2015年房地产业中国民营企业500强公司一览表-中商数据-中商情报网
2015年房地产业中国民营企业500强公司一览表
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中商情报网讯，全国工商联25日公布2015中国民营企业500强榜单，房地共有32家，分别为辽宁省大连万达集团股份有限公司、广东省万科企业股份有限公司和广东省恒大地产集团有限公司等公司。
营业收入总额（万元）
大连万达集团股份有限公司
万科企业股份有限公司
恒大地产集团有限公司
苏宁环球集团有限公司
碧桂园控股有限公司
江苏南通三建集团有限公司
重庆龙湖企业拓展有限公司
雅居乐地产置业有限公司
云南中豪置业有限责任公司
君华集团有限公司
正荣集团有限公司
四川蓝光实业集团有限公司
融信集团有限公司
重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司
江苏华厦融创置地有限公司
五洲国际集团
江苏高力集团有限公司
江苏新城地产股份有限公司
绿都控股集团有限公司
俊发地产有限责任公司
天津亿联投资控股集团有限公司
重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司
大华（集团）有限公司
天津现代集团有限公司
杭州滨江房产集团股份有限公司
汇宇控股集团有限公司
港龙控股集团有限公司
广州市时代地产集团有限公司
中昂地产（集团）有限公司
安徽省文一投资控股集团
致达控股集团有限公司
贵阳宏益房地产开发有限公司
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论我国目前房地产企业的生存发展
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面临“营改增”，房地产企业有喜有忧
　　“十二五”规划已进入最后一年，“营改增”进一步扩围势在必行。目前尚未纳入“营改增”的行业仅剩生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。其中房地产行业“营改增”呼声最高，影响也最大。房地产企业对“营改增”有喜也有忧。
　　一喜如果抵扣充分，税负将会降低。房地产开发成本涉及土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等诸多项目。如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能降低。特别是土地成本和相关规费，如果规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。一直以来，土地成本及相关规费占房地产企业成本的比例较高，在“地王”频出的一、二线城市尤为明显。对于设计、广告等支出，相关行业已先行“营改增”，可以取得增值税专用发票抵扣进项了。
　　二喜前期预售纳税少，资金更充裕。由于房地产开发业务的特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持正常运转。房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。营业税是房地产企业预售阶段不可忽视的资金支出。“营改增”后，一般房地产项目土地购置、前期工程等业务发生在先，会产生大量的进项税，前期预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。这将减少企业前期的资金支出，让企业有更加充裕的资金。
　　三喜加强财务核算，提高管理水平。“营改增”对房地产企业会计核算和财务管理的要求较高。以“营改增”为契机，可以加强会计核算，提升管理水平。营业税按销售额乘以5%税率即可，非常简单；“营改增”后需要准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，财务核算要求相对较高。财务部门应加强会计核算和财务管理，并及时对销售、工程招投标等环节向公司提出合理的涉税建议。优先与能提供抵扣凭证的企业合作，尽量取得增值税专用发票，达到合理降低税负、降低成本、降低风险的“三降”目的。
　　在喜的同时，房地产企业对“营改增”还有一些担忧。
　　一忧税率提高抵扣不足，税负会增加。相关专家表示，房地产企业属于资本密集型企业，不属于鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高。“营改增”之前销售不动产营业税税率为5%，如果销售房地产的税率定为11%，直观上看税率提高了。实际上“营改增”之后，虽然可以抵扣进项税款，但土地出让金、相关规费等能否抵扣尚不明确，如果抵扣不足，税负势必会提高，这是房地产企业普遍担忧的。
　　二忧抵扣凭证难以取得，影响进项抵扣。增值税主要以增值税专用发票等为进项抵扣凭证，要求比较严格。房地产企业支付土地出让金，一般会取得国土部门开具的财政监制专用票据，能否据以抵扣进项税额，是个问题。这类财政监制专用票据相对规范，可信度较高，建议作为计算抵扣进项税额的凭证。或者由国土等部门开具增值税专用发票，作为房地产企业的进项抵扣凭证。另外还有一些公共配套设施等政府规费，在成本中比例也不低，各地规费的种类、范围、比例不尽相同，也没有土地出让金那么严格和规范。政府规费的票据能否抵扣、如何抵扣，房地产企业也比较担忧。
　　三忧土地增值税问题，可能重复征税。“营改增”后如果增值税与土地增值税并存，房地产企业担忧会导致重复征税。房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠。土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除基本和增值税进项扣除项目一样。两个税种增值额的重叠部分，分别用不同的税率计算方式计算税额，存在重复征税。
　　四忧存量房产土地，能否抵扣税款。存量房产和存量土地是影响“营改增”后房地产企业税负增减的一个重要因素。“营改增”前房地产企业有一定的储备土地和存量房产，尤其是当前房产滞销的形势下，相当一部分企业库存房产数量较大。“营改增”后，存量房产和土地无进项可以抵扣，而房产销售如果执行11%的税率，将产生大量的应纳增值税，房地产企业难以承受。
　　作者单位：江苏省泗洪县国税局
(责任编辑：褚志杰)
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国有房地产企业改制应处理好几个法律关系
【摘要】：正一、政府与国有房地产企业的法律关系“政企分开是当前深化改革的重要内容”,这是江泽民同志与企业界座谈时的论述.政企分开的重点是将政府管财、管物、管项目,转变为由市场资源配置,能够达到十五大政治报告中要求的那样,使成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束,能适应市场的法人实体和竞争主体,对国有房地产企业更是如此.1.国有房地产企业应当享有经营自主权,更应当拥有法人财产权.国有房地产企业改革从扩大经营自主权、调整国家和企业的分配关系着手的.随着企业经营自主权不断扩大,特别是国家赋予企业十四项经营自主权,使国有房地产企业,焕发出新的活力.但是从实际情况
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F293.3【正文快照】：
一、政府与国有房地产全业的法律关系“政企分开是当前深化改革的重要内容”,这是江泽民同志与企业界座谈时的论述。政企分开的重点是将政府管财、管物、管项目,转变为由市场资源配置,能够达到十五大政治报告中要求的那样,使成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束,能适
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论文导读：在这种情况下，国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。关键词：国有房地产企业，改革发展　 为控制城市房价上涨,政府频出新政策调控楼市。继去年底二手房营业税优惠终止、&国四条&、土地出让金比例调高至50%、&国十一条&等楼市降温措施后，今年4月中央又出台了一系列房地产调控政策，北京、上海等地政策实施细则也相继出台，对市场的影响逐步显现。时至2010年年中，在严厉的房地产政策调控下，北京、上海、杭州等地成交量全线下挫，个别楼盘出现&零成交&现象，部分楼盘价格出现松动，市场观望气氛加剧,对开发企业形成新的考验。　　 一、国有房地产开发企业现状　　 随着调控政策的不断深入，开发企业资金压力不断加大，个别规模小实力不够雄厚的开发企业资金链断裂，经营难以为继，尤其是负担沉重的国有开发企业，冲击更甚。科技论文。在这种情况下，国有房地产企业与非国有企业呈现出来的在体制和机制、竞争与活力等方面的优缺点也日益体现出来。枣庄市现有105家开发企业，国有的已不足五分之一，以枣庄市一开发企业为例，该公司一是没有土地储备；二是资金紧缺，没有形成积累，虽然上世纪九十年代经营比较红火，但进入二十一世纪以来，一直没有成规模开发，以小片零星开发为主，仅够维持公司生存，没有用于启动新项目和购置土地的大额资金；三是人员过多，精通业务的技术人员缺乏，人力资源状况堪忧，该公司现有工作人员78名，工程技术人员不足5名；四是企业的工资制度按事业单位工资制度标准，干好干坏一个样，竞争和激励机制不灵活；五是看重短期效益，缺乏长远性、前瞻性和可持续发展战略思想。　　 二、国有房地产企业改革的必要性 　　 随着房地产市场竞争日益激烈，国有房地产企业旧体制的种种弊端日益显露出来。如果仍抱着所谓&事业单位企业管理&的固有模式不放，不从根本上彻底改变企业的经营管理模式，砸烂铁饭碗，向市场求生存求发展，国有房地产企业将很难生存。　　 三、国有房地产企业改革发展对策 　　 （一）成立开发集团，建立现代企业制度。以国有资产为纽带，建立现代企业制度，理顺资产关系，整合资金、土地、人力资源等优势，建立适应现代企业集团特点的高效管理机制，做大规模，进一步拓展现有的市场和规模，提高企业的综合实力。针对市场高、中、低收入群体搞好产品定位，进行定向开发，形成以商品房、经济适用房和廉租房为主体的多元化住房供应体系，加大新农村建设力度，全方位地开拓市场。目前，枣庄市薛城区房管局按照这种模式正积极进行改革，该局投资1000万元成立了山东盛泰房地产开发有限公司，以盛泰公司为龙头，整合局下属5家公司的优势资源，打造企业集团，以服务薛城、建设薛城为中心，积极开拓市场。　　 （二）进行战略性重组。鼓励企业进行兼并重组，对于有一定实力的房地产开发企业，可以通过股份制改造，实行房地产企业证券化，吸收多元化投资主体，投入新的资金，形成规模经济。科技论文。对于负担过重、经营困难，但开发项目有市场的国有房地产开发企业，可以通过兼并、联合等方式进行资产重组，盘活资产。　　 （三）立足国有体制，引进管理机制，提升国有企业的核心竞争力。管理是企业永恒的主题。一部分国有房地产开发企业经营亏损，体制并不是主要方面，重要的问题是机制的问题。作为国有企业，首先要选拔好一把手，一个单位主要领导的配备对企业发展起着至关重要的作用，要始终坚持德才兼备的原则。二是改革用人和分配制度，通过有效地激励形成&能者上、庸者下、多劳多得、不劳不得&的用人和分配制度。三是拓宽融资平台，增加创收渠道，在多元化发展上谋思路，形成开发物业和管理物业的多元化发展的新格局。枣庄市薛城区房管局下属五家公司已全部打破事业单位的管理和工资发放模式，建立了按劳取酬、任人唯贤的管理制度，公司已逐步走出低谷。　　 （四）建立良好的企业文化。科技论文。企业文化就是企业在长期的生产经营中形成的并为全体员工所认同与遵循的价值观念和行为准则的总和。企业文化作为一种价值观和企业精神，对于提升国有企业的核心竞争力具有十分重要的作用。先进的企业文化对内具有凝聚人心、激发潜能、营造员工忠诚度、提高企业凝聚力和亲和力等作用，对外具有宣传、导向、提升企业品牌等无形资产价值等功能。因此，企业文化被许多人认为是新时期企业的核心竞争力。培育优秀的企业文化主要包括三个方面：第一，确立企业正确的价值观，形成企业精神、树立企业形象、增强企业凝聚力。第二，树立以人为本的管理理念，为员工创造公平、宽松的工作和成长环境，营造吸引和留住人才的文化氛围，培养合作进取的团队精神。第三，创造富有生命力的文化创新机制，鼓励有利于企业文化创新的思想、行动、方案和建议，使文化创新变成一种风气，形成良好的文化创新机制。　　 总之，只有改革才能使国有房地产企业的产权清晰，行政干预减少，才能打破大锅饭制度，形成职工能进能出，工资有升有降，干部可上可下的灵活的用人与分配制度。经历了改革的阵痛，国有房地产企业才能重振旗鼓，与民营企业并驾齐驱，一道参与市场竞争。&
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