刚加入北京限购大军的“法拍房” 值不值得买？
刚加入北京限购大军的“法拍房” 值不值得买？
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昨天，北京市住建委对外宣布，法院竞拍房产正式纳入北京市限购范围，如果竞拍人没有购房资格，将无法办理产权登记。与此同时，相关部门也明确，因“3·17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，可申请无责解约，经法院依据双方举证判定解除合同的，不承担违约责任。法拍房也是北京市继商办、平房之后，纳入限购的又一性质的房产。那法拍房到底是什么类型的房产？法拍房是否值得买呢？法拍房一般是因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖、需要通过竞拍方式获得产权的房产，比如按揭违约、民间借贷违约、司法没收所产生的“法拍房”。为什么买法拍房？原因无非就两个：一、在北京市限购“法拍房”之前，法院拍卖房因不受购房政策的限制，成为规避限购的一个渠道；二、司法拍卖房产，最吸引人的，就是远低于市场价的价格。虽然优点确实诱人，但缺点却也是丝毫不可忽视，可能一不小心，你就买了个“假房子”~一、“法拍房”大多需要一次性付款竞拍成功后，一般要在签订《成交确认书》后7日或者10日内支付全款，目前的房价少则300万-500万，多则上千万，竞拍者应当提前筹备好资金或者准备相应的预案。否则，如果不能按时付款，要承担违约责任就得不偿失了。二、买家需承担所有税费经司法拍卖的房子、车子价格都比市场价便宜很多，但是还有一笔费用往往会被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括：房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用。在竞拍前，竞拍人最好对房屋的来龙去脉有一个详细了解，对过户审税环节是否需要额外补交税费以及要缴纳多少税费等要心里有数，至于房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用，也要自行到小区物业、居委会、水电主管部门等查询具体数额。三、房屋产权状况不明晰例如，有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他的受害者会和竞买人也会来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险。这种情况实际上比较少，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查。除了了解清楚房屋产权状况，你可以委托专业人士对房屋所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。四、拍卖公告中，房屋描述不清楚对于拍卖来讲，法院应当将拍卖的有关事项向社会公开，吸引尽可能多的人前来竞买，从而使财产价值最大化。但在实际拍卖中，发布的公告对于房屋状况描述不详细，比如房屋内占用状况很多不详、按现状拍卖、欠费自行了解等，无形中增加了购买成本和难度，不利于拍卖资产的变现。而且我们国家《拍卖规定》第12条仅规定，对于公告内容由当事人协商确定，协商不成的，由法院确定。该条规定太笼统，不便于法院在司法拍卖中进行具体操作。这种情况下就需要竞买人主动联系下拍卖公司和法院了解情况房屋的具体情况然后决定是否入手。五、房屋被他人占用“占用”一般分为两种情况：1、合法占用，比如租赁，法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束；2、非法占用，比如以欠钱为由占用，这类情形是违法的，房主所欠款项可以通过诉讼解决，在没有法律依据的情况下，恶意占用他人的财产，明显侵犯他人的合法权利。合法占用在拍卖公告中会予以明示：房屋存在租赁，但租赁的具体情况需要竞买者自行了解；非法占用虽然不受法律保护但会给竞买者带来了交房入住的障碍。六、原房东户口无法迁出房东的房子被强制拍卖后，房东一般不会配合竞买人办理户口迁出手续。而且按现有的规定，在原房东不出面配合的情况下，其户口是无法强制迁出的。好在，这并不会影响竞买者户口的迁入。以上就是“法拍房”的常见“坑”，如果这些问题都能解决，购买“法拍房”当然是最好不过了；但是如果解决不了，还是要谨慎做决定！
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作者最新文章司法拍卖房为什么能绕过限购
& & 杭州限购限贷不断升级，好多「曲线买房」的路子被堵上，婚也白离了，所以很多人迅速的复婚去了；外来购房者到四县市转一圈，再去杭州的法子也失效了，目前唯一行得通的只有人才落户（全日制本科文凭等），不过如果文凭或职称没达要求，也不是个法子。
& & 于是，不限购的司法拍卖房，又成为很多人的无奈之选。以前关注法拍房，是去拣漏的，现在可完全不一样。
& & 近日淘宝司法拍卖网上，不少杭州限购区的低总价法拍房拍出了高溢价率，有些甚至比同类二手房价高出一大截。
& & 3月26日，广厦天都城天月苑一套100.8O的住宅拍卖，在淘宝司法拍卖网上共计吸引了59850次围观，175次加价，最终价格拍到了139.1万，折合单价1.39W/O。
& & ☝天都城天月苑法拍信息截图
& & 将近1.4w的价格，什么概念？比它63.8万的评估价高了一倍多，评估价即使偏低，最终超过100%的溢价率，还是少见的。更何况天月苑组团是2005年交付的房子，房龄不新，这套房子的装修也一般。搁在中介平台上，正常的天月苑的房子，近期二手房成交价格在1.1W/O左右。
& & 这套法拍房的得主，比二手房正常购买的渠道，单价高了近3000元/O。
& & 这不只是个例，最近司法拍卖上，类似的例子很多。比如金都夏宫、新明半岛、广宇东承府等低价房源，价格都比正常二手房成交价高。
& & 一套金都夏宫西荷院87O的房子，价格拍到118.5万，单价1.36万/O，而夏宫正常二手房市场成交价为1.1W/O。
& & ☝金都夏宫法拍信息截图
& & 也就是说，购买一套金都夏宫或天都城的法拍房，现在要多掏20几万的钱。这两个楼盘，一个在临平山北，一个在临平星桥，都算不上是特别好的地段。而且，20多万，可是总价的20%啊！说句难听的，楼市正常期，房价要涨20%是极不容易的。
& & 法拍房这么俏的原因不难猜，尤其是现在，在所有曲线入杭的漏洞都被堵上之后，法拍房可能是唯一的，达不到户口或社保要求的外地购房者，被允许在杭州买住宅的渠道了。
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