内容则属于法官或仲裁员的“自由裁量权”。
此外，不可抗力条件下当事人责任的免除是绝对的，当事人不承担相应的违约责任和赔偿责任。而适用情势变更原则时则要充分考虑公平原则。处理案件时，往往由债务人和债权人分担损失或由一方给予另一方一定的补偿。
（5）从适用的范围来看，不可抗力除适用于合同法领域外，还可以适用于侵权行为法；不仅可以免除违约责任，而且可以免除侵权责任；既影响相对法律关系也影响绝对法律关系，如所有权关系、人身权关系、继承权关系；同时，不可抗力还可能引起诉讼时效的终止。而一般意义上的情势变更主要适用于相对法律关系，主要是对合同关系造成影响，但依德国判例，目前情势变更对无因管理，不当得利，损害赔偿，公用征用补偿金等法律关系亦有扩充适用。
从以上分析可以看出，情势变更与不可抗力确实存在许多不同之处，这也是为什么《国际商事合同通则》及许多国家的合同法将两者分别予以规定并赋予其不同的法律效果的原因。但
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论不可抗力与情势变更的异同
【摘要】：不可抗力和情势变更是是民法中两个不同的法律制度,均指在出现了来自外界的不能预见或克服、影响合同履行的重大障碍时,为了体现公正、公平原则而适用的法律制度。虽然两者具有一些联系和重叠,但是却不能完全等同,两者的地位、作用不可互为替代。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D923.6【正文快照】：
“不可抗力”的概念,源于法国法,迄今己成为了各国及国际商业交易中违约的免责事由。我国民法通则第153条对不可抗力下了定义:“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,”合同法延袭了这一规定。不过民法通则和合同法对情势变更原则却未提及。合同法(
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情势变更合同如何处理，与不可抗力有什么区别
作者:杨友元　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
一、情势变更合同如何处理
所谓情势变更的效力，是指由于情势变更发生所引起的法律后果。主要表现为变更合同和终止合同两个方面。
1、变更合同：指当事人向人民法院或仲裁机构申请，经法院或仲裁机构审查认为情势变更的情形存在，但认为合同尚有履行的价值时，通过变更合同衡平当事人之间的利益，使合同在公平的基础上得以履行。其变更措施主要有：增减标的数额的给付、延期或分期履行、变更给付物、拒绝先为履行等。
2、终止合同：又称解除合同，指法院或仲裁机构通过审理认为合同的履行已无意义或通过变更并不能消除不公平结果，则终止合同关系，彻底消除不公平现象。需要注意的是，并非情势变更出现后当然导致合同的变更或解除。情势变更原则是否适用于具体案件，适用时是发生合同变更的效力还是发生合同解除的效力，当事人虽有权主张，但由法官或仲裁机构最后决定。
二、情势变更与不可抗力有什么区别
1、不可抗力一般导致合同无法履行，无法履行包括全部不能、部分不能、永久不能和一时不能。情势变更原则的适用，并不要求合同无法履行，情势变更后合同即使仍然处于能够履行的状态，但如果履行合同过于艰难，或者需要付出高昂的代价，其结果与订立合同时的目的相违背，按原合同履行必然导致显失公平；
2、不可抗力是法定免责事由，当事人只要依法取得了确切证据，履行了法律规定的通知义务、防止损害扩大的义务等相关义务，不履行合同不承担任何法律上的责任，而情势变更情况下履行合同将导致显失公平的结果，故因情势变更而引起的风险应由合同双方共同承担，但当事人主张适用情势变更原则，必须请求法院作出裁判，而不能当然地导致合同的变更和解除；
3、不可抗力包含不能预见、不能避免、不能克服三层含义，而情势变更只是因不能预见的事由引起合同基础发生重大变化，这种不能预见事由不限于不可抗力，还包括意外事故及其他事由，而且是否不可避免、不可克服在所不问；
4、不可抗力是法定免责事由，中国民法通则和合同法中均有明确规定，而情势变更在中国民事立法中未作规定，只是司法实践中曾由最高人民法院以批复的形式承认其适用。
图文摘自网络，广州杨友元律师为您推荐如何区分合同法中的不可抗力与情势变更
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如何区分合同法中的不可抗力与情势变更
【概念】不可抗力：是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生的后果不能避免并不能克服的事件。《合同法》第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力起源于罗马法，当今世界各国都把不可抗力作为违约责任中法定免责事由。情势变更：是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。情势变更原则是公平原则和诚实信用原则在合同关系中的具体运用，其目的在于排除因情势变更导致的显失公平结果，平衡、协调双方当事人之间的利益关系，维护社会公平和经济流转秩序。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则，即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。【适用】1、情势变更、不可抗力与合同解除根据《合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《合同法司法解释（二）第二十六条将情势变更分为两种类型：一是继续履行合同对一方明显不公，双方给付的平衡性被严重破坏；二是不能实现合同目的。其目的之一，即在于清晰区隔情势变更与不可抗力，尽管它没有明确规定在适用情势变更原则时，在满足哪些条件时候方可解除合同，但在解释上，应参照《合同法》第九十四条第（一）项（不可抗力致合同目的不能实现的，当事人可解除合同），即只有通过合同变更不能实现合同目的，当事人才能解除合同。这种解释不但符合《合同法》鼓励交易、契约严守的立法精神，也在当事人之间最大限度地实现了利益衡平。2、情势变更、不可抗力与合同变更依据现行《合同法》，在不可抗力发生时，当事人欲解除合同的，唯能适用《合同法》第九十四条第（一）项。若不可抗力只是致合同目的部分不能实现或者只是造成给付对价关系严重不平衡，当事人是否可以主张解除合同，存在疑问。对前者，适用合同部分解除制度（如《合同法》第一百六十五条、第一百六十六条对买卖合同部分解除的规定），勉强可以解决。但对于后者，即因不可抗力造成的对价关系严重不平衡的，当事人显然无法解除合同，也无法变更合同。《合同法司法解释（二）》第二十六条将情势变更原则中的“情势”限制在“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，本意在于区分不可抗力制度与情势变更原则，但却缩小了情势变更原则的适用范围。不可抗力根据《合同法》的规定，既是法定的解除事由，也是法定的违约免责事由；但情势变更场合发生违约责任，我国法律没有明确规定，通说，情势变更需发生在合同履行之前，此时还未产生违约责任，故与违约责任无关，所以，情势变更成立时，无论合同变更还是合同解除，当事人都不承担违约责任。【区分】不可抗力和情势变更原则对于初学合同法的人来说，一下不能正确区分，笔者湖南楚章律师事务所许小军分析认为：其一，表现形式不同。不可抗力表现可以是自然灾害，也可以是社会异常行为。如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等（自然灾害）；也包括社会异常事件，如战争、罢工、等等。情势变更表现只能是社会经济形势的巨变，如国家经济政策的变化，计划变更、物价暴涨或者暴跌、货币贬值等；其二，不可抗力一般具有突发性与暂时性，而情势变更一般具有慢发性和延续性；其三，造成的影响不同，发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。发生情势变更，在一般情况下，合同仍然能履行，只是履行合同会造成明显的不公平后果，即对一方当事人没有意义或造成重大损失。其四，免责事由不同。不可抗力导致合同不能履行，当事人当然免于承担违约或侵权责任。即因不可抗力事件导致合同不能履行或无法履行的，当事人有权通知对方当事人解除合同，合同自通知到达对方时解除，并可免予承担履行义务和违约责任。在发生情势变更的情况下，并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。情势变更原则只是赋予了当事人依法请求变更或解除合同关系并免责的权利，而最终是否变更或解除合同并免责，取决于人民法院或仲裁机构的裁量。（文/湖南楚章律师事务所 许小军）
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TA的最新馆藏行政行为是否构成商品房买卖中的不可抗力
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&&&&编者按：随着政府对市场经济的介入，合同履行受到行政行为的影响也越来越广泛。但行政行为能否构成合同法上的不可抗力却颇具争议，如房地产开发销售常与政府的拆迁规划、市政建设、限购政策等密切关联，类似行政行为直接或间接地影响了商品房买卖合同等民事合同的履行，在个案中如何界定这种行为的民事效力却观点不一。本文作者通过对个案的分析，认为行政行为要结合行为主体与房屋买卖合同主体之间是否同一，根据不可抗力三不要素，具体分析其对买卖合同履行是构成不可抗力或情势变更，并分别适用不同的法律效果。&&&&一、典型案例&&&&2005年11月，孟某与某房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价86万元，2006年11月前交付。2006年3月，孟某按合同约定履行了全部付款义务。2008年11月，包括涉案房屋的建筑主体工程经过竣工验收合格，但该小区还有部分房屋未建成，双方一直未办理交房手续。后孟某诉至法院，某房产公司辩称：没有按约定时间交房是因涉案房屋的外围还有部分农户的房屋未拆除，市政府未按规定时间完成拆迁工作，外部环境不符合约定条件，属于不可抗力情形，房产公司可以免责。&&&&现代商业房地产的开发通常会与道路、地铁、学校、医院等市政工程挂钩，开发商也往往会以政府规划作为楼盘卖点。市政工程的进度可能直接影响商品房的交付使用，但政府未及时拆迁等情况是否可以构成商品房买卖合同履行过程中的不可抗力，是否可以作为开发商迟延交付的免责事由，尚有待讨论。&&&&二、不可抗力的界定&&&&合同的履行过程中可能会发生诸多合同订立时未曾预料的客观情况，导致合同实际上已经无法履行或履行显然已经失其意义。这种不可归责于合同双方的客观情况学理上称之为“事变”。事变不仅包括天灾、地变等自然事实，也包括人之行为，如标的物被盗窃。事变可以分为“通常事变”与“不可抗力”两种。通常事变是指债务人虽然已尽其应尽之注意义务，而仍不免发生，但若其再予以特别严密的注意，或可能避免发生的情况，如旅客的行李被盗。不可抗力则是指任何人纵加以最高程度之注意，也不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为，不可抗力包括自然灾害、社会异常事件及国家（政府）行为，但实践中该界定比较模糊。&&&&需要与不可抗力相区分的是情势变更原则，根据合同法司法解释（二）的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的客观情况。笔者认为，如某一客观情况直接作用于履行行为本身，对其产生强制效果，使其物理上或法律上不可能进行，则该情况构成不可抗力。例如，地震发生后直接阻断卖家送货的公路，即地震直接阻断了送货之给付行为使其成为不可能。相反，如某一客观情况并不直接作用于履行行为本身，债务人客观上仍得以履行，仅仅是履行将导致显失公平或不能实现合同目的，则构成情势变更。例如，因战争导致原材料价格飞涨时，客观上债务人仍得以履行合同，只不过继续履行将导致债务人严重亏损，甚至血本无归。&&&&三、行政行为对合同效力的影响&&&&行政行为能否构成民法上的不可抗力？英美合同法认为，当法律或政令的颁布使履行合同成为违法行为时，即使在当时情况下履约仍然是可能的，当事人也可选择不履行以避免违法的风险。美国各州合同法和统一商法典均规定，行政行为构成不可抗力，如订立合同后，政府出于对外执行反倾销措施或其他贸易保护措施需要而实行封锁禁运等使合同不能履行，当事人可以据此免责。传统的大陆法系理论也认为行政行为属于不可抗力。&&&&但也有学者对此持反对观点，认为行政行为出现次数过于频繁，易导致不可抗力制度滥用，且部分行政行为是可以预见的，如行政法规发布前可能已经向社会征求意见或经过媒体报道宣传了，或是可以克服的，如通过行政诉讼要求撤销处罚决定。此观点值得商榷。首先，行政行为即使频繁，如果仍是不可预见的，则不妨碍其构成不可抗力；其次，有大量行政行为在作出之前不可能为当事人所知，当事人更无法预见；再次，某些无法通过诉讼或复议进行救济的行政行为，对于当事人即不能克服。&&&&笔者认为，对此应当根据行政行为作出主体与合同关系中的政府主体是否同一来区别对待，分为三种情形：一是政府主体订立合同之后又做出某项行为，导致其自身在先签订的合同无法履行；二是政府主体订立合同之后其上级政府做出某项行为，导致该合同无法继续履行；三是普通民事主体订立合同之后，并非合同当事人的政府主体做出了某项行为导致合同不能履行，这是最为常见的情形。&&&&如果是同一政府主体先订立民事合同、后做出行政行为，可以认为其不具有不可预见性，且难以认定为不能避免或不能克服，因此不能构成不可抗力。对于第二种、第三种情形是否构成不可抗力，不能一概而论，需考虑以下因素：该行政行为主体与合同主体之间的关联程度；合同主体本身的专业水准及预见义务；该行政行为是否提前向社会公示、听证、征求意见；该行政行为是属于抽象行政行为还是具体行政行为，能否通过复议诉讼等救济措施进行补救等等。通过对上述因素的审查来综合判断不可抗力三要素是否同时满足。&&&&四、商品房买卖中的行政行为&&&&目前，商品房买卖中最常见的有以下三类行政行为：&&&&1.拆迁行为。政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，因此，对于该地段的房地产开发商而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍。即使政府拆迁进度慢于预期，开发商作为建筑业的专业主体，也应该对此有所预见并做好充分的履约准备。因此，一般情况下，拆迁导致交房的迟延不能适用不可抗力制度进行免责。&&&&2.限购政策。对于因限购政策而导致的合同履行障碍，应当如何判断其责任？参考北京市高级人民法院的规定，国家对于房地产市场的宏观调控并非一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。&&&&3.其他强制措施。如应对自然灾害或气候异常而采取的各种强制措施，此类行为要根据该自然现象与当地的地理位置、气候特点等综合判断当事人对其是否具有预见性等。如在一起商品房预售合同纠纷中，法院认为，每年7、8月份高温炎热的气候是众所周知和可以预料的，房地产公司应做好相应防范措施，该困难并非无法克服，行政部门要求各级施工单位在高温期间部分时段必须停工或者缩短作业的文件不属于民法意义上的不可抗力。&&&&按照上述标准，对本文开始所提及的案件作如下分析：首先，该案所涉房屋买卖合同双方主体——孟某与某房产公司，与拆迁主体——当地市政府系不同当事人；其次，关于该房屋周围的拆迁行为，某房产公司应当在房屋规划与建设过程中有所预见，对于拆迁的进度应当有所预估，同时对于拆迁引起的交付障碍也可以通过与拆迁户积极协商、分批交付等方式进行克服；再次，案涉房屋买卖合同中并无关于“不可抗力”等免责条款的特别约定。因此该案中的拆迁行为不构成合同履行中的不可抗力，某房产公司应当承当房屋迟延交付的违约责任。&&&&综上，行政行为要结合行为主体与房屋买卖合同主体之间是否同一，根据不可抗力三不要素，具体分析其对买卖合同履行是构成不可抗力或情势变更，并分别适用不同的法律效果。&&&&（作者单位：浙江省高级人民法院&上海财经大学）
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