房屋设定了抵押已设定抵押租赁时要注意哪些问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-31 19:34 标签： 房屋租赁诉讼时效
开办公司，租赁房屋作办公场地，需要注意什么法律问题？ - 知乎有问题，上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台，以「知识连接一切」为愿景，致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络，让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解，发现更大的世界。5被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="分享邀请回答添加评论分享收藏感谢收起写回答1 个回答被折叠（）房屋租赁应注意哪些？_百度文库
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房屋租赁应注意哪些？
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&&2014毕业季到了,房屋租赁市场进入旺季,那么租赁房屋有什么注意事项呢？
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房屋租赁中需要注意哪些问题
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你可能喜欢律师说法：抵押人将已抵押的财产出租，承租人会有哪些法律风险？律师说法：抵押人将已抵押的财产出租，承租人会有哪些法律风险？城市景观百家号作者：中锦律师事务所黄帅导语：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”。也就是通常我们所说的买卖不破租赁，承租人在租赁期间可以抵抗买卖双方对租赁物的用益物权，甚至排除法院强制执行过程中对于租赁物上的用益物权。那么如果是承租人对租赁标的物上设有的抵押，不知情且善意，能否排除法院对抵押物采取强制执行措施呢？一、案情简介A公司向银行贷款抵押集体土地建设用地使用权，B公司在该块土地上建设厂房，厂房建设于抵押权设立之后，A、B公司签订租赁合同，现银行要实现抵押权，B公司主张自己的善意承租权利以排除法院的强制执行。二、律师说法根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此我们不能看出B公司与A公司签订的租赁合同在后，及时A公司签订租赁合同对B公司隐瞒了房屋抵押的事实，也无论房屋租赁合同是否有效，B公司的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。三、律师提醒承租人在选择租赁物时，要注意了解租赁物上是否已设定抵押权。根据物权法的登记公示效力，如果抵押权设立在先，法院对抵押财产采取执行措施时不受标的物上租赁负担的影响，承租人以不知情且善意为由主张排除执行措施的，法院必然不予支持。相反抵押权人在签订抵押合同设定抵押时，也应重点关注抵押物上是否存在已经签署的租赁合同且该租赁合同中的承租人已合法占有。租赁关系成立在先，在租赁期内，承租人可以主张“买卖不破租赁”而可能影响抵押物在执行程序中的变现能力。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。城市景观百家号最近更新：简介:中国楼市头条新闻就在这里。作者最新文章相关文章出租人抵押租赁房屋是否应当告知承租人_百度知道
出租人抵押租赁房屋是否应当告知承租人
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应当告知承租人。首页法律知识免费提问首页&&&法律知识&&&合同法&&&合同法&&&租赁合同知识&&&正文出租人可以抵押已经出租的房屋吗?来源：找法网&&& 阅读：43013&&&发布时间： 17:01:41相关知识：&行纪合同代理合同借款合同担保合同运输合同租赁合同承包合同买卖合同房产合同出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗?卖掉房屋需要通知承租人吗?出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗?根据《合同法》出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。下面找法网小编为您详细介绍。1、出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗?卖掉房屋需要通知承租人吗?《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可以知道，出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。2、出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗?我国《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”因此，出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。
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出租人抵押租赁房屋应当告知承租人。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可以知道，出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。我国《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”因此，出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。
应当告知承租人。根据《民法通则》、《担保法》以及有关司法解释的规定，我国是根据抵押权设定的先后来处理房屋租赁与抵押关系的。　　1.先成立租赁而后设定抵押权的情况　　《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”此为“买卖不破租赁”原则，是租赁权物权化的集中体现。所谓买卖不破租赁，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁房屋让与第三人的，租赁合同对该受让人仍然有效。《担保法》第四十八条也有类似规定：“抵押人将已经出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”按照“举重以明轻”法律解释原则，可以认为先设定的租赁合同可以对抗后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，租赁关系仍能够对抗买受人，即为“拍卖不能击破租赁”原则。最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第六十五条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”由此可见，租赁对抵押权的实现造成了一定的不利影响，所以抵押人应将已出租的事实告知承租人和抵押权人，由抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。　　2.先设定抵押权后成立租赁关系的情况　　最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任;如果已告知的，则由承租人自己承担。
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