导读:【提要】家庭内部动迁补偿款分割纠纷是目前司法实践中的难题。本文列举了年上海市有关拆迁安置系列新政实施后审理该类纠纷的疑难问题，并结合对市高院研讨综述的理解，就安置对象的认定、公私房拆迁补偿款的分割原则等问题作了具体分析，还对妥善处理此类纠纷的审理思路进行了梳理。
【提要】家庭内部动迁补偿款分割纠纷是目前司法实践中的难题。本文列举了年上海市有关拆迁安置系列新政实施后审理该类纠纷的疑难问题，并结合对市高院研讨综述的理解，就安置对象的认定、公私房拆迁补偿款的分割原则等问题作了具体分析，还对妥善处理此类纠纷的审理思路进行了梳理。一、拆迁新政的背景及内容上海市的拆迁政策体系以2001年实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称111号令)1为基础，核心是补偿对象由房屋居住人口变为被拆迁房屋，即由“数人头”变为“数砖头”。由于拆迁行为的复杂性，111号令在实施中产生了一些问题：一是“砖头”与“人头”并行。部分基地按“数砖头”难以满足补偿需求，2005年市房屋土地资源管理局颁布《关于印发&关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见&的通知》2，2006年市政府颁布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置对象认定办法》(以下简称61号令)3，不少基地重新引入“人头”因素，造成二者并存。二是补偿与房价脱节。根据111号令，货币补偿主要依据被拆迁房屋的市场评估单价和建筑面积。但在实施过程中，因房价涨幅远远超过GDP及户均家庭可支配收入增幅，造成补偿数额与市场房价严重脱节。三是工期与预期冲突。一方面，市政建设及城区开发使拆迁任务愈加紧迫。另一方面，被拆迁人不愿及时搬迁，以期获得更高利益，拆迁单位往往不堪重负，拆迁进程缓慢，双方矛盾对立。鉴于上述情况，市住房保障和房屋管理局通过调研，于2009年和2010年分别下发《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见(征求意见稿)》和《关于印发&上海市房屋拆迁工作人员管理办法&的通知》，构成了“拆迁新政”。根据新政，居住房屋拆迁补偿安置以被拆除房屋市场评估价为基础，增加套型面积补贴和价格补贴，并折算为货币补偿金额，被拆迁人可选择货币安置或就近、异地等安置方式。(一)居住房屋拆迁补偿安置计算公式1、私有居住房屋价值补贴=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。2、公有居住房屋价值补贴=评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴。评估价格=被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。如评估单价低于评估均价，按评估均价计算。评估均价=被拆迁范围内所有被拆除房屋的评估总价÷被拆迁范围内居住房屋总建筑面积。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。针对旧改地块旧式里弄房屋、简屋等普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，增加套型面积补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积。价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。针对给予评估价格和套型面积补贴后仍难以安置居住的情况，补贴系数不超过0.3。(二)居住困难户的补偿安置办法对被拆迁房屋实际居住人口多，人均居住面积小，通过价值补偿仍不能解决居住困难的人，给予居住困难补贴。享受该补贴后，该户被视为已享受住房保障。1、居住困难户的标准，补偿安置后的房屋折算面积按安置对象计算人均建筑面积不足22平方米。补偿安置后的房屋折算面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。安置对象参照住房保障管理办法明确的申请条件和审核办法确定。异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为准。2、具体居住困难户货币补贴的计算公式居住困难户货币补贴=异地配套商品房单价×安置对象人数×22平方米/人-被拆除居住房屋价值补偿款。(三)购买安置房源被拆迁人、承租人可购买拆迁单位提供的安置房源，实行价值标准房屋调换的，按被拆除房屋的货币补偿金额与安置房屋的总价结算差价。二、新政对审判实践的影响新政实施前，法院审理拆迁款分割纠纷时主要依据高院于2004年制定的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称高院解答)。根据解答，公房拆迁款应遵循一人一份、均等分割的原则。私房拆迁款原则上归私房产权人所有，产权人应保障共同居住人的居住使用权，产权人拒绝安置时，上述人员可请求分割拆迁款。新政实施后，安置对象的认定、补偿款的分割、配套商品房的额度等成为司法难点，表现为：一是安置人员认定难。新政实施后，拆迁单位不再明确安置对象，涉讼时由法院认定安置对象。由于涉案人员多，结构复杂(如私房拆迁中就存在居住产权人、非居住产权人、非产权居住人等情形)，如何平衡利益成为难点。二是家庭矛盾化解难。由于当事人之间存在亲属关系，款项分割过程中长期形成的家庭矛盾集中爆发，并引发老年人赡养、未成年人抚养、遗产分割等一系列问题。三是产权归属查明难。围绕房屋的权属、来源、份额、实际居住等争议日渐突出。其中家庭成员出资状况缺乏证据，仅凭口头陈述难以确信；家庭协议形式不规范，效力存疑；拆迁距今时间久远，居住情况无法核实，上述问题均导致了涉案事实难以查明。四是购房额度分配难。新政对配套商品房购买未作具体规定，实践中各基地采取不同操作办法，当事人实际取得的购房额度与基地口径亦有差异，且配套商品房购买价远低于市场价，利益分配矛盾突出。五是统一适用法律难。新政虽然明确了拆迁款的计算方式，但实践中拆迁单位还是会考虑人口及户籍因素。此外，拆迁人员或理解政策不一，或掌握尺度差异，也导致此类案件难以做到适法统一。三、审理原则和化解对策(一)纠纷处理的原则根据市高院的综述，处理此类纠纷时应体现补偿与安置兼顾、公平和合理结合的原则：1、明确补偿安置对象；2、确保产权人的房屋价值得以补偿；3、安置对象所获得安置面积或补偿款应以最低补偿标准为底线；4、产权与居住权尽量合一。(二)具体化解对策1、了解拆迁人意见，引导参加诉讼为查明安置对象、具体款项计算、配套商品房额度等事实，往往需要向拆迁单位调查取证，但有些单位对相关资料不愿提供，或在复印件上拒绝盖章证明，增加了审理难度。故审理中可追加拆迁单位为当事人参加诉讼，以了解拆迁的背景和过程，以及拆迁单位确定、发放款项时的考量，有利于尽快查明事实，把握裁量尺度。2、衔接特别程序，确认家庭协议有些家庭内部虽就补偿款处理形成过协议，但往往涉及老人赡养、遗产分割等一揽子问题，审理中既要分割款项，又要对协议诸多问题进行认定，影响了审理效率。今年起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》4增加了确认调解协议的特别程序，可引导当事人就协议内容向调解组织申请调解，之后再共同向法院提出确认该调解协议，既尊重了当事人意愿，也可减少诉讼成本。3、完善协议内容，衔接配套政策在拆迁协议中明确奖励补贴费用的发放原因、对象、种类、数额及计算标准，明确被拆迁户可购配套商品房面积、套数的依据，使补偿依据更加透明，也避免法院行使自由裁量权时可能失当。同时，将拆迁安置政策与申请廉租房，经济适用房等政策配套衔接，整合社会资源。四、具体问题的分析(一)安置对象的认定1、公房安置对象为承租人和同住人公房租赁具有福利性质，是职工工资的组成形式，提供给职工家庭使用5，承租人和同住人均为安置对象。承租人以《租用公房凭证》为准。同住人包含下列情形：(1)高院解答规定的同住人标准。①在拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因结婚而居住在被拆迁房屋内，不受居住一年的限制。②在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚已在被拆迁房屋内居住的。③在被拆迁房屋有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等在外借房居住，他处也无公有住房的。④因服兵役、读大学等原因，户籍迁出被拆迁房屋，在本市无他处常住住房的。(2)61号令之规定。①截至拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房(或有其他住房但居住困难)，且居住在被拆迁房屋内的人员，可认定为安置对象。②在被拆迁房屋有本市常住户口未满一年并居住在内，在本市无其他住房(或虽有其他住房但居住困难)，且符合相关特殊情况的，可认定为安置对象。③不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房(或有其他住房但居住困难),且符合相关特殊情况的，可认定为安置对象。(3)2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定。共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上述规定对同住人的标准基本一致，需要注意的是，高院解答中&“他处有房”是指原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房、房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房、公房被拆迁后所得的安置房(包括自己部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房。2、私房存在居住产权人、非居住产权人和非产权居住人(1)产权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人居住在被拆迁房屋内，属于安置对象；非居住产权人享有被拆迁房屋所有权，有权取得拆迁补偿款。(2)非产权居住人分为两类，一类是该户被认定为居住困难户，以有关部门确认的安置对象为准；另一类是该户未被认定为居住困难户，根据高院综述，是否属于安置对象应结合私房性质认定：①一次售后公房(承租人购买公房后未再进行转卖)。这类房屋不能完全按私房标准处理，同住人仍然享有原先权利。认定时既要参照61号令，还要适当保障非产权居住人的居住权益6。购买公有住房时的同住人标准，应依照市房屋土地资源管理局对该问题的答复7，即该房内有常住户口，实际居住三年以上(特殊情况除外)，他处无住房或他处虽有住房但居住困难的人。②老私房(住房商品化前历史遗留下来的私房)，这类房屋时间较久，历经数代人，居住人员较多，补偿安置中不完全“数砖头”，会适当考虑人员因素，处理时要适当保障非产权居住人的利益。③商品房(住房商品化后通过市场购买取得的房屋)，这类房屋一般不牵涉非产权居住人，拆迁时产权人获得补偿款，无需考虑安置对象问题。一次售后公房再次转让后也归为此类。(二)公有居住房屋价值补偿款的分割原则根据高院解答，承租人、同住人之间应遵循一人一份，均等分割的原则取得补偿款。年老体弱、缺乏经济来源、且均分无法保障其居住权益的、或者取得公房承租权时支付过对价的，可酌情多分。(三)私有居住房屋价值补偿款的分割原则1、居住产权人取得房屋价值补偿款范围。居住产权人对全部房屋价值补偿款(评估价格+套型面积补贴+价格补贴)要求分割，居住产权人为二人以上的，原则上按照产权比例进行分割。2、非居住产权人取得房屋价值补偿款的范围。目前存在不同意见，一是认为非居住产权人可对包括评估价格、套型面积补贴、价格补贴在内的全部房屋价值补偿款要求分割，但剩余款项应保障其余安置对象的最低安置标准，否则应在保障最低安置标准后再分割。二是认为套型面积补贴和价格补贴是为了保障居住产权人的居住权而在价值补偿上的增加，这两部分利益原则上可由居住产权人获得，并用于安置实际居住人。但如果被拆迁房屋面积小，产权人较多，导致部分产权人客观上无法居住其中，其他处又无住房或居住困难的，这部分产权人仍可就其他两类补贴要求分割。三是认为非居住产权人可对评估价格和套型面积补贴进行分割，价格补贴给予居住产权人，用于安置实际居住人。笔者认为，根据评估价格、套型面积补贴和价格补贴的确定办法，后两类补贴主要为满足房屋基本使用功能及实际安置的需要，故第二种意见似乎更符合新政目的。3、非产权居住人的利益范围。非产权居住人的拆迁利益对应于其在原房屋内的权利，原则上仍为居住利益，标准一般不低于本市最低居住保障标准。(四)不属于安置对象又被考虑的人员根据高院综述，原则上应尊重拆迁单位的意思表示。但拆迁单位不明确意见时应区分两种情况，一是与公房承租人、同住人或私房产权人具有家庭关系的人员，可适当考虑其动迁利益。二是无亲属关系仅将户口空挂的人员，其无权获得动迁利益。在数额上，可在保障安置对象利益后，综合该类人员与安置对象的关系、居住状况、实际贡献、他处房屋等因素，酌情分配其应得款项(如完全由该类人员取得，则其与安置对象或将取得同等利益；如完全由安置对象取得，则忽视前述人员的因素，因此完全有哪一方分得均有失公平)。如戴某系公房承租人，该户在册户籍为戴某、刘乙及刘甲、张某，戴某为刘甲、刘乙之母，刘甲与张某系夫妻。该房动迁后戴某取得拆迁款150万元并购买两套配套商品房。刘甲与张某认为其系同住人，要求分割动迁利益。法院认为二人已享受过福利分房，不属于安置对象，判决驳回其诉请。二审中拆迁单位表示，在购置配套商品房时将二人作为考虑对象，现该户购买面积大于基地额度。二审法院结合户籍情况、人员结构及配套商品房额度等酌情确定刘甲与张某分得动迁款30万元。8(五)不符合条件但已被认定为居住困难户审理中如发现，已被有关部门认定为居住困难户的家庭中，部分人员系空挂户籍，甚至他处享受过福利分房或动迁安置。此时如何处理存在不同意见：一是认为既然相关部门已认定居住困难户，则应按最低居住标准安置，不考虑空挂户籍或他处有房情况。二是认为该类人员不符合安置条件，只能酌情分得补偿款。三是认为如果该类人员享受过其他福利分房或动迁安置，适用第二种意见，反之适用第一种意见。笔者认同第一种意见，鉴于该户已被认定为居住困难户，上述人员的因素已被考虑，如再重新认定将打破原有的分配格局，引发新的矛盾。(六)配套商品房的购买主体就公房而言，承租人、同住人均有权购买配套商品房。就私房而言，原则上非居住产权人、居住产权人有权购买配套商品房，如果配套商品房无法满足全部产权人，应优先考虑居住产权人的安置需求。至于非产权居住人，高院综述确定其在原房屋中享有的是居住权，在配套商品房内亦主要体现为居住权。如权利受损，可主张产权人保障居住或以货币形式实现居住权。(七)配套商品房的价值公房拆迁中，承租人购买配套商品房后，若同住人要求分割，其价值究竟按购买价还是以市场价存在争议。笔者认为，当承租人选择取得货币补偿时，所得货币系最终利益；当承租人选择购买配套商品房时，因配套商品房的购买价低于市场价，若仅按购买价确定价值将对分割时取得货币一方不公。故可将配套商品房进行市价评估，根据购买价与市场价的比值，合理的得出货币金额后再行分割。(八)空挂户籍人对配套商品房的利益被拆迁户购买配套商品房的额度往往依据人员结构与在册户籍，大多超出规定标准。由于在册户籍包含空挂户籍，空挂户籍人对配套商品房能否主张权利存在争议。对此原则上应尊重拆迁单位的意思表示，如其考虑空挂户籍因素，则就此所产生的利益可在空挂户籍人与安置对象之间合理分配。如空挂户籍人享受过其他福利分房或动迁安置，还可酌情减少其利益。(九)奖励、补贴款项的分割对有指向补贴，由所指向的对象取得。如搬家补助费给搬迁人，期房过渡费给取得期房人，家用设施移装费给设施所有人，无证经营补贴给经营人，签约鼓励奖按居民签约率发放，面积奖给房屋价值补偿款的分配对象，自行购房奖给选择自行购房的人。对无指向补贴，首先应满足安置对象的最低保障标准，有余额则在有权分得补偿款的对象中分割。[作者简介]韩&峰，上海市第二中级人民法院民二庭副庭长&[1]2001年10月8日市政府第110次常务会议通过,2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布，自2001年11月1日起施行。[2]2005年5月9日上海市房屋土地资源管理局，沪房地资拆[号。[3]2006年6月19日市政府第110次常务会议通过，2006年7月1日上海市人民政府令第61号发布，自2006年8月1日起施行。[4]2012年8月31日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过《关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》第二次修正），自2013年1月1日起施行。[5]文魁：《中国住房分配工资化改革的机理分析》，载《管理世界》2000年第一期，第72页；[6]金哲先：《上海拆迁补偿安置新政的法律分析》，华东政法大学硕士学位论文，2011年。[7]2004年11月1日上海市房屋土地资源管理局办公司出具给上海市浦东新区人民法院的复函。[8]该案一审案号为（2011）普民四（民）初字第1126号，二审案号为（2012）沪二中民二（民）终字第725号。2013年3月29日&&&
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公房的实际居住人有无拆迁补偿资格？
作者：孙永欣&&发布时间： 16:03:05
　　案情简介：
　　刘廷树生前是北京市运输公司的职工，八十年代单位分给其一处租赁住房。1994年10月刘廷树死亡后房屋由其二儿子刘平国管理、居住，并以刘平国的名义支付房屋租金及其他各项费用。
　　2007年7月，某房地产公司在该房屋地区开发建设，运输公司为拆迁单位提供的房屋承租人是刘廷树已经死亡，实际居住人是刘平国的证明。房地产公司入户调查时以刘平国为实际居住人，与刘平国签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，对刘平国进行了拆迁安置补偿，并将拆迁房屋进行了拆除。后刘廷树之妻王金婷和大儿子刘平家以刘平国不是承租人，无权签订拆迁协议为由诉至法院，要求判令刘平国与房地产公司签订的补偿协议无效。
审理情况：
　　庭审中，原被告双方各持己见。原告认为被拆迁房屋承租人是刘廷树，拆迁所产生的权益应为其夫妻共有，刘廷树病逝后，权益的一半应归王金婷所有，另一半按继承权分配。被告人刘平国认为，被拆迁房屋是公房，不属于老人的遗产，所以王金婷不属于房屋产权人。拆迁补偿应由实际居住人享有。
　　法院经审理认为，承租房屋遇拆迁时，应当由适格的被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议。本案中，刘平国在刘廷树死亡以后虽然以自己的名义交纳拆迁房屋的租金及相关费用，但该行为并不能证明刘平国已经排除其他家庭成员，变更为诉争房屋的合法承租人。因此在被拆迁人范围尚未确定的情况下，认定房地产公司与刘平国签订的拆迁安置补偿合同无效。
法官讲法：
　　根据城市房屋拆迁管理条例规定，公房的承租人可通过产权转让取得被拆迁人资格，从而获得拆迁安置补偿。运输公司在拆迁时已经将产权转让给个人，因此，本案的关键是谁才是房屋真正的承租人。
　　公房承租是单位提供给自己职工的一种福利待遇，必须与工作身份相挂钩。虽然刘平国在家父刘廷树死亡后对家父承租的单位自管房屋进行管理，并支付租金及相关费用，且在此居住，但因为刘平国并不是运输公司职工，他无法将产权直接变更到本人名下，变成该房屋的合法承租人，只是以刘廷树儿子的身份居住。因此，刘平国对房屋的的管理和居住行为并不能改变刘廷树与房屋的直接承租关系，也不能改变王金婷作为刘廷树之妻，对该房屋享有的居住权。
　　由此可见，刘平国虽然是公房的实际居住人，但并不是合法的承租人，不具有被拆迁人的主体资格。
责任编辑：姚学谦论文发表、论文指导
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9：00&22：00
试析集体土地被拆迁户在国有土地上的回迁安置
　　摘要：在拆迁人无法提供宅基地时，集体土地上的被拆迁人有权选择货币补偿或产权调换，其补偿的标准应与相同区位或地段的国有土地房屋的拆迁补偿标准相同。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在其回迁安置时，对涉及到的相关程序和费用应作简化和优惠处理。 中国论文网 /2/view-540166.htm　　关键词：集体土地拆迁；补偿标准；安置模式；对策思路 　　 　　在城市的更新和发展过程中，常常涉及到集体土地上被拆迁户的补偿和安置问题。对于国有土地上的房屋实施拆迁，其补偿适用的法律依据是现行的《城市房屋拆迁管理条例》，其补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据则是《土地管理法》和《土地征用条例》，也就是说，是依照地面附着物来进行评估补偿的。由于土地的性质不同，适用的法律法规不同，其补偿标准和拆迁政策也就不同。在以前和有条件的地区，由于可以另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，因此，只需对集体土地上的被拆除的房屋按照重置价结合成新给予补偿就可以解决问题了。 　　随着城市的发展，很多地方被征地的村或者村民小组建制已经撤销，已经无法提供新的宅基地了。在这种情况下，仅仅按照地面附着物的重置价来拆迁集体土地上的房屋，而不考虑宅基地的使用权的价值，显然不符合在中国城市的发展和更新化过程中，已经形成的市场化补偿原则、扶贫济困原则、程序公正原则和公平合理原则这四大原则。2004年，重庆市高级人民法院审判委员会向最高人民法院请示：“农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿？”日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出答复：“原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”这种解释事实上肯定了宅基地的价值等同于城市商品房土地的价值。此后，参照城市国有土地上的房屋拆迁补偿方式，货币补偿和产权调换的等值置换概念也运用到了集体土地上的房屋拆迁中来。那么，在实际操作中，各地对集体土地上的房屋进行货币补偿和产权调换时，所执行的标准是什么样的呢？由于理解不同，经过近几年的探索，各地在实践中主要形成了这样4种模式： 　　一是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定模式。这种模式主要由国土资源管理部门主导。房屋重置成新价的评估规则和宅基地的区位补偿价的计算办法由政府相关部门制定并公布。这种模式中对宅基地的区位补偿价的计算办法存在一个问题，就是宅基地的区位补偿价与相同区位的国有土地的补偿价如何统一的问题。一般来说，二者之间存在着较大的差距。用国有土地上的房屋进行安置时，是按用上述方法确定出的拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。如果以经济适用房来安置，则不结算差价。此模式实际上把集体土地上的被拆迁人视作城市的特定群体而加以安置。采用此种模式的典型城市为北京。日起施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十四条、规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。” 第十五条则明确了安置时找差原则：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。” 　　二是补偿款按照被拆除房屋的重置成新价、土地使用权基价和价格补贴确定模式。这种模式中的土地使用权基价是指同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价。根据此一基价，计算出被拆迁人的宅基地的使用权的补偿价格。同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由地方政府按照当地上一年度同类地段、同类土地的市场平均价格确定并公布。此种模式从事实上已经把宅基地的使用权视同国有商品房建设用地的使用权。采用此种模式最典型的城市为上海。2002年4月出台的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条明确规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。” 　　三是以产权置换为主、货币补偿为辅的安置房定建模式。这种模式的指导思想延续于传统的宅基地置换模式，是目前绝大部分城市所采用的。对房屋的评估补偿仍然沿用地面附着物的评估补偿标准，但不再向被拆迁户提供宅基地，而是提供由政府统一定点建设的成套的商品住宅进行安置。政府委托统一建设的安置房的价格一般分为产权置换价（新建房重置价）、建安价、成本价、优惠价（商品房价、市场价）和市场定购价。调换安置结算时，各地的标准也有差别。 　　（一）安置房以产权置换价（新建房重置价）为置换基价。多层安置房的产权置换价（新建房安置价）与被拆迁房屋的重置价基本相一致，被拆迁人进行产权转换时，用被拆迁房屋的重置成新价与安置房屋的产权置换价结算差价。这种调换方式基本上等同于同等面积的置换，被拆迁户需要补差的房款并不多。小高层和高层的安置房的产权置换价（新建房安置价）则进行细分，一般六层（含六层）以下与多层安置房的产权置换价相同，七层以上增加层差价。安置房超出规定安置面积的部分，被拆迁人以优惠价进行购买。原面积超过安置面积部分按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍结算。使用土地的建设项目主体以政府规定的市场定购价向相关代建单位购买安置房。采用此种模式最为典型的城市为江苏镇江。日的镇江市南徐新城区建设指挥部会议纪要明确规定：“凤凰家园、九华山庄安置房的产权置换价为560元/平方米，不计楼层差价；新城市花园安置房多层和高层中1至6层的产权置换价为580元/平方米，不计楼层差；高层中的7层及7层以上的安置房产权置换价为650元/平方米，同时增加层差价。”日该指挥部的会议纪要又把上述安置房7层及7层以上的产权置换价由650元/平方米调整为600元/平方米，同时取消了层次差价。 　　（二）安置房以建安价为置换基价。这是一种介于市场评估和重置价之间的一种估价模式。被拆迁房屋的拆迁补偿金额是在重置成新价的基础上乘以一定的系数，其计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×系数，其系数为1.1―2.0之间。同等面积按被拆迁房屋的拆迁补偿金额与安置房建安价补差结算；安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房的成本价或市场价结算。被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，按被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍或安置房的建安价、成本价结算。采用此种模式最为典型的城市为江苏常州。日出台的《常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法》第十一条规定：“采用统一安置或货币化安置方式的，其房屋拆迁补偿金额计算公式为：被拆除房屋重置成新价×房屋建筑面积×110% 。”第十八条对置换基价的规定是：“应安置建筑面积内的公寓房价格，按安置房建安价加楼层差价结算；照顾建筑面积部分按安置房成本价加楼层差价结算。按照最接近原则实际安置的公寓房建筑面积超出应安置面积的，超出部分按安置房成本价加楼层差价结算；由于被征地拆迁人原因要求增加的安置面积，增加部分按市场价结算。”第十九条则对迁货币化安置中补偿标准作了规定：“应安置面积的货币化补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的建安价之间的差价；照顾面积的货币安置补贴标准为：安置区域内安置房定销价与被征地拆迁人应承担的成本价之间的差价。”同时出台的《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》第二十四条则对补偿标准作了量化：“2009年度应安置人口及照顾人口货币补偿标准为：应安置人口数×40平方米×2400元/平方米+照顾人口数×40平方米×1500元/平方米。”
　　四是安置房等同房改房或福利房分房模式。这种模式仍然是基于政府统一定点建设安置房，但已从政策上把安置房视同经济适用房、房改房或福利房。这种模式的特殊之处在于，把拥有宅基地使用权的被拆迁户的房屋视作特殊的经济适用房进行评估和安置。政府明确被拆迁人上下限的安置标准，同时对已享受相关住房福利政策的，按相应方式扣减安置面积：享受异地农村批地建房、农村居民多（高）层公寓、经济适用房（含经济解困房、廉租住房、农林场职工安置房）、房改房的，扣减已享受面积（若夫妻双方享受的，但只有一方安置，按享受面积的50%扣减）；享受住房补贴的，按享受面积的50%扣减；享受公积金补贴的，则按相应职级、职称参照住房补贴面积扣减50%。安置面积超过原拆迁面积的部分，按安置房成本价结算；实际安置面积少于应安置面积的，差额部分按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价补偿被拆迁人。采用此种模式最典型的城市为四川都江堰。都江堰市人民政府办公室发出的都办发[号文件明确规定：“征地范围内离开原籍后又回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等不享有集体经济组织分配权的常住人员，按以下方式进行补偿安置：1、能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明，经公示无异议的，拆除其依法取得的房屋可给予货币安置或现房安置。2、不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明、村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》（都办发[号）附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。” 　　从以上4种安置模式中，我们可以看出，等面积置换部分，无论采取何种模式，集体土地上的被拆迁户所得到的补偿都是基本一致的；实际安置面积超出原面积的部分，补差的优惠政策也基本一致。4种模式最大的区别在于，被拆除房屋面积大于安置房面积的部分以及拆除房屋后不需要安置的，其补偿价格如何结算。标准最低的是以被拆迁房屋的重置价格结合成新价的两倍进行补偿，标准最高的则按照拆迁公告发布时所在地段同类多层商品房的房地产市场评估价予以补偿。不过，无论各地采用何种标准对差额部分进行补偿，从实际操作和发展趋势来看，集体土地上的房屋和国有土地上的房屋，已开始采用统一的评估标准和程序，最终会彻底实现同房同价。 　　集体土地上的被拆迁房屋等值于国有土地上的多层商品房的观点虽然在实际操作中得到了贯彻，但由于安置模式的不同，在对被拆迁户进行实际回迁安置时，仍然需要解决一些具体的问题。这些问题主要涉及到这样4个方面：分户问题，契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题，高层公摊面积折算问题，房屋产权流通问题。 　　一、分户问题。分户涉及到两个环节：一个是拆迁时确定宅基地时的分户，一个是办理安置户产权证时的分户。前一个分户涉及到是否合理补偿，后一个分户涉及到产权的分割和流转。 　　在前面有关安置模式的论述中，我已指出，集体土地上被拆迁房屋等面积置换的部分，无论采取何种模式，被拆迁户所得到的补偿都是一致的。也就是说，在实际操作中，对等面积置换的宅基地使用权的价值，各地都视同同区域国有住房建设用地的市场价值对待的。更进一步地分析，我们对集体土地上的住房的拆迁，所立足的根本点并不是住房面积的大小，而是其合法取得的宅基地面积的大小。正是基于这样的判断，因此，不少城市在评估补偿时，其计算的主要标准是合理的宅基地的使用权，而不是地面附着物即房屋面积的大小。对于符合宅基地申请条件但未充分享受宅基地使用权的被拆迁户，不论其是否建房，都按其应享有的宅基地面积进行补偿安置，而对实际缺少的房屋面积，则以同区域的集体土地上的同类房屋的重置价补差。也有一些城市完全按被拆迁房屋的实有合法面积计算，这实际上又剥夺了被拆迁户的应享有的宅基地的使用权。 　　如果立足于宅基地的使用权来进行安置，那么，在实际回迁办理房屋产权证时，对产权证进行分割就不会有太大的问题。由于一些城市是完全按集体土地上被拆迁房屋的实有合法面积来安置的，因此，在实际操作中，除了拆迁补偿协议外，往往还要签订一份附有析产公证书的安置协议，程序相当繁琐，常常造成被拆迁户的对立情绪。 　　二、契税、住宅维修基金、物业管理费等缴纳问题。在相关费用的缴纳中，契税的如何征收，是最主要的问题。对集体土地上被拆迁户房屋契税的处理，目前各地主要是基于财政部、国家税务总局联合发出的财税〔2005〕45号文，即《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的第二条规定：“对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”这条规定的原则是按价差征收契税，但如果不问实际情况，统一照搬到集体土地上的拆迁户身上，则会出现不合理的地方。对于评估时把宅基地的使用权等同城市国有土地的，完全适用这条规定；对于安置时以安置房的产权置换价（新建房安置价）进行置换开票的，也可以适用这条规定；但对以附着物对集体土地上的房屋进行重置成新价评估，在实际开票办理产权证时，又以安置房的建安价、成本价结算的，则存在着巨额的价差，此条规定显然不适用。 　　为了解决好这个矛盾，各地在实践中主要采取了两类措施：一类是超额部分减免，一类是同等面积免征。超额部分减免在核算时操作难度较大，采用的城市较少；同等面积免征核算简便，为大多数城市所采用。其具体政策如下：（一）对安置到原产权人名下的房产，其面积未超过应补偿面积的部分，免征契税；超出应补偿面积的部分，在相应的幅度内按同区域商品房价格减半征收；其余超出面积则按同区域商品房价格全额征收。（二）分户不影响应补偿面积的计算。原产权人变更为直系亲属的，经公证后，仍然免征契税。（三）安置房上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买新住房的，按新购商品房与已出售安置房成交价的差额计征契税。 　　由于各地的具体情况不同，上述三条优惠政策有的城市全部采用，有的城市则部分采用。 　　关于住宅维修基金，各地采取的方式主要有这样几种：（一）建设项目主体承担一半，安置户承担一半；（二）建设项目主体承担一半，村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户免交；（三）村镇集体组织专项帐户承担一半，安置户承担一半；（四）安置户全交。在实际操作中，以建设项目主体和安置户各自承担一半最为多见。 　　至于物业管理费，承担的方式也有很多种：（一）3年免收，均由项目主体承担；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（二）3年内项目主体承担一半，安置户承担一半；3年后由业主委员会与物业公司协调定价。（三）3年内项目主体承担一半，政府财政补贴一半；3年后政府财政补贴一半，安置户承担一半。政府财政之所以补贴，是因为视其为经济适用房。上述方式各有优缺点，但3年后，由于安置户的缴费不到位问题，都会引起安置小区环境水准的下降。 　　三、高层公摊面积折算问题。集体土地上的房屋一般实际使用面积都比较大，统一定点建设的安置房如果是多层的话，建筑面积和实际使用面积差距不大，安置户觉得居住空间缩小的矛盾还不太突出。由于在很多城市都采用小高层和高层进行安置，公摊面积较大，安置户的不满就很强烈。有些城市从物权的角度，认为公摊部分的产权在事实上也是安置户的，对此问题不予考虑，往往激化矛盾。但更多的城市本着人性化的思路，采取了变通的措施。比较常见的是按实际公摊面积的50%计入安置面积，在办理产权证时，按套内面积和实际公摊面积之和计算发证，不再向安置户增收公摊面积差额面积款。这种做法实质上是公摊面积按半价计收，由建设项目主体自己承担差额部分的成本。另外一种做法是安置房的面积按套内专用部分面积计算，套外的公用面积部分不予计算，但在办理产权证时把公用面积部分一并计入建筑面积。这种做法事实上是把公摊面积视作安置小区的配套项目，建设项目主体必须承担和消化更高的安置成本。不过，这种做法也是矛盾最少的，利于社会的稳定。 　　四、房屋产权流通问题。由于采取的安置模式不同，对安置房流通的限制条件也不同。主要有两种对待方式：（一）完全视作商品房，安置户办理产权证后即可上市交易。（二）标记流通。把安置房视作城市经济适用房，5年内不得流通，流通时免交或补交相关费用。从长远来看，应该把集体土地上被拆迁户的安置房完全视作市场价的商品房，安置户办理完产权证后即可上市交易。 　　综上所述，从总体上讲，由于对宅基地使用权的认识和评估已基本和市场的实际价值接轨，原来二元体系的集体土地上房屋和国有土地上房屋的拆迁，已经开始采用统一的评估标准和程序。同时，农民被动转变为城市新市民，是一个渐变的过程，不可能一蹴而就，因此，在分户、契税缴纳等各类问题的处理上，必须加以优惠和照顾，这也是地方政府和建设项目主体强制性转换被拆迁人社会身份的一种应有的投入。 　　 　　参考文献： 　　1、 赵路兴等．城市房屋拆迁管理[M]．北京：中国发展出版社，2007． 　　2、 徐坚，方忠伟．城郊集体所有土地房屋拆迁安置模式的重构[J]．中共杭州市委党校学报，2009，（3）：21―26． 　　3、宁波市信访局接访处．关于市郊农村集体所有土地房屋拆迁安置的调查报告[EB/OL]．宁波市政府门户网站，． 　　作者：董晨鹏 高级工程师、助理研究员 　　单位：镇江市城市建设投资集团公司 　　
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