中粮地产（集团）股份有限公司
2010年 1 -6月
一、资产负债表 1-3
二、利润表 3-4
三、现金流量表 5-6
四、所有者权益变动表 7-12
五、财务报表附注 13-94
中粮地产（集团）股份有限公司2010年半年度财务报告
资 产 负 债 表
编制单位：中粮地产（集团）股份有限公司 2010年 06月 30日单位：元
期末余额 年初余额
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金五、1 946,470,410.13 406,740,054.74 1,334,201,830.88 806,761,213.02
交易性金融资产
应收账款五、2 23,571,866.09 3,776,452.03 120,887,034.44 104,330,554.17
预付款项五、4 867,118,097.60 509,422,241.20 57,786,964.73 14,140,261.33
应收股利五、5 57,776,746.50 57,776,746.50
其他应收款五、3 452,796,350.10 6,054,716,459.90 402,233,697.17 5,392,144,908.34
存货五、6 7,548,291,085.48 333,734,669.15 6,425,646,431.40 336,044,222.35
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 9,896,024,555.90 7,366,166,623.52 8,340,755,958.62 6,653,421,159.21
非流动资产：
可供出售金融资产五、7 2,413,092,874.22 2,413,092,874.22 3,428,929,207.27 3,428,929,207.27
持有至到期投资
长期应收款五、8 539,310.83 539,310.83 539,310.83 539,310.83
长期股权投资五、10 295,403,572.12 1,084,565,252.45 277,853,640.54 1,063,611,850.78
投资性房地产五、11 872,479,252.64 481,640,535.33 906,212,260.24 497,556,549.75
固定资产五、12 257,945,849.83 156,333,706.46 270,998,445.95 165,613,377.59
在建工程五、13 5,075,830.64 128,000.00 4,945,830.64
固定资产清理
生产性生物资产
无形资产五、14 25,709,282.95 29,364,080.07 25,381,601.42 29,077,463.68
中粮地产（集团）股份有限公司2010年半年度财务报告
商誉五、15 1,042,661.32 1,042,661.32
长期待摊费用五、16 26,111,663.33 24,350,200.57 29,417,394.80 27,342,844.56
递延所得税资产五、17 1,074,418.81 1,186,222.81
其他非流动资产
非流动资产合计 3,898,474,716.69 4,190,013,959.93 4,946,506,575.82 5,212,670,604.46
资产总计 13,794,499,272.59 11,556,180,583.45 13,287,262,534.44 11,866,091,763.67
流动负债：
短期借款五、19 3,140,000,000.00 2,980,000,000.00 2,610,000,000.00 2,530,000,000.00
交易性金融负债
应付账款五、20 164,462,528.43 158,845,102.22 300,117,088.38 292,953,003.97
预收款项五、21 923,539,469.00 52,652,228.00 448,967,752.95 41,535,463.00
应付职工薪酬五、22 24,684,607.27 17,047,825.12 55,530,579.24 42,671,047.26
应交税费五、23 89,882,646.21 29,481,554.79 220,367,676.33 68,464,412.61
应付利息五、24 68,994,372.00 68,888,172.00 31,751,827.50 31,751,827.50
应付股利五、25 1,560,564.83 1,560,564.83 1,560,606.56 1,560,606.56
其他应付款五、26 643,983,841.77 364,442,378.81 315,816,137.16 362,555,930.95
一年内到期的非流动负债五、28 380,000,000.00 260,000,000.00 180,000,000.00 60,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 5,437,108,029.51 3,932,917,825.77 4,164,111,668.12 3,431,492,291.85
非流动负债：
长期借款五、29 980,000,000.00 750,000,000.00 750,000,000.00 610,000,000.00
应付债券五、30 1,186,486,845.26 1,186,486,845.26 1,185,859,422.08 1,185,859,422.08
长期应付款五、31 4,678,853.21 4,678,853.21 5,228,499.59 5,228,499.59
专项应付款
预计负债五、27 138,172.18 138,172.18
递延所得税负债五、17 531,983,133.41 531,983,133.41 714,260,078.89 714,260,078.89
其他非流动负债五、32 4,259,116.31 1,344,196.56 4,652,185.43 1,400,585.46
非流动负债合计 2,707,546,120.37 2,474,493,028.44 2,660,138,358.17 2,516,748,586.02
中粮地产（集团）股份有限公司2010年半年度财务报告
负债合计 8,144,654,149.88 6,407,410,854.21 6,824,250,026.29 5,948,240,877.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）五、33 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00 1,813,731,596.00
资本公积五、34 2,210,205,232.26 2,328,135,380.67 3,053,631,713.75 3,170,898,768.24
减：库存股
盈余公积五、35 228,952,622.17 206,934,988.77 229,046,569.68 206,934,988.77
未分配利润五、36 881,339,396.95 799,967,763.80 838,845,779.98 726,285,532.79
外币报表折算差额 698,136.35 353,573.57
归属于母公司所有者权益合计 5,134,926,983.73 5,148,769,729.24 5,935,609,232.98 5,917,850,885.80
少数股东权益 514,918,138.98 527,403,275.17
所有者权益合计 5,649,845,122.71 5,148,769,729.24 6,463,012,508.15 5,917,850,885.80
负债和所有者权益总计 13,794,499,272.59 11,556,180,583.45 13,287,262,534.44 11,866,091,763.67
法定代表人：孙忠人 总经理：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
编制单位：中粮地产（集团）股份有限公司 2010年 1-6月单位：元
本期金额 上期金额
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 447,536,335.85 265,073,478.31 247,600,254.41 157,383,867.45
其中：营业收入 五、37 447,536,335.85 265,073,478.31 247,600,254.41 157,383,867.45
二、营业总成本 445,332,959.58 223,647,177.13 263,244,599.50 135,660,467.87
其中：营业成本 五、37 259,849,404.53 147,036,850.23 132,464,657.51 75,742,731.73
营业税金及附加 五、38 44,130,156.27 30,780,738.07 28,301,029.21 16,429,699.88
销售费用 29,282,072.00 812,925.80 14,171,203.56 8,585,850.48
管理费用 76,050,065.31 52,421,003.12 66,838,480.50 46,154,767.40
财务费用 五、39 36,261,211.24 -6,484,906.75 26,022,443.53 -6,804,676.01
中粮地产（集团）股份有限公司2010年半年度财务报告
资产减值损失 五、40 -239,949.77 -919,433.34 -4,553,214.81 -4,447,905.61
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）五、41 75,926,678.08 79,431,748.17 16,904,023.73 22,239,098.04
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益 18,149,931.58 21,655,001.67 13,689,191.74 13,372,268.05
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 78,130,054.35 120,858,049.35 1,259,678.64 43,962,497.62
加：营业外收入五、42 6,714,981.60 2,210.43 2,302,342.04 1,796,399.77
减：营业外支出五、43 368,292.33 175,218.55 131,088.51 48,047.05
其中：非流动资产处置损失 2,500.00 21,831.16 14,638.29
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 84,476,743.62 120,685,041.23 3,430,932.17 45,710,850.34
减：所得税费用五、44 19,806,038.42 10,728,178.30 4,941,793.87 2,279,121.80
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 64,670,705.20 109,956,862.93 -1,510,861.70 43,431,728.54
归属于母公司所有者的净利润 73,677,441.39 -3,353,314.01
少数股东损益 -9,006,736.19 1,842,452.31
六、每股收益：
基本每股收益五、45 0.041 -0.002
稀释每股收益五、45 0.041 -0.002
七、其他综合收益 五、46 -838,085,058.72 -842,763,387.57 89,060,331.43 98,356,595.99
八、综合收益总额 -773,414,353.52 -732,806,524.64 87,549,469.73 141,788,324.53
属于母公司所有者的综合收益总额 -764,407,617.33 85,707,017.42
归属于少数股东的综合收益总额 -9,006,736.19 1,842,452.31
法定代表人：孙忠人 总经理：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
中粮地产（集团）股份有限公司2010年半年度财务报告
现金流量表
编制单位：中粮地产（集团）股份有限公司 2010年 1-6月单位：元
本期金额 上期金额
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 985,439,911.63 329,811,563.33 791,199,896.16 588,754,768.29
收到的税费返还 --
收到其他与经营活动有关的现金五、47 593,275,950.73 2,354,563,692.22 499,176,889.63 2,014,415,194.76
经营活动现金流入小计 1,578,715,862.36 2,684,375,255.55 1,290,376,785.79 2,603,169,963.05
购买商品、接受劳务支付的现金 1,984,729,456.77 559,529,843.80 241,147,644.90 84,961,301.91
支付给职工以及为职工支付的现金 100,829,335.45 69,169,620.07 86,221,091.44 59,175,186.21
支付的各项税费 211,548,368.78 86,977,278.03 82,544,768.64 51,591,092.41
支付其他与经营活动有关的现金五、47 473,115,378.35 3,004,729,326.83 232,931,975.97 1,344,834,046.62
经营活动现金流出小计 2,770,222,539.35 3,720,406,068.73 642,845,480.95 1,540,561,627.15
经营活动产生的现金流量净额 -1,191,506,676.99 -1,036,030,813.18 647,531,304.84 1,062,608,335.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 -
取得投资收益收到的现金 600,000.00 6,021,600.00 2,698,127.14 8,350,127.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额 8,287,200.29 210.00 302,067.52
处置子公司及其他营业单位收到的现金
收到其他与投资活动有关的现金 --
投资活动现金流入小计 8,887,200.29 6,021,810.00 3,000,194.66 8,350,127.14
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
支付的现金 5,411,290.68 3,848,418.96 26,200,104.09 25,039,968.30
投资支付的现金 9,204,000.00 19,204,000.00 18,176,528.87 20,276,528.87
取得子公司及其他营业单位支付的现金
支付其他与投资活动有关的现金 --
投资活动现金流出小计 14,615,290.68 23,052,418.96 44,376,632.96 45,316,497.17
投资活动产生的现金流量净额 -5,728,090.39 -17,030,608.96 -41,376,438.30 -36,966,370.03
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 392,000,000.00
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其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
392,000,000.00
取得借款收到的现金 1,865,000,000.00 1,615,000,000.00 915,000,000.00 835,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流入小计 1,865,000,000.00 1,615,000,000.00 1,307,000,000.00 835,000,000.00
偿还债务支付的现金 905,000,000.00 825,000,000.00 1,090,000,000.00 1,010,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 138,427,464.10 124,890,546.87 125,358,942.38 111,125,281.84
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
支付其他与筹资活动有关的现金五、47 12,050,000.00 12,050,000.00
筹资活动现金流出小计 1,055,477,464.10 961,940,546.87 1,215,358,942.38 1,121,125,281.84
筹资活动产生的现金流量净额 809,522,535.90 653,059,453.13 91,641,057.62 -286,125,281.84
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -19,189.27 -19,189.27 -80,655.80 -80,458.49
五、现金及现金等价物净增加额 -387,731,420.75 -400,021,158.28 697,715,268.36 739,436,225.54
加：期初现金及现金等价物余额 1,334,201,830.88 806,761,213.02 1,293,389,002.36 971,292,697.36
六、期末现金及现金等价物余额 946,470,410.13 406,740,054.74 1,991,104,270.72 1,710,728,922.90
法定代表人：孙忠人 总经理：周政 主管会计工作负责人：崔捷 会计机构负责人：张建国
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合并所有者权益变动表
编制单位：中粮地产（集团）股份有限公司 月单位：元
归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积
盈余公积 未分配利润 其他
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 3,053,631,713.75 229,046,569.68 838,845,779.98 353,573.57 527,403,275.17 6,463,012,508.15
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 3,053,631,713.75 229,046,569.68 838,845,779.98 353,573.57 527,403,275.17 6,463,012,508.15
三、本年增减变动金额 -843,426,481.49 -93,947.51 42,493,616.97 344,562.78 -12,485,136.19 -813,167,385.44
（一）净利润 73,677,441.39 -9,006,736.19 64,670,705.20（二）其他综合收益 -843,426,481.49 -93,947.51 5,090,807.50 344,562.78 -838,085,058.72
上述（一）和（二）小计 -843,426,481.49 -93,947.51 78,768,248.89 344,562.78 -9,006,736.19 -773,414,353.52
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
（四）利润分配 -36,274,631.92 -3,478,400.00 -39,753,031.92
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1．提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -36,274,631.92 -3,478,400.00 -39,753,031.92
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 2,210,205,232.26 228,952,622.17 881,339,396.95 698,136.35 514,918,138.98 5,649,845,122.71
归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积
盈余公积 未分配利润 其他
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 629,693,948.99 185,960,696.53 544,689,567.27 284,021.18 102,326,037.99 3,276,685,867.96
加：会计政策变更
前期差错更正
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度财务报告
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 629,693,948.99 185,960,696.53 544,689,567.27 284,021.18 102,326,037.99 3,276,685,867.96
三、本年增减变动金额 2,423,937,764.76 43,085,873.15 294,156,212.71 69,552.39 425,077,237.18 3,186,326,640.19（一）净利润 373,516,717.78 2,379,642.64 375,896,360.42（二）其他综合收益 2,423,937,764.76 69,552.39 2,424,007,317.15
上述（一）和（二）小计 2,423,937,764.76 373,516,717.78 69,552.39 2,379,642.64 2,799,903,677.57（三）所有者投入和减少资本 428,180,000.00 428,180,000.00
1.所有者投入资本 428,180,000.00 428,180,000.00
2．股份支付计入所有者权益的
（四）利润分配 43,085,873.15 -79,360,505.07 -5,482,405.46 -41,757,037.38
1．提取盈余公积 43,085,873.15 -43,085,873.15
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -36,274,631.92 -5,482,405.46 -41,757,037.38
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 3,053,631,713.75 229,046,569.68 838,845,779.98 353,573.57 527,403,275.17 6,463,012,508.15
法定代表人：孙忠人总经理：周政主管会计工作负责人：崔捷会计机构负责人：张建国
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度财务报告
母公司所有者权益变动表
编制单位：中粮地产（集团）股份有限公司 月单位：元
实收资本 资本公积
盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 3,170,898,768.24 206,934,988.77 726,285,532.79 5,917,850,885.80
加： 1．会计政策变更
2．前期差错更正
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 3,170,898,768.24 206,934,988.77 726,285,532.79 5,917,850,885.80
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) -842,763,387.57 73,682,231.01 -769,081,156.56
（一）本年净利润 109,956,862.93 109,956,862.93
（二）其他综合收益 -842,763,387.57 -842,763,387.57
上述（一）和（二）小计 -842,763,387.57 109,956,862.93 -732,806,524.64
（三）所有者投入资本
1. 所有者本期投入资本
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度财务报告
2．股份支付计入所有者权益的金额
（四）本年利润分配 -36,274,631.92 -36,274,631.92
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -36,274,631.92 -36,274,631.92
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 2,328,135,380.67 206,934,988.77 799,967,763.80 5,148,769,729.24
项目 实收资本(或股
盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 1,813,731,596.00 737,642,019.58 172,686,073.94 454,319,931.24 3,178,379,620.76
加： 1．会计政策变更
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度财务报告
2．前期差错更正
二、本年年初余额 1,813,731,596.00 737,642,019.58 172,686,073.94 454,319,931.24 3,178,379,620.76
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列) 2,433,256,748.66 34,248,914.83 271,965,601.55 2,739,471,265.04（一）本年净利润 342,489,148.30 342,489,148.30（二）其他综合收益 2,433,256,748.66 2,433,256,748.66
上述（一）和（二）小计 2,433,256,748.66 342,489,148.30 2,775,745,896.96（三）所有者投入资本
1. 所有者本期投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
（四）本年利润分配 34,248,914.83 -70,523,546.75 -36,274,631.92
1．提取盈余公积 34,248,914.83 -34,248,914.83
2．对所有者（或股东）的分配 -36,274,631.92 -36,274,631.92
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度财务报告
四、本年年末余额 1,813,731,596.00 3,170,898,768.24 206,934,988.77 726,285,532.79 5,917,850,885.80
法定代表人：孙忠人 总经理：周政主管会计工作负责人： 崔捷 会计机构负责人：张建国
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
中粮地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
截至 2010年 6月 30日
（除特别说明外，金额以人民币元表述）
一、 公司基本情况
1、历史沿革
中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）系经原中共宝安县委以宝组（ 1982）
007号文批准，于 1983年 2月 24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公
司”。1993年 2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府 [1993]15号文批准，更名为“深圳市宝
安区城建发展总公司”。1993年 7月 10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复 [号
文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会
公开发行境内上市内资股（ A股）股票并上市交易，并于 1993年 10月 8日领取深企法字 04498
号（注册号 ）企业法人营业执照。
1993年 10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复 [ 号文及深圳证券交易所深证
市字[1993]第 39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（ A股）
股票 50,000,000股，发行后公司股份总额达到 200,000,000股。并于 1993年 10月 8日起在深圳
证券交易所挂牌交易。
1994年 4月 28日，本公司第二次股东大会通过了 1993年度分红派息方案，以 1993年 12
月 31日公司总股份 200,000,000股为基数，向全体股东每 10股送 1股红股，送股后公司总股份
增至 220,000,000股。
1995年 5月 12日，本公司第三次股东大会通过了 1994年度分红派息方案，以 1994年 12
月 31日公司总股份 220,000,000股为基数，向全体股东每 10股送 2股红股，送股后公司总股份
增至 264,000,000 股。
1996年 5月 21日，本公司第四次股东大会通过了 1995年度分红派息方案，以 1995年 12
月 31日公司总股份 264,000,000 股为基数，向全体股东每 10 股送 2.5 股红股，送股后公司总
股份增至 330,000,000股。
1996年 9月 26日，本公司第五次股东大会通过了配股方案，以 1996年 7月 1日公司总股
份 330,000,000 股为基数，向全体股东每 10股配售 2.4 股，配股后公司总股份增至 373,041,903
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）
股份有限公司”。
28日，本公司第六次股东大会通过了
1996年度分红派息方案，以
31日公司总股份
373,041,903 股为基数，向全体股东每
2 股红股并转增
0.5 股，送
股及转增后公司总股份增至 466,302,377 股。
31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称“宝投公司”）与中粮集团有
限公司（以下简称“中粮集团”）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会
29日以国资产权
[ 号批复，宝投公司将其所持有的本公司
278,062,500
股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司
278,062,500 股国家股，占总股本的
59.63%，成为本公司第一大股东。
13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股
份有限公司”。2006年
20日，本公司
2005年度股东大会通过了
2005年度分红派息方案，
31日公司总股份
466,302,377股为基数，向全体股东每
5 股，转增
后公司总股份增至
699,453,565股。
10日，本公司
2006年度股东大会通过了配股方案，以
699,453,565 股为基数，每
3股，配股后公司总股份增至
906,865,798 股。
27日，本公司
2007年度股东大会通过了本公司
2007年度利润分配及资本公
积金转增股本预案，以
31日的总股本
906,865,798股为基数，每
6股，送股及转增后公司总股本增至
1,813,731,596股。
30日，中粮集团持有本公司股份
918,665,014股，占总股本的
公司法定代表人：孙忠人；企业法人营业执照注册号：
8；注册地址：深圳市
宝安区湖滨路
2、所处行业
本公司所属行业：房地产业。
3、经营范围
本公司经批准的经营范围：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进
出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来料加工业等。
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
4、主要产品
本公司主要产品是：住宅、商业物业、工业物业。
5、主业变更
本公司在报告期内未发生主业重大变更、股权重大变更、或重大并购、重组。
二、 公司主要会计政策、会计估计和前期差错
（一）财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006
年 2月 15日颁布的企业会计准则，并基于本附注第二部分所述的主要会计政策、会计估计而编
（二）遵循企业会计准则的声明
本公司声明：本公司编制的本期财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
（三）会计期间
本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1月 1日起至 12月 31日止。
（四）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
业务收支以人民币以外的货币为主的公司，可以选定其中一种货币为记账本位币，但是编
报的财务会计报告折算为人民币。
在境外设立的中国企业向国内报送的财务会计报告，折算为人民币。
（五）记账基础和计量属性
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除交易性金融资产、可供出售金融资产、非同
一控制下的企业合并、具有商业实质的非货币性资产交换、债务重组、投资者投入非货币资产
等以公允价值入账外，均采用历史成本记账。
（六）现金等价物的确认标准
现金等价物，是指持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很
小的投资。期限短，一般是指从购买日起三个月内到期。
（七）公允价值、实际利率法、摊余成本、资产预计未来现金流量的现值
1、公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的
金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经
营规模，或在不利条件下仍进行交易。
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
（1）存在活跃市场的资产或负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的
报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公
平交易中实际发生的市场交易的价格。
（2）不存在活跃市场的资产或负债，参照同类或类似资产交易价格确定其公允价值。
（3）资产或负债不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。采用估值技术得出的
结果，应当反映估值日在公平交易中可能采用的交易价格。估值技术包括参考熟悉情况并自愿
交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允
价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
2、实际利率法是指按照资产或负债（含一组资产或负债）的实际利率计算其摊余成本及各
期利息收入或利息费用的方法。
（1）实际利率是指将资产或负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折
现为该资产或负债当前账面价值所使用的利率。
（2）在初始确认以摊余成本计量的资产或负债时，就应当计算确定实际利率，并在相关资
产或负债预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
在确定实际利率时，考虑资产或负债所有合同条款（包括提前还款权、看涨期权或类似期
权等）的基础上预计未来现金流量，但不考虑未来信用损失。
资产或负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及
溢价或折价等，在确定实际利率时予以考虑。资产或负债的未来现金流量或存续期间无法可靠
预计时，采用该资产或负债在整个合同期内的合同现金流量。
3、摊余成本是指该资产或负债的初始确认金额经下列调整后的结果：
（1）扣除已偿还的本金；
（2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成
的累计摊销额；
（3）扣除已发生的减值损失（仅适用于资产）。
4、资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的
预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产预计未来现金流量的现值所使用的折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风
险的税前利率。该折现率是在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。首先以该资产的市场
利率为依据。如果该资产的利率无法从市场获得的，使用替代利率（加权平均资金成本、增量
借款利率或者其他相关市场借款利率作适当调整后确定）估计。
（八）金融工具
1、金融资产和金融负债的分类
（1）金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持
有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
（2）金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其
他金融负债。
2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债：在初始计量时以公允
价值计量，相关交易费用计入当期损益；后续计量时仍以公允价值计量，其变动计入当期损益。
（2）持有至到期投资、贷款和应收款项：在初始计量时以公允价值计量，交易费用计入初
始确认金额，构成成本的组成部分；后续计量时以摊余成本计量。
以摊余成本计量的金融资产，在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当
（3）可供出售金融资产：按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认
为应收项目。公司在持有可供出售金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资
产负债表日，公司将可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。公司处
置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同
时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。
（4）其他金融负债：在初始计量时以公允价值计量，交易费用计入初始确认金额，构成成
本的组成部分；后续计量时以摊余成本或其他基础计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将
收到的对价确认为一项金融负债。本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，分别下列情况处理：（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；
（2）未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：（1）所转
移金融资产的账面价值；（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动
累计额之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认
部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
入当期损益：（1）终止确认部分的账面价值；（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者
权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4、金融资产的减值测试和减值准备计提方法
（1）资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产进
行减值测试。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；对单独测试未发生减值的金融资产，包
括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
（2）按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值
与预计未来现金流量现值（不包括尚未发生的未来信用损失）之间的差额计算确认减值损失，
短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对其预计
未来现金流量进行折现。对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该
金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关（如债务人的信用评级已提高
等），原确认的减值损失应当予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不应当超过
假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
（3）可供出售金融资产，如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积
的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出
售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减
值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与
确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（4）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融
资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的
差额，确认为减值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降趋势属于
非暂时性时，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入
减值损失。
5、应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
（1）坏账的确认标准
对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务人已撤销、破产、死亡、资不抵债、
现金流严重不足等，经公司董事会批准后，作为坏账损失处理，并冲销原已计提的坏账准备。
（2）坏账准备的计提方法
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
公司采用备抵法核算坏账损失。资产负债表日，对于单项金额重大的（一般为 500万元以
上）非关联方单位的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未
减值的应收款项一起，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的
一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。各应收款项组合本期坏账准备计提比例，根据公
司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合
公司现时情况进行确定。对合并报表范围内各公司之间的应收款项单独进行减值测试，如果单
项测试发生减值，按实际减值金额确认减值损失，计提坏账准备，如果单项测试未发生减值的，
则不计提坏账准备。对合营、联营公司及其股东单位的应收款项，单独进行减值测试，经测试
未发生减值的款项，根据公司以前年度与之相同或类似的、具有类似风险特征的应收款项组合
的实际损失率为基础，按照期末余额的 1%计提坏账准备。
公司按账龄组合确定计提坏账准备的比例如下：
账龄计提比例
3个月以内（含 3个月） 0%
3个月以上—1年（含 1年） 5%
1年以上—2年（含 2年） 30%
2年以上—3年（含 3年） 50%
3年以上 100%
（九）存货
1、存货在同时满足以下两个条件时，予以确认：
（1）与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该存货的成本能够可靠地计量。
2、存货在取得时按照实际成本入账。
存货按开发产品、开发成本、库存商品、原材料、低值易耗品等进行分类。
存货盘存制度采用永续盘存制。
3、存货的取得按实际成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。发出库存
商品、材料的成本按加权平均法计算确定；发出开发产品的成本按个别计价法计算确定；包装
物、低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
4、本公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值低于存货成
本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，
存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以
按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似
最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可以合并计提存货跌价准备。
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资产负债表日，本公司确定存货的可变现净值，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，
减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损
（十）长期股权投资
1、长期股权投资的初始计量
（1）企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
①同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并
对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值
之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整盈余公积和未分配利润。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投
资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整盈余公积和未分配利润。
②非同一控制下的企业合并，购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，加上为进行企业合并发生的各项直接相
关费用作为长期股权投资的初始投资成本。
（2）除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定
确定其初始投资成本：
①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
③投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
④通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，若交换具有商业实质且换入资产或换出资
产的公允价值能够可靠地计量时，按照公允价值和应支付的相关税费作为换入的；否则按换出
资产的账面价值和应支付的相关税费作为长期股权投资成本。
⑤通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按受让资产的公允价值入账。
本公司取得长期股权投资，实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或利润，作为应收项目处理，不构成取得长期股权投资的成本。
2、长期股权投资的后续计量
（1）对下列长期股权投资，采用成本法核算：
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①能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时需按照权益法进行调整。
②对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资。
采用成本法时，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股
利或利润外，按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
（2）本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的
成本。被投资单位可辨认净资产的公允价值，应当比照《企业会计准则第
20号——企业合并》
的有关规定确定。
投资企业取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份
额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。投资企业按照被投资单位宣告分派的利润
或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
投资企业确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确
认收益分享额。
投资企业在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可
辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会
计政策及会计期间与投资企业不一致的，应当按照投资企业的会计政策及会计期间对被投资单
位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。
投资企业对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的
账面价值并计入所有者权益。
（3）投资的转换
①本公司因减少投资等原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响的，并且在活跃市
场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，改按成本法核算，并以权益法下长期
股权投资的账面价值作为按照成本法核算的初始投资成本。继后期间，自被投资单位分得的现
金股利或利润未超过转换时被投资单位账面留存收益中本公司享有份额的，分得的现金股利或
利润应冲减长期股权投资的成本，不作为投资收益。自被投资单位取得的现金股利或利润超过
转换时被投资单位账面留存收益中本公司享有份额的部分，确认为当期损益。
②本公司因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的，
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改按权益法核算，并以成本法下长期股权投资的账面价值或按照《企业会计准则第
22号—金融
工具确认和计量》确定的投资账面价值作为按照权益法核算的初始投资成本。
i.原持有长期股权投资的账面余额与按照原持股比例计算确定应享有原取得投资时被投
资单位可辨认净资产公允价值份额之间的差额，属于通过投资作价体现的商誉部分（即原取得
投资时投资成本大于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的部分），不调整长期股权投
资的账面价值；属于原取得投资时因投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，一方面应调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益。
ii.对于新取得的股权部分，应比较新增投资的成本与取得该部分投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值的份额，其中投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，不调整长期股权投资的成本；投资成本小于应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，应调整增加长期股权投资的成本，同时计入取得当期的营业外收入。
上述与原持股比例相对应的商誉或是应计入留存收益的金额与新取得投资过程中体现的商
誉及计入当期损益的金额应综合考虑，在此基础上确定与整体投资相关的商誉或是因投资成本
小于应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额应计入留存收益或是损益的金额。
iii.对于原取得投资后至新取得投资的交易日之间被投资单位可辨认净资产公允价值的变
动相对于原持股比例的部分，属于在此期间被投资单位实现净损益中应享有份额的，一方面应
当调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益；属于其他原因导致的被投资单位可辨认
净资产公允价值变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价值的同时，应当计入“资本
公积——其他资本公积”。
③因处置投资导致对被投资单位的影响能力由控制转为具有重大影响或者与其他投资方
一起实施共同控制的情况下，首先应按处置或收回投资的比例结转应终止确认的长期股权投资
在此基础上，应当比较剩余的长期股权投资成本与按照剩余持股比例计算原投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，属于投资作价中体现的商誉部分，不调整长期股权
投资的账面价值；属于投资成本小于原投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
在调整长期股权投资成本的同时，应调整留存收益。
对于原取得投资后至转变为权益法核算之间被投资单位实现净损益中应享有的份额，一方
面应当调整长期股权投资的账面价值，同时调整留存收益；其他原因导致被投资单位所有者权
益变动中应享有的份额，在调整长期股权投资账面价值的同时，应当计入“资本公积
资本公积”。
长期股权投资自成本法转为权益法后，未来期间应当按照准则规定计算确认应享有被投资
单位实现的净损益及所有者权益其他变动的份额。
（4）长期股权投资的处置
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入投资收益。采用权益法核算
的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处
置该项投资时需将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。长期股权投资已计提减
值准备的，处置时结转相应的减值准备。
3、长期股权投资的减值
资产负债表日，本公司及其子公司对被投资单位由于市价持续下跌或经营状况恶化等原因
导致长期股权投资可收回金额低于其账面价值，并且这种降低的价值在可预计的未来期间内不
可能恢复时，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，长期股权投资的可收回金额
低于其账面价值的，将长期股权投资的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十一） 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租
的建筑物。
1、投资性房地产同时满足下列条件的，予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入本公司；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2、投资性房地产按照成本进行初始计量，成本按以下方法确定：
（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支
（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产的确认条件的，应当计入投资性
房地产成本；不满足的应当在发生时计入当期损益。
3、后续计量
本公司应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产
按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
本公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式
的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28号——会计政策、会计估计变更和差错
更正》处理。
有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产
转换为投资性房地产，并将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
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4、投资性房地产的减值
本公司在资产负债表日判断投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象。投资性房地产存
在减值迹象的，需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，投资性房地产的可收回金
额低于其账面价值的，将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入
当期损益，同时计提相应的投资性房地产减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十二） 固定资产
1、固定资产的标准
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
（2）使用寿命超过一个会计年度。
2、固定资产的确认
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为公司提供经济利益，适用不同
折旧率或折旧方法的，应分别将各组成部分确认为单项固定资产。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被
替换的部分，需扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时
计入当期损益。
3、固定资产的计量
本公司固定资产应按成本进行初始计量。
（1）外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可
使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出
（3）与固定资产有关的后续支出，如能满足固定资产确认条件的，可计入固定资产成本。
（4）确定固定资产成本时，同时考虑预计弃置费用因素。本公司根据或有事项的规定，按
照预计弃置费用的现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。
4、固定资产折旧
（1）除以下情况外，本公司应对所有固定资产计提折旧：
①已提足折旧继续使用的固定资产；
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②按规定单独估价作为固定资产入账的土地；
③处于更新改造过程而停止使用的固定资产。
（2）固定资产折旧方法采用平均年限法，各类固定资产的估计使用年限、预计净残值率及
年折旧率如下：
固定资产类别预计净残值预计使用寿命年折旧率
房屋及建筑物 5% 20－40年 2.4%—4.75%
机器设备 5% 10年 9.5%
交通运输设备 5% 5年 19%
房屋装修 0% 5年 20%
其它固定资产 5% 5年 19%
本公司于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
5、固定资产装修费
如果固定资产装修延长了固定资产的使用寿命或者使产品质量实质性提高，或者使产品成
本实质性降低，符合固定资产确认条件的，固定资产装修费计入固定资产账面价值，同时将被
替换部分的账面价值扣除，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。该类固定资产
装修费支出应当在“固定资产”科目下单独设“固定资产装修费”明细科目核算，并在两次装修期
间与固定资产使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修
时，该项固定资产相关的 “固定资产装修费 ”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期
营业外支出。
6、固定资产的减值
在资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。固定资产存在减值迹象的，
需估计其可收回金额。可收回金额的计量结果表明，固定资产的可收回金额低于其账面价值的，
将账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十三） 在建工程
1、在建工程按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算，与在建工程直接相关的借
款利息支出和外币折算差额，在工程达到预定可使用状态前计入该项资产的成本。在建工程已
达到预定可使用状态时转入固定资产；
2、资产负债表日，本公司对在建工程进行全面检查，当存在减值迹象时，估计其可收回金
额，可收回金额低于其账面价值的，按单项在建工程的可收回金额低于其账面价值的差额，计
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提在建工程减值准备，并计入当期损益。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不得转
（十四） 无形资产
1、无形资产的确认
（1）无形资产同时满足下列条件的，予以确认：
①与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该无形资产的成本能够可靠地计量。
无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。
（2）内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
取得的已作为无形资产确认的正在进行中的研究开发项目，在取得后发生的支出按照上述
规定进行处理。
（3）本公司自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不确认为无形资产。
2、无形资产按照成本进行初始计量。
3、无形资产的后续计量
本公司取得的无形资产，使用寿命有限的摊销，使用寿命不确定的不予摊销。
使用寿命有限的无形资产，自无形资产可供使用时起，在使用寿命期间内采用直线法摊销。
其他的摊销方式更能体现其经济利益实现方式的，也可采用其他系统合理的方法摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无
形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，需改变摊销期限和摊销方法。
本公司在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表
明无形资产的使用寿命是有限的，估计其使用寿命，并按上述规定予以摊销。
4、无形资产的减值
本公司在资产负债表日判断无形资产是否存在可能发生减值的迹象。无形资产存在减值迹
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象的，进行减值测试，估计无形资产的可收回金额。无形资产的可收回金额低于其账面价值的，
将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提
相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销需在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余
使用寿命内，系统地分摊调整后的账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十五） 商誉
非同一控制下的吸收合并，购买方在购买日应当按照合并中取得的被购买方各项可辨认资
产、负债的公允价值确定其入账价值，确定的企业合并成本大于取得被购买方可辨认净资产公
允价值的差额，确认为商誉。
非同一控制下的控股合并，母公司在购买日编制合并资产负债表时，对于被购买方可辨认
资产、负债按照合并中确定的公允价值列示，企业合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。
对企业合并所形成的商誉，在每年年度终了按照《企业会计准则第 8号—资产减值》进行
减值测试。商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较相关资产组或
者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产
组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。商誉减值准备一经
计提，在以后会计期间不得转回。
（十六） 长期待摊费用
为已经支出，但摊销期限在 1年以上（不含 1年）的长期待摊费用，在费用项目的受益期
限内分期平均摊销。
（十七） 维修基金和质量保证金的核算方法
维修基金的核算方法：对于深圳地区的房地产项目，本公司执行《深圳市房屋公用设施专
用基金管理规定》；对于非深圳地区的房地产项目，执行当地的有关规定。
质量保证金的核算方法：在支付工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并
在“其他应付款”科目下分单位核算。待工程验收合格后并在双方约定的质量保证期限内无质量
问题时，则退还质量保证金。
（十八） 收入
收入仅在经济利益能够流入企业且相关的收入和成本能够可靠计量，并同时满足下列条件
时才确认。
1、销售商品收入
销售商品的收入，在同时满足下列条件时，才能予以确认：
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（1） 已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2） 既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（3） 收入的金额能够可靠地计量；
（4） 交易相关的经济利益很可能流入；
（5） 相关的已发生的成本或将要发生的成本能够可靠地计量。
房地产销售在房地产完工验收合格，签订了销售合同，及取得了买方按销售合同约定交付
房产的付款证明，达到可交付使用状态，在合理的期限内已向购买方发出书面交房通知；履行
了合同规定的义务，并符合销售商品收入确认的其他条件时确认收入的实现。
2、房屋租赁收入：与租赁相关的经济利益能够流入企业，租赁收入的金额能够可靠地计量
时，确认营业收入的实现。公司按合同或协议约定的租金在租赁期内按直线法确认为营业收入。
3、来料加工收入：来料加工工缴费收入在收到来料加工装配结汇明细表，与交易相关的经
济利益能够流入公司时，确认营业收入的实现。
4、提供劳务收入
（1）在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供的
劳务收入。
（2）在资产负债表日，提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收
入，并按相同金额结转劳务成本。
②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
（3）提供劳务的总收入应按与接受劳务方签订的已收或应收的合同或协议价款确定，但合
同或协议价款不公允的除外。
物业管理收入在公司已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益很可能流入
公司，相关收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
5、利息收入
按他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算。
（十九） 成本和费用
1、本公司在生产经营过程中所耗用的各项材料，按实际耗用数量和账面单价计算，计入成
本、费用。
2、本公司应支付职工的工资，根据规定的工资标准、工时、产量记录等资料，计算职工工
资，计入成本、费用。按规定给予职工的各种工资性质的补贴，也计入各项成本、费用。
3、本公司在生产经营过程中所发生的其他各项费用，以实际发生数计入成本、费用。凡由
本期负担而尚未支出的费用，计入本期成本、费用；凡已支出，应当由本期和以后各期负担的
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费用，分期计入成本、费用。
4、本公司根据生产经营特点和管理要求，确定适合本公司的成本核算对象、成本项目和成
本计算方法。成本核算对象、成本项目和成本计算方法一经确定，不得随意变更。
5、本公司的期间费用直接计入当期损益。
（二十） 职工薪酬
职工薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、工
会经费和职工教育经费等其他与获得职工提供的服务相关的支出。
本公司于职工提供服务的期间确认应付的职工薪酬，并根据职工提供服务的受益对象计入
相关资产成本和费用。
（二十一）所得税
1、所得税包括当期所得税（当期应交所得税）和递延所得税，均作为所得税费用或收益计
入当期损益，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得税影响。
对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返
还的所得税金额计量。
2、本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法计提递延所得税。
3、各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易
不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转
回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
4、本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂
时性差异产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，未能满足：暂时
性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
5、本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿
负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
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在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（二十二）股份支付
1、股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2、以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，应当以授予职工和
其他方权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权
益结算的股份支付，应当在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本
公积。公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在行
权日，本公司根据实际行权的权益工具数量，计算确定应转入股本的金额，将其转入股本。
3、以现金结算的股份支付，应当以承担负债的公允价值计量。授予后立即可行权的以现
金结算的股份支付，应当在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内
的每个资产负债表日，应当以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公允价值金额，
将当期取得的服务计入成本或费用和负债。在资产负债表日，后续信息表明当期承担债务的公
允价值与以前估计不同的，应当进行调整；在可行权日，调整至实际可行权水平。公司应当在
相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计算、其变动计入当
（二十三）借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用是指公司因借款或发行债券而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及
因外币借款而发生的汇兑差额等。发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购
建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动
才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
（1）当同时满足下列条件时，开始资本化：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且
中断时间连续超过 3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，
直至资产的购建或者生产活动重新开始。
（3）停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态时，借款费用停止资本化。以后发生的借款费用计入当期损益。
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
3、借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利
息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行
取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额。
为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一般
借款应予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相
关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本
化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当
期损益。一般借款发生的汇兑差额及辅助费用，在发生时计入当期损益。
（二十四）租赁
1、实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为
经营租赁。
2、经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。
3、融资租赁在租赁期开始日，按租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融
资费用，在租赁期内各个期间进行分摊，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。采用与自
有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（二十五）政府补助
1、政府补助为非货币性资产的，按照公允价值进行初始计量；公允价值不能够可靠取得时
则按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
2、与资产相关的政府补助，初始确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计
入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，初始确认为递
延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，直
接计入当期损益。
3、已确认的政府补助需要返还时，如果相关的递延收益尚未转销完毕，则冲减递延收益的
账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的则直接计入当期损益。
（二十六）预计负债
1、当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
3、应当在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，如有确凿证据表明预计负债账面
价值不能真实反映当前最佳估计数的，应当按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基本确定能够收
到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账面价值。
（二十七）外币折算
1、外币交易
外币交易在初始确认时，采用交易发生时的即期汇率（即中国人民银行公布的当日人民币
外汇牌价的中间价）将外币金额折算为记账本位币金额。
在资产负债表日将外币货币性资产和外币货币性负债采用资产负债表日即期汇率折算，因
资产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同产生的汇兑差额记入当
期损益，同时调增或调减外币货币性资产和外币货币性负债的记账本位币金额。
与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额，按借款费用的规定
在资产负债表日对外币非货币性项目按下列情况处理：
（1）以历史成本计量的外币非货币性项目，在资产负债表日不应改变其原记账本位币金额，
不产生汇兑差额。
（2）以公允价值计量的外币非货币性项目，如交易性金融资产，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，本期折算后的记账本位币金额与原记账本位币的金额的差额作为公允价值变动（含
汇率变动）处理，计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
本公司对境外经营的财务报表进行折算时，遵循下列规定：
（1）资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项
目除“未分配利润 ”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
（2）利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
（3）现金流量表现金流量项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
所有年初数和上期实际数按上期折算后的数额列示。
（4）产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，应在合并资产负债表中所有
者权益项目下单独作为 “外币报表折算差额 ”项目列示。本公司境外经营的子公司，在编制合并
财务报表时，应按少数股东在境外经营所有者权益中所享有的份额计算少数股东应分担的外币
报表折算差额，并入少数股东权益列示于合并资产负债表。
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
（二十八）企业合并
1、同一控制下的企业合并
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方
取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2、非同一控制下的企业合并
购买方区别下列情况确定合并成本：一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在
购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的
公允价值；通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和；购买
方为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本；在合并合同或协议中对可能影
响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影
响金额能够可靠计量的，将其计入合并成本。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
（二十九）合并财务报表
1、合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。本公司直接或通过子公司间接拥有被
投资单位半数以上的表决权；或本公司对被投资单位满足以下条件之一的，均将其纳入合并财
务报表的合并范围：
①通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权；
②根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财务和经营政策；
③有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员；
④在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。
2、合并财务报表以母公司和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法
调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制。合并资产负债表以母公司和子公司的资产负
债表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表的影
响后进行编制。合并利润表以母公司和子公司的利润表为基础，在抵销母公司与子公司、子公
司相互之间发生的内部交易对合并利润表的影响后进行编制。合并现金流量表以母公司和子公
司的现金流量表为基础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并现金
流量表的影响后进行编制。合并所有者权益变动表以母公司和子公司的所有者权益变动表为基
础，在抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并所有者权益变动表的影响
后进行编制。
子公司所采用的会计政策与母公司不一致的，按照母公司的会计政策对子公司财务报表进
行必要的调整；或者子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表，使子公司采用的会计政
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
策与母公司保持一致。
子公司的会计期间与母公司不一致的，按照母公司的会计期间对子公司财务报表进行调整；
或者子公司按照母公司的会计期间另行编报财务报表，使子公司的会计期间与母公司保持一致。
3、子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初所有者权益中所享有的
份额，其余额分别下列情况进行处理：公司章程或协议规定少数股东有义务承担，并且少数股
东有能力予以弥补的，该项余额冲减少数股东权益；公司章程或协议未规定少数股东有义务承
担的，该项余额冲减母公司的所有者权益，该子公司以后期间实现的利润，在弥补了由母公司
所有者权益所承担的属于少数股东的损失之前，全部归属于母公司的所有者权益。
4、外币财务合并报表折算
本公司在境外经营的子公司，编制合并财务报表时，按少数股东在境外经营所有者权益中
所享有的份额计算少数股东应分担的外币报表折算差额，并入少数股东权益列示于合并资产负
母公司含有实质上构成对子公司（境外经营）净投资的外币货币性项目的情况下，在编制
合并财务报表时，应分别以下两种情况编制抵销分录：
（1）实质上构成对子公司净投资的外币货币性项目以母公司或子公司的记账本位币反映，
则该外币货币性项目产生的汇兑差额应转入
“外币报表折算差额
（2）实质上构成对子公司净投资的外币货币性项目以母、子公司的记账本位币以外的货币
反映，则应将母、子公司此项外币货币性项目产生的汇兑差额相互抵销，差额计入
“外币报表折
算差额”。
如果合并财务报表中各子公司之间也存在实质上构成对另一子公司（境外经营）净投资的
外币货币性项目，在编制合并财务报表时应比照上述原则编制相应的抵销分录。
5、报告期内因企业合并增加的子公司的合并财务报表编制
（1）母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，调
整合并资产负债表的年初数；编制合并利润表时，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司合并当期年初至报告期末的
现金流量纳入合并现金流量表。
（2）因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负
债表的年初数。编制合并利润表时，将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合
并利润表。编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流
6、在报告期内处置子公司的合并财务报表编制
母公司在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数；
编制合并利润表时，将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；编制合并
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
现金流量表时，将该子公司年初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
（三十） 主要会计政策、会计估计的变更
1、会计政策变更
本公司本期无会计政策变更事项。
2、会计估计变更
本公司本期无会计估计变更事项。
（三十一）前期会计差错
本公司本期无需要披露的前期会计差错更正事项。
（三十二）其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法
本公司本期无需要披露的其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法。
本公司主要税项及其税率列示如下 :
税项税目税率
商品房销售收入营业税 5%
建筑、装修、喷涂收入营业税 3%
租赁收入营业税 5%
物业管理收入营业税 5%
物资材料销售收入增值税 17%
来料加工工缴费收入增值税 4%、17%
产品销售收入（小规模纳税人）增值税 4%
城市维护建设税按营业税额和增值税额的 1%及 7%计缴。
教育费附加按营业税额和增值税额的 3%计缴。
2、企业所得税
根据《广东省经济特区条例》及《关于宝安、龙岗两个市辖区有关税收政策问题的通知》
的规定，深圳特区的企业所得税按 15%征收，本公司及部分下属子公司 2007年 12月 31日以
前按此税收优惠政策缴纳企业所得税。
根据新所得税法的规定，本公司及在 2007年度以前设立的深圳和其他经济特区内原享受
15%优惠税率的子公司，适用的企业所得税率将在 2008年至 2012年的五年期间逐步过渡到
25%，其中 2008年按 18%税率执行， 2009年按 20%税率执行， 2010年按 22%税率执行， 2011
年按 24%税率执行， 2012年起按 25%税率执行。其他企业适用所得税率为 25%。
房产税按照房产原值的 70%为纳税基准，税率为 1.2%。房产税系由本公司及子公司按规定
自行申报缴纳。根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的子公司
中粮地产（集团）股份有限公司财务报表附注
的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。
4、土地增值税
本公司及子公司房地产项目按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。按各地税务机关规
定的预缴比例预缴，按照有关规定依项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值
税款多退少补。
5、个人所得税
员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度报告
四、 企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
子公司全称企业类型
中粮地产集团深
圳贸易有限公司
全资子公司 深圳工业地产租赁
深圳市宝铜实业
全资子公司 深圳工业地产租赁
中粮地产集团深
圳物业管理有限全资子公司 深圳物业管理
中粮地产集团深
圳工人服务有限全资子公司 深圳工业地产租赁
中粮地产集团深
圳大洋服务有限全资子公司 深圳工业地产租赁
中粮地产集团深
圳房地产开发有全资子公司 深圳房地产开发
深圳市宝恒建设
监理有限公司
全资子公司 深圳工程监理
深圳市宝恒建筑
设计有限公司
全资子公司 深圳建筑设计
中粮地产集团深
圳工业发展有限全资子公司 深圳工业地产租赁
深圳市宝安三联控股子公司 深圳工业地产租赁
经营进出口业务，国内商业及
兴办实业，购销有色金属制品、
电线电缆、国产汽车（不含小
轿车）、汽车零配件
物业管理，租赁服务
兴办实业，国内商业及物资供
清洁服务，经济信息咨询，国
内商业，物资供销业
房地产开发经营
建筑设计，建筑技术咨询
兴办实业，国内商业及物资供
兴办各类实业
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度报告
子公司全称企业类型
深圳市宝安福安
实业有限公司
控股子公司 深圳工业地产租赁 1,000.00
兴办各类实业，国内商业及物
长沙中粮地产投
资有限公司
全资子公司 长沙房地产开发 3,500.00房地产开发经营
长沙观音谷房地
产开发有限公司
全资子公司的子
长沙房地产开发 25,767.83房地产开发经营
华高置业有限公
全资子公司 香港商业贸易 HKD1.00商贸
深圳鹏丽陶瓷有
控股子公司 深圳工业生产 USD1,000.00
生产各种规格的高级墙地彩釉
中粮滨海地产（天
津）有限公司
控股子公司 天津房地产开发 USD1,490.00 房地产开发经营
中粮地产（北京）
全资子公司 北京房地产开发 5,000.00房地产开发经营
中粮地产投资（北
京）有限公司
全资子公司的子
北京房地产开发 80,000.00房地产开发经营
深圳中粮地产物
业服务有限公司
全资子公司 深圳物业管理 300.00物业管理
中粮地产成都有
全资子公司 成都房地产开发 5,000.00房地产开发经营
成都悦城实业有
全资子公司的子
成都房地产开发 10,000.00房地产开发经营
中粮地产（上海）
全资子公司 上海房地产开发 5,000.00房地产开发经营
天津粮滨投资有
控股子公司 天津房地产开发 1,000.00房地产开发经营
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度报告
子公司全称企业类型
中粮地产南京有
全资子公司 南京房地产开发 10,000.00房地产开发经营
杭州易筑房地产
开发有限公司
全资子公司 杭州房地产开发 1,000.00房地产开发经营
通过设立或投资等方式取得的子公司（续）
实质上构成对子公
期末实际投资金
子公司名称
额司净投资的其他项
持股比例%表决权比例%
中粮地产集团深圳贸易有限公司（注 1） 6,000,000.00 0.00 100.00 100.00
深圳市宝铜实业有限公司（注 2） 14,209,935.31 0.00 100.00 100.00
中粮地产集团深圳物业管理有限公司（注 3） 5,055,000.00 0.00 100.00 100.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司（注 4） 1,110,000.00 0.00 100.00 100.00
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司（注 5） 1,000,000.00 0.00 100.00 100.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司（注 6） 50,000,000.00 0.00 100.00 100.00
深圳市宝恒建设监理有限公司（注 7） 2,000,000.00 0.00 100.00 100.00
深圳市宝恒建筑设计有限公司（注 8） 1,000,000.00 0.00 100.00 100.00
中粮地产集团深圳工业发展有限公司（注 9） 5,000,000.00 0.00 100.00 100.00
深圳市宝安三联有限公司 43,862,717.00 0.00 69.05 69.05
深圳市宝安福安实业有限公司 6,245,198.37 0.00 56.52 56.52
长沙中粮地产投资有限公司（注 10） 35,568,983.90 0.00 100.00 100.00
长沙观音谷房地产开发有限公司（注 11） 252,524,700.00 0.00 98.00 98.00
华高置业有限公司 HKD10,000.00 0.00 100.00 100.00
深圳鹏丽陶瓷有限公司（注 12） 57,826,062.77 0.00 90.00 90.00
中粮滨海地产（天津）有限公司（注 13） 11,100,000.00 0.00 51.00 51.00
中粮地产（北京）有限公司 50,000,000.00 0.00 100.00 100.00
中粮地产投资（北京）有限公司（注 14） 408,000,000.00 0.00 51.00 51.00
深圳中粮地产物业服务有限公司 3,000,000.00 0.00 100.00 100.00
中粮地产成都有限公司 50,000,000.00 0.00 100.00 100.00
成都悦城实业有限公司 70,000,000.00 0.00 70.00 70.00
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度报告
中粮地产（上海）有限公司 50,000,000.00 0.00 100.00 100.00
天津粮滨投资有限公司（注 15） 4,900,000.00 0.00 49.00 49.00
中粮地产南京有限公司 100,000,000.00 0.00 100.00 100.00
杭州易筑房地产开发有限公司 10,000,000.00 0.00 100.00 100.00
通过设立或投资等方式取得的子公司（续）
从母公司所有者权益冲减子公司少
少数股东权益中
子公司名称
少数股东权益用于冲减少数股
数股东分担的本期亏损超过少数股
报表东在该子公司期初所有者权益中所
东损益的金额
享有份额后的余额
中粮地产集团深圳贸易有限公司是 0.00 0.00 0.00
深圳市宝铜实业有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳物业管理有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公
是 0.00 0.00 0.00
深圳市宝恒建设监理有限公司是 0.00 0.00 0.00
深圳市宝恒建筑设计有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产集团深圳工业发展有限公司是 0.00 0.00 0.00
深圳市宝安三联有限公司是 31,780,156.88 0.00 0.00
深圳市宝安福安实业有限公司是 60,577,773.43 0.00 0.00
长沙中粮地产投资有限公司是 0.00 0.00 0.00
长沙观音谷房地产开发有限公司是 395,597.74 0.00 0.00
华高置业有限公司是 0.00 0.00 0.00
深圳鹏丽陶瓷有限公司是 0.00 0.00 15,948.36
中粮滨海地产（天津）有限公司是 10,254,513.42 0.00 0.00
中粮地产（北京）有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产投资（北京）有限公司是 379,413,055.26 0.00 0.00
深圳中粮地产物业服务有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产成都有限公司是 0.00 0.00 0.00
成都悦城实业有限公司是 29,543,248.82 0.00 0.00
中粮地产（上海）有限公司是 0.00 0.00 0.00
中粮地产（集团）股份有限公司 2010年半年度报告
天津粮滨投资有限公司是 2,953,793.43 0.00 0.00
中粮地产南京有限公司是 0.00 0.00 0.00
杭州易筑房地产开发有限公司是 0.00 0.00 0.00
合计 514,918,138.98 0.00 15,948.36
（2）同一控制下企业合并取得的子公司
子公司全称子公司类型注册地业务性质经营范围
成都天泉置业有限责任房地产开发
全资子公司成都27,000.00房地产开发经营
厦门鹏源房地产开发有房地产开发从事“鹏源中心”商品房项目开发、
全资子公司 厦门4,310.02
限公司经营 经营及自建楼宇的物业管理
同一控制下企业合